Jedro

Zastavna pravica na podlagi sporazuma strank zaradi odsotnosti objave v zemljiški (ali drugi ustrezni javni) knjigi ne more učinkovati proti novima lastnikoma. ZIP je namreč predpisal vpis zastavne pravice na nepremičnini na podlagi sporazuma strank v ustrezno javno knjigo, na nepremičnini na območju, za katerega ni zemljiške knjige, pa se je pridobila z vpisom v intabulacijsko ali v drugo knjigo, v katero se vpisuje zastavna pravica na nepremičninah. Šele tako vknjižena zastavna pravica in zaznamba izvršljivosti terjatve sproži učinek zoper tistega, ki je lastninsko pravico pridobil pozneje. Popis nepremičnine torej ne zadostuje za učinkovanje zastavne pravice proti kasnejšemu pridobitelju nepremičnine.

Sodišče ugovora zastavnih dolžnikov ni pred odločitvijo vročilo v odgovor upniku z opozorilom na posledico, da se bodo njune navedbe, če upnik nanje ne bo odgovoril, štele za resnične. Upniku je bil ugovor v predhodnem postopku vročen v izjavo kot ugovor tretjega, pri čemer za zavrnitev takšnega ugovora zadostuje upnikovo nasprotovanje. Glede na postopanje sodišča prve stopnje upnik tedaj ni mogel pričakovati vsebinske obravnave ugovora, zato ni bil že tedaj dolžan podati vseh trditev, na podlagi katerih utemeljuje svoj zahtevek zoper zastavna dolžnika. Takšno ravnanje predstavlja kršitev pravice do izjave.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovoru zastavnih dolžnikov A. A. in B. B. ugodilo, razveljavilo sklep z dne 16. 1. 2013, ustavilo izvršbo proti njima in razveljavilo opravljena izvršilna dejanja (1. točka izreka), sklenilo, da se po pravnomočnosti tega sklepa v zemljiški knjigi pri nepremičnini ID znak 000 izbriše zaznamba sklepa o izvršbi opr. št. In 638/2004 z dne 7. 3. 2005 v zvezi s sklepom z dne 16. 1. 2013 (2. točka izreka) in sklenilo, da mora upnik zastavnima dolžnikoma povrniti 1.285,96 EUR stroškov (3. točka izreka).

2. Zoper sklep se pravočasno pritožuje upnik iz vseh pritožbenih razlogov in navaja, da sta zastavna dolžnika v tej zadevi vložila ugovor tretjih, ki je bil zavrnjen. Z izpodbijanim sklepom je sodišče ugodilo ugovoru zastavnih dolžnikov, saj naj zastavna pravica na nevpisani nepremičnini na podlagi sporazuma strank iz leta 1993 zaradi odsotnosti objave v zemljiški knjigi ne bi mogla učinkovati proti novima lastnikoma. Na območju, na katerem leži zastavljena nepremičnina, je v tistem času že bila vzpostavljena zemljiška knjiga. Nepremičnina, ki je sedaj označena kot del stavbe ID znak 000 pa takrat vanjo še ni bila vpisana. Noben zakon, veljaven v času sklepanja Sporazuma o zavarovanju denarne terjatve, ni določal, da mora biti za veljaven nastanek zastavne pravice na nevknjiženi nepremičnini zagotovljena javna objava ustanovitve zastavne pravice. Tudi 250. in 251. člen ZIP določata, da je v primeru neobstoja zemljiške knjige na določenem območju ustanovitev zastavne pravice vezana na vpis v drugo javno knjigo. Druge javne knjige, razen zemljiške, takrat ni bilo. Ker je zemljiška knjiga že obstajala, drugačen način objave pa ni bil predviden, ustanovljena hipoteka ne more biti odvisna od javne objave. Upnik tako ne more ostati brez pravnega varstva in izgubiti pravico biti poplačan iz naslova zastavljene nepremičnine. Razen tega se zastavna dolžnika sploh nista mogla vpisati v zemljiško knjigo, saj upnik razpolaga s pogodbo o prodaji nepremičnine z dne 25. 4. 1991 v originalu. Poleg tega bi moralo sodišče upnika po odločitvi višjega sodišča z dne 12. 6. 2013 o vračilu zadeve v nov postopek pozvati na izjasnitev o zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je bilo podlaga za vpis nepremičnine ID znak 000 v zemljiško knjigo. Do odločitve višjega sodišča se je namreč ugovor obravnaval kot ugovor tretjega, pri katerem je presoja sodišča bistveno ožja, za njegovo zavrnitev pa zadošča zgolj nasprotovanje upnika. Po odločitvi sodišča druge stopnje pa se je ugovor obravnavalo kot ugovor hipotekarnih dolžnikov, kar je bistveno spremenilo podlago za sodno odločanje. Predlaga spremembo sklepa in zavrnitev ugovora.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi z določbo 15. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

5. Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 16. 1. 2013 med drugim nadaljevalo izvršbo zoper nova zemljiškoknjižna lastnika. Ugotovilo je, da je Okrajno sodišče v Ljubljani na predlog prvotnega upnika X banke d.d. s sklepom o izvršbi z dne 7. 3. 2005 dovolilo izvršbo proti prvotnemu dolžniku C. C. na nevpisano nepremičnino, in sicer na podlagi sporazuma o zavarovanju denarne terjatve, sklenjenega pri Temeljnem sodišču v Ljubljani. V času izdaje sklepa o izvršbi stanovanje, sedaj last hipotekarnih dolžnikov, ni bilo vpisano v zemljiško knjigo, zato je bilo v skladu z določbo 211. člena ZIZ stanovanje zarubljeno dne 4. 7. 2005 s strani izvršitelja. Zapisnik o rubežu je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. ..., z dne … 9. 2005, pri čemer ima skladno s tretjim odstavkom 211. člena ZIZ zapisnik o rubežu pomen zaznambe izvršbe v zemljiški knjigi. Stanovanje je bilo v letu 2006 vpisano v zemljiško knjigo brez obremenitev, zastavna dolžnika pa sta se vpisala kot (prva) solastnika stanovanja. Prvotni dolžnik je na tej nepremičnini zavaroval svoj dolg z ustanovitvijo hipoteke ne nepremičnini, ki ni bila vpisana v zemljiški knjigi, med strankami pa ni sporno, da hipoteka ni bila zaznamovana v zemljiški knjigi ali katerikoli drugi javni knjigi, ki bi zagotavljala njeno publiciteto. Prvotni dolžnik je nato tako „obremenjeno“ stanovanje v letu 1995 prodal zastavnima dolžnikoma z zagotovilom, da stanovanje ni obremenjeno s pravicami tretjih. Zastavna dolžnika sta po presoji sodišča prve stopnje izkazala, da sta že pred upnikovo pridobitvijo zastavne pravice z rubežem nevpisanega stanovanja v tem postopku razpolagala s prodajno pogodbo z dne 1. 12. 1995 in aneksom k njej z dne 19. 10. 2014, ki je vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo, na katerem je bil prenositeljev podpis notarsko overjen, pogodba pa je bila tudi prijavljena pristojnemu davčnemu organu. S tem sta po oceni sodišča izkazala, da sta že pred upnikovo pridobitvijo hipoteke v (tem) izvršilnem postopku na nevpisani nepremičnini razpolagala z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom, torej sta izkazala obstoj lastninske pravice v pričakovanju pred upnikovo pridobitvijo hipoteke in s tem pravice, ki preprečuje izvršbo. Glede na navedeno po oceni sodišča niso izpolnjeni pogoji iz določbe 170. člena ZIZ.

6. Sodišče prve stopnje pa je ocenilo tudi, da zastavna pravica na nevpisani nepremičnini na podlagi sporazuma strank z dne 28. 9. 1993 ne učinkuje proti novima lastnikoma. Na podlagi tega sporazuma je sodišče s sklepom z dne 28. 9. 1993 kot sestavni del zapisnika odredilo zavarovanje s popisom navedene nepremičnine in sklenilo, da upnik s popisom pridobi zastavno pravico. Tedaj veljavni Zakon o izvršilnem postopku (v nadaljevanju ZIP) je zavarovanje na podlagi sporazuma strank namreč urejal v določbah 251.a do 251.f člena s smiselno uporabo 250. člena, ki pa je določal, da se zastavna pravica na območju, za katero ni zemljiške knjige, pridobi z vpisom v intabulacijsko ali drugo javno knjigo, v katero se vpisuje zastavna pravica. Na podlagi določbe 251. člena ZIP ima namreč šele vknjižba zastavne pravice učinek proti drugemu, ki jo je pridobil pozneje, javna objava zastavne pravice pa je za njeno učinkovanje zoper vsakogar (erga omnes) odločilna, s tem pa tudi nujen pogoj za njen nastanek. Zato zastavna pravica na nevpisani nepremičnini na podlagi sporazuma strank iz leta 1993 zaradi odsotnosti njene objave v javni knjigi ne more učinkovati tudi proti novima lastnikoma. Glede na navedeno je sodišče ugovoru zastavnih dolžnikov ugodilo, dolžnikoma pa priznalo stroške ugovora.

