Jedro

Tožnik je upravičen od najemnika zahtevati plačilo zapadlih in neplačanih najemnin za tiste mesece, ko je bil sam še lastnik v najem dane nepremičnine, torej pred prenosom lastninske pravice na tej nepremičnini na kupko.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, izpodbijana sodba se spremeni tako, da se pritožba tožene stranke zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega in revizijskega postopka v višini 1.040,97 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za plačilo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 224/2018 z dne 5. 1. 2018 v prvem in tretjem odstavku izreka (I. točka izreka), na podlagi katerega je bilo dolžnici (v tej pravdi toženki) naloženo plačilo najemnine za nepremičnino A. za mesec september 2017 v znesku 5.490,00 EUR (4.500,00 EUR plus DDV) in stroškov izvršilnega postopka v znesku 165,80 EUR.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo(I. točka izreka).

3. Vrhovno sodišče je s sklepom št. III DoR 79/2020 z dne 11. 8. 2020 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali je najemodajalec aktivno legitimiran zahtevati pred pristojnim sodiščem plačilo zapadlih in neplačanih najemnin od najemnika za tiste mesece, za katere je izstavil račun za plačilo najemnine, tudi po tem, ko ni več lastnik nepremičnine.

4. Tožnik z revizijo napada sodbo sodišča druge stopnje, pri čemer uveljavlja razlog zmotne uporabe materialnega prava. Vrhovnemu sodišču predlaga njeno spremembo, tako da bi se pritožbo zavrnilo in potrdilo ugodilno sodbo sodišča prve stopnje, podrejeno pa njeno razveljavitev ter vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču druge stopnje. Priglasil je tudi revizijske stroške.

5. Toženka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je tudi revizijske stroške.

Relevantno dejansko stanje

6. Dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, ki so za odločitev o reviziji odločilnega pomena in na katere je Vrhovno sodišče vezano (drugi odstavek370. člena ZPP), so: - družba B. d.o.o., kot najemodajalka in toženka kot najemnica sta 30. 8. 2016 sklenili najemno pogodbo za A. (v nadaljevanju Najemna pogodba) za mesečno najemnino 4.500,00 EUR, skupaj z DDV 5.490,00 EUR z zapadlostjo najkasneje 20. v mesecu; - med izvajanjem Najemne pogodbe je bil A. v izvršilnem postopku nad dolžnico B. d.o.o. 10. 7. 2017 prodan na javni dražbi. Po tem, ko je družba C. d.o.o., ki je na javni dražbi ponudila najvišjo ceno, »izvršilnemu« sodišču 9. 8. 2017 predložila zahtevani odločbi Upravne enota ... z dne 20. 7. 2017 (soglasje za promet z nepremičninami na zavarovanem območju in odobritev pravnega posla za promet s kmetijskimi zemljišči), ji je bil dne 6. 10. 2017 izdan sklep o domiku nepremičnine. Istega dne je bil (po plačilu preostanka kupnine 3. 8. 2017) izdan še sklep o izročitvi nepremičnine kupcu z določbo, da se po pravnomočnosti tega sklepa vknjiži lastninska pravica na ime C. d.o.o. To se je zgodilo 7. 11. 2017; - račun za najemnino za mesec september 2017, ki ga je prejela 14. 9. 2017, je toženka dvakrat zavrnila; prvič 25. 9. 2017 z obrazložitvijo, da bo najemnino plačala novemu lastniku in drugič 6. 11. 2017 z obrazložitvijo, da jo je plačala novi lastnici, C. d.o.o.; - B. d.o.o. je zoper toženko 4. 1. 2018 vložila predlog za izvršbo za plačilo najemnine za mesec september 2017; - terjatev za plačilo najemnine je B. d.o.o. v postopku redne likvidacije po sklepu skupščine družbe o razdelitvi premoženja z dne 20. 9. 2018 s pogodbo o odstopu terjatev, sklenjeno istega dne, prenesla na tožnika.

**Odločitev sodišč prve in druge stopnje**

7. Sodišče prve stopnje se je postavilo na stališče, da je bila nepremičnina družbi C. d.o.o. prodana z izdajo sklepa o domiku, to je dne 6. 10. 2017. Takrat je šteti, da je prišlo do sklenitve prodajne pogodbe. In od tega dne dalje je bila toženka najemnino dolžna plačevati novi lastnici in najemodajalki, družbi C. d.o.o. Ker je tožnik vtoževal najemnino za mesec september 2017, je sodišče tožbenemu zahtevku ugodilo.

