Jedro

Višinska členitev objekta v OPPN-ju ni posebej omenjena, zato različna višina objekta, ob upoštevanju dejstva, da objekt dovoljenega višinskega gabarita ne presega, ne prestavlja neskladnosti s prostorskim aktom. Če ta možnost (da objekt nima povsod enake višine) ni izrecno omenjena v prostorskem aktu, to po presoji sodišča še ne pomeni, da gradnja takega objekta ni dovoljena, dokler je objekt znotraj vseh predpisanih parametrov. Drugačen bi bil položaj v primeru, ko bi objekt v enem delu presegal dovoljen višinski gabarit. Parcela, ki je nedvomno navedena v besedilnem delu sodne poravnave in za katero veljajo navedene omejitve gradnje, je le parcela C. Zato je neutemeljen tožbeni ugovor, da bi bilo treba omejitev višine in odmike, dogovorjene s sodno poravnavo, upoštevati tudi za parc. št. D, češ da je logično, da so relevantne le izmere, ne pa tudi, za katero parcelo gre. Po presoji sodišča bi šlo pri takem tolmačenju za nedovoljeno raztezanje obremenitve na zemljišče, ki ni bilo predmet dogovora. Sklicevanje na grafični del sodne poravnave sodišče ocenjuje kot neprimeren dokaz za dokazovanje, kaj naj bi sodna poravnava dejansko zajemala, saj je stvarna služnost omejitve gradnje, ki izhaja iz besedilnega dela sodne poravnave, vknjižena v zemljiški knjigi le pri parc. št. C.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo izdal investitorki družbi A. B. d.o.o. gradbeno dovoljenje za gradnjo stanovanjske stavbe z oznako ... (enostanovanjska stavba - manj zahtevni objekt) in nadstrešnice (nezahtevni objekt), na parc. št. C in D, obe k.o. E, na način in pod pogoji, navedenimi v izreku odločbe. Odločil je še, da bo o stroških postopka odločeno s posebnim sklepom. V obrazložitvi je navedel, da gre za ponovljen postopek. Na parc. št. C je na podlagi sodne poravnave P 283/2013 vknjižena stvarna služnost prepovedi gradnje gradbenih objektov, višjih od 7,50 m od nivoja zemljišča, in manj kot 4,00 m od posestne meje parc. št. F k.o. E., sestavni del pa so tudi tri skice gradbenih objektov, iz katerih izhaja, da je določena enotna višina za celoten objekt. Iz predloženega projekta je razvidno, da gre za stanovanjski objekt, lociran na dveh parcelah, parc. št. C in D, z odmikom 4,10 m od parc. št. F, pri čemer višina objekta na parc. št. C znaša 7,49 m, višina objekta na parc. št. D pa 9,20 m. To je bilo po mnenju prvostopnega organa v nasprotju s sklenjeno sodno poravnavo, zato je zahtevo investitorke v prvotnem postopku za izdajo gradbenega dovoljenja zavrnil. Pritožbeni organ je njegovo odločbo odpravil in mu zadevo vrnil v ponovni postopek z napotilom, da gre pri služnosti za omejitev pravic lastnika, zato jo je treba razlagati restriktivno in je ne sme širiti tudi na sosednje zemljišče parc. št. D, saj omejitev zanj s sodno poravnavo ali s katerim drugim ustreznim aktom ni bila dogovorjena. Iz obrazložitve še izhaja, da se predvidena gradnja glede na določbe prostorskega plana za območje Občine ... ureja z Odlokom o podrobnem prostorskem načrtu ME 30-S pri ... (v nadaljevanju OPPN). Nahaja se v funkcionalni celoti P1, kjer je dovoljena gradnja dvojčkov tipa C, ki pa se na podlagi dovoljenega odstopanja lahko izvede kot prostostoječa eno ali dvostanovanjska hiša (stavba tipa F). Ker so vsi ostali pogoji iz OPPN v projektu upoštevani in ni nikjer navedeno, da bi bilo prepovedano graditi objekt z dvema različnima višinama slemena, prav tako pa je upoštevana tudi sklenjena sodna poravnava, je prvostopni organ investitorki izdal gradbeno dovoljenje.

