Jedro

Pravilnost prodajalčeve izpolnitve se presoja na trenutek, ko bi svojo obveznost moral izpolniti, in ne more biti odvisna od bodočih negotovih dogodkov. Tako tudi ne od aktivnega ali pasivnega ravnanja tretje osebe. To pa pomeni, da zaključka o pravni napaki ne gre vezati na to, da gradbena inšpekcija (po prodaji) vse do danes ni izdala odločbe, da gre za črno gradnjo.

Za presojo medsebojnih kupčevih in prodajalčevih pravic je odločilno pravno stanje stvari v trenutku, ko zapade prodajalčeva zaveza, ko bi torej moral na kupca prenesti lastninsko pravico in mu omogočiti, da stvar prejme v dogovorjenem ali običajnem pravnem stanju. Nesporno v tem postopku je, da je bila (v trenutku prodaje) gradnja izvedena v nasprotju z izdanima gradbenima dovoljenjema, o tem, da gre za neskladje, ki ga ni mogoče sanirati, pa se je sodišče prve stopnje prepričalo z vpogledom v listine A 13 in A 11. Če je gradnja izvedena v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, pa – v nasprotju s pritožbenimi očitki – zaključek prvostopenjskega sodišča, da takšno stanje onemogoča pridobitev uporabnega dovoljenja in otežuje nadaljnje razpolaganje z lastnino, ni napačen. Lastninska pravica je namreč v takšnem primeru omejena s pravico tretjega - države.

Za omejitve javnopravne narave prodajalec odgovarja, če kupcu niso bile znane in ne, če bi mu morale biti znane, ob pogoju, da je prodajalec vedel zanje ali vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Tožeča stranka je svoj zahtevek pravilno oblikovala na način, da je v 1. točki podala oblikovalni zahtevek, da se kupnina po prodajni pogodbi zniža na točno določen znesek, sodišče prve stopnje pa je zmotno presodilo, da je zahtevek v tem delu ugotovitveni in ga na račun pomanjkanja predpisa, ki bi določal, da se ugotovitvena tožba lahko vloži, pa tudi zaradi pomanjkanja druge pravne koristi od ugotovitve pravice, zavrglo.

Predpravdno, s strani stranke predloženo strokovno mnenje, namreč ni dokaz, ki bi konkuriral mnenju s strani sodišča postavljenega izvedenca. Pri zunajsodnem, s strani stranke pridobljenem strokovnem mnenju gre za strokovno argumentiran del strankinih navedb.

Izrek

I. Pritožbama tožeče in tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje delno spremeni tako, da se po spremembi pravilno glasi: „I. Kupnina po prodajni pogodbi z dne 21. 12. 2017, ki sta jo sklenili tožeča stranka kot kupec in tožena stranka kot prodajalec za nepremičnino ID parcela 0000 111/16 (parcelna številka 111/16 k. o. 0000 ...) (ID ...) se zniža za znesek 10.700,00 EUR (tako, da kupnina znaša 96.300,00 EUR).

II. V preostalem delu (tj. v delu, v katerem tožeča stranka zahteva znižanje kupnine po prodajni pogodbi z dne 21. 12. 2017, ki sta jo sklenili tožeča stranka kot kupec in tožena stranka kot prodajalec za nepremičnino ID parcela 0000 111/16 (parcelna številka 111/16 k. o. 0000 ...) (ID ...) še za 32.100,00 EUR se tožbeni zahtevek zavrne.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati znesek 10.700,00 EUR v roku 15 dni z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 2. 2018 dalje do plačila.

IV. Višji tožbeni zahtevek, po katerem je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati še znesek 32.100,00 EUR v roku 15 dni skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dne 23. 2. 2018 dalje do plačila, se zavrne.

V. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 606,01 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni, po poteku tega roka do plačila pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od navedenega zneska.“

II. V preostalem nespremenjenem delu se sodba sodišča prve stopnje potrdi, pritožbi tožeče in tožene stranke pa zavrneta.

III. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti 180,53 EUR pritožbenih stroškov v roku 15 dni, po poteku tega roka do plačila pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od navedenega zneska, svoje pritožbene stroške pa mora tožeča stranka kriti sama.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v I. točki izreka uvodoma navedene odločitve sklenilo, da se zavrže tožba, ki se glasi: „Kupnina po prodajni pogodbi z dne 21. 12. 2017, ki sta jo sklenili tožeča stranka kot kupec in tožena stranka kot prodajalec za nepremičnino ID parcela 0000 111/16 (parcelna številka 111/16 k. o. ...) (ID ...) se zniža za znesek 42.800,00 EUR (tako, da kupnina znaša 64.200,00 EUR).“ V II. točki izreka je razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči plačati znesek 11.984,00 EUR v roku 15 dni z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 2. 2018 dalje do plačila, v III. točki izreka pa da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Tožena stranka je dolžna tožeči plačati znesek 30.816,00 EUR v roku 15 dni skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dne 23. 2. 2018 dalje do plačila.“ V IV. točki izreka je povrnitev pravdnih stroškov tega postopka v višini 489,47 EUR v roku 15 dni, po poteku izpolnitvenega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi dalje, naložilo tožeči stranki.

2. Zoper I., III. in IV. točko izreka citirane odločitve je tožeča stranka vložila pritožbo. Uveljavljala je „vse pritožbene razloge“ in pritožbenemu sodišču predlagala, da njeni pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da njenemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Stroške pritožbe je priglasila v specificiranem stroškovniku na sami vlogi.

3. Zoper sodbo v delu, v katerem je prvostopenjsko sodišče toženi stranki naložilo plačilo zneska v višini 11.984,00 EUR (tj. v II. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje), pa je pritožbo vložila tožena stranka, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov (bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1. točke prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP), zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja iz 2. točke prvega odstavka 338. člena ZPP in zmotne uporabe materialnega prava iz 3. točke prvega odstavka 338. člena ZPP). Pritožbenemu sodišču je predlagala, da njeni pritožbi ugodi, sodbo v (izpodbijanem delu) razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavo. V specificiranem stroškovniku je priglasila svoje pritožbene stroške.

4. Na pritožbo tožene stranke je tožeča stranka odgovorila s predlogom, da jo pritožbeno sodišče zavrne in toženi stranki v plačilo naloži še stroške tega odgovora.

5. Na pritožbo tožeče stranke tožena stranka ni odgovorila.

_O sporu_

6. Tožeča stranka zahteva, da se kupnina za nepremičnino ID parcela 0000 111/16 po Prodajni pogodbi z dne 21. 12. 2017, ki jo je sklenila s toženo stranko, zniža iz 107.000,00 EUR na 64.200,00 EUR, ter plačilo 42.800,00 EUR. Pri tem uveljavlja, da nepremičnina v naravi predstavlja stanovanjsko hišo na naslovu Ulica 1, da se je v stečajnem postopku nad toženo stranko prodajala posamično (kot samostojna vrstna hiša; v stečaju sta se sicer prodajali dve samostojni vrstni hiši Ulica 1 in Ulica 2), da pa omenjena gradnja ni skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem (kar vse tudi natančno opiše). Trdi torej, da je sporna nepremičnina obremenjena s pravno napako, ki je v omejitvi javnopravne narave, za katero je tožena stranka oziroma stečajna upraviteljica vedela, zaradi česar je manjvrednost nepremičnine ocenila v predhodno omenjenem znesku.

_**O pritožbi tožene stranke**_

7. Pritožba tožene stranke je delno utemeljena.

8. Sodišče prve stopnje je v 10. točki obrazložitve izpodbijane sodbe ugotovilo, da tožena stranka v postopku ni ugovarjala, da je bila gradnja (tj. objekt, ki ga je v stečajnem postopku nad toženo stranko na javni dražbi kot edini ponudnik kupila tožeča stranka ID znak 0000 111/16 za izklicno ceno 107.000,00 EUR) izvedena v nasprotju z izdanima gradbenima dovoljenjema. Ker tega ne trdi niti v obravnavani pritožbi2 oziroma te ugotovitve prvostopenjskega sodišča ne izpodbija, pa ne more uspeti niti s pritožbenim zaključkom, da kupljena nepremičnina ni črna gradnja (in da ni šlo za pravno napako, še manj za omejitev javnopravne narave, ki _bi imela za posledico omejeno ali onemogočeno razpolaganje s kupljeno nepremičnino_). Kaj je nedovoljena oziroma črna gradnja namreč določa Gradbeni zakon (v nadaljevanju: GZ). Med te pa po 17. točki prvega odstavka 3. člena GZ spadata tudi _neskladen objekt_ - to je objekt, ki ima pravnomočno gradbeno dovoljenje, vendar se gradi ali je zgrajen v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, tako, da ga je gradbeno-tehnično mogoče uskladiti z gradbenim dovoljenjem in pri tem ne gre za dopustna odstopanja v skladu s 66. členom tega zakona, in _nelegalen objekt_ - objekt, ki se gradi ali ki je zgrajen (brez pravnomočnega gradbenega dovoljenja ali) v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, če ga gradbeno-tehnično ni mogoče uskladiti z gradbenim dovoljenjem. Ker je v obravnavanem primeru prvostopenjsko sodišče po presoji pritožbenega sodišča pravilno ugotovilo, da gre za neskladje med gradbenim dovoljenjem in dejanskim stanjem, ki se ne da sanirati3 (in torej za nelegalen objekt), predhodno navedena pritožbena teza torej ne zdrži. 9. Tožena stranka se tudi ne more sklicevati na dejstvo, da noben inšpekcijski organ vse do danes ni ugotovil, da bi šlo za neskladno gradnjo, da je – ravno nasprotno – UE X. na podlagi vloge investitorjev dne 18. 11. 2019 celo izdala uporabno dovoljenje za objekt in da takšnega dovoljenja upravni organ ne bi izdal, če bi bila gradnja neskladna z gradbenim dovoljenjem. Pravilnost prodajalčeve izpolnitve se namreč presoja na _trenutek, ko bi svojo obveznost moral izpolniti, in ne more biti odvisna od bodočih negotovih dogodkov_. Tako tudi ne od aktivnega ali pasivnega ravnanja tretje osebe. To pa pomeni, da zaključka o pravni napaki ne gre vezati na to, da gradbena inšpekcija (po prodaji) vse do danes ni izdala odločbe, da gre za črno gradnjo (tako v II Ips 161/2015 z dne 23. 11. 2015). Prav tako na račun pomanjkanja omenjene odločbe ni mogoče uspešno trditi (in se na ta način upirati izpodbijani odločitvi), da upraviteljica ob prodaji ni mogla zavzeti stališča, da je objekt črna gradnja in da ga ni mogoče legalizirati oziroma zanj pridobiti uporabnega dovoljenja ter da če bi stečajna upraviteljica trdila, bi bilo to v nasprotju z dejanskim stanjem. Dejanskega stanja ob prodaji oziroma vedenja stečajne upraviteljice o tem, da objekt ni zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem, tudi ni mogoče vezati na kasneje pridobljeno uporabno dovoljenje za objekt in trditi, da zato omejitve javnopravne narave ob prodaji ni bilo.

