Jedro

Materialnopravno stališče tožeče stranke, po katerem se solastniški delež soglašajočih etažnih lastnikov presoja šele po poteku trimesečnega roka, določenega v drugem odstavku 35. člena Stanovanjskega zakona, ni pravilno. Upravnik ima po citirani določbi SZ-1 res največ tri mesece časa, da zbere ustrezno število podpisov (po tej določbi je dopusten tudi krajši rok). Vendar, kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, se mora veljavnost podpisa posameznega etažnega lastnika upoštevati samo glede deleža, s katerim je razpolagal v trenutku podpisa pogodbe. Nasprotno stališče bi namreč kršilo pravilo, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam (nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet).

Sledeč materialnopravnemu naziranju tožeče stranke, da ni potrebe po razlikovanju med premoženjem pravne in fizične osebe, bi lahko upnik pravne osebe v posledici ravnanj zakonitih zastopnikov, ki so v imenu pravne osebe prevzeli določene obveznosti, za poplačilo svojih terjatev vselej posegel na premoženje zakonitih zastopnikov. Takšno naziranje pa je v nasprotju tako z ustavno ureditvijo v Republiki Sloveniji, po kateri je pravica do zasebne lastnine zagotovljena tudi pravnim osebam, zato premoženja (obstoječe) pravne osebe ni mogoče hkrati šteti (tudi) kot premoženja fizične osebe, kakor tudi pravilom gospodarskega prava, po katerih zakoniti zastopnik oziroma družbenik družbe z omejeno odgovornostjo (vse omenjene družbe so organizirane kot d. o. o.) ni osebno odgovoren za dolgove družbe.

Prodajalec z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila kupcu nepremičnine omogoči, da se ta vknjiži v zemljiški knjigi kot lastnik; ni pa na prodajalcu obveznost, da poskrbi za to, da se bo lastnik tudi v resnici vknjižil v zemljiški knjigi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 11.378,29 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posamičnih zneskov in datumov, razvidnih iz izreka (I. točka izreka), ter tožeči stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v znesku 55,00 EUR (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP pritožuje tožeča stranka, predlaga ugoditev pritožbi, spremembo izpodbijane sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku, podredno pa razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe, potrditev izpodbijane sodbe ter zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

Glede veljavnosti pogodbe o upravljanju

5. Višje sodišče soglaša z materialnopravno presojo sodišča prve stopnje, da Pogodba o upravljanju z dne 26. 5. 2004 ni bila veljavno sklenjena, saj je ni podpisala predpisana večina etažnih lastnikov. Materialnopravno stališče tožeče stranke, po katerem se solastniški delež soglašajočih etažnih lastnikov presoja šele po poteku trimesečnega roka, določenega v drugem odstavku 35. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1 (do 26. 8. 2004), ni pravilno. Upravnik ima po citirani določbi SZ-1 res največ tri mesece časa, da zbere ustrezno število podpisov (po tej določbi je dopusten tudi krajši rok). Vendar, kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, se mora veljavnost podpisa posameznega etažnega lastnika upoštevati samo glede deleža, s katerim je razpolagal v trenutku podpisa pogodbe. Nasprotno stališče bi namreč kršilo pravilo, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam (nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet). Etažni lastniki, ki v času podpisovanja pogodbe (od 26. 5. 2004 do 7. 7. 2004) še niso bili etažni lastniki (glede spornih solastniških deležev), bi na tak način že razpolagali s solastniškim deležem v obliki izražanja volje za določitev upravnika (in s tem prevzemanja obveznosti plačevanja upravnika) še pred pridobitvijo vsakršnega upravičenja na solastniškem deležu, kar pa ni dopustno.

6. Na podlagi navedenega so pritožbene navedbe, ki se nanašajo na družbo S., B. in K. M., družbo I., d. o. o., in R. V., A. J., D. G. ter G. Š. in s katerimi tožeča stranka uveljavlja, da so bili zavezovalni posli za pridobitev dodatnih solastniških deležev sklenjeni še pred potekom 3-mesečnega obdobja dne 26. 8. 2004 in bi morali biti upoštevani pri ugotavljanju predpisane večine solastniških deležev, neutemeljene.