7. Višje sodišče ugotavlja, da pritožba upnika sicer ni utemeljena v delu, v katerem ta prereka ugotovitev sodišča prve stopnje, da zastavna pravica na podlagi sporazuma strank iz leta 1993 zaradi odsotnosti objave v zemljiški (ali drugi ustrezni javni) knjigi ne more učinkovati proti novima lastnikoma. Višje sodišče v zvezi s tem pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje ter se na njih sklicuje, dodaja pa, da je ZIP vpis zastavne pravice na nepremičnini na podlagi sporazuma strank v ustrezno javno knjigo predpisal v 251.a členu, ki določa, da je za odločitev o predlogu za zavarovanje denarne terjatve z zastavno pravico na nepremičnini na podlagi sporazuma strank pristojno sodišče, ki vodi javno knjigo, v kateri je treba opraviti vpis, v 251.b členu, po katerem lahko upnik in dolžnik soglasno zahtevata, da sodišče odredi vknjižbo zastavne pravice, na nepremičnini, 251.c členu, po katerem na naroku v zapisnik sodišče ugotovi soglasje strank o vknjižbi zastavne pravice na nepremičnine dolžnika in 251.d členu, po katerem na podlagi sklenjenega sporazuma odredi sodišče s sklepom vknjižbo in stori vse, kar je potrebno za vknjižbo zastavne pravice na nepremičnini.

8. 251.e člen ZIP je za zavarovanje denarnih upnika na nepremičnini dolžnika predpisal smiselno uporabo 250. in 251. člena. Po določilu 250. člena ZIP se pridobi zastavna pravica na nepremičnini na območju, za katerega ni zemljiške knjige, z vpisom v intabulacijsko ali v drugo knjigo, v katero se vpisuje zastavna pravica na nepremičninah. Po določilu 251. člena ZIP ima šele tako vknjižena zastavna pravica in zaznamba izvršljivosti terjatve učinek zoper tistega, ki je lastninsko pravico pridobil pozneje. Popis nepremičnine (ki ga ZIP sicer izrecno predvideva le za premičnine), torej ne zadostuje za učinkovanje zastavne pravice proti kasnejšemu pridobitelju nepremičnine. Le zastavna pravica, ki je vknjižena in kjer je ob vknjižbi zaznamovana izvršljivost terjatve, učinkuje zoper lastnika, ki je to postal v časovno kasnejšem trenutku (tako sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 467/2003 z dne 2. 12. 2004). Zastavna pravica je namreč stvarna pravica, za tovrstne pravice pa je bistveno, da so absolutne in učinkujejo zoper vsakogar. Zato morajo biti javno objavljene. Publicitetno načelo je tako namenjeno varstvu udeležencev pravnega prometa: upnikov, dolžnikov in morebitnih ostalih (npr. kupcev). Temu je namenjen tudi predpis o trenutku pridobitve zastavne pravice: s trenutkom vpisa v (javno) knjigo – bodisi zemljiško, intabulacijsko ali drugo, namenjeno objavi ustanovljenih zastavnih pravic (primerjaj še določbo 63. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 6/80 s spremembami, ZTLR).(1)

9. ZIP je torej spoštovanje načela javnosti ob ustanovitvi zastavne pravice pri nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, zagotavljal z vodenjem (druge) posebne javne knjige (tako že citirani sklep VSRS II Ips 467/2003), oziroma je zahteval spoštovanje tega načela. Ob upnikovem zavedanju o tem, da ob sklepanju sporazuma o zavarovanju terjatve z zastavno pravico na nepremičnini le-ta ni bila vpisana v zemljiško knjigo (to izhaja iz besedila samega sporazuma v prilogi A3) in ob nespornem dejstvu, da druga ustrezna javna knjiga za vpis zastavne pravice ni obstajala in zastavna pravica tako nikjer ni bila javno objavljena, ga je zadelo breme neučinkovanja zastavne pravice zoper morebitne kasnejše pridobitelje.