10. Za presojo medsebojnih kupčevih in prodajalčevih pravic je odločilno pravno stanje stvari v trenutku, ko zapade prodajalčeva zaveza, ko bi torej moral na kupca prenesti lastninsko pravico in mu omogočiti, da stvar prejme v dogovorjenem ali običajnem pravnem stanju.4 Nesporno v tem postopku je, da je bila (v trenutku prodaje) gradnja izvedena v nasprotju z izdanima gradbenima dovoljenjema5, o tem, da gre za neskladje, ki ga ni mogoče sanirati, pa se je sodišče prve stopnje prepričalo z vpogledom v listine A 13 in A 11. Če je gradnja izvedena v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, pa – v nasprotju s pritožbenimi očitki – zaključek prvostopenjskega sodišča, da takšno stanje onemogoča pridobitev uporabnega dovoljenja6 in otežuje nadaljnje razpolaganje z lastnino, ni napačen. Lastninska pravica je namreč v takšnem primeru omejena s pravico tretjega - države.

11. Kadar gre za napako, ki je v omejitvah javnopravne narave, bi morale biti za utemeljenost tožbenega zahtevka iz naslova prodajalčeve odgovornosti izpolnjene vse naslednje predpostavke: 1. da ima izpolnitev pravno napako, 2. da vzrok te napake izvira iz prodajalčeve sfere, 3. da je kupec svoj zahtevek uveljavljal v enoletnem prekluzivnem roku, 4. da omejitev kupcu ni bila znana in 5. da je prodajalec za omejitev javnopravne narave vedel oziroma bi jo lahko pričakoval, kupcu pa je ni sporočil.7

12. Zaključka o pravni napaki pa (poleg že navedenega tudi) ne gre vezati na poznejšo prodajo stanovanja s strani tožeče stranke.8 Trditve tožene stranke, da pravni promet s kupljeno nepremičnino ni bil nikoli prepovedan ali omejen in da se je nepremičnina potem, ko jo je kupila tožeča stranka, večkrat uspešno prodala in to za bistveno višjo ceno, kot jo je kupila tožeča stranka (prvič je nepremičnino prodala tožeča stranka družbi B. d. o. o. dne 30. 7. 20199, ta pa je nepremičnino že naslednji mesec po vpisu njene lastninske pravice v zemljiško knjigo, tj. dne 18. 2. 2020, prodala kupki C. C. za kupnino v višini 165.000,00 EUR, kar vse je po zatrjevanjih tožene stranke ugotovil tudi sodni cenilec za gradbeno stroko D. D.), zato niso pravno relevantne. Iz tega razloga pa tudi ni utemeljen očitek prvostopenjskemu sodišču, da se do teh trditev ni opredelilo in da je zato podana kršitev iz 8., pa tudi 14., točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče namreč nima dolžnosti opredeljevati se do nerelevantnih dejstev.

13. V zvezi z vprašanjem, „ali je prodajalec za omejitve javnopravne narave vedel (oziroma ali je vedel, da jih je mogoče pričakovati), pa jih kupcu ni sporočil“ (kot določa OZ), je sodišče prve stopnje vpogledalo v zapisnik o javni dražbi ter ga primerjalo z izpovedbami zaslišane stečajne upraviteljice E. E. in priče F. F. Na podlagi skladnih izpovedb omenjenih oseb je ugotovilo, da so bile omejitve oziroma da ne gre za skladno gradnjo stečajni upraviteljici pred javno dražbo znane, na podlagi zapisnika (in Poročila o oceni vrednosti iz aprila 2017 cenilca G. G., ki je bilo podlaga javni dražbi) pa, da tega podatka ni posredovala na način, da bi bilo razvidno, da gradbeni dovoljenji ne ustrezata dejanskemu stanju (prim. 9. točko obrazložitve izpodbijane sodbe).

