Jedro

Ob razlagi pogodbe je potrebno upoštevati tudi fazo pogajanj ter ugotoviti, ali je bila volja obeh pogodbenikov, da se nepremičnina proda obremenjena s hipoteko.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo zahtevek, naj se kupnina po kupoprodajni pogodbi z dne 8.11.1995 zaradi pravne napake, za katero odgovarja tožena stranka, zniža na znesek 31.000 DEM s tem, da naj toženi stranki solidarno vrneta navedeni znesek, kar ob upoštevanju menjalniškega tečaja na dan 26.1.1998 znaša 2.935.700,00 SIT, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od tega zneska od 27.1.1998 dalje. Prvo sodišče je tožeči stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v višini 392.176,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila v 15 dneh, pod izvršbo. Predlog tožeče stranke za oprostitev plačila sodnih taks je prvo sodišče s sklepom zavrnilo. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka, ki uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Sodišču druge stopnje predlaga, naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje oziroma naj sodbo spremeni tako, da zahtevku v celoti ugodi, tožečo stranko pa oprosti plačila sodnih taks. Pritožnik graja dokazno presojo prvega sodišča, po kateri naj bi tožeča stranka vedela, da je prodajana nepremičnina obremenjena s hipoteko. Pri tem vnovič izpostavlja določilo predpogodbe in pogodbe o ari, kjer je izrecno navedeno, da prodajalci jamčijo za bremen prost prenos lastninske pravice. V prodajni pogodbi pa tudi ni nikjer navedeno, da naj bi bila na nepremični ustanovljena zastavna pravica. Po drugi strani naj bi se pogodba ukvarjala z obrobnimi zadevami, kot je nepravdni postopek, ki teče v zvezi z razdružitvijo solastniškega podstrešja, nikakor pa ne navaja obremenitve nepremičnine, kar bi bilo gotovo zapisano v pogodbi, če bi tožena stranka ravnala pošteno. Dejstvo, da tožeča stranka za sporno hipoteko ni vedela, pritožnik opira tudi na to, da je tožena stranka v času sklenitve pogodbe prezentirala zemljiškoknjižni izpisek z dne 21.7.1995, v katerem ni vpisana nobena obremenitev. Pritožnik tudi dvomi v pravilnost sporočila zemljiškoknjižnega sodišča, da je bila hipoteka vknjižena 4.9.1995, saj v kolikor bi obstajal zemljiškoknjižni izpisek, v predpogodbi in v pogodbi o ari gotovo ne bi bilo navedeno določilo "prosto vseh bremen". Pritožnik vnovič predlaga zaslišanje notarja Š., nadalje odvetnika, ki je sodeloval pri sestavi pogodbe in pa zemljiškoknjižnega referenta, ki je vpisoval sporno hipoteko. Pritožnik predlaga še zaslišanje drugotoženke, ki naj bi pojasnila okoliščine sklepanja predpogodbe, pogodbe o ari in kupoprodajne pogodbe. Nazadnje pa pritožnica še navaja, da je upravičena do vrnitve vsote, ki jo je plačala hipotekarnemu upniku. Pritožba je utemeljena. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da obstoji dvom v pravilnost ugotovljenega dejanskega stanja. Odločilnega pomena za odločitev v tej zadevi je odgovor na vprašanje, kakšna sta bila volja in zavest pogodbenih strank v sklenitveni fazi. Pritožbeno sodišče sicer ni pristojno za ugotavljanje dejanskega stanja, vendar pa je v zvezi s tem ob preizkusu sodbe v luči pritožbenih navedb potrebno opozoriti naslednje. Pri razlagi spornih pogodbenih določil se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v ZOR (99. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). Ob razlagi je tako nujno potrebno upoštevati tudi fazo pogajanj med strankama, takrat sta namreč usklajevali okoliščine, ki so bistvenega pomena za nastajajoče pravno razmerje in ki so obenem tudi pravno relevantne, torej pravni red nanje navezuje določene pravne posledice (v obravnavani zadevi je to odgovornost za pravne napake). Dejstva, ki jih ugotavlja prvo sodišče, pritožbenemu sodišču vzbujajo dvom, ali je soglasje volj pogodbenih strank zaobsegalo, da se nepremičnina proda obremenjena s hipoteko. Preprečljive so pritožničine navedbe, ko pravi, da naj bi bila zastavna pravica že vknjižena, pa sta toženca kljub temu sklenila predpogodbo in pogodbo o ari, v katerih je bilo določeno, da bodo stranke sklenile pogodbo o prodaji vseh bremen proste nepremičnine. Če je bila hipoteka v tem času res že vknjižena, sta toženca za to nedvomno vedela. Če pa je bilo tako, potem obstajata le dve možnosti. Ali sta ravnala nepošteno in to dejstvo tožnici prikrivala ali pa določilo nima pravne veljave, ker sta ga stranki vnesli v predpogodbo brez resnične volje. Za slednjo možnost pa ni najti logične in dejanske zaslombe. Vendar pa, kot rečeno, pritožbeno sodišče ni pristojno za ugotavljanje dejanskega stanja, zato bo moralo ta dejstva oceniti in ovrednotiti prvo sodišče ob vnovičnem sojenju, ob čemer pa se bo morebiti pokazala možnost za kakšno drugačno razlago. Dvom v pravilnost ugotovljenega dejanskega stanja nadalje v luči načela vestnosti in poštenja (12. člen ZOR) vzbuja tudi zemljiškoknjižni izpisek, ki naj bi ga tožena stranka po navedbah pritožnice predočila v času pogajanj in se nahaja v spisu. Le-ta je bil namreč takrat relativno nov, a vseeno ni izkazoval tekočega zemljškoknjižnega stanja. Ker se torej poraja opravičen dvom v pravilnost in popolnost ugotovljenega dejanskega stanja, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo. Sodišče prve stopnje naj v novem postopku vnovič pretehta že ponujena dejstva in dokaze in po potrebi izvede nove. Že pritožnica je med drugim predlagala, naj se zasliši zemljiškoknjižni referent, ki je vpisoval sporno zastavno pravico. Pritožnica namreč dvomi v pravilnost sporočila zemljiškoknjižnega sodišča. Ob vnovičnem ugotavljanju dejanskega stanja, naj sodišče upošteva vsa pravno relevantna dejstva, to pa so tako tista, ki imajo tako naravo zaradi zemljiškoknjižnih načel (javnost in zaupanje v zemljiško knjigo), kot tista, ki so takšna zaradi materialnopravnih pravil glede soglasja volj in razlaga le-tega in nenazadnje tista, ki so abstrahirana v pravilih o odgovornosti za pravne napake. Zgolj zaradi popolnosti pritožbenega napotila je potrebno poudariti, da je zaradi narave obravnavane zadeve še prav posebnega pomena, da se ustrezna materialna določila razlagajo in uporabljajo v skladu s temeljnimi načeli, predvsem z načelom varnosti in poštenja.