Jedro

Na podlagi določbe 3. odst. 20. čl. ZVKSES, ki določa, da plačilo zadržanega dela kupnine ni zapadlo v plačilo, dokler ni ugotovljena dokončna višina stroškov za odpravo napak, prodajalcu ni mogoče odreči pravice, da sodno zahteva preostanek plačila kupnine.

Stanovanje, kupljeno v času zakonske zveze, predstavlja posebno premoženje zakonca le tedaj, kadar ta v njegov nakup vloži svoje osebno premoženje – bodisi premoženje, ki ga je prinesel v zakon, bodisi premoženje, ki ga je dobil v času trajanja zakonske zveze, vendar ne z delom.

Glede morebitnih stroškov nadomestne nastanitve družine K. v času odpravljanja napak stanovanja je treba ugotoviti, da odprava napak sicer neizogibno povzroča določene nevšečnosti pri uporabi stanovanja, vendar pa nikakor ne gre za strošek, ki bi bil potreben za odpravo napak, pač pa ima (lahko) v primeru, ko je ta izdatek dejansko nastal (kot potreben), kvečjemu drugo, odškodninsko pravno in dejansko podlago.

Izrek

I. Pritožba zoper sodbo se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu.

II. Toženec sam krije svoje pritožbene stroške.

III. Pritožba zoper sklep se zavrže.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (I) ugotovilo obstoj tožničine terjatve do toženca v višini 11.983,46 EUR (II) obstoj toženčeve terjatve do tožnice v višini 10.863,93 EUR, (III) izvedlo pobotanje in razsodilo, da je toženec dolžan tožniku plačati znesek iz naslova zadržanega dela kupnine za stanovanje v višini 4.819,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13. 5. 2011 dalje v roku 15 dni; v tem delu je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 56416/2009 z dne 5. 5. 2009 ohranilo v veljavi, presežku (IV) pa sklep razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo ter (V) odločilo, da vsaka stranka sama krije svoje pravdne stroške.

Z izpodbijanim sklepom pa je sodišče prve stopnje sklenilo, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni založiti predujem, potreben za stroške izvedbe dokaza z dopolnitvijo izvedenskega mnenja sodnega izvedenca in cenilca gradbene stroke.

2. Zoper sodbo ter sklep se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženec in višjemu sodišču predlaga, da razveljavi izpodbijani odločbi in pošlje zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje ali spremeni odločbi prve stopnje. Priglaša tudi pritožbene stroške.

3. Pritožnik v pritožbi zoper sodbo opozarja, da tožnica zoper solastnico druge polovice sporne nepremičnine in posledično zavezanko za plačilo druge polovice kupnine sploh ni vložila tožbenega zahtevka. Solidarnost dolžnikov se ne domneva, temveč mora biti izrecno določena; sicer gre za deljivo obveznost, ki se v dvomu deli na enake dele. Tožnica v trditveni podlagi tožbe ne govori o solidarnosti dolžnikov, gre pa za deljivo obveznost. Nadalje pritožnik zatrjuje, da je sodišče napačno uporabilo 3. odst. 20. čl. Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), ki določa, da v primeru, ko kupec zadrži 5% kupnine v skladu z 2. odst. 15. čl. ZVKSES, zadržanega dela kupnine ni dolžan plačati, dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak oz. dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine. Ker stranki nista uspeli doseči sporazuma, terjatev ne bo zapadla v plačilo, dokler višina stroškov ne bo ugotovljena s sodno odločbo. Prav tako po navedbah pritožnika ne drži povsem ugotovitev sodišča, da stranki nista dosegli dogovora glede povrnitve ugotovljenih stroškov za odpravo napak; slednjega sta dosegli, resda ne v celoti, pač pa do zneska 7.500,00 EUR, kot se je glasil končni predlog tožnice tekom pogajanj o morebitnem znižanju kupnine. Pritožnik se prav tako ne strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje o neupravičenosti razloga za odklonitev prevzema nepremičnine 26. 3. 2008, saj zapisnik o izročitvi in prevzemu v skladu z določili 19. čl. ZVKSES lahko sestavita zgolj prodajalec in kupec, ne pa kdorkoli. Pritožnik dalje zatrjuje, da sodišče ni upoštevalo njegovih pripomb na dopolnitev izvedeniškega poročila, pač pa jih je zgolj pavšalno zavrnilo kot subjektivno mnenje, namenjeno lastnim ciljem v pravdi. V zvezi s tem opozarja na uporabo nepravilne stopnje DDV pri obračunu stroškov nabave keramičnih ploščic, oporeka pa tudi navedbi zneska popravil v višini 10.863,98 EUR, ki naj bi bil povzet po prvotnem izvedeniškem mnenju z dne 26. 3. 2012 brez upoštevanja njegove dopolnitve z dne 12. 6. 2012. Pritožnik nadalje oporeka tudi, da mu sodišče ni priznalo stroškov začasne nastanitve v nadomestnem stanovanju. Bivanje v stanovanju tekom popravil namreč ni mogoče, nihče pa ne bi predal ključev vseljenega stanovanja z vsemi premičninami in osebnimi predmeti v njem brez vsakodnevnega nadzora. Prav tako se ne strinja z višino ugotovljenega nadomestila za izročitev PID dokumentacije. Kot navaja pritožnik, tudi ne drži, da bi moral plačati zadržani znesek kupnine skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je bil obstoj napak absolutno nesporno ugotovljen. V skladu z določbo 3. odst. 20. čl. ZVKSES kupec ni dolžan plačati zadržanega dela kupnine, dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak. Če ni dolžan plačati zadržanega dela kupnine, tudi ni dolžan plačati zamudnih obresti; po prepričanju pritožnika pa bo višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, dokončno ugotovljena šele s pravnomočno sodbo. Pritožnik izpodbija tudi odločitev glede stroškov postopka.

4. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

5. Pritožba zoper sodbo ni utemeljena, pritožba zoper sklep pa ni dopustna.

6. V zvezi z ugovorom pasivne legitimacije pritožbeno sodišče opozarja, da je predmetno stanovanje ne glede na to, da sta se zakonca K. v zemljiško knjigo vpisala kot solastnika do 1/2, očitno in nesporno njuno skupno premoženje. Stanovanje, kupljeno v času zakonske zveze, namreč predstavlja posebno premoženje zakonca le tedaj, kadar ta v njegov nakup vloži svoje osebno premoženje – bodisi premoženje, ki ga je prinesel v zakon, bodisi premoženje, ki ga je dobil v času trajanja zakonske zveze, vendar ne z delom (51. čl. Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih; ZZZDR) česar toženec ni zatrjeval, nesporne trditve pa so bile, da gre za zakonca, ki sta (skupaj) kupila [to] stanovanje. Obveznost plačila kupnine za stanovanje, ki predstavlja skupno premoženje zakoncev, je obveznost, nastala v zvezi s skupnim premoženjem, zakonca pa zanjo odgovarjata nerazdelno (2. odst. 56. čl. ZZZDR) (1). Ugovor pasivne legitimacije torej ni utemeljen.

7. Ne drži navedba pritožnika, da naj bi pravdni stranki delno dosegli dogovor o znesku, potrebnem za odpravo napak, in sicer do zneska 7.500,00 EUR. Kot izhaja iz korespondence med strankama pred sprožitvijo sodnega postopka, namreč toženec predloga tožnice za znižanje kupnine za 7.500,00 EUR zaradi odprave napak ni sprejel oz. ga je zavrnil, zato ni mogoče šteti, da je bilo glede tega doseženo soglasje volj oz. da je bil glede tega dosežen nekakšen „delni dogovor“ (2).

8. Pritožbeno sodišče dalje pojasnjuje, da na podlagi določbe 3. odst. 20. čl. ZVKSES, ki določa, da plačilo zadržanega dela kupnine ni zapadlo v plačilo, dokler ni ugotovljena dokončna višina stroškov za odpravo napak, prodajalcu ni mogoče odreči pravice, da sodno zahteva preostanek plačila kupnine. Nasprotna razlaga bi v nasprotju z namenom relevantnih določb ZVKSES, ki je v tem, da kupcem stanovanj zagotovi varstvo glede odprave napak izročenih stanovanj, kupcem (ki bi torej morali biti primarno zainteresirani, da se višina napak čim hitreje dokončno ugotovi, napake pa sanirajo) omogočala, da z zavlačevanjem ugotovitve višine napak v nedogled zavlačujejo tudi s plačilom preostanka kupnine, prodajalcu pa s tem v celoti onemogočajo sodno varstvo (23. čl. Ustave RS) njegovega zahtevka za plačilo kupnine. Pri tem je treba upoštevati tudi, da so obligacijske pravice udeležencev obligacijskih razmerij vedno omejene s pravicami drugih, ter da jih je treba izvrševati v skladu s njihovim namenom, ter s temeljnimi načeli obligacijskega prava (7. čl. OZ).