14. Tožena stranka v pritožbi navaja, da je napačen zaključek prvostopenjskega sodišča, da iz pojasnil stečajne upraviteljice E. E., ki jih je dala tožeči stranki pred nakupom sporne nepremičnine, ni bilo mogoče ugotoviti potencialnega razhajanja med gradbenim dovoljenjem in dejanskim stanjem. Trdi, da je pred začetkom prodaje sporne nepremičnine stečajna upraviteljica pojasnila, kot izhaja iz zapisnika o javni dražbi, ne pa tudi, zakaj je iz tega pojasnila mogoče razbrati, da gre za z gradbenim dovoljenjem neskladno gradnjo. Zgolj z očitkom tožeči stranki, da je ona tista, ki se spreneveda, ko trdi, da ni bila seznanjena z dejanskim stanjem nepremičnine, ne more uspeti. Tožena stranka bi morala izkazati, da je bilo na podlagi pojasnila „da sta bili za gradnjo nepremičnin10 izdani dve gradbeni dovoljenji, ki zajemata tudi sosednja objekta št. 001 in 002, da sta bili izdani za rekonstrukcijo in spremembo namembnosti iz poslovnega objekta v dve enodružinski hiši z dvema stanovanjema, dejansko pa so 4 stanovanja (ter da ima vsak del objekta svojo hišno in ID številko, vsi objekti pa so vrisani v kataster stavb)“, tožeči stranki znano, da gre za neskladno gradnjo (da je tožeča stranka na podlagi tega pojasnila vedela, da se gradbeni dovoljenji in dejansko stanje ne skladata). Ker ji to v tem postopku ni uspelo, pa zaključka prvostopenjskega sodišča, da iz navedb cenilca o gradbenih dovoljenjih in pojasnilu stečajne upraviteljice, podanem na javni dražbi, ni razvidno, da gradbeni dovoljenji ne ustrezata dejanskemu stanju objekta, ne more izpodbiti. Njen pritožbeni očitek je torej neutemeljen.

15. Preveč pavšalne pa so njene trditve, da je stečajna upraviteljica na javni dražbi navedla tista dejstva, ki so ji bila takrat znana in da podrobnejših pojasnil ni mogla dati, saj z njimi ni razpolagala (ter da zato ni mogla zavzeti stališča, da je objekt črna gradnja in da ga ni mogoče legalizirati oziroma zanj pridobiti uporabnega dovoljenja kot ji to očitata tožeča stranka in posledično tudi prvostopenjsko sodišče v izpodbijani sodbi). Z njimi prepričljive, jasne in skrbno obrazložene dokazne ocene prvostopenjskega sodišča, katere rezultat je ravno nasprotna teza, in sicer da je bila stečajna upraviteljica pred prvo javno dražbo po telefonu opozorjena na neskladje, in ki temelji na neposrednem zaznavanju verodostojnosti in skladnosti priče F. F. in same upraviteljice E. E., ne more omajati. Izpovedbi navedenih oseb se glede bistvenega dejstva, tj. neskladnosti gradbenih dovoljenj z dejanskim stanjem, torej s sporno omejitvijo, ujemata.

16. Kot že obrazloženo, ni utemeljena pritožbena trditev, da če bi stečajna upraviteljica trdila, „da je objekt črna gradnja in da ga ni mogoče legalizirati oziroma zanj pridobiti uporabnega dovoljenja“, bi bilo to v nasprotju z dejanskim stanjem, saj noben inšpekcijski organ vse do danes ni ugotovil, da bi šlo za neskladno gradnjo in da je tudi UE X. dne 18. 11. 2019 izdala uporabno dovoljenje za objekt. Stečajna upraviteljica je po pravilnih ugotovitvah prvostopenjskega sodišča za neskladnost gradnje v trenutku javne dražbe vedela, zato bi tožečo stranko nanjo morala opozoriti. Na pomanjkanje odločbe inšpekcijskega organa in na kasneje izdano uporabno dovoljenje pa se pritožnica ne more uspešno sklicevati. Pritožbeno sodišče je predhodno že pojasnilo, da je za presojo utemeljenosti predmetnega tožbenega zahtevka merodajno zgolj stanje ob prodaji, zaradi česar so te trditve pravno neupoštevne. Ob ugotovitvi, da je vedela za neskladje, pa je nerelevantna tudi njena trditev, da ni strokovnjakinja s področja gradbeništva, ki bi lahko ocenjevala, v kakšnem obsegu, če sploh, kupljena nepremičnina odstopa od smernic gradbenega dovoljenja.

