Jedro

Solastnik je upravičen uveljavljati predkupno pravico do celote predmeta prodaje, če samo on uveljavlja predkupno pravico, ali če tisti, ki jo uveljavlja hkrati z njim, ni solastnik in s tem predkupni upravičenec.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v obsodilnem ter stroškovnem delu (I., II., III., IV. in VI. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Drugi toženec sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo razveljavilo kupoprodajno pogodbo z dne 27. 10. 2009, sklenjeno med prvim tožencem kot prodajalcem in drugim tožencem kot kupcem glede nepremičnin parc. št. 98.S in 99.S, obe vl. št. ... k.o. D., v deležu do 1/8 (I. točka izreka). Prvi toženki je naložilo, da je dolžna s tožnicama skleniti prodajno pogodbo za parc. 98.S in 99.S, vl. št. ... k.o. D. (sedaj nepremičnini ID znak ... in ...) do 1/8, za ceno 3.340,00 EUR, pod pogoji kupoprodajne pogodbe, sklenjene dne 27. 10. 2009 in jima izstaviti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo pri navedenih nepremičninah mogoča vknjižba lastninske pravice tožnic, vsake do 1/16. Kot tudi, da prva toženka pri navedenih nepremičninah dovoljuje vknjižbo lastninske pravice tožnic, z navedenimi osebnimi podatki, vsake do 1/16, sicer bo sklenitev pogodbe in izstavitev listine nadomestila ta sodba (II. točka izreka). Nadalje je ugotovilo, da je vknjižba lastninske pravice Dn 7894/2009 na nepremičninah parc. št. 98.S in 99. S v korist drugega toženca, pri obeh nepremičninam v deležu do 1/8, neveljavna (III. točka izreka) in izbris lastninske pravice drugega toženca na obeh navedenih nepremičninah v deležu do 1/8 ter vzpostavitev prejšnjega stanja zemljiške knjige (IV. točka izreka). V presežku je zavrnilo tožbeni zahtevek glede razveljavitve kupoprodajne pogodbe, sklenitve prodajne pogodbe s tožnicama, ugotovitev neveljavnosti vknjižbe in izbris vknjižbe lastninske pravice ter vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, glede nepremičnin parc. št. 983, 985/2, 988, 997, 999, 1000, pripisanih vl. št. ... k.o. D. ter nepremičnine parc. št. 1017/4 , vl. ... k.o. D. (V. točka izreka). Odločilo je še, da sta toženca dolžna tožnicama v roku 15 dni nerazdelno povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 785,84 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do prenehanja obveznosti (VI. točka izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje, vsebinsko pa zoper njen obsodilni in stroškovni del (I., II., III., IV. in VI. točko izreka) se pravočasno po pooblaščencih pritožuje drugi toženec, ki uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Izrek sodbe v I., II., III. in IV. točki izreka ocenjuje kot matematično nepravilen. Po tretjem odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) lahko v primeru, ko predkupno pravico uveljavlja več solastnikov, to vsak uveljavlja zgolj v razmerju s svojim idealnim deležem. Ker sta bili tožnici ob sklenitvi sporne kupoprodajne pogodbe dne 27. 10. 2009 solastnici nepremičnin vsaka v deležu do 1/8 od celote, lahko vsaka od njiju le v tem deležu uveljavlja predkupno pravico na predmetu prodaje. Skupaj lahko uveljavljata ne več kot 1/4 na idealnem deležu 1/8, ki je bil predmet prodaje. Kršitve zakonite predkupne pravice za M. B. tožnici nista zatrjevali, kakor tudi ne pravnega nasledstva po M. B. Sodišče prve stopnje razlogov za odločitev o razveljavitvi sporne kupoprodajne pogodbe v celotnem idealnem deležu nepremičnin do 1/8 ni podalo. Ker sodbe ni mogoče preizkusiti, je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V nasprotju s trditvami strank je sodišče prve stopnje štelo, da tožnici kot pravni naslednici uveljavljata kršitev predkupne pravice tudi za pokojno M. B., zato je podana kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 7. členom ZPP. Razlogi sodišča, da je vpogledalo v zapuščinski spis D 583/2010 in da sta tožnici podedovali delež pokojne M. B. ne morejo nadomestiti tega, da tožnici nista jasno in nedvoumno podali zahteve, da uveljavljata tudi kršitev predkupne pravice za pokojno M. B. oziroma za njen solastniški delež. Vpogled v navedeni zapuščinski spis je sodišče prve stopnje izvedlo brez ustreznega dokaznega predloga, tožnici bi namreč sklep o dedovanju z dne 27. 1. 2011 lahko sodišču sami predložili, namesto tega pa sta predlagali poizvedovalni dokaz. Tožena stranka ni imela možnosti seznaniti se s sklepom o dedovanju, zato ji je bila v zvezi s tem dokazom onemogočena pravica do izjave, s čimer pa sta bili pravdni stranki v postopku tudi neenakopravno obravnavani. Drugi toženec v tej zvezi uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, saj sodišče 7., 8. in 286. člena ZPP ter 22. člena Ustave RS ni uporabilo oziroma jih ni pravilno uporabilo. Ponovno navaja že večkrat podane obsežne trditve o tem, da sporni nepremičnini predstavljata kmetijsko in ne stavbnega zemljišča ter izpostavlja, da je Zakon o prostorskem načrtovanju (v nadaljevanju ZPNačrt) izrecno določal dve predpostavki, na podlagi katerih je mogoče zemljišče opredelit kot stavbno, ki pa v obravnavani zadevi nista bili izpolnjeni. Prvostopenjski zaključek, da nepremičnini parc. št. 98.S in 99.S predstavljata stavbno zemljišče je sprejet brez dejanske podlage v spisu in v nasprotju s potrdilom prve toženke o namenski rabi z dne 8. 5. 2009, zato uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Uveljavlja tudi kršitev prvega odstavka 234. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), saj ta izrecno določa vzpostavitev prejšnjega stanja v korist individualiziranega prejšnjega imetnika, ne pa nedoločene vzpostavitve prejšnjega stanja, kar uveljavljata tožnici. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, tako da tožbeni zahtevek tožnic zavrne kot neutemeljen. Podrejeno predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožnicama pa naloži v plačilo pravdne stroške drugega toženca skupaj z DDV, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