8. Sodišče druge stopnje je presodilo drugače in zavrnilo tožbeni zahtevek. Oprlo se je na določbo prvega odstavka 610. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), po kateri pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v najem, vstopi pridobitelj stvari na mesto najemodajalca; potlej obstajajo obveznosti in pravice iz najema med njim in najemnikom. Gre torej za prenos najemne pogodbe na kupca predmeta najema kot novega najemodajalca po zakonu, novi najemodajalec (pridobitelj predmeta najema) pa vstopi v pravice in obveznosti1 prejšnjega najemodajalca. Do prenosa najemnega razmerja od starega najemodajalca (B. d.o.o.) na kupca (C. d.o.o.) nepremičnine in s tem novega najemodajalca je prišlo z izdajo sklepa o domiku. Ker tožnik ob vložitvi predloga za izvršbo ni bil več subjekt materialnopravnega razmerja med najemnikom in najemodajalcem, tudi nima aktivne stvarne legitimacije za uveljavljanje tožbenega zahtevka zoper toženko kot najemnico.

**Revizijske navedbe**

9. Revident graja stališče drugostopenjskega sodišča. Trdi, da če bi obveljala takšna presoja, po prenosu najemnega razmerja na novega lastnika nepremičnine nihče več ne bi mogel izterjati neplačanih faktur za obdobje pred prenosom najemnega razmerja. Najemniki bi lahko v primeru, ko se nepremičnina, v kateri imajo najete prostore, prodaja na dražbi, prenehali s plačevanjem računov za plačilo najemnin, saj bi vedeli, da po prenosu lastništva na nepremičnini niti prejšnji najemodajalec, niti novi najemodajalec zadevnih faktur kot verodostojnih listin ne bo mogel sodno izterjati. Po prepričanju revidenta je C. d.o.o. šele z dnem 6. 10. 2017 pridobila v najem dano stvar in je zato šele od tega dne dalje upravičena terjati najemnino od najemnika.

10. Toženka v odgovoru na revizijo poudarja, da je za odločitev v obravnavanem sporu ključna toženkina dejanska seznanitev s prodajo A. Ker je bila toženka že na javni dražbi 10. 7. 2017 seznanjena s tem, da je C. d.o.o. kupka A., je bila skladno z določbo drugega odstavka 611. člena OZ od tega dne dalje dolžna najemnino za hotel plačevati družbi C. d.o.o. **Razlogi za ugoditev reviziji**

11. Pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v najem, stopi pridobitelj stvari na mesto najemodajalca; potlej obstajajo pravice in obveznosti iz najema med njim in najemnikom (prvi odstavek 610. člena OZ). Pridobitelj v najem dane stvari ima pravico do najemnine od prvega naslednjega roka po pridobitvi stvari, če ni bilo kako drugače dogovorjeno. Od trenutka, ko je najemnik obveščen o odtujitvi v najem dane stvari, sme plačati najemnino samo pridobitelju (611. člen OZ).

12. OZ torej določa, da pridobitelj lastninske pravice na stvari, ki je v najemu, v trenutku prenosa lastninske pravice ex lege pridobi položaj pogodbene stranke v obstoječem najemnem razmerju in v celoti vstopi na mesto najemodajalca. Učinki prenosa najemne pogodbe proti najemniku pa nastopijo šele, ko je najemnik obveščen o prenosu lastninske pravice. To pomeni, da je treba ločevati med prenosom lastninske pravice, v času katerega nastanejo učinki prenosa najemne pogodbe med odsvojiteljem in pridobiteljem lastninske pravice, in obvestilom o prenosu, ki je odločilen za nastop učinkov proti najemniku.2 Povsem logično torej je, da je najemnik o odtujitvi v najem dane stvari lahko obveščen šele, ko do prenosa lastninske pravice na stvari pride in ne prej.

13. V obravnavanem primeru je tako najprej treba presoditi, kdaj je prišlo do prenosa lastninske pravice na A. Zakon o izvršbi in zavarovanju za prodajo nepremičnin na javni dražbi določa, da sodišče po končani dražbi ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina (tretji odstavek 189. člena) in o domiku izda sklep (šesti odstavek 189. člena). Če pa je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev po zakonu (kot v primeru prodaje A. odobritev UE po Zakonu o kmetijskih zemljiščih in soglasje UE za promet z nepremičninami na zavarovanih območjih po Zakonu o ohranjanju narave), sodišče po končani dražbi ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno in ga napoti, da v določenem roku vloži ustrezno vlogo za pridobitev odobritve. Po ponudnikovi pridobitvi odobritve sodišče nadaljuje postopek in takoj izda sklep o domiku (sedmi odstavek189. člena). Po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sodišče sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini (prvi odstavek 192. člena).

