Jedro

Tožeča stranka se lahko na določbo drugega odstavka 145. člena SZ sklicuje, če je pred uveljavitvijo SZ sklenila pogodbo o upravljanju s hišnim svetom ali stanovanjsko skupnostjo.

V zvezi z višino verzijskega zahtevka je potrebno upoštevati, da se ob izostanku dogovora lastnikov o ključu delitve skupnih (obratovalnih) stroškov, ki ga tožeča stranka ni uspela izkazati, slednji delijo skladno z določbo 12. člena SZ.

Razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov sta sicer določeni v Pogodbi o upravljanju, v kolikor pa ta ni sklenjena (kot je to v zadevnem primeru), upravnik ne more sam določiti poljubno velikosti deležev (ključa delitve) etažnih lastnikov kot podlago za izračun stroškov.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni: - v prvi točki izreka tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, 6 Ig 2004/00306 z dne 12. 01. 2004 razveljavi tudi v 1. in 3. točki izreka ter se tožbeni zahtevek zavrne ter - v drugi točki izreka tako, da je dolžna tožeča stranka povrniti toženi v 15 dneh od vročitve te sodbe njene pravdne stroške v znesku 2.591,68 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi povrniti v 15 dneh od vročitve te sodbe njene pritožbene stroške v znesku 605,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, 6 Ig 2004/00306 z dne 12. 01. 2004 v veljavi v 1. in 3. točki izreka (1. točka izreka) ter da je dolžna tožena stranka tožeči povrniti njene pravdne stroške v višini 2.597,71 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (2. točka izreka).

2. Zoper sodbo vlaga pravočasno pritožbo tožena stranka. Uveljavlja pritožbena razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega in drugega odstavka 339. člena ZPP ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroškov postopka, podrejeno pa, da sodbo sodišča prve stopnje v celoti razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožeča stranka kot upravnik od tožene stranke kot lastnika poslovnih prostorov v objektu P vtožuje stroške upravljanja in obratovanja v obdobju od novembra 2002 do oktobra 2003. Tožena stranka je zahtevku ugovarjala ter se pri tem sklicevala na izostanek aktivne legitimacije tožeče stranke ter nadalje na neizkazanost ključa delitve stroškov. Sodišče prve stopnje je zahtevku tožeče stranke v celoti ugodilo, potem ko je ugotovilo, da tožeča stranka kot upravnik, kar priznava tudi tožena stranka, utemeljeno vtožuje stroške upravljanja in stroške obratovanja. Slednje naj bi plačala iz lastnih sredstev ter po obračunu, s katerim so se strinjali stanovalci objekta. Zaradi jasnosti in preglednosti bo pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke obravnavalo po razlogih, ki se nanašajo na temelj in nato po tistih, ki se nanašajo na višino zahtevka.

O temelju zahtevka

6. Tožena stranka je svojo aktivno legitimacijo v postopku opirala na dveh temeljih: a) na podlagi sklenjenih pogodb z etažnimi lastniki oz. izdanega Odloka občine Domžale, objavljen v Uradnem vestniku št. 6/90, ter

b) na podlagi neupravičene obogatitve po 190. členu Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001, v nadaljevanju OZ) oziroma verzije po 197. členu istega zakona.

Pod a)

7. Pritrditi je navedbam tožene stranke, da tožeča stranka ni izkazala pogodbene podlage svojemu zahtevku. 28. člen Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91 in naslednji, v nadaljevanju SZ), ki se po 23. členu SZ uporablja tudi za presojo zadevnega spora, določa vsebino pogodbe, ki jo lastniki sklenejo z upravnikom. Gre za pogodbo o opravljanju poslov v zvezi z upravljanjem hiše, ki jo veljavno sklenejo lastniki, katerih solastniški deleži na skupnih prostorih predstavljajo več kot polovico vrednosti hiše (prvi odstavek 31. člena SZ).

8. Tožeča stranka je v dokaz zatrjevani pogodbeni podlagi zahtevka predložila številne pogodbe o upravljanju (A47-A66), vendar pri tem ni podala trditvene podlage, ki bi omogočala presojo, ali je bilo število sklenjenih pogodb zadostno. Tožena stranka je v zvezi s predloženimi pogodbami podala izrecen ugovor, da sama pogodbe o upravljanju s tožečo stranko ni sklenila, da iz pogodb ni mogoče preveriti, kdaj so bile podpisane in ali jih je podpisala večina lastnikov (tč. 3 prve pripravljalne vloge z dne 03. 02. 2006 – list. št. 18, tč. 13 tretje pripravljalne vloge z dne 21. 03. 2007 – list. št. 38, 39). Tožeča stranka pa na ugovor tožene ni odgovorila, zato je ob upoštevanju trditvenega bremena, ki ga je nosila tožeča stranka, šteti, da ta pogodbene podlage po 28. členu SZ ni izkazala.