17. Za omejitve javnopravne narave prodajalec odgovarja, če kupcu niso bile znane in ne, če bi mu morale biti znane, ob pogoju, da je prodajalec vedel zanje ali vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil.11 Očitki pritožnice, da je tožeča stranka tista, ki je imela izkušnje s področja prodaje in nakupa nepremičnin in bi morala – v primeru, da je bilo pojasnilo stečajne upraviteljice nejasno oziroma nepopolno – sama poskrbeti za podrobnejši pregled objekta in njegovo primerjavo z gradbenim dovoljenjem, pa tega ni storila, ter da bi sodišče prve stopnje v tem primeru moralo upoštevati tudi soprispevek tožeče stranke, so zato neutemeljeni. Tožena stranka bi s svojimi ugovori v tej smeri uspela le, če bi v postopku pred sodiščem prve stopnje izkazala, da so bile kupcu (tj. tožeči stranki) posebne omejitve javnopravne narave znane, kar pa se ni zgodilo.

18. V nasprotju z zatrjevanji iz pritožbe je pravilna obrazložitev prvostopenjskega sodišča o pravočasnosti predmetne tožbe. Glede na datum sklepa o izročitvi nepremičnine (tj. 30. 3. 2018) in datum izjave o prevzemu nepremičnine (23. 4. 2018), je jasno, da je tožba, vložena dne 26. 3. 2019, vložena znotraj enoletnega roka. Iz tega razloga pa se sodišču prve stopnje tudi ni bilo treba v obrazložitvi presojane sodbe opredeljevati do argumentov, ki jih je tožena stranka navedla v svojih vlogah, in sicer da tožeča stranka ni navedla konkretnega datuma, kdaj naj bi izvedela o obstoju pravnih napak, še posebej ker tožena stranka hkrati ne uveljavlja, da je v postopku pred sodiščem prve stopnje zatrjevala tudi, da je tožeča stranka za posebne omejitve javnopravne narave (ki se v obravnavanem primeru kaže kot neskladnost gradnje z izdanim gradbenim dovoljenjem) vedela že pred predhodno navedenima datumoma. Od koga je tožeča stranka izvedela za neskladno gradnjo, pa z vidika pravočasnosti pritožbe ni relevantno dejstvo. Drugačne pritožbene navedbe niso utemeljene.

19. Prav tako po presoji pritožbenega sodišča ni utemeljena pritožbena graja, da je izpodbijana odločitev obremenjena s kršitvijo iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Glede omenjene kršitve je Vrhovno sodišče RS že večkrat pojasnilo, da gre za navedeno kršitev (le) v primeru tehničnih napak pri prenosu vsebine listin ali zapisnikov o izvedbi dokazov v razloge sodbe (ko se sodišče torej še ni vrednostno opredelilo do povzetega dokaza). Po ugotovitvah pritožbenega sodišča pa prvostopenjsko sodišče v razloge sodbe vsebinsko ni prenašalo vsebine uporabnega dovoljenja. Vsebina dokaza v tem primeru ni zapis prvostopenjskega sodišča, da „pravne napake ni bilo mogoče sanirati, saj ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja“. Takšne ugotovitve pritožbeno sodišče v nasprotju z zatrjevanji tožene stranke v obrazložitvi izpodbijane odločitve tudi ne najde.

20. Pritožbeno sodišče pa pritrjuje toženi stranki v tistem delu njenih navedb, v katerih opozarja dvoje. Prvič, da okoliščina, da je tožena stranka pri prodaji druge nepremičnine (tj. nepremičnine z ID znakom parcele 0000 111/17, ki je bila prodana H. H. in J. J. s Prodajno pogodbo z dne 27. 6. 2018 po drugi javni dražbi) v prodajno pogodbo pripisala, da je prodajalčeva odgovornost za pravne napake izključena, nima pomena kot ji ga pripisuje sodišče prve stopnje. Čeprav je tožena stranka to storila že 27. 6. 2018, preden se je tožeča stranka dne 16. 8. 2018 nanjo obrnila z dopisom oziroma obvestilom o pravni napaki, je to zgolj indic, ne pa dokaz, da se je tožena stranka (že ob prvi javni dražbi dne 20. 12. 2017) zavedala pravne napake oziroma omejitve javnopravne narave iz 494. člena OZ. Dokaz, da je tožena stranka oziroma stečajna upraviteljica, ki je na javni dražbi prodajala premoženje tožene stranke, vedela za omenjeno omejitev, je njena izpovedba, ki se sklada tudi z izpovedbo zaslišanega F. F. To pa pomeni, da je odločitev, ki izhaja iz izreka sodbe sodišča prve stopnje kljub navedeni pomanjkljivosti, pravilna.

