Jedro

Zgolj vzpostavitev stika med prodajalcem nepremičnine in potencialnim kupcem na splošno, brez sodelovanja pri pogajanjih in pripravah za sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, nepremičninski družbi ne daje pravice do plačila za posredovanje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z napadeno sodbo, sklep o izvršbi opr. št. VL 58463/2013 z dne 14. 5. 2013 razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo (točka 1 izreka sodbe). Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki pravdne stroške v višini 344,65 EUR (točka 2 izreka sodbe).

2. Zoper sodbo se je v roku pritožila tožeča stranka. Sodišču očita, da je napačno interpretiralo in uporabilo Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr). Bistvo vprašanja je ali je tožeča stranka upravičena do provizije glede na veljavna določila ZNPosr in etičnega kodeksa nepremičninskih posrednikov. To je odvisno od vprašanje obsega storitve (prvi odstavek 25. člena ZNPosr). Tožeča stranka je posredovala. Kupec in prodajalec se prej nista mogla dogovoriti glede cene nepremičnine. Ko pa je tožeči stranki uspelo zbližati stališče, se je tožena stranka začela izmikati in odmikati od tožeče stranke. Pritožba poudarja, da ni relevantno ali je tožeča stranka opravila deset ali več klicev, deset ogledov ali nobenega. Tožeča stranka je poiskala kupca. To, da sta bila že znanca tožene stranke, ni pravno relevantno. Kupca sta se zaradi kvalitetno opravljenega dela tožeče stranke ponovno začela pogajati s toženo stranko. Napačno je stališče prvega sodišča (10. točka obrazložitve) glede obdobja od sklenitve posredniške pogodbe (29. 1. 2013) in nato kupne pogodbe z dne 14. 2. 2013. Tožeča stranka je s toženo stranko sklenila posredniško pogodbo že julija 2012. K sklenitvi posla je odločilno pripomoglo kontaktiranje posrednice K. D. Bistvene kršitve pravil pravdnega postopka vidi pritožba v tem, da sodišče ne omenja in se opredeljuje do pogojev poslovanja tožeče stranke in etičnega kodeksa nepremičninskih družb. Ne navaja razlogov glede naziranja 25. člena ZNPosr (točka 10 sodbe). Tudi ne navaja razlogov, da je prišlo do sklenitve posla „izključno“ zaradi tožnikove posredniške vloge (točka 11 sodbe) in zakaj ni dovolj, da tožeča stranka odločilno prispeva k pogojem, ki privedejo do uspešnega zaključka pogajanj. Nadalje navaja, da tožeča stranka ne more dokazati, da je izključno zaradi njenega angažmaja prišlo do sklenitve posla. Lahko da je prišlo do posla izključno zaradi aktivnosti tožeče stranke, lahko da se je na strani tožene stranke ali tožeče stranke zgodilo še kaj, kar je prispevalo k sklenitvi posla. To kar trdi tožeča stranka pa je, da je ob danem spletu okoliščin ponovno vzpostavila stike med toženo stranko in kupcema, jih vzpodbudila k obnovi pogajanj in jih ločeno večkrat kontaktirala ter s prikazovanjem tržnih razmer ter možnih načinov kupoprodaje oziroma plačila privedla do točke, ko so lahko sklenili dogovor o kupoprodaji. Nadalje pritožba očita sodišču, da je nepopolno ugotovilo dejansko stanje. V odločilnih elementih je upoštevalo izpovedi tožene stranke in njenih prič, ni pa sledilo dokazom tožeče stranke. Ni ugotovilo katere storitve je tožeča stranka sploh opravila. To je odločilnega pomena. Sodba je zato nepravilna in nezakonita in predlaga, da jo pritožbeno sodišče razveljavi.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Zavrača pritožbene navedbe tožeče stranke in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov pritožbenega postopka tožene stranke.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Med strankama ni sporno: da sta dne 19. 7. 2012 sklenili pogodbo o posredovanju pri prodaji nepremičnine – hiše na naslovu G.; da sta kasnejša kupca pogodbo o posredovanju s tožečo stranko sklenila 29. 1. 2013; da sta toženka in kupca M. 14. 2. 2013 sklenila prodajno pogodbo za hišo G. Sporno je vprašanje ali je do sklenitve pogodbe prišlo v posledici posredovanja tožeče stranke. ZNPosr namreč v 1. točki 25. člena določa, da nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba pri sklenitvi katere je posredovala.