3. Pritožbeni odgovori niso bili vloženi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je sodbo sodišča prve stopnje preizkusilo v okviru presoje utemeljenosti pritožbenih navedb, kot tudi v okviru uradnega pritožbenega preizkusa zadeve po drugem odstavku 350. člena ZPP. Pri tem ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v okviru podane trditvene podlage pravdnih strank popolnoma razjasnilo v zadevi relevantne dejanske okoliščine in pravilno uporabilo določbe materialnega prava, prav tako pa ni storilo v pritožbi grajanih in po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka.

6. O zadevi je sodišče druge stopnje že odločalo, ko je s sklepom I Cp 447/2014 z dne 2. 9. 2014 ugodilo pritožbama tožencev in sodbo sodišča prve stopnje P 27/2011 z dne 10. 12. 2013, s katero je bilo v celoti ugodeno tožbenemu zahtevku, razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče druge stopnje je pritrdilo prvostopenjskemu stališču, da je pri nepremičninah parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. šlo za stavbišči (1), torej za stavbni zemljišči, ki jih ni mogoče obravnavati kot zaključene celote z ostalimi, hkrati prodajanimi kmetijskimi zemljišči. Zato prodaje idealnega deleža 1/8 od celote nepremičnin parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. in tudi obveznosti predkupnega zavezanca ni mogoče presojati po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Kljub prvostopenjskim ugotovitvam, da je bila prodaja hkrati prodajanih kmetijskih zemljišč (idealnega dela prve toženke 1/8 od celote) izvedena pravilno, ob hkratnem zaključku, da tožnici kot predkupni upravičenki o prodaji stavbnih zemljišč, v zvezi s katero je sodišče prve stopnje obveznosti predkupnih zavezancev pravilno presojalo po določbah 507. v zvezi s 513. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), nista bili ustrezno obveščeni, je sodišče prve stopnje v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku in med tožencema sklenjeno prodajno pogodbo v celoti razveljavilo. Posledično je bila prvostopenjska odločitev razveljavljena in vrnjena z napotkom o materialnem procesnem vodstvu glede ugotavljanja višine kupnine, ki odpade na posamezno prodajano stavbno zemljišče (prodajan idealni delež 1/8 od celote). V ponovnem sojenju je sodišče prve stopnje v celoti sledilo napotkom, ugotovilo višino kupnine za stavbni zemljišči in ob ponovnem pojasnjevanju, zakaj je navedeni nepremičnini parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. opredeliti kot stavbni zemljišči, sprejelo materialnopravno pravilno odločitev o razveljavitvi prodajne pogodbe le v zvezi s prodajo idealnega deleža 1/8 od celote teh nepremičnin, ne pa tudi v zvezi s prodajo kmetijskih zemljišč.