9. Pritožbeno sodišče deli oceno sodišča prve stopnje, da neizkazanost pooblastil s strani predstavnikov tožnice ni utemeljen razlog, zaradi katerega bi kupec lahko odklonil prevzem stanovanja. Namen določb ZVKSES glede prevzema stanovanja ter pogodbene kazni zaradi zamude je namreč preprečevanje zamud prodajalcev in siljenje, da stanovanja kupcem izročijo v rokih. Ob upoštevanju določbe 4. odst. 19. čl. ZVKSES, po kateri kupec nima pravice odkloniti prevzema nepremičnine zaradi manjših napak, ki ne ovirajo normalne uporabe nepremičnine, tudi v obravnavanem primeru neobstoj pisnega pooblastila ne predstavlja okoliščine, ki bi preprečevala izročitev stanovanja. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da se poskusa izročitve na strani prodajalca udeležile osebe, ki so bile tožencu (kupcu) osebno znane, glede katerih je že predhodno sodeloval pri podpisu prodajne pogodbe, se z njimi tudi kasneje dogovarjal glede opremljanja stanovanja (kopalnica) in njegovega prevzema ter ki so bile po njegovem vedenju zaposlene pri nepremičninski agenciji oz. prodajalcu; ne pa „kdorkoli“, kot navaja v pritožbi. Toženec je torej lahko utemeljeno sklepal, da so te osebe, s katerimi je predhodno že sodeloval glede nakupa stanovanja in ki so pri prodajalcu zaposlene, pooblaščene tudi za izročitev stanovanja kljub temu, da niso predložile še posebnega pisnega pooblastila za to dejanje. Drži tudi, da bi bilo pooblastilo lahko predloženo tudi naknadno. Odklonitev prevzema stanovanja iz tega razloga zato ni bila utemeljena. V skladu z 5. odst. 19. čl. ZVKSES se zato šteje, da je kupec prevzel nepremičnino z dnem 26. 3. 2008, in to kljub temu, da je bil sprejem tega dne zavrnjen ter podpisan zgolj „uradni zaznamek o preliminarnem ogledu stanovanja“.

10. Pritožbena navedba, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do pripomb v zvezi z izvedenskim mnenjem, ne drži. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ob upoštevanju načela proste presoje dokazov v skladu z 8. čl. ZPP argumentirano obrazložilo, zakaj je izvedenskemu mnenju sledilo, ter zakaj je pripombe tožene stranke zavrnilo kot neutemeljene. Sodišče prve stopnje je iz izvedenskega mnenja tudi povsem pravilno povzelo znesek 10.863,93 EUR in upravičeno ni upoštevalo zneska 417,00 EUR za popravilo oz. odpravo drugih napak v njegovi dopolnitvi, saj te napake niso bile ugovarjanje v primopredajnem zapisniku. Kot je sodišče prve stopnje pojasnilo v obrazložitvi svoje sodbe, tožena stranka namreč ni upravičena do povrnitve stroškov zaradi napak, ki ne izhajajo iz primopredajnega zapisnika. Kot neutemeljene je treba zavrniti tudi pritožbene navedbe glede uporabe napačne stopnje DDV pri ugotovitvi stroškov, potrebnih za prenovo kopalnice v zvezi z nabavo in polaganjem novih keramičnih ploščic. Sodišče prve stopnje se je tudi glede tega utemeljeno v celoti oprlo na izvedensko mnenje, ki je popolno, temeljito in jasno, razumno ter prepričljivo obrazloženo, izvedenec pa je njegovi v dopolnitvi tudi odgovoril na toženčeve pripombe. Način obračuna stroškov za odpravo napak, po katerem predstavljata dobava in polaganje keramike enotno postavko, kot ga je opravil izvedenec in kot mu je sodišče tudi sledilo, predstavlja strokovno oceno, ki je razumna in sprejemljiva, torej ustrezna; Sicer pa sploh ne drži, da bi/bo moral toženec za odpravo napak v vsakem primeru kupiti keramične ploščice sam; slednje lahko zanj nabavi tudi izvajalec.

11. Tudi glede morebitnih stroškov nadomestne nastanitve družine K. v času odpravljanja napak stanovanja je treba ugotoviti, da odprava napak sicer neizogibno povzroča določene nevšečnosti pri uporabi stanovanja, vendar pa nikakor ne gre za strošek, ki bi bil potreben za odpravo napak, pač pa ima (lahko) v primeru, ko je ta izdatek dejansko nastal (kot potreben), kvečjemu drugo, odškodninsko pravno in dejansko podlago, ki je toženec ni uveljavljal. 12. Višino stroška zaradi neizročitve dokumentacije PID je sodišče prve stopnje po oceni pritožbenega sodišča ugotovilo pravilno, saj višje škode tožena stranka v postopku ni uspela izkazati.

