Jedro

V skladu z drugim odstavkom 25. člena ZNPosr ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj (tu prva toženka kot prodajalka nepremičnine) sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo (tu drugi toženec kot kupec nepremičnine), s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. Ni pomembno, če je toženka sklenila pogodbo tudi ob pomoči drugega posrednika, ki je uredil tudi izbris hipoteke, kot tudi ne, da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo kmalu po opravljenem (prvem) ogledu z dne 2. 12. 2014, ki ga je vodila tožnica. Bistveno za tožničino pravico do plačila je, da si je uspešno prizadevala za vzpostavitev stika med kupcem in prodajalko, pri čemer (kot je zaključiti iz razlogov sodišča prve stopnje, ki jih toženca konkretno ne grajata), je tožnica izvajala določene aktivnosti v smeri prodaje nepremičnine, Iz dosedanje sodne prakse sledi, da za učinkovito uveljavitev zahteve za znižanje plačila po tretjem odstavku 846. člena OZ ne zadostuje ugovor, ampak je treba postaviti oblikovalni zahtevek. Tudi če bi bil tožbeni zahtevek postavljen, se na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja izkaže, da ne bi bil utemeljen.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku in prvi toženki naložilo, da plača tožnici provizijo v znesku 10.248 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 1. 2016 dalje, drugemu tožencu pa znesek 5.124 EUR z obrestmi od 15. 1. 2016 dalje. Odločilo je, da pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške postopka.

2. Zoper sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki. Tožnica izpodbija odločitev sodišča v delu, ki se nanaša na zavrnitev zahtevka zoper drugotoženega na plačilo posredniške provizije do 2 % in odločitev o stroških postopka v III. točki izreka. Tožnica meni, da listovna dokumentacija ter zaslišanje strank in prič ne dajejo osnove za zavrnitev zahtevka za plačilo provizije, večje od 1 %. Opozarja na neobrazloženost stroškovne odločitve, ki je neadekvatna uspehu v pravdi. Zoper prvo toženko je uspela v celoti, zoper drugega toženca po temelju v celoti, po višini pa 50 %, tako, da znaša njen uspeh v pravdi v razmerju do tožencev približno 90 %.

3. Toženca v obrazložitvi pritožbe opozarjata na absolutno bistveno kršitev določb postopka, ker se sodišče ni opredelilo do trditev, da je provizija previsoka glede na trud tožnice in opravljeno storitev. Do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi posredovanja tožnice, pač pa zaradi posredovanja agencije P. d.o.o. (v nadaljevanju agencija P.). Tožnica najema ni oglaševala in omenjala na ogledu. Da je bila med tožencema za isto nepremičnino naknadno sklenjena tudi prodajna pogodba, ni posledica delovanja tožeče stranke, ker je bila prodajna pogodba sklenjena na podlagi dogovorjene predkupne pravice v najemni pogodbi, s katero tožnica ni imela nič. Tožnica tudi ni izpeljala izbrisa hipoteke, kar je bil pogoj za uspešno izvedbo prodaje nepremičnine.

4. Tožnica je na pritožbo tožencev odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in na njegovi podlagi tudi pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni storilo očitanih in uradoma upoštevnih kršitev procesnih pravil. Sodbo je mogoče preizkusiti, saj vsebuje vse pravnorelevantne dejanske ugotovitve, na podlagi katerih je mogoče materialnopravno odločiti o (ne)utemeljenosti tožbenega zahtevka. Razlogi o odločilnih dejstvih tudi niso v medsebojnem nasprotju.

O pritožbi tožnice:

7. Odločitev sodišča prve stopnje, da je drugi toženec (kupec nepremičnine) dolžan plačati tožnici (nepremičninska posrednica) provizijo v višini 1% od 420.000 EUR, torej v znesku 5.124 EUR, in ne v višini 2%, kot se še vedno v pritožbi zavzema tožnica, je pravilna in temelji na potrdilu o izvršenem ogledu v povezavi z izpovedbami pravdnih strank. Navedeno ne sledi le iz izpovedbe kupca, ampak tudi iz izpovedbe prodajalke, pritožbeno sodišče pa še dodaja, da je tudi iz izpovedi zakonitega zastopnika tožnice (list. št. 70) razbrati, da ni bilo problema pristati na nižje plačilo provizije.

8. Stroškovna odločitev, da vsaka stranka krije svoje stroške, ima podlago v drugem odstavku 154. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišče prve stopnje je res ni konkretno obrazložilo, a so iz razlogov izpodbijane sodbe in podatkov spisa razvidne okoliščine, ki potrjujejo pravilnost odločitve. Vrednost spornega predmeta je 20.496 EUR. Tožnica je s tožbo od tožencev zahtevala nerazdelno plačilo zneska v višini 20.496 EUR.1 Na podlagi sodbe je prva toženka dolžna plačati tožnici 10.248 EUR, drugi toženec pa 5.124 EUR. Zoper prvo toženo stranko je tožnica uspela s 50 %, zoper drugo toženo pa s 25 %. Ker je tožničin uspeh v pravdi celo nekoliko slabši od uspeha tožencev, je odločitev v korist tožnici.2 Glede na vse okoliščine primera je izpodbijana odločitev o stroških postopka (ki je toženca konkretno ne izpodbijata) na mestu.