7. Prav tako ni pravilno materialnopravno stališče, da bi moralo sodišče prve stopnje upoštevati tudi podpise I. B., P. K., I. V. ter B., d. o. o. Pri prvih treh so navedene fizične osebe podpisale pogodbo, čeprav so bili etažni lastniki družbe E., d. o. o., D., d. o. o., ter V., d. o. o., pri družbi B., d. o. o., pa je pogodbo (v njenem imenu) podpisala njena direktorica J. J., čeprav je bila slednja kot fizična oseba etažna lastnica v času podpisa. Pravna ureditev, po kateri je pravna oseba lahko nosilec pravic in obveznosti, zahteva, da mora pravna oseba za prevzem pravic in obveznosti izjaviti svojo voljo za pridobitev pravic in prevzem obveznosti. Sicer se volja pravne osebe navzven izjavlja preko fizičnih oseb – njihovih zakonitih zastopnikov, vendar to ne pomeni, da vsako ravnanje fizične osebe izraža tudi voljo pravne osebe, še zlasti v primeru razpolaganja s premoženjem. Sledeč materialnopravnemu naziranju tožeče stranke, da ni potrebe po razlikovanju med premoženjem pravne in fizične osebe, bi lahko upnik pravne osebe v posledici ravnanj zakonitih zastopnikov, ki so v imenu pravne osebe prevzeli določene obveznosti, za poplačilo svojih terjatev vselej posegel na premoženje zakonitih zastopnikov. Takšno naziranje pa je v nasprotju tako z ustavno ureditvijo v Republiki Sloveniji, po kateri je pravica do zasebne lastnine zagotovljena tudi pravnim osebam, zato premoženja (obstoječe) pravne osebe ni mogoče hkrati šteti (tudi) kot premoženja fizične osebe, kakor tudi pravilom gospodarskega prava, po katerih zakoniti zastopnik oziroma družbenik družbe z omejeno odgovornostjo (vse omenjene družbe so organizirane kot d. o. o.) ni osebno odgovoren za dolgove družbe. Posledično podpisov I. B., P. K. ter I. V. sodišče prve stopnje pravilno ni upoštevalo. Glede podpisa družbe B., d. o. o., pa je pritožbena navedba, da je bila družba v resnici lastniški posestnik v času podpisa pogodbe, nedovoljena pritožbena novota, ki se po določbi prvega odstavka 337. člena ZPP ne upošteva. Tožeča stranka tudi sama priznava, da gre za novoto. Zgolj navedba, da je tožeča stranka za to dejstvo izvedela po prejemu sodbe sodišča prve stopnje, ne zadostuje za to, da se navedbo upošteva. Še zlasti to velja, ker gre za dejansko vprašanje v času podpisa pogodbe leta 2004, kar pomeni, da bi lahko tožeča stranka podatke o novo zatrjevanem dejstvu nedvomno pridobila in predložila že pred sodiščem prve stopnje, z nepravočasnimi novimi navedbami pa je zato prekludirana.

8. Glede solastniškega deleža E., d. o. o., v podvložku 0000/148 je sodišče prve stopnje delno zavrnilo navedbe tožeče stranke o njenem solastniškem deležu na podlagi že obrazložene ugotovitve, da je pogodbo podpisal P. K., ne družba, ki je bila etažna lastnica, medtem ko je zavezovalni posel za njegovo pridobitev lastninske pravice datiran na 28. 10. 2004, torej po podpisu pogodbe; posledično njegov podpis ni veljaven. Glede podvložka 0000/108 pa je sodišče ugotovilo, da ni razvidno, kdaj je bil sklenjen zavezovalni pravni posel za pridobitev lastninske pravice E., d. o. o. Pritožba tej ugotovitvi sodišča konkretno ne nasprotuje, zato jo tudi višje sodišče sprejema kot pravilno.

9. Glede solastniškega deleža V. T. ni pravilno stališče tožeče stranke, da dejstvo, da je bila navedena lastnica poslovnih prostorov v stavbi ob podpisu pogodbe, dokazuje njeno lastniško posest. Kot že rečeno, je zaradi pravila, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam, treba ugotoviti, s kolikšnim solastniškim deležem je navedena sploh razpolagala. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da iz predloženih dokazov ni mogoče s stopnjo prepričanja ugotoviti, kolikšen je bil solastniški delež navedene, zato njenega deleža utemeljeno ni upoštevalo.