2. Drugostopni organ je pritožbo tožnika zavrnil ter pritrdil stališču prvostopnega organa, da višinska členitev objekta v OPPN-ju ni posebej omenjena, zato različna višina objekta (delno 7,49 m in delno 9,20 m) glede na to, da objekt ne presega dovoljenega višinskega gabarita, ne predstavlja neskladnosti s prostorskim aktom. Glede na to, da je stvarna služnost vknjižena le na parc. št. C, je omejitvi gradnje, dogovorjeni s sodno poravnavo, zadoščeno, investitorka pa je zemljiškoknjižna lastnica obeh za gradnjo namenjenih zemljišč, zato je pravica graditi ustrezno izkazana. Skice, ki so priloge sodne poravnave, vsebujejo navedbo odmika od parcelne meje in omejitev višine, medtem ko parcelnih številk ne navajajo. Drugostopni organ je odločil še, da se zahteva tožnika za povrnitev stroškov pravnega zastopanja zavrne (2. točka izreka) in da mora tožnik investitorki povrniti stroške njenega pravnega zastopanja v znesku 186,66 eurov (3. točka izreka).

3. Tožnik v tožbi izpodbija odločbo prvostopnega organa ter 2. in 3. točko izreka odločbe drugostopnega organa. Navaja, da je lastnik parc. št. F, skupaj z G. H. pa sta solastnika parc. št. I. Sodno poravnavo sta (z G. H.) z investitorjem sklenila zaradi omilitve negativnih vplivov na parc. št. F, zato jo je treba upoštevati v njenem celotnem obsegu, vključno z grafičnim delom, iz katerega izhaja odmik objekta od meje (24,35 m), odmik sosednjega objekta od meje (4,00 m), dimenzijo sosednjega objekta (dolžina 11,00 m, višina 7,50 m - enonivojsko) ter določen je tip objekta F. Te parametre je treba upoštevati ne glede na to, s kakšno parcelno številko je označena sosednja parcela, na kateri stoji navedeni objekt. Tudi če je sodna poravnava v zemljiški knjigi vpisana le pri parc. št. C, jo je treba upoštevati tudi pri parc. št. D, saj je podlaga za odločanje o pravici (ne) graditi. Z gradbenim dovoljenjem predvidena gradnja nasprotuje skici kot sestavnemu delu sodne poravnave. Ves grafični material za potrebe sklenitve sodne poravnave je sestavil investitor, poleg tega pa lahko lastnik v upravnem postopku po lastni volji izvaja geodetske postopke, v katerih lahko pride tudi do drugačnega oštevilčenja posamezne parcele in se na ta način izogne dogovorjeni obveznosti. Zato vsebine sodne poravnave ni mogoče gledati tako ozko. V skici ni zarisanih nobenih parcelnih meja, zato je jasno, da so merodajne izmere, ne glede na to, na kateri parc. št. se del objekta ali objekt nahaja. Jasnost vsebine sodne poravnave in sedanje sprenevedanje investitorja je razvidno tudi iz reklamnega materiala investitorja, iz katerega izhaja, da bodo ob meji s tožnikom v prvi vrsti postavljeni enonivojski objekti tipa F. Poleg tega je investitor zagotavljal, da bo parc. št. C in D združil v eno parcelo. Iz samega namena, s katerim je bila sklenjena sodna poravnava (zaradi omilitve negativnih vplivov na parc. št. F), izhaja, da ne gre za dogovor, ki bi omogočal različno višino stavb tipa F oziroma nekakšno kombinacijo stavbe tipa F z možnostjo višine preko 7,50 m na parceli brez služnosti, takšne kombinacije pa ne predvideva niti OPPN. Prav tako OPPN za tip stavbe F ne predvideva dveh višin slemena. Predlaga, da sodišče prvostopno odločbo ter 2. in 3. točko izreka drugostopne odločbe odpravi in zadevo vrne organu prve stopnje v ponovno odločanje ter zahteva povrnitev stroškov postopka.

4. Toženka na tožbo ni odgovorila, poslala pa je upravne spise.

5. Stranka z interesom je v dopisu sodišču izrecno navedla, da odgovora na tožbo ne podaja, da pa sporoča, da so dokumenti, ki jih v tožbi kot dokaz predlaga tožnik, tožbena novota ter da je bil tožnik pri sklepanju sodne poravnave zastopan s strani prava vešče osebe. Kljub njeni navedbi sodišče to šteje kot odgovor na tožbo.

6. Tožba ni utemeljena.

7. V obravnavani zadevi ni sporno, da je investitorka (v tem upravnem sporu stranka z interesom) lastnica nepremičnin parc. št. C in D, na katerih se predvideva gradnja objekta (gre za en objekt, lociran na obeh parcelah), ki v delu na parc. št. C v višino meri 7,49 m, v delu na parc. št. D pa 9,20 m, od parcelne meje parc. št. F pa je odmaknjen 4,10 m. Sporno je, ali je bila v postopku izdaje gradbenega dovoljenja pravilno upoštevana sodna poravnava P 283/2013 z dne 16. 10. 2014, sklenjena med tožnikom (in G. H.) ter stranko z interesom, ter ali so izpolnjeni vsi pogoji, ki jih za predvideno gradnjo določa OPPN.

8. Po določbi četrtega odstavka 54. člena Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1), ki se je na podlagi prvega odstavka 125. člena Gradbenega zakona uporabljal v predmetnem ponovljenem upravnem postopku, mora investitor zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja priložiti med drugim tudi dokazilo o pravici graditi, če ta pravica še ni vpisana v zemljiško knjigo. Prvi odstavek 56. člena ZGO-1 določa, katere listine veljajo za dokazilo o pravici graditi in med drugim navaja tudi pravnomočno sodno poravnavo. Pogoje, ki morajo biti izpolnjeni za izdajo gradbenega dovoljenja, našteva 66. člen ZGO-1, pri čemer je v 1. točki prvega odstavka 66. člena določeno, da mora biti projekt za gradbeno dovoljenje izdelan v skladu s prostorskim aktom.