O pritožbi tožencev:

9. Neutemeljeno je pritožbeno zavzemanje, da tožnica ni upravičena do plačila za posredovanje pri prodaji nepremičnine na naslovu ... Toženca sta podpisala prodajno pogodbo (13. 11. 2015) pred iztekom šestmesečnega roka iz 2. odst. 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr). V skladu z 2. odst. 25. člena ZNPosr ima nepremičninska družba pravico do plačila3 za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj (tu prva toženka kot prodajalka nepremičnine) sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo (tu drugi toženec kot kupec nepremičnine), s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. Ni pomembno, če je toženka sklenila pogodbo tudi ob pomoči drugega posrednika, ki je uredil tudi izbris hipoteke, kot tudi ne, da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo kmalu po opravljenem (prvem) ogledu z dne 2. 12. 2014, ki ga je vodila tožnica. Bistveno za tožničino pravico do plačila je, da si je uspešno prizadevala za vzpostavitev stika med kupcem in prodajalko, pri čemer (kot je zaključiti iz razlogov sodišča prve stopnje, ki jih toženca konkretno ne grajata), je tožnica izvajala določene aktivnosti v smeri prodaje nepremičnine, kar med drugim kaže tudi elektronska komunikacija; za aktivnosti v zvezi s hipoteko s strani prodajalke pa ni imela naročila, ker bi bilo to možno urejati šele potem, ko je bil prodan hotel A. Prodajo hotela je urejala prva toženka preko drugih posrednikov.

10. Tožnica vtožuje plačilo provizije (samo) za prodajo nepremičnine, ki jo je oglaševala, ne pa za oddajo v najem. Najem nepremičnine je bil oglaševan s strani drugega posrednika (agencije P.) šele po prvem ogledu tožnice s tožencema z dne 2. 12. 2014. Ni sporno, da tožnik najema na ogledu ni omenjal in ga ni oglaševal, saj s strani prodajalke - prve toženke, te pravice ni imel. Ker tožnica torej zahteva plačilo le za posredovanje pri sklenitvi prodajne pogodbe, so pritožbene navedbe v smeri, da je do sklenitve najemne pogodbe prišlo v posledici prizadevanja agencije P., neodločujoče. Kaj sta se toženca dogovorila v najemni pogodbi, ni predmet tega pravdnega postopka. Okoliščina, da je bila prodajna pogodba sklenjena po sklenitvi najemne pogodbe (ki je trajala vse do takrat, ko se ni vedelo, kaj bo s hipoteko), tako ne omaje prepričljivosti presoje sodišča prve stopnje, da je bila tožnica tista/prva, ki je s svojimi aktivnostmi in prizadevanji omogočila kavzalno povezanost kupca in prodajalca s prodajo nepremičnine. Toženca sta se spoznala, medsebojno začeli komunicirati in se povezala na podlagi aktivnosti tožnice, ki ju je seznanila. Do nadaljnjega sodelovanja tožencev s tožnico v zvezi z sklenitvijo prodajne pogodbe pa ni prišlo zaradi ravnanja tožencev, ki sta preko drugega posrednika - ki je sicer oglaševal najem, a kasneje, neodvisno od tožnice - sklenila prodajno pogodbo. Sicer pa toženca konkretno ne trdita, da sta (oziroma koliko sta) drugemu posredniku - agenciji plačala kot provizijo v zvezi s prodajo nepremičnine. Tudi če sta, odgovornost za to nosita sama.

11. Toženca sta v tretji pripravljalni vlogi (list. št. 103), vloženi po prvem naroku za glavno obravnavo, podala predlog za znižanje provizije za posredovanje pri prodaji nepremičnine. Ker je pogodba o nepremičninskem posredovanju podvrsta posredniške pogodbe, se zanjo, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, uporabljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju. Iz dosedanje sodne prakse sledi, da za učinkovito uveljavitev zahteve za znižanje plačila po 3. odst. 846. člena OZ ne zadostuje ugovor, ampak je treba postaviti oblikovalni zahtevek.4 Ker ga toženca nista postavila, sodišče prve stopnje ni imelo podlage, da bi o njem odločalo. Sicer pa so razlogi glede višine prisojene provizije navedeni v izpodbijani sodbi5. Sodišče prve stopnje iz naslova plačila provizije ni prisodilo 4 % cene iz prodajne pogodbe, pač pa običajno provizijo, v razmerju do prvo toženke (prodajalke nepremičnine) 2 %, v razmerju do drugega toženca (kupca nepremičnine) pa 1 %, v skladu s spremenjenim dogovorom o nižji proviziji v povezavi s pogodbo o posredovanju in potrdilom o izvršenem ogledu. V točki 15 obrazložitve so navedene aktivnosti, ki jih je tožnik opravil v zvezi s prodajo nepremičnine. Tudi če bi bil tožbeni zahtevek postavljen, se na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja izkaže, da ne bi bil utemeljen.

12. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP. Ob tem je odgovorilo na tiste pritožbene navedbe, ki so za odločitev bistvenega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

13. Ker pravdni stranki s pritožbama nista uspeli, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k odločitvi pritožbenega sodišča in ne gre za potreben strošek, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. člena ZPP).

1 V skladu z 2. odst. 184. člena ZPP v takšnem primeru ne gre za spremembo tožbe. Zmanjšanje zahtevka je mogoče šteti kot delni umik tožbe v primeru toženčeve privolitve (glej tudi D. Wedam Lukić, Pravdni postopek s komentarjem, 2. knjiga UL RS, GV Založba, 2006, str. 203). 2 Vrednotenje uspeha strank ločeno po temelju in po višini se je izoblikovalo v sodni praksi v odškodninskih pravdah. V konkretnem primeru ni podlage za tovrstni kriterij. Glej še N. Betetto, Pravdni postopek s komentarjem, 2. knjiga UL RS, GV Založba, 2006, str. 31. 3 v skladu s prvim odstavkom 25. člena ZNPosr, ko je bila sklenjena pogodba, za sklenitev katere je posredovala. 4 Primerjaj odločbi VSL II Cp 1684/2015 in I Cpg 35/2016. 5 in je/bi bilo tako moč šteti, da je sprejelo vsebinsko obravnavanje ugovora