Jedro

Tožeča stranka je kupnino plačala toženi stranki na podlagi veljavne prodajne pogodbe, katere ni izpodbila. Zato vtoževano „vračilo previsoke kupnine“ glede na predmet prodaje ne more prestavljati okoriščenja tožene in prikrajšanja tožeče stranke upoštevajoč, da je bil temelj za izplačilo kupnine podan. V primeru izročitve nepremičnine manjše površine gre za stvarno napako, ki se odraža v obliki manjkajočih lastnosti, katere so bile izrecno dogovorjene. Za uspešno uveljavitev zahtevka na znižanje kupnine in ohranitev pravic pa bi morala tožeča stranka pravočasno ter pravilno obvestiti toženo stranko kot prodajalca o ugotovljenih stvarnih napakah.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v I. točki izreka zavrnilo tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Tožena stranka K. d.o.o. je dolžna plačati tožeči stranki M. znesek 153.897,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 14. 4. 2006 dalje do prenehanja obveznosti, vse v roku 15 dni, da ne bo izvršbe.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti nastale pravdne stroške, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, da ne bo izvršbe.“ V II. točki izreka je odločilo, da je dolžna tožeča stranka povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 6.318,24 EUR v roku 15 dni po prejemu sodbe.

2. Proti tej sodbi se je pravočasno pritožila tožeča stranka zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podredno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je bil zoper toženo stranko dne 15. 11. 2012 začet stečajni postopek. S tem dnem je prišlo do prekinitve postopka po samem zakonu (4. točka prvega odstavka 205. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Do prekinitve postopka pa je prišlo potem, ko so bila v pritožbenem postopku opravljena vsa procesna dejanja oziroma so potekli vsi roki zanje. Zato je pritožbeno sodišče ob smiselni uporabi drugega odstavka 207. člena ZPP po seji senata izdalo odločbo.

6. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi ugotovilo, da sta pravdni stranki glede deležev na nepremičninah parc. št. 1575/2 in 1579/2, obe k. o. X, sklenili prodajno pogodbo z dne 14. 4. 2006 (priloga A5), aneks h kupni pogodbi z dne 14. 4. 2006 (priloga A4) ter sporazum v notarskem zapisu z dne 14. 2. 2008 (priloga A6). Tožeča stranka je svoj tožbeni zahtevek utemeljevala na odgovornosti tožene stranke kot prodajalca, () ker naj bi bila stavba na parc. št. 1575/2 in 1579/2 manjše kvadrature od pogodbeno določene in 2) ker naj bi ji tožena stranka ob nakupu zagotovila, da predstavljata predmet prodaje tudi parc. št. 1575/3 in 1579/3, obe k. o. X. Kljub pojasnilu sodišča prve stopnje v okviru materialnega procesnega vodstva, da bo zadevo reševalo po pravilih o jamčevanju za napake, je tožeča stranka vztrajala, da gre za zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve, za kar se zavzema tudi v pritožbi.

7. Pritožnik navaja, da je bistvo zahtevka tožeče stranke v tem, da je tožena stranka prejela kupnino za nepremičnine, katerih lastnica ni nikoli bila in jih tožeča stranka ni prejela; zato je tožeča stranka toženi plačala nekaj, do česar ni bila upravičena. Ob tem pojasnjuje, da gre za povrnitev neutemeljeno plačane razlike kupnine v višini vrednosti nepremičnin. Tožeča stranka je nadalje namesto 1.144,83 m2 zaprtih prostorov iz prodajne pogodbe prejela le 1.053,00 m2, za to razliko pa je bila tožena stranka obogatena.

8. Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da v predmetni zadevi določbe o neupravičeni pridobitvi ne predstavljajo relevantne pravne podlage. Eden izmed ključnih pogojev za utemeljenost tožbenega zahtevka iz naslova neupravičene pridobitve je namreč odsotnost pravnega temelja ob premiku premoženja (prim. 190. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). V obravnavani zadevi pa je tožeča stranka kupnino plačala toženi stranki na podlagi veljavne prodajne pogodbe, katere ni izpodbila. Za presojo narave tožbenega zahtevka je ta ugotovitev odločilnega pomena. Zato vtoževano „vračilo previsoke kupnine“ glede na predmet prodaje ne more prestavljati okoriščenja tožene in prikrajšanja tožeče stranke upoštevajoč, da je bil temelj za izplačilo kupnine podan (1). Kot irelevantno se izkaže tudi pritožnikovo opisovanje modus operandi tožene stranke, saj ravnanje slednje ne more spremeniti narave tožbenega zahtevka in s tem vplivati na pravilnost izpodbijane materialno pravne presoje. Sodišče prve stopnje je za odločitev v tem sporu torej pravilno uporabilo določbe o jamčevanju za napake (prim. 458. člen OZ in naslednji).

9. Pritožbeno sodišče poudarja, na kar je opozorilo že sodišče prve stopnje, da morajo biti pogodbe o prenosu nepremičnin sklenjene v pisni obliki (prim. 52. člen OZ). Vprašanje veljavnosti ustnih dogovorov v primeru predpisane obličnosti ureja 56. člen OZ (domneva o popolnosti listine). Po prvem odstavku tega člena v primeru sklenitve pogodbe v pisni obliki velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Drugi in tretji odstavek sicer določata izjeme (2) od tega pravila, za kar pa v obravnavanem primeru ne gre. Glede na navedene določbe je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da upoštevajoč besedilo prodajne pogodbe, v katerem ni zajetih nepremičnin parc. št. 1575/3 in 1579/3 k. o. X., slednje niso bile predmet prodaje, četudi bi tožena stranka ustno zagotovila prodajo tudi teh nepremičnin. Stališče pritožnika, da bi argument ničnosti zatrjevanega dogovora prišel v poštev le v primeru stvarno pravnih zahtevkov ali zahtevka na sklenitev pogodbe, pa ni utemeljeno, saj navedena zahteva po obličnosti, določena v OZ, velja za vse tovrstne zavezovalne pravne posle in jo je posledično treba upoštevati tudi ob presoji utemeljenosti zahtevkov, ki iz teh poslov izvirajo.

10. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, gre v primeru izročitve nepremičnine manjše površine za stvarno napako, ki se odraža v obliki manjkajočih lastnosti, katere so bile izrecno dogovorjene (prim. 3. točko 459. člena OZ) (3). Za uspešno uveljavitev zahtevka na znižanje kupnine in ohranitev pravic pa bi morala tožeča stranka pravočasno ter pravilno obvestiti toženo stranko kot prodajalca o ugotovljenih stvarnih napakah (prim. 468. člen OZ). Ker tožeča stranka ni niti zatrjevala, da bi to storila, tožba v tem delu ni sklepčna (4), odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka pa je zato pravilna.

11. Glede na obrazloženo sodišče prve stopnje tudi pravilno ni izvajalo dokaza z zaslišanjem prič, ki so bile predlagane za dokazovanje vsebine pogodbenega dogovora. Ustne okoliščine sklepanja prodajne pogodbe namreč za odločitev v predmetni zadevi niso odločilnega pomena.

12. Glede na navedeno pritožba ni utemeljena. Ker pa pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zasledilo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

13. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Prim. sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 470/1992 z dne 3. 2. 1993 in sodbo Višjega sodišča v Kopru Cpg 233/2007 z dne 20. 12. 2007. (2) Po drugem odstavku 56. člena OZ so veljavni sočasni ustni dogovori o stranskih točkah, o katerih v oblični pogodbi ni nič rečeno, če niso v nasprotju z njeno vsebino ali če niso v nasprotju z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana. V skladu s tretjim odstavkom 56. člena OZ pa so veljavni sočasni ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali obeh strank, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank.

(3) Prim. sodbo Vrhovnega sodišča RS III Ips 87/2000 z dne 14. 9. 2000 in sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 385/2010 z dne 24. 2. 2010. (4) Prim. odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 1303/2010 z dne 3. 3. 2011 v delu, ki se nanaša na sklepčnost jamčevalnih ugovorov.