10. Pavšalno nestrinjanje tožeče stranke s stališčem sodišča prve stopnje, da je bil zavezovalni posel za vknjižbo lastninske pravice družbe H., d. o. o., sklenjen šele 20. 12. 2004, zato ob podpisu pogodbe še ni mogla oblikovati volje za podpis, ne da bi tožeča stranka hkrati navajala konkretne razloge za svoje nestrinjanje (pomanjkljive trditve glede datuma zavezovalnega posla je ugotovilo tudi sodišče prve stopnje), ne vzbuja dvoma v pravilnost odločitve sodišča prve stopnje.

Glede ključev delitve

11. Sodišče prve stopnje je presodilo, da tožeča stranka ni dokazala svoje trditve, da je bila sklenjena pogodba o delitvi stroškov s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Tej presoji pritožba konkretno niti ne nasprotuje. Hkrati pa je ugotovilo nekonsistentne navedbe tožeče stranke glede tega, ali je njena podlaga za delitev stroškov med etažne lastnike zakonska ureditev ali pogodbena ureditev. Pavšalna pritožbena navedba, da bi naj bila vsa relevantna dejstva razvidna iz dopolnitve tožbe (pri čemer je sodišče prve stopnje tudi povzelo navedbe tožeče stranke ravno iz njene prve pripravljalne vloge – dopolnitve tožbe – 31. točka obrazložitve, kar dokazuje, da njenih navedb nedvomno ni spregledalo) in poskus prevalitve trditvenega in dokaznega bremena na toženo stranko ne vzbuja dvoma v pravilnost opredeljene presoje sodišča prve stopnje.

Glede dejanskega lastništva poslovnih prostorov

12. Tožeča stranka v pritožbi konkretno ne nasprotuje odločitvi sodišča, da je za vtoževane račune, obračunane na podlagi podatkov iz 22 razdelilnikov (opredeljeni v 36. točki obrazložitve) tožbeni zahtevek zastaral. Torej so v pritožbenem postopku sporni le še računi, obračunani na podlagi podatkov iz 15 razdelilnikov (od skupno 37, opredeljenih v 33. točki obrazložitve).

13. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožeča stranka ni prerekala nasprotne navedbe tožene stranke, da je tožeča stranka v obdobju od leta 2004 do 2017 za plačilo stroškov upravljanja in obratovanja bremenila uporabnike prostorov. Na podlagi dejstva 13-letnega zaračunavanja stroškov uporabnikom nepremičnin je sodišče presodilo, da je tožeča stranka morala biti obveščena o dejstvu, da tožena stranka ni več lastnica spornih nepremičnin (poslovna prostora z oznako tožeče stranke 00000-94 (ID znak 0000-517-158) in 00000-60 (ID znaka 0000-517-216 in 0000-517-217)). Sklicevanje na zemljiškoknjižno stanje glede na ugotovljeno dejansko stanje po presoji višjega sodišča ne spremeni pravilnosti presoje sodišča prve stopnje. Prodajalec z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila kupcu nepremičnine omogoči, da se ta vknjiži v zemljiški knjigi kot lastnik; ni pa na prodajalcu obveznost, da poskrbi za to, da se bo lastnik tudi v resnici vknjižil v zemljiški knjigi. Upoštevajoč vse navedeno višje sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da zahtevek glede nezastaranega dela po temelju ni utemeljen, saj tožena stranka ni bila lastnica spornih nepremičnin.

14. Ker se glede stroškov postopka tožeča stranka pritožuje le v posledici odločitve o glavni terjatvi, višje sodišče glede na siceršnje razloge svoje odločitve soglaša tudi z odločitvijo sodišča prve stopnje o stroških postopka.

15. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), pri čemer je presojalo le tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

16. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi z določbo prvega odstavka 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka. Tožena stranka pa svojih stroškov pritožbenega postopka, katerih povrnitev je zahtevala, ni specificirala, zato ji jih sodišče tudi ni priznalo.