21. Kot drugo pa tožena stranka pravilno uveljavlja, da je izračun znižanja kupnine, ki ga je prvostopenjsko sodišče napravilo v 14. točki obrazložitve izpodbijane odločitve, napačen. Vrednost nepremičnine na trgu brez napake je sicer pravilno preračunalo ob upoštevanju vložka za dokončanje in tako dobilo znesek 206.810,00 EUR (140,40 m² x 1.650,00 EUR/m² = 231.660,00 EUR – vložena sredstva za dokončanje 24.850,00 EUR), napačno pa 10 % manjvrednost upoštevalo od celotne vrednosti 231.660,00 EUR (in dobilo 208.499,001 EUR). Ker sporni objekt v trenutku javne dražbe ni bil dokončan, bi moralo sodišče prve stopnje 10 % odšteti od zneska 206.810,00 EUR oziroma kot pravilno uveljavlja tožena stranka, prvostopenjsko sodišče bi moralo pri ugotovitvi deleža manjvrednosti nepremičnine od ugotovljene tržne vrednosti za dokončano stanovanjsko hišo (tj. od zneska 231.660,00 EUR) najprej odšteti stroške dokončanja (tj. znesek 24.850,00 EUR), šele nato pa tako dobljeni znesek (tj. znesek v višini 206.810,00 EUR) znižati za 10 % (ugotovljene manjvrednosti). Samo na tak način bi namreč sodišče prve stopnje ugotovilo, koliko znaša tržna vrednost neopremljene nepremičnine brez napake (206.810,00 EUR) in koliko tržna vrednost neopremljene nepremičnine z napako (186.129,00 EUR = znesek 206.810,00 EUR – 10 %).

22. Posledično pa je tudi razmerje med tržno vrednostjo neopremljene nepremičnine z napako in tržno vrednostjo neopremljene nepremičnine brez napake drugačno, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, in sicer 0,90 oziroma 90 % (186.129,00 EUR : 206.810,00 EUR). 90 % od cene, ki jo je tožeča stranka plačala za sporno nepremičnino, je 96.300,00 EUR, razlika med 107.000,00 EUR in 96.300,00 EUR pa 10.700,00 EUR in ne 11.984,00 EUR kot je to napačno izračunalo sodišče prve stopnje. Pritožbeni očitek, da je izračun zneska za znižanje kupnine napačen, ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, konkretno določbo 478. člena OZ, se je torej izkazal za utemeljenega.

23. Vse obrazloženo pa pomeni, da je pritožba tožene stranke zoper II. točko izreka delno utemeljena. Pritožbi je zato pritožbeno sodišče delno ugodilo in sodbo sodišče prve stopnje v tem obsegu delno spremenilo tako, kot izhaja iz izreka te odločbe (5. točka 358. člena ZPP).

**_O pritožbi tožeče stranke_**

24. Pritožba je delno utemeljena.

25. Po presoji pritožbenega sodišča tožeča stranka pravilno opozarja, da je odločitev pod točko I. izreka sodbe sodišča prve stopnje materialnopravno zmotna. Tožeča stranka je svoj zahtevek pravilno oblikovala na način, da je v 1. točki podala oblikovalni zahtevek, da se kupnina po prodajni pogodbi zniža na točno določen znesek, sodišče prve stopnje pa je zmotno presodilo, da je zahtevek v tem delu ugotovitveni in ga na račun pomanjkanja predpisa, ki bi določal, da se ugotovitvena tožba lahko vloži, pa tudi zaradi pomanjkanja druge pravne koristi od ugotovitve pravice, zavrglo.

26. S sodbo II Ips 38/2012 z dne 17. 10. 2013 in kasnejšimi drugimi odločbami je bilo zavzeto stališče o potrebnosti postavitve oblikovalnega zahtevka in je bila s tem spremenjena prej večinska sodna praksa višjih sodišč. S sodbo VS RS II Ips 288/2014 z dne 5. 5. 2016 pa je bilo tako stališče tudi dokončno potrjeno.

27. Tožeča stranka v nadaljevanju pritožbe prvostopenjskemu sodišču očita, da je nepravilno zavrnilo tožbeni zahtevek pod III. točko sodbe, s katerim je zavrnilo plačilo zneska 30.816,00 EUR ter tako zahtevku ugodilo le za 11.984,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Pri tem navaja, da je tekom postopka predložila dve mnenji dveh različnih cenilcev, ki utemeljujeta znižanje plačila v višini med 30 in 40 % in da je sodišče prve stopnje kljub temu (torej da sta bili predloženi drugačni mnenji z višjim odstotkom znižanja) sledilo izvedenskemu mnenju izvedenca, ki je bil angažiran v tem postopku, da je ustrezno le 10 % znižanje. Po prepričanju tožeče stranke tako sodišče prve stopnje ni pravilno ugotovilo dejanskega stanja glede višine znižanja kupnine, še posebej upoštevaje dejstvo, da tožena stranka predloženih cenitvenih poročil ni konkretizirano prerekala.

28. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da ni res, kar trdi tožeča stranka, in sicer da tožena stranka predpravdnih cenitvenih poročil, torej njenih trditev, s katerimi je utemeljevala svoj tožbeni zahtevek po višini, ni konkretizirano prerekala. Glede mnenja cenilke K. K., na katerega se je tožeča stranka sklicevala v tožbi, je namreč v odgovoru na tožbo izrecno navedla, da v celoti nasprotuje oceni predmetne nepremičnine, kot izhaja iz poročila cenilke K. K. (da je bilo pripravljeno po naročilu tožeče stranke in predstavlja del njene trditvene podlage, vsekakor pa ne mnenja neodvisnega sodno imenovanega izvedenca, ki bi bilo lahko uporabljeno kot dokaz v predmetnem postopku) – prim. list. št. 25. Drugemu cenitvenemu poročilu pa je tožena stranka nasprotovala v njeni drugi pripravljalni vlogi – prim. list. št. 63 - in sicer, da je ugotovljena vrednost nepremičnine občutno prenizka, da iz poročila ni razvidno, zakaj sta avtorja zaključila, da je vrednost nepremičnine zaradi domnevne neskladnosti gradnje nižja za 30 % ipd.

29. Glede na opisano situacijo pa je prvostopenjsko sodišče v konkretnem sporu po presoji pritožbenega sodišča za razjasnitev spornega vprašanja pravilno aktiviralo cenilca gradbene stroke. Dokazni postopek je zaradi nasprotovanja tožene stranke moralo izvesti in preveriti utemeljenost tožničinih trditev v zvezi z višino znižanja kupnine, tj. tožničinih trditev o parametrih za izračun znižanja kupnine. Za ugotovitev teh pa je potrebno strokovno znanje in sodišče prve stopnje je tako očitno ocenilo tudi v tem primeru (sodišče izvede dokaz z izvedencem, če je za ugotovitev ali za razjasnitev kakšnega dejstva potrebno strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga; 243. člen ZPP).

30. Predpravdno, s strani stranke predloženo strokovno mnenje, namreč ni dokaz, ki bi konkuriral mnenju s strani sodišča postavljenega izvedenca. Pri zunajsodnem, s strani stranke pridobljenem strokovnem mnenju gre za strokovno argumentiran del strankinih navedb (tako II Ips 195/2015 z dne 14. 4. 2016). Določila ZPP o dokazovanju z izvedencem pa zagotavljajo nepristranskost izvedenca in kontradiktornost izvajanja tega dokaza. To pri predpravdnem izvedencu ni varovano (VSL Sodba II Cp 898/2018 z dne 16. 8. 2018).

31. Sodišče prve stopnje je v obravnavanem primeru torej pravilno sledilo izvedenskemu mnenju izvedenca, ki je bil angažiran v tem postopku in je ocenil, da je ustrezno le 10 % znižanje. Kakšen je v tem okviru pravilen izračun znižanja kupnine, pa je pritožbeno sodišče pojasnilo že v okviru reševanja pritožbe tožene stranke.

32. Pritožba tožeče stranke zoper I. točko izreka je torej utemeljena. Sodišče prve stopnje ni imelo podlage za zavrženje tožbe, zaradi česar je pritožbeno sodišče njegovo odločitev v tem delu spremenilo kot izhaja iz izreka te sodbe (5. alineja 358. člena ZPP).

_**O stroških postopka**_

33. Ker je pritožbeno sodišče delno spremenilo izpodbijano sodbo, je posledično delno spremenilo tudi odločitev o pravdnih stroških strank. O teh je pritožbeno sodišče odločilo na podlagi drugega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 155. členom istega zakona. Kot vrednost točke, relevantne za preračun, je pritožbeno sodišče upoštevalo 0,60 EUR (13. člen OT).

34. Sodišče prve stopnje je v IV. točki izreka izpodbijane odločitve tožeči stranki naložilo, da toženi stranki povrne pravdne stroške, in sicer v višini 489,47 EUR, pri čemer je stroške postopka tožeče stranke odmerilo v višini 5.114,78 EUR, glede na uspeh v pravdi pa ji je prisodilo 1.432,14 EUR (toženi stranki pa 1.921,59 EUR). Pritožbeno sodišče se strinja z navedbami tožeče stranke, da pa v okvir potrebnih stroškov (155. člen ZPP) sodi tudi njena tretja in peta pripravljalna vloga z dne 26. 1. 2021 (v kateri se je opredelila do cenitvenega poročila D. D.), ne pa tudi ostale. Prav tako se strinja z njenim očitkom, da prvostopenjsko sodišče ni upoštevalo stroškov cenilca v višini 528,15 EUR, pa bi jih moralo. Ne strinja pa se s tistim delom njenih navedb, da bi sodišče moralo upoštevati stroške pritožbe in plačane sodne takse za pritožbo zoper sklep o odmeri stroškov izvedenca. O teh je namreč že bilo odločeno, in sicer s sklepom pritožbenega sodišča I Cpg 242/2021 z dne 18. 6. 2021 (prim. list. št. 155).