7. Sodišče druge stopnje ne sledi pritožbenemu izvajanju, da nepremičnini parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. ne predstavljata stavbnih zemljišč, ampak kmetijski zemljišči. Sodišče druge stopnje je glede prodaje navedenih nepremičnin že v prvem pritožbenem postopku zavzelo stališče, da nepremičnini parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. brez dvoma predstavljata stavbno zemljišče, kot je že takrat (in sedaj ponovno) pravilno zaključilo sodišče prve stopnje. Navedeni nepremičnini se v celoti nahajata v poselitvenem območju (priloga A 5 - potrdilo o namenski rabi zemljišča z dne 8. 5. 2009, ki je priloga h kupoprodajni pogodbi z dne 27. 10. 2009) in sta bili kot stavbišči torej kot stavbni zemljišči izrecno označeni tako v ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča (priloga A 6), kot tudi v izpodbijani kupoprodajni pogodbi (priloga A 5). Glede na konkretno potrdilo o namenski rabi zemljišča za parc. št. 98.S in 99. S k.o. D., iz katerega izhaja, da se v celoti nahajata v poselitvenem območju - območju stanovanj, tudi v skladu s 24. točko prvega odstavka 2. člena ZPNačrt (2) v zvezi s prvim odstavkom 105. člena ZPNačrt (3) ni nobenega dvoma, da gre za stavbni zemljišči. Sprejet prvostopenjski zaključek ni v nasprotju s potrdilom o namenski rabi zemljišča z dne 8. 5. 2009, zato v pritožbi uveljavljana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana, in v nasprotju z mnenjem pritožbe temelji tudi na pravilni uporabi določb ZPNačrt. Posledično se kot neutemeljena izkažejo tudi pritožbena prizadevanja, da bi se pravilnost prodaje nepremičnin parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. v zvezi z uveljavljanjem predkupne pravice presojala po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in bi ob že ugotovljenem ustreznem upoštevanju določb ZKZ v zvezi s prodajo ostalih kmetijskih zemljišč, bilo treba tožbeni zahtevek tudi v tem delu zavrniti.

8. Pritožnik zmotno meni, da bi tožnici lahko uveljavljali predkupno pravico na predmetu prodaje le v obsegu svojega solastniškega deleža, torej vsaka le 1/8 na predmetu prodaje, ki je bil solastniški delež nepremičnin 1/8 od celote nepremičnin, torej obe skupaj le 1/4 na prodajanem solastniškem deležu 1/8 od celote. Vprašanje hkratnega uveljavljanja predkupne pravice več solastnikov ureja tretji odstavek 66. člena SPZ. Skladno z navedeno zakonsko določbo lahko v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, vsak od njih uveljavlja svojo predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Taka ureditev izkazuje tesno medsebojno povezanost ali odvisnost predkupnih upravičenj več solastnikov v primeru hkratnega uveljavljanja predkupne pravice. Obseg ali delež, do katerega je pri uveljavljanju predkupne pravice upravičen prvi solastnik, je odvisen od tega, ali je drugi, ki tako pravico uveljavlja hkrati z njim, po temelju upravičen za tako zahtevo, ali je torej solastnik in s tem predkupni upravičenec, ter po višini, kakšen je njegov delež. In obratno: obseg ali delež drugega je enako odvisen od utemeljenosti zahteve prvega solastnika po temelju in višini. Solastnik je upravičen uveljavljati predkupno pravico do celote predmeta prodaje, če samo on uveljavlja predkupno pravico, ali če tisti, ki jo uveljavlja hkrati z njim, ni solastnik in s tem predkupni upravičenec.(4)

