Jedro

Morebitnega aktivnega sodelovanja najemodajalca pri prevzemu izpraznjenih prostorov ni mogoče tolmačiti kot soglasja k odpovedi pogodbe, pač pa kvečjemu kot dolžno skrbnost pri upravljanju lastnega premoženja. Izjave pravno poslovne volje, na katere zakon (ali pogodba) veže določene pravne posledice, kot je odpoved pogodbenega razmerja, morajo biti ne samo jasne in nedvoumne, pač pa morajo biti tudi naslovniku na tak način sporočene.

Odpovedni rok je določen v korist obeh pogodbenih strank, saj obe varuje pred nenadnimi in nepredvidenimi posegi v njun pravni in dejanski položaj, kar je še posebej pomembno pri trajnejših pogodbenih razmerjih. Odpovedni rok je namenjen temu, da imata obe pogodbeni stranki čas pripraviti se na prenehanje njunega razmerja in posledice, ki jih to prinaša.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi svoje pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti njene pritožbene stroške v višini 654,72 EUR v 15 dneh.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da je dolžna tožeči stranki plačati znesek 11.788,94 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, višji obresti zahtevek pa je zavrnilo (II. in III. točka izreka). Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti 2.110,47 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov iz 1. odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglaša tudi pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo nasprotovala pritožbenim razlogom in predlagala višjemu sodišču, da pritožbo zavrne in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožba sodišču prve stopnje očita, da se ni opredelilo do navedb tožene stranke o dogovoru pravdnih strank, da lahko tožena stranka najete prostore zapusti 1. 7. 2009 brez kakršnihkoli obveznosti do tožeče stranke. Pritožbeno sodišče po vpogledu v spis ugotavlja, da se sodišče prve stopnje o navedeni trditvi niti ni moglo opredeliti, saj tega, da sta se pogodbeni stranki dogovorili, da lahko tožena stranka najete prostore zapusti 1. 7. 2009 brez kakršnihkoli obveznosti, tožena stranka v postopku na prvi stopnji ni zatrjevala, in gre za nedopustno pritožbeno novoto (337. člen ZPP). Trdila je le, da sta se stranki dogovorili o roku izpraznitve, kar pa je za odločitev o zahtevku nerelevantno. Tožena stranka je najete poslovne prostore izpraznila po svoji volji, z odpovedjo pogodbe, ki je po naravi stvari enostranska izjava volje. Ali se najemodajalec z odpovedjo strinja ali ne, je brezpredmetno, saj izpraznitve ne more preprečiti. Zakon najemodajalcu ne daje možnosti, da bi najemnika prisilil k uporabi najetega prostora. Zato njegovega morebitnega aktivnega sodelovanja pri prevzemu izpraznjenih prostorov ni mogoče tolmačiti kot soglasja k odpovedi pogodbe, pač pa kvečjemu kot dolžno skrbnost pri upravljanju lastnega premoženja. Zahtevati od najemodajalca, da ne bi smel prevzeti oz. aktivno sodelovati pri dejanskem prevzemu poslovnega prostora, ki ga najemnik zapušča, da bi tako izrazil svoje nestrinjanje z odpovedjo, bi bilo skrajno neresno.

6. V postopku na prvi stopnji je bilo odločilno sporno dejstvo, ali je tožena stranka dne 3. 9. 2008 odpovedala najemno razmerje, kar bi vplivalo na tek odpovednega roka. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku pravilno zaključilo, da tega tožena stranka ni dokazala. Z razlogi izpodbijane sodbe se pritožbeno sodišče v celoti strinja in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje. Dodaja še, da morajo biti izjave pravno poslovne volje, na katere zakon (ali pogodba) veže določene pravne posledice, kot je odpoved pogodbenega razmerja, ne samo jasne in nedvoumne, pač pa morajo biti tudi naslovniku na tak način sporočene. Če so dejanske okoliščine vročitve takšne, da objektivno vzbujajo dvom v to, da je bila odpoved poslovnega razmerja sporočena naslovniku, potem odpošiljatelj pač nosi tveganje, da odpovedi ne bo dokazal. Kako resna in strogo oblična mora biti odpoved najemnega poslovnega razmerja, izhaja tudi iz določil Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur. l. SRS, št. 18/74), ki v 26. členu določa, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno. To sicer velja za pogodbe, ki so bile sklenjene za nedoločen čas, pri čemer pa pogodb, sklenjenih za določen čas, iz nekrivdnih razlogov po ZPSPP sploh ni mogoče odpovedati. Pošiljanje dveh dopisov z različno vsebino z isto poštno pošiljko so takšne okoliščine, ki glede izvedene vročitve odpovedi že same po sebi vzbujajo dvom, saj je objektivno podana le 50 % verjetnost, da sta bila v tej pošiljki dva dopisa, kar pa pomeni tudi 50% verjetnost, da je bil v tej pošiljki samo eden dopis (ki ne omenja odpovedi) in da je tožena stranka naknadno priredila odpoved, kot trdi tožeča stranka. Za zaključek o obstoju nekega dejstva pa je potreben bistveno višji prag prepričanja. Pritožbeno sodišče se strinja s sodiščem prve stopnje, da tožena stranka tega dvoma tudi z drugimi predlaganimi dokazi ni odpravila.

7. Pritožba se neutemeljeno sklicuje na načelo vesti in poštenja, načelo enake vrednosti dajatev in obogatitev tožeče stranke. Določitev odpovednega roka v pogodbi (vključno z zahtevo po njegovem spoštovanju) ni v nasprotju z navedenimi načeli oz. instituti. Odpovedni rok je določen v korist obeh pogodbenih strank, saj obe varuje pred nenadnimi in nepredvidenimi posegi v njun pravni in dejanski položaj, kar je še posebej pomembno pri trajnejših pogodbenih razmerjih. Odpovedni rok je namenjen temu, da imata obe pogodbeni stranki čas pripraviti se na prenehanje njunega razmerja in posledice, ki jih to prinaša. V času odpovednega roka pa pogodba velja in sta jo obe stranki dolžni izpolnjevati. Tožena stranka zato ni bila dolžna izprazniti poslovnih prostorov z dnem 1. 7. 2009 in bi lahko te poslovne prostore nemoteno uporabljala ves čas trajanja odpovednega roka. Tej uporabi se je samovoljno in prostovoljno odpovedala, zato tudi ni podlage za uporabo določil o neupravičeni obogatitvi.

8. Ker tudi ni našlo razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo. Tožena stranka sama nosi svoje pritožbene stroške, ker s pritožbo ni uspela, dolžna pa je povrniti tožeči stranki stroške odgovora na pritožbo, ki jih je pritožbeno sodišče odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo.