Jedro

Pravdno sodišče v postopku zaradi odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve stanovanja zaradi neplačevanja najemnine ni upravičeno samo odločati, ali gre za oderuško najemnino in s tem ali je najemnik plačeval zadostno najemnino ali ne.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se toženki "odpoveduje najemna pogodba, ki nadomešča točka II. izreka sodbe II P 261/94"; da mora toženka izprazniti stanovanjske prostore v ... in jih izročiti tožniku ter mu povrniti pravdne stroške. Ugotovilo je namreč, da toženka ni plačevala najemnine, kot jo je določil tožnik kot najemodajalec, kar je razlog za odpoved najemnega razmerja po 53. členu stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ).

Sodišče druge stopnje je pritožbo toženke zavrnilo kot neutemeljeno.

Proti tej sodbi je vložila toženka revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka po prvem in drugem odstavku 354. člena zakona o pravdnem postopku (ZPP) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. V njej trdi, da v sodbi II P 261/94, ki je nadomestila najemno pogodbo, višina najemnine ni nedvoumno določena. Najemnina, ki jo je določil tožnik, je oderuška, sankcija za oderuštvo pa je ničnost. Odločilna dejstva v sodbi so si v nasprotju, ko ta toženki očita, da bi morala od upravnega organa zahtevati stališče o višini najemnine, prav to pa je storila. Sodišče bi moralo samo ugotavljati oderuštvo kot predhodno vprašanje. Izpodbijana sodba sploh ne omenja dopisa z dne 12.7.1996, ki ga je toženka neposredno predložila sodišču in iz katerega izhaja, da tožnik goljufa državo. Neutemeljen je očitek, da bi morala toženka preskrbeti dokaz, da zaradi socialne stiske ne more poravnati najemnine, saj pogodba ni bila predložena občinskemu upravnemu organu. Zato predlaga razveljavitev obeh sodb in ponovno sojenje na prvi stopnji.

Na vročeno revizijo tožeča stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo RS pa se o njej ni izjavilo.

Revizija ni utemeljena.

Stanovanjski zakon predpisuje za profitne najemnine javno nadzorstvo in tako ima najemnik pravico zahtevati, da občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, preveri višino najemnine (prvi odstavek 66. člena). Toženka ni dala preveriti na ta način najemnine, ki jo je od nje zahteval tožnik, kar je sodišče pravilno ugotovilo. Iz dopisa Upravne enote ..., izpostava ... (št... z dne 5.4.1995) namreč sledi, da jo je toženka le vprašala za povprečno prosto oblikovano najemnino, izpostava pa jo je s tem dopisom posebej opozorila, da ta podatek ni podlaga za preveritev najemnine na podlagi 66. člena SZ niti ne za določitev, katera najemnina je oderuška, po 65. členu SZ. Očitno je torej, da tožnica ni ubrala poti, kot jo terja zakon. Potemtakem sodišče citirane listine ni moglo uporabiti drugače kot za ugotovitve, ki so bile poprej nanizane.

Ko sodišče druge stopnje v svoji odločbi ni posebej omenilo listine, ki mu jo je tožeča stranka predložila, in to celo brez navedbe, čemu naj bi služila, in zunaj pritožbenega roka, ni napak ravnalo, saj za rešitev tega spora ni pomembno, ali je tožnik prijavil stanovanjske prostore davčni upravi ali stanovanjskemu oddelku upravne enote na izpostavi, ki jih oddaja toženki. Lahko, da je tožnik s tem storil kakšen prekršek ali kaj podobnega, kar pa ne vpliva na civilnopravno - najemno razmerje med strankama.