9. V obravnavanem primeru sta tožnici v okviru trditvene podlage in izvedenih dokazov izkazali obstoj svoje predkupne pravice na predmetu prodaje, to je idealnega deleža 1/8 od celote nepremičnin, saj je vsaka od njiju solastnica 1/8 idealnega deleža celote teh nepremičnin. V skladu z določbo tretjega odstavka 66. člena SPZ tožnici pravilno uveljavljata predkupno pravico v enakem deležu, vsaka do polovice predmeta prodaje, torej vsaka do idealnega deleža 1/16 od celote nepremičnin. Tožnici sta sicer ustrezno zatrjevali, da je bila kršena tudi predkupna pravica njune, sedaj že pokojne matere M. B., ki je bila solastnica nepremičnin v idealnem deležu 5/8, in da sta zakoniti dedinji po svoji materi, o čemer se je sodišče prve stopnje prepričalo z vpogledom v zapuščinski spis, kar za odločitev v zadevi ni relevantno. Tožnici namreč nista zatrjevali v kakšnem deležu je katera izmed njiju podedovala zapuščino po svoji materi, v katero je med drugim sodil tudi idealni delež 5/8 teh nepremičnin, zato je za odločanje v zadevi bilo bistveno le, da sta bili ob sklepanju prodajne pogodbe med prvo toženko in drugim tožencem, obe tožnici predkupni upravičenki v enakem deležu, vsaka do 1/8 od celote. Odločitev sodišča prve stopnje ne temelji na kakršnih koli ugotovitvah o tem, v kakšnem obsegu je katera od tožnic podedovala solastniški delež 5/8 od celote nepremičnin 98.S in 99.S, vl. št. .., k.o. D., zato o tem tudi ni razlogov v obrazložitvi sodbe, izpodbijano sodbo pa je vsekakor mogoče preizkusiti, zaradi česar ni podana v pritožbi izpostavljena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

10. Z vpogledom v zapuščinski spis sodišče prve stopnje ni storilo v pritožbi očitane kršitve določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, saj ni prešlo trditvene podlage pravdnih strank in se je z vpogledom prepričalo le o tem, da sta tožnici zakoniti dedinji pokojne matere, kar pa za odločanje v zadevi, glede na obstoječo trditveno podlago, sploh ni relevantno.

11. Drugi toženec izpodbija tudi stroškovno odločitev sodišča prve stopnje (VI. točka izreka), vendar le v posledici njegovega pritožbenega prizadevanja po zavrnitvi tožbenega zahtevka v celoti, torej tudi v sedanjem obsodilnem delu. Drugi toženec izrecnih pritožbenih trditev, s katerimi bi nasprotoval posameznim, s strani sodišča prve stopnje pravdnima strankama priznanim pravdnim stroškom, ni podal, sodišče druge stopnje pa ob uradnem preizkusu prvostopenjske sodbe v tem delu ne ugotavlja bistvenih kršitev postopka ali zmotne uporabe materialnega prava. Zato je pritožba drugega toženca tudi v tem delu neutemeljena.

12. Po obrazloženem je sodišče druge stopnje kot neutemeljeno zavrnilo pritožbo drugega toženca in v obsodilnem ter stroškovnem delu prvostopenjske odločitve (I., II., III., IV. in VI. točki izreka) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Drugi toženec s pritožbo ni uspel, zato ob analogni uporabi prvega odstavka 154. člena ZPP sam krije svoje stroške pritožbenega postopka. Odločitev temelji na določbi prvega odstavka 165 člena ZPP.

Op. št. (1) : Termin stavbišče je uporabljen v že razveljavljenem Zakonu o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN), in v skladu z drugim odstavkom 46. člena tega zakona pomeni del stavbnega zemljišča, na katerem stoji oziroma na katerem je predviden objekt ali naprava (torej fundus).

Op. št. (2) : ZPNarčt v 24. točki drugega odstavka določa: „stavbno zemljišče je zemljiška parcela oziroma več zemljiških parcel ali njihovih delov na katerih je zgrajen objekt, oziroma zemljiška parcela, ki je z občinskim prostorskim načrtom namenjena za graditev objektov“ Op. št. (3) : Prvi odstavek 105. člena ZPNačrt med drugim določa, da potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje podatek o namenski rabi prostora, kot jo določa občinski prostorski načrt. Op. št. (4) : Tako Vrhovno sodišče RS v sklepu II Ips 71/2010.