9. OPPN za prostorsko enoto P1, v kateri se nahaja predvidena gradnja, dovoljuje gradnjo stanovanjskih stavb dvojčkov tipa C (kot izhaja iz grafičnega prikaza OPPN), katere pa je, skladno z dopustnimi odstopanji, dovoljeno izvesti kot prostostoječo eno ali dvostanovanjsko hišo, t.j. tip stavbe F tlorisnih gabaritov 12,00 m x 9,00 m in višinskih gabaritov P+1 ali P+M s kolenčnim zidom do višine 1,80 m (lahko pa tudi P+1+M brez kolenčnega zidu na način, da je kapna lega nameščena neposredno na konstrukcijo, ki predstavlja strop nad prvim nadstropjem). Hiše morajo imeti dvokapno streho s 35 do 40 stopinjskim naklonom, fasade pa so lahko ometane, obložene z lesom ali ploščami iz umetne mase. V skladu s sklenjeno sodno poravnavo je na parc. št. C vpisana služnost omejitve gradnje objektov glede višine (prepoved gradnje objektov, višjih od 7,50 m od nivoja zemljišča) in odmika od parcelnih mej (prepoved gradnje z odmikom manj kot 4,00 m od posestne meje parc. št. F). Iz VIII. točke 3. poglavja OPPN (Utemeljitev in obrazložitev OPPN) izhaja, da se tlorisni gabariti posamezne stavbe lahko spremenijo do + 1,00 m oziroma -3,00 m. 10. Iz izpodbijane prvostopne odločbe in dokumentacije upravnega spisa izhaja, da je predmetna gradnja tlorisnih dimenzij 10,81 m x 8,97 m in vertikalnega gabarita P+1. To pomeni, da je skladna z zgoraj omenjenima dopustnima horizontalnim in vertikalnim gabaritom. Naklon strešin znaša 35 stopinj, fasada bo delno ometana v beli barvi, delno pa obložena z lesom, kar je prav tako skladno s OPPN. Tudi pogojema iz sodne poravnave je zadoščeno s tem, ko je stanovanjski objekt od zemljišča tožnika parc. št. F odmaknjen 4,10 m, torej več kot 4,00 m, višina objekta na parc. št. C pa znaša 7,49 m, torej manj kot 7,50 m. 11. Iz zgoraj povedanega tudi po presoji sodišča izhaja, da je predvidena gradnja glede parametrov, ki so določeni v OPPN, skladna s prostorskim aktom. Kar se tiče tožbenega ugovora, da OPPN ne omogoča kombinacije različnih gabaritov za isto stavbo, pri čemer se to nanaša na dve različni višini objekta oziroma na dve različni višini slemena objekta (glede na to, da gre za enoten objekt, ki v višino meri na enem delu 7,49 m in na drugem delu 9,20 m), sodišče sledi argumentaciji toženke. Višinska členitev objekta v OPPN-ju ni posebej omenjena, zato različna višina objekta, ob upoštevanju dejstva, da objekt dovoljenega višinskega gabarita ne presega, ne prestavlja neskladnosti s prostorskim aktom. Če ta možnost (da objekt nima povsod enake višine) ni izrecno omenjena v prostorskem aktu, to po presoji sodišča še ne pomeni, da gradnja takega objekta ni dovoljena, dokler je objekt znotraj vseh predpisanih parametrov. Drugačen bi bil položaj v primeru, ko bi objekt v enem delu presegal dovoljen višinski gabarit. Enako smiselno izhaja tudi iz sodbe Upravnega sodišča RS I U 413/2011 z dne 15. 12. 20111. Sodna praksa, ki jo navaja tožnik (sodbi Upravnega sodišča RS I U 108/2013 in III U 87/2016), v tem delu ni upoštevna, saj gre v prvem primeru za situacijo, ko je bilo sleme objekta orientirano v nasprotju z izrecno določbo OPN glede dovoljene orientacije slemena, v drugem primeru pa gre za situacijo, ko je bil OPN razlagan v nasprotju s temeljnimi načeli gradbenega prava, za kar v obravnavanem primeru ne gre.

12. Neutemeljeno je tudi stališče tožnika, da gradnja ni skladna s sklenjeno sodno poravnavo. Sodišče sledi navedbam toženke o restriktivni razlagi stvarne služnosti, saj se s tem omejuje pravico lastnika, takšne omejitve pa ni dopustno širiti na zemljišča, ki v njej niso zajeta. Skice, ki so sestavni del sodne poravnave, res vsebujejo omejitev višine na 7,50 m in navedbo odmika 4,00 m od parc. št. F, vendar pa parcelnih številk na katerih naj bi veljala omejitev lastninske pravice ne navajajo, torej so v tem delu manj natančne od besedilnega dela sodne poravnave, ki eksplicitno navaja številko parcele na kateri je ustanovljena služnost. Parcela, ki je nedvomno navedena v besedilnem delu sodne poravnave in za katero veljajo navedene omejitve gradnje, je le parcela C. Zato je neutemeljen tožbeni ugovor, da bi bilo treba omejitev višine in odmike, dogovorjene s sodno poravnavo, upoštevati tudi za parc. št. D, češ da je logično, da so relevantne le izmere, ne pa tudi, za katero parcelo gre. Po presoji sodišča bi šlo pri takem tolmačenju za nedovoljeno raztezanje obremenitve na zemljišče, ki ni bilo predmet dogovora. Sklicevanje na grafični del sodne poravnave sodišče ocenjuje kot neprimeren dokaz za dokazovanje, kaj naj bi sodna poravnava dejansko zajemala, saj je stvarna služnost omejitve gradnje, ki izhaja iz besedilnega dela sodne poravnave, vknjižena v zemljiški knjigi le pri parc. št. C. Glede na publicitetni učinek zemljiške knjige (6. člen Zakona o zemljiški knjigi - v nadaljevanju ZZK-1) ter glede na določbo 19. člena ZZK-1, ki določa, da se prostorske meje pri opisu vsebine služnosti natančno opišejo, če je izvrševanje stvarne služnosti omejeno na določene dele nepremičnine, sodišče zaključuje, da je sklicevanje na grafično prilogo sodne poravnave, ki naj bi izkazovala drugačno stanje v zvezi z izkazovanjem pravice graditi, kot je vknjiženo v zemljiški knjigi, neprimeren dokaz.