13. Trditev pritožnika, da je sodišče pobot opravilo nepravilno, je napačna. Drži sicer, da v skladu s 3. odst. 20. čl. ZVKSES kupec ni dolžan plačati zadržanega dela kupnine, dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oz. dokler se pogodbene stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljivih napak. Vendar se po oceni sodišča ta določba lahko nanaša le na situacijo, ko se pogodbeni stranki sporazumno dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljivih napak (kot se izrecno glasi besedilo določbe), v skladu s to logiko pa tudi zgolj na situacijo, stranki oz. kupec višino stroškov „dokončno ugotovita“. Dokončna ugotovitev sodišča pomeni njeno pravnomočno ugotovitev; potemtakem prvostopenjsko sodišče o tem sploh ne bi moglo odločati. Sodišče je tako dolžno višino stroškov oz. višino znižanja kupnine ugotoviti, presežek pa zapade v plačilo vsekakor tedaj, ko je kupec svoje stroške („dokončno“) ugotovil ter jih v konkretnem primeru uveljavljal. Namen določbe o zadržanju dela kupnine po 2. odst. 15. čl. ZVKSES je namreč zagotovitev varstva kupcev v smislu, da si ti z zadržanjem dela kupnine zagotovijo sredstva, s katerimi lahko v primeru, ko napak ne odpravi prodajalec, slednje odpravijo sami. Zadržani del kupnine mora torej imeti zvezo z ugotovljenimi napakami tudi glede višine: zahtevek za plačilo zadržanega dela kupnine se po določbi 4. odst. 20. čl. ZVKSES šteje za pobotano (3) s kupčevim zahtevkom za povrnitev ugotovljenih stroškov oz. vrnitev znižanega dela kupnine, morebitni presežek pa mora kupec plačati. V primeru, da med strankama ne pride do sporazuma, je sodišče tisto, ki presoja, kolikšen del kupnine je bil zadržan upravičeno, kolikšen pa je kupec dolžan plačati prodajalcu.

14. Tudi odločitev o stroških postopka sodišča prve stopnje je pravilna. Oprta je na določbo 2. odst. 154. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), po kateri sodišče v primeru delne zmage stranke v pravdi glede na doseženi uspeh odloči, da krije vsaka stranka svoje stroške, ali pa ob upoštevanju vseh okoliščin primera naloži eni stranki, naj povrne drugi stranki ustrezen del stroškov. Glede na to, da je sodišče odločalo tako o terjatvi tožnice, kot tudi terjatvi toženca, uveljavljeni v pobot; da je precejšen del stroškov (izvedensko mnenje) nastal ravno zaradi ugotavljanja višine terjatve, uveljavljane v pobot; tožnica pa je delno uspela, toženec ugodnejše stroškovne odločitve ne more doseči. 15. Na podlagi vsega povedanega je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilno in sodbo v izpodbijanem delu potrdilo (353. čl. ZPP), saj tudi kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350 čl. ZPP), ni ugotovilo.

16. Zoper sklep o založitvi predujma za dopolnitev izvedenskega mnenja po 14. tč. 270. čl. ZPP ni posebne pritožbe, zato jo je bilo treba v skladu s 1. tč. 365. čl. ZPP kot nedovoljeno zavreči. 17. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 1. odst. 165. čl. ZPP. Toženec mora sam kriti stroške svoje neuspele pritožbe (1. odst. 154. čl. ZPP).

(1) Prim. sodbo in sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 348/2008. (2) Glede tega, kdaj med strankama pride do sporazuma oz. kdaj je podana njuno soglasje volj, je treba upoštevati tudi 5. odst. 26. čl. Obligacijskega zakonika; OZ (ta določba se sicer nanaša na sklepanje pogodb, vendar se na podlagi 14. čl. OZ smiselno uporablja tudi za druge pravne posle), ki določa, da ponudba preneha veljati, ko k ponudniku prispe izjava o njeni zavrnitvi.

(3) Po prepričanju pritožbenega sodišča gre za pobotanje po samem zakonu, torej ne glede na izjavo (ugovor) oz. voljo kupca. Pobotni ugovor bi bilo zato treba zavrniti, vendar glede na to, da je pritožbo vložil zgolj toženec, pritožbeno sodišče v izrek prvostopenjske sodbe ni poseglo.