35. Pri ponovni odmeri pravdnih stroškov – glede na delno spremembo izpodbijane sodbe – je pritožbeno sodišče poleg stroškov, ki jih je upoštevalo že sodišče prve stopnje (v prvem odstavku 18. točke obrazložitve izpodbijane sodbe), tako upoštevalo še 2 x 400 točk po tar. št. 20/3 ter stroške izvedenca v znesku 528,15 EUR. Skupaj je tako odmerilo: 4.938,80 točk, po preračunu v EUR 2.963,28 EUR, 410,00 EUR potnih stroškov, sodno takso za tožbo v višini 939,00 EUR, stroške izvedenca v znesku 528,15 EUR ter na odvetniške stroške še 22 % DDV – skupaj 5.582,55 EUR. Glede na uspeh v pravdi, ki po spremembi izpodbijane sodbe znaša 0,25 oziroma 25 %, pa ji je končno priznalo le 1.395,64 EUR.

36. Tožena stranka je po delni spremembi izpodbijane odločitve uspela s 75 %. V tem razmerju ji je zato pritožbeno sodišče prisodilo pravdne stroške, katere je sicer odmerilo že prvostopenjsko sodišče v drugem odstavku 18. točke obrazložitve izpodbijane odločitve (tj. 2.668,87 EUR). Pravdni stroški tožene stranke v tem postopku znašajo torej 2.001,65 EUR.

37. Po pobotanju tako prisojenih stroškov je tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati 606,01 EUR, in sicer v roku 15 dni. Po poteku izpolnitvenega roka je dolžna plačati tudi zakonske zamudne obresti v skladu z določbo 378. člena OZ.

_**O pritožbenih stroških**_

38. Tožeča stranka je s svojo pritožbo uspela zgolj v delu, v katerem je sodišče prve stopnje odločilo, da se zavrže oblikovalni del tožbenega zahtevka za znižanje kupnine. V preostalem delu je s svojo pritožbo propadla. Boljšega položaja v pritožbenem postopku zase namreč ni izposlovala. Odgovor na pritožbo tožene stranke pa po presoji pritožbenega sodišča ni bil potreben (z njim namreč ni pripomogla k rešitvi pritožbe tožene stranke), zaradi česar je pritožbeno sodišče odločilo, da sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

39. Tožena stranka pa je s svojo pritožbo v izpodbijanem delu (tj. v delu, v katerem ji je bilo naloženo, da mora tožeči stranki plačati znesek 11.984,00 EUR) uspela z zneskom 1.284,00 EUR. Njen pritožbeni uspeh je torej 10,71 %. V takšnem deležu ji je tožeča stranka dolžna povrniti njene pritožbene stroške.

40. Te pa je pritožbeno sodišče odmerilo glede na specificiran stroškovnik na sami vlogi, OT in ZST-1. Tako ji je priznalo: sodno takso v višini 939,00 EUR, 1000 točk za sestavo pritožbe po tar. št. 22, 20 točk za materialne stroške ter 22 % DDV na odvetniške stroške. Njeni pritožbeni stroški tako skupaj znašajo 1.685,64 EUR, glede na njen pritožbeni uspeh pa 180,53 EUR.

41. Tožeča stranka mora toženi stranki skladno z obrazloženim povrniti 180,53 EUR pritožbenih stroškov, in sicer v roku 15 dni, po poteku tega roka do plačila pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

1 Po svoji vsebini je odločitev sodišča prve stopnje sodba in sklep. 2 Oziroma to stori zelo pavšalno. Iz njene pritožbe izhaja, da dejstvo, da je bil objekt zgrajen v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem, v bistvu sploh ne šteje za relevantno – navaja namreč, da tudi če je bil objekt zgrajen v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem, ni šlo za takšno napako, ki bi omejevala razpolaganje z nepremičnino oziroma zaradi katere pravni promet s to nepremičnino ne bi bil mogoč – kar pa ni pravilno. 3 Na podlagi predloženih dokazov (A 13 in A 11), tj. dopisov tožeče stranke na Upravno enoto X. in odgovorov, ki jih je Upravna enota X. posredovala tožeči stranki, se je sodišče prve stopnje prepričalo, da je onemogočena sprememba gradbenega dovoljenja v taki meri, da bi ustrezalo dejanskemu stanju ob nakupu (prim. 12. točko obrazložitve). Očitek, da je sodišče prve stopnje povsem nekritično in brez kakršnih koli pojasnil zaključilo, da je šlo pri prodaji nepremičnine za takšno napako, ki je ni mogoče sanirati, je zato neutemeljen. 4 VSRS sodba in sklep II Ips 161/2015 z dne 23. 11. 2015. 5 Tožena stranka v odgovoru na tožbo to smiselno priznava. 6 Sodišče prve stopnje ni zapisalo konkretno, da za sporno nepremičnino pridobitev uporabnega dovoljenja ni bila mogoča - tožena stranka v pritožbi to potvarja. 7 VSL sodba I Cp 1623/2016 z dne 16. 11. 2016. 8 VSRS sodba in sklep II Ips 161/2015 z dne 23. 11. 2015. 9 Kar je glede na podatke spisa še pred izdanim uporabnim dovoljenjem. 10 Ki sta se prodajali na javni dražbi, pri čemer je tožeča stranka kupila le eno od njih. 11 Tako odločba I Cp 2600/2013 z dne 9. 4. 2014.