14. Za nakup nepremičnine v izvršbi velja, da kupec postane njen lastnik s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu (odločba US RSUp-35/98 z dne 2. 4. 1998) in ne z izdajo sklepa o domiku kot sta napačno presodili sodišči nižjih stopenj. V obravnavanem primeru je do prenosa lastninske pravice z družbe B. d.o.o. na družbo C. d.o.o. prišlo s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine kupki C. d.o.o., izdanega 6. 10. 2017. Ker je torej do prenosa lastninske pravice na kupko prišlo po tem datumu, se vse toženkine trditve o tem, da je bila o prodaji A. obveščena že na javni dražbi oziroma ko je C. d.o.o. sodišču predložila odobritev in soglasje UE ter plačala preostanek kupnine, izkažejo kot neutemeljene.

15. Zmotno je stališče drugostopenjskega sodišča, da je od pridobitve lastninske pravice na predmetu najema dalje, kupec, ki vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, tisti, ki je (edini) upravičen od najemnika zahtevati plačilo neplačanih najemnin (tudi) za čas pred prenosom lastninske pravice nanj. Razmerje med starim in novim najemodajalcem glede plačila najemnine, kadar pride do prenosa najemne pogodbe na novega pridobitelja lastninske pravice na stvari, ki je v najemu, ureja prvi odstavek 611. člena OZ, če se seveda stranki ne dogovorita drugače. 16. Upoštevaje, da ni bil zatrjevan drugačen dogovor, velja, da ima C. d.o.o. skladno s prvim odstavkom 611. člena OZ pravico do najemnine od prvega naslednjega roka po pridobitvi stvari, to je od pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupki. Upoštevaje, da je bil ta sklep izdan v mesecu oktobru 2017, je gotovo, da je do zneska najemnine za mesec september 2017 upravičen prejšnji lastnik A., torej tožnik.

17. Odgovor na dopuščeno vprašanje po obrazloženem glasi, da je tožnik upravičen od najemnika zahtevati plačilo zapadlih in neplačanih najemnin za tiste mesece, ko je bil sam še lastnik v najem dane nepremičnine, torej pred prenosom lastninske pravice na tej nepremičnini na kupko. Sama izstavitev računa za odločitev ni pomembna.

18. Po obrazloženem se je pokazalo, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, zato je bilo treba reviziji ugoditi in izpodbijano sodbo spremeniti tako, kot izhaja iz izreka te sodbe (I. točka izreka; prvi odstavek 380. člena ZPP).

O stroških postopka

19. Sprememba odločitve o glavni stvari je terjala tudi spremenjeno odločitev sodišča druge stopnje o stroških pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

20. Stroški pritožbenega in revizijskega postopka tožnika so odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo (Ur. l. RS, št. 2/2015, v nadaljevanju OT). Ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke 0,6 EUR znašajo stroški pritožbenega postopka tožnika 279,99 EUR (375 točk za nagrado za odgovor na redno pravno sredstvo po točki 1 tar. št. 21 OT, 7,5 točk za pavšal za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev po tretjem odstavku 11. člena OT ter 50,49 EUR za 22% DDV). Stroški revizijskega postopka tožnika pa znašajo 760,98 EUR (375 točk za nagrado za predlog za dopustitev pravnega sredstva, 262,5 točk za nagrado izredno pravno sredstvo po 3. v zvezi s 5. točko tar. št. 21 OT, 12,75 točk za pavšal za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev po tretjem odstavku 11. člena OT,85,83 EUR za 22 % DDV ter 285,00 EUR za sodno takso za revizijo). Skupaj je toženka dolžna tožniku povrniti 1.040,97 EUR stroškov pritožbenega in revizijskega postopka (II. točka izreka).

21. Vrhovno sodišče je odločitev sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Za obveznosti, ki jih ima pridobitelj iz zakupa, odgovarja prenosnik kot solidarni porok. 2 Komentar k 610. in 611. členu OZ; Juhart, M. v Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 701-708.