9. Nadalje pa je potrebno presoditi, ali je mogoče tožečo stranko šteti kot pooblaščeno organizacijo po drugem odstavku 145. člena SZ. Tožeča stranka se lahko na to določbo sklicuje, če je pred uveljavitvijo SZ sklenila pogodbo o upravljanju s hišnim svetom ali stanovanjsko skupnostjo. Drugi odstavek 46. člena Zakona o stanovanjskem gospodarstvu (Ur. l. SRS, št. 3/81 – 8/90) je namreč določal, da v primeru, ko posamezna dela v zvezi z gospodarjenjem s stanovanji in stanovanjskimi hišami opravlja organizacija, ki samostojno opravlja takšne dejavnosti, opravlja ta taka dela in opravila na podlagi pogodbe, sklenjene med hišnim svetom, stanovanjsko skupnostjo oziroma njeno enoto. Pooblaščena organizacija torej ni opravljala teh del na podlagi zakona, kot to zmotno razume tožeča stranka, ampak na podlagi pogodbe. Tožeča stranka bi morala torej dokazati obstoj take pogodbe, saj bi le v takem primeru po določbi drugega odstavka 145. člena SZ bila pooblaščena opravljati naloge iz tega zakona do sklenitve pogodb iz 22. člena SZ. Tožeča stranka se je ob tem sklicevala na Odlok občine Domžale, objavljen v Uradnem vestniku št. 6/90, s katerim je Občina Domžale upravljanje s stanovanjskim in poslovnimi stavbami prenesla na K. o.p., katerega pravni naslednik je tožeča stranka (točka II. Pripravljalne vloge z dne 20. 09. 2006). Po oceni pritožbenega sodišča takšno zatrjevanje za zaključek o obstoju pooblastilnega/pogodbenega razmerja na podlagi določbe 145. člena SZ ne zadostuje.

Pod b)

10. Upravnik večstanovanjske hiše je ob izostanku pogodbene podlage za izterjavo obratovalnih stroškov aktivno legitimiran, če jih je pred tem poravnal/založil iz lastnih sredstev (197. člen OZ) (1) Tožeča stranka je v zvezi s stroški obratovanja zatrjevala, da je stroške dobaviteljem in izvajalcem storitev zalagala iz lastnega premoženja (tč. III pripravljalne vloge z dne 20. 09. 2006 – list. št. 15, tč. VI pripravljalne vloge z dne 28. 12. 2006 – list. št. 23). Pritožbeno sodišče ji pri tem sledi, saj je takšna plačila potrdila tako izvedenka v svojem mnenju (str. 3 izvedenskega mnenja z dne 21. 01. 2008 – list. št. 60), kot tudi poročilo o ugotovitvah v zvezi s poravnanimi zapadlimi obveznostmi z dne 21. 08. 2003 (A78). Zgolj pavšalno nasprotovanje tožene stranke zaključka o plačanih obveznostih tožeče stranke ne uspe omajati. Šteti je zato, da je bila tožeča stranka s plačilom dobaviteljem in izvajalcem storitev upravičena do povračila obratovalnih stroškov, ki odpadejo na toženo stranko. Nadalje pa je potrebno presoditi, ali je tožeča stranka slednje pravilno zaračunala oziroma ali je njen zahtevek utemeljen tudi po višini.

O višini zahtevka

11. V zvezi z višino verzijskega zahtevka je potrebno upoštevati, da se ob izostanku dogovora lastnikov o ključu delitve skupnih (obratovalnih) stroškov (22. člen v zvezi s 5. alinejo 26. člena SZ), ki ga tožeča stranka ni uspela izkazati, slednji delijo skladno z določbo 12. člena SZ. Ta določa, da so pravice in obveznosti solastnikov na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah sorazmerne vrednosti njihovih solastniških deležev. Tudi 33. člen SZ predpisuje, da stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja, bremenijo lastnika v sorazmerju s solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše. Enak ključ delitve stroškov določa 115. člen Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/2002 s spremembami, v nadaljevanju SPZ).