6. Toženka in bodoča kupca M. so se poznali že več let in se tudi pogovarjali o nakupu hiše, še preden so navezali stike s tožečo stranko. Bodoča kupca sta že bila v hiši in sta jo poznala, do pogodbe o nakupu pa ni prišlo iz enega samega razloga – cene hiše, ki je bila za kupca previsoka.

7. Ne drži navedba v pritožbi, da je nepremičninska firma upravičena do provizije zgolj v primeru, da vzpostavi „prvi stik“ (v tem primeru ga ni vzpostavila, ker so se stranke poznale in se o nakupu hiše že tudi pogovarjale), pač pa je bistveno, da je v posledici aktivnosti nepremičninske družbe prišlo do sklenitve pogodbe. Aktivnosti nepremičninske družbe so lahko različne, vse pa morajo biti take, da rezultirajo v sklenjenem poslu. Razen zaslišanega direktorja tožeče stranke, ki tu spornega posla ni vodil, nihče, ne toženka ne priče niso potrdile, da je do sklenitve pogodbe prišlo v posledici posredovanja tožeče stranke. Priča K. D., ki je posel vodila je povedala, da so se v pogovorih s kupcem M. dotaknili tudi toženkine hiše (drugih aktivnosti v zvezi s tem ni omenjala). Povedala pa je še, da sta se M. sicer nanjo obrnila zaradi neke druge nepremičnine. So pa toženka in priči M. povedali, da so se o prodaji pogovarjali že pred navezo stikov s tožečo stranko. O prodaji so se pogovarjali pred novim letom 2013, nakar so dogovore za nekaj časa prekinili, v januarju pa so ponovno stopili v stik. Ne drži pritožbena navedba, da je D. opravila številne telefonske klice med bodočimi pogodbeniki. Tudi ni pripravljala ogleda hiše, saj to tudi ni bilo potrebno, ker sta M. hišo poznala. M. je bila večkrat tudi v njej (ob nakupu posode, ob obisku skupaj z otroci). Zgolj vzpostavitev stika med prodajalcem nepremičnine in potencialnim kupcem na splošno, brez sodelovanja pri pogajanjih in pripravah za sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, nepremičninski družbi ne daje pravice do plačila za posredovanje. Tožeča stranka ne zatrjuje, da je bodoče kupce seznanila s ponudbo in posredovala kontaktne podatke prodajalke. Ni vodila ali organizirala ogleda hiše in ni organizirala sestanka med prodajalko in bodočima kupcema. Zato ne more biti govora o posredovanju med toženko in bodočim kupcem. Po povedanem pritožbeno sodišče sledi dokazni oceni prvega sodišča, da tožeči stranki ni uspelo dokazati, da je njeno posredovanje pripeljalo do sklenitve pogodbe. Sicer pa tudi tožeča stranka sama (pritožba točka B3) ugotavlja, da ne more dokazati, da je izključno zaradi njenega angažmaja prišlo do sklenitve posla. Nasprotno pa je toženka dokazovala in dokazala, da do posla ni prišlo s pomočjo tožeče stranke, ampak so se toženka in kupca za posel odločili sami.

8. Na druge pritožbene navedbe tožeče stranke pritožbeno sodišče ne odgovarja, ker niso odločilnega pomena za rešitev zadeve. Ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo nepravilnosti na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

9. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v povezavi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Enako tudi tožena stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj pri nastalih stroških ne gre za potrebne stroške v smislu 155. člena ZPP, ker tožena stranka s svojimi navedbami ni v ničemer prispevala k razjasnitvi zadeve.