Kar zadeva očitane procesne kršitve, tudi ni mogoče sprejeti revizijskega mnenja, da bi moralo sodišče samo rešiti kot predhodno vprašanje, ali gre pri zahtevani najemnini za oderuško najemnino ali ne. Zakon je jasen: če najemnik zahteva preveritev najemnine, mora upravni organ o tem zavzeti stališče, oškodovani najemnik pa lahko potem po sodni poti zahteva ustrezno spremembo pogodbe in vračilo preveč plačane najemnine (66. člen SZ). Zakon torej predpisuje poseben postopek, in to najprej pred upravnim organom, kar pomeni, da si sodišče ne more vzeti pravice, da samo o tem odloča, saj bi bila sicer ta zakonska določba izigrana oziroma izničena. Najemnik namreč tako ne bi plačeval zahtevane najemnine, potem pa bi šele v pravdi nastopil z ugovorom oderuške najemnine in, kot si predstavlja revidentka, z učinkom za nazaj. Zakaj, zakon predpisuje sankcijo - odpoved najemnega razmerja, če najemnik ne plačuje najemnine in stroškov (tretja alinea prvega odstavka 53. člena SZ). Skratka, pravdno sodišče v postopku zaradi odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve stanovanja zaradi neplačevanja najemnine ni upravičeno samo odločati, ali gre za oderuško najemnino in s tem ali je najemnik plačeval zadostno najemnino ali ne.

Nižji sodišči sta tudi materialno pravo pravilno uporabili. Ni se mogoče strinjati s stališčem, da bi moralo sodišče upoštevati po zakonu o obligacijskih razmerjih (ZOR), da je šlo tu za oderuštvo, ki prinese ničnost. Zakon sicer določa, da je pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom, družbeni ureditvi, prisilnim predpisom ali družbeni morali, nična, vendar le, če namen kakšnega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega (prvi odstavek 103. člena ZOR). Za oderuško zahtevano najemnino pa stanovanjski zakon, kot je bilo opisano, predpisuje le postopek za spremembo pogodbe in za vrnitev preveč plačanega (65. in 66. člen SZ), ne pa ničnosti pogodbe v celoti. Vendar pa z opisanimi določbami privzema, kar zadeva višino najemnine, rešitve iz zakona o obligacijskih razmerjih, ki se nanašajo na delno ničnost po 105. členu in njihovo izpeljavo za nekatere primere v drugem do četrtem odstavku 141. člena (pri čemer gre v slednjem predpisu še za druge relevantne okoliščine: izkoriščanje stiske, gmotnega stanja neizkušenosti itd. - prvi odstavek tega člena). Toda, ker gre v obravnavani zadevi le za višino najemnine (drugih okoliščin toženka ni zatrjevala), ni mogoče uporabiti v zvezi s tem vprašanjem tudi določb zakona o obligacijskih razmerjih kot splošnega predpisa poleg stanovanjskega zakona kot posebnega. Sodišče je tudi pravilno ravnalo, ko ni upoštevalo toženkine socialne stiske, saj je ta v postopku na prvi stopnji niti ni zatrjevala in ker je tudi ni izkazala z listino - potrdilom centra za socialno delo, ki bi ga morala predložiti lastniku stanovanja in občinskemu stanovanjskemu organu (četrti odstavek 53. člena SZ). Jalov je zato revizijski izgovor, da tega ni mogla storiti, ker tožnik ni predložil najemne pogodbe, saj bi jo centru lahko predložila sama skupaj s tožnikovo zahtevo o višini najemnine. Končno tudi ni mogoče pritrditi reviziji, češ da pogodba nima določbe o višini najemnine niti ni ta nedvoumno določena. Najemna pogodba med strankama je zajeta v izrek pravnomočne sodbe II P 261/94 z dne 5.7.1994 in tako vsebuje določbo o obveznosti toženke plačevati najemnino, kot jo bo določil najemodajalec - tožnik. Ta pa jo je potem določil in o tem pisno obvestil toženko. Najemnina je torej določena. Po povedanem revizijski materialnopravni pomisleki niso utemeljeni in tudi ob širšem preizkusu mimo njih je sodba v tem pogledu pravilna.

Niso potemtakem podani revizijski razlogi niti razlogi, na kakršne pazi sodišče po uradni dolžnosti, zaradi česar je bilo potrebno revizijo kot neutemeljeno zavrniti (393. člen ZPP).