12. Tožeča stranka se je sklicevala na ključ delitve po bruto kvadraturi prostorov tožene stranke (v odvisnosti od različnih skupnih površin) oz. moči njenih ogrevalnih teles (tč. VII Pripravljalne vloge z dne 28. 12. 2006 – list. št. 24). Izvedenka je ključe delitev, kot jih je zatrjevala tožeča stranka, preverila ter pri tem ugotovila, da so se slednji tako med postavkami kot tudi znotraj posameznih postavk znatno razlikovali (od 1,822% do 5,274% - glej tabela 1 v dopolnitvi izvedenskega mnenja z dne 23. 06. 2008 – list. št. 83-87). Tožeča stranka tudi na ugovor tožene stranke glede neizkazane podlage tako ugotovljenih različnih ključev slednje ni pojasnila. Potrebno je namreč upoštevati, da sta sicer razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov določeni v Pogodbi o upravljanju (22. člen v zvezi s 26. členom SZ), v kolikor pa ta ni sklenjena (kot je to v zadevnem primeru), upravnik ne more sam določiti poljubno velikosti deležev (ključa delitve) etažnih lastnikov kot podlago za izračun stroškov. Zaključiti je, da pogodbene podlage ključev delitev, kot jih je zatrjevala tožeča stranka, ta ni uspela dokazati, prav tako ni podala trditev, ki bi omogočale presojo višine zahtevka po verzijski podlagi. Na izostalo podlago ključa delitve oz. na njegovo neprimernost je večkrat opozorila tudi tožena stranka.

13. Skladno z navedenim pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožeča stranka ni uspela dokazati, da na toženo stranko odpade obveznost povračila stroškov v vtoževani višini, zato je pritožbi tožene stranke ugodilo ter izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je sklep o izvršbi razveljavilo v še nerazveljavljenem delu in tožbeni zahtevek zavrnilo. Na ostale pritožbene očitke pritožbeno sodišče vsled spremenjeni izpodbijani sodbi ni odgovarjalo.

O stroških

14. V skladu z določbo drugega odstavka 165. člena ZPP mora pritožbeno sodišče v primeru, ko spremeni odločbo, zoper katero je vloženo pravno sredstvo, odločiti tudi o stroških vsega postopka. Ker tožeča stranka v postopku ni uspela, je zavezana toženi stranki povrniti njene stroške postopka (154. člen ZPP). Le-te je pritožbeno sodišče odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika tožene stranke z dne 31. 05. 2010, Odvetniške tarife, Zakona o sodnih taksah in Zakona o davku na dodano vrednost. Toženi stranki je priznalo 500 odvetniških točk za ugovor zoper sklep o izvršbi, 375 odvetniških točk za prvo pripravljalno vlogo, po 250 odvetniških točk za drugo, tretjo, četrto, peto, šesto, sedmo, osmo in deveto pripravljalno vlogo, 125 odvetniških točk za zastopanje na glavni obravnavi dne 21. 09. 2006, 125 odvetniških točk za zastopanje na glavni obravnavi dne 11. 01. 2007, 125 odvetniških točk za zastopanje na glavni obravnavi dne 15. 03. 2007, 125 odvetniških točk za zastopanje na glavni obravnavi dne 17. 05. 2007, 500 odvetniških točk za zastopanje na glavni obravnavi dne 06. 09. 2007, 250 odvetniških točk za zastopanje na glavni obravnavi dne 05. 06. 2008, 125 odvetniških točk za zastopanje na glavni obravnavi dne 11. 06. 2009, 250 odvetniških točk za zastopanje na glavni obravnavi dne 31. 05. 2010, 2% materialnih stroškov, 20% DDV, 63,51 EUR sodne takse za ugovor zoper sklep o izvršbi, skupaj 2.591,68 EUR. Stroške postopka je tožeča stranka dolžna povrniti toženi v roku 15ih dni od prejema sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

15. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v povezavi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker je pritožnik s pritožbo v celoti uspel, mu je tožeča stranka dolžna povrniti njegove pritožbene stroške, ki zajemajo 625 odvetniških točk za pritožbo, 2% materialnih stroškov, 20% DDV ter 254,05 EUR sodne takse za pritožbo. Tožeča stranka je tako toženi stranki dolžna povrniti pritožbene stroške v višini 605,19 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude pa tudi zakonske zamudne obresti od poteka izpolnitvenega roka dalje (378. člen OZ).

(1) Tako tudi sodba Vrhovnega sodišča RS, II Ips 126/2001 z dne 24. 05. 2001.