10. Vendar pa je v danem primeru upnik hipoteko pridobil v predmetnem izvršilnem postopku z objavo rubeža nepremičnine v Uradnem listu št. ..., z dne … 9. 2005 (primerjaj 211. člen ZIZ). Glede na navedeno je bistveno, ali sta zastavna dolžnika s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za nakup sporne nepremičnine in notarsko overovitvijo zemljiškoknjižnega dovolila pridobila lastninsko pravico v pričakovanju v zvezi s čimer pa, kot v pritožbi utemeljeno opozarja, upniku ni bila dana možnost izjave. Zastavna dolžnika sta v tej zadevi dne 15. 7. 2005 vložila vlogo, ki sta jo poimenovala ugovor tretjih. Zaradi upnikovega nasprotovanja je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 29. 10. 2012 ugovor tretjih zavrnilo, vendar pa sta zastavna dolžnika zoper sklep vložila pritožbo. Višje sodišče je njuni pritožbi s sklepom z dne 19. 6. 2013 opr. št. II Ip 2162/2013 ugodilo, saj je ugotovilo, da gre po vsebini za ugovor hipotekarnih dolžnikov ter da ga je treba zato vsebinsko obravnavati. Z istim sklepom je višje sodišče zavrnilo pritožbo dolžnikov zoper sklep z dne 16. 1. 2013, s katerim je sodišče prve stopnje med drugim nadaljevalo izvršbo zoper zastavna dolžnika kot lastnika stanovanja ID znak 000 (šlo je namreč za procesni sklep o tem, da se postopek nadaljuje zoper dolžnika kot nova lastnika nepremičnine), pri tem pa je navedlo, da mora sodišče prve stopnje to pritožbo v delu, v katerem ta po vsebini predstavlja ugovor, skupaj z njunim ugovorom z dne 15. 7. 2005 obravnavati kot ugovor hipotekarnih dolžnikov.

11. Sodišče prve stopnje je to tudi storilo, vendar pa ugovora z dne 15. 7. 2005 s prilogo C5 – kupoprodajno pogodbo z dne 1. 12. 1995 in aneksom z dne 19. 10. 2004 (notarsko overjeno zemljiškoknjižno dovolilo) – ter pritožbe zoper sklep z dne 16. 1. 2013 ni pred odločitvijo vročilo v odgovor upniku z opozorilom na posledice iz prvega in tretjega odstavka 58. člena ZIZ, kot to zahteva 57. člen ZIZ. Upnik utemeljeno opozarja, da mu je bil ugovor z dne 15. 7. 2005 v predhodnem postopku vročen v izjavo kot ugovor tretjega, pri čemer za zavrnitev takšnega ugovora zadostuje upnikovo nasprotovanje. Glede na postopanje sodišča prve stopnje tedaj ni mogel pričakovati vsebinske obravnave ugovora, zato ni bil že tedaj dolžan podati vseh trditev, na podlagi katerih utemeljuje svoj zahtevek zoper zastavna dolžnika (primerjaj tretji odstavek 58. člena ZIZ). Pritožbi zoper sklep z dne 16. 1. 2013 dokazila niso bila priložena. Upnikov očitek, da mu v tem postopku ni bila dana možnost izjave o s strani zastavnih dolžnikov predloženih dokazilih je tako utemeljen, sodišče prve stopnje pa je s takšnim postopanjem zagrešilo kršitev pravil postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

12. Glede na navedeno je bilo treba pritožbi upnika ugoditi, izpodbijani sklep razveljaviti ter vrniti zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. V novem postopku naj sodišče ugovor z dne 15. 7. 2005 s prilogo in pritožbo zoper sklep z dne 16. 1. 2013 najprej vroči upniku v odgovor z opozorilom na pravne posledice iz prvega in tretjega odstavka 58. člena ZIZ, nato pa o ugovoru hipotekarnih dolžnikov ponovno odloči. Op. št. (1): Podobno stališče je zavzelo tudi Ustavno sodišče RS v svoji odločbi z opr. št. Up-232/02. Iz te odločbe je razbrati pomen publicitetnega načela in v zvezi s tem povezan trenutek nastanka zastavne pravice. Res se odločba nanaša na presojo določb takrat že veljavnega ZIZ, vendar so temeljne določbe glede zahtevane obličnosti in trenutka nastanka zastavne pravice (beri: načela javnosti) tako v ZIP kot v ZIZ primerljive in zasledujejo isti namen. Razlika je v tem, da je ZIP predvidel za zagotovitev načela javnosti pri nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo, drugo javno knjigo (ali temu ustrezno evidenco), ZIZ pa je predvidel objavo rubežnega zapisnika na oglasni deski sodišča in v Uradnem listu RS.