13. Poleg tega je v osmi alineji 2. točke sodne poravnave navedeno, da toženi stranki (tožnik in G. H.) izjavljata, da sta seznanjeni s projekti tožeče stranke (stranke z interesom) za gradnjo naselja „...“ na predmetnih zemljiščih, da bosta soglašali z izdajo gradbenih dovoljenj za vse objekte in da ne bosta storili ničesar, kar bi kakorkoli oviralo ali preprečevalo gradnjo načrtovanega naselja. Iz tega izhaja, da je bila tožniku in G. H. že ob sklenitvi sodne poravnave (oziroma bi jima glede na takšno dikcijo osme alineje 2. točke sodne poravnave vsaj morala biti) poznana projektna dokumentacija za predvideno gradnjo in sta se s podpisom sodne poravnave zavezala, da bosta z njo soglašala. Tožnik v tožbi tega niti ne prereka oziroma ne navaja, da bi se projekti po sklenitvi sodne poravnave spremenili. Sklicuje pa se na reklamni material stranke z interesom, iz katerega naj bi izhajalo, da bodo v prvi vrsti ob meji s tožnikovim zemljiščem postavljeni enonivojski objekti tipa F. Iz oglasa, ki ga je priložil tožbi, je razvidna skica, ki prikazuje naselje hiš, na njej pa so ob posameznih hišah na roke dopisane črke F, E in C, ter označba parcele, na kateri piše „...“. Sodišče glede tega ocenjuje, da reklamni material, ki se lahko tudi spreminja in iz katerega niti ni razviden datum objave, ni relevanten niti verodostojen dokaz spričo pravnomočne sodne poravnave, iz katere izrecno izhaja omejitev gradnje le za parc. št. C. Toženka (kot tudi stranka z interesom) tudi utemeljeno navaja, da je bil tožnik ob sklepanju sodne poravnave zastopan s strani prava vešče osebe in da bi moral na nedoslednosti med besedilnim in grafičnim delom opozoriti že tedaj, če je menil, da so podane. Ob tem sodišče še pripominja, da lahko tožnik nespoštovanje sodne poravnave uveljavlja po sodni poti z ustrezno tožbo oziroma sodno poravnavo, kolikor meni, da ni zaobsegla celotnega dogovora in je bila podpisana v zmoti (glede predmeta oziroma obsega stvarne služnosti), izpodbija s tožbo za razveljavitev sodne poravnave (Zakon o pravdnem postopku - ZPP).

14. Delno je tudi utemeljena navedba stranke z interesom, da so dokumenti, ki jih v tožbi predlaga tožnik, tožbena novota. V pritožbi je tožnik predlagal vpogled v sodno poravnavo št. P 283/2013 z dne 16. 10. 2014, v OPPN ME 30-S ter v reklamni material investitorja za gradnjo. V tožbi pa je poleg že omenjenih dokazov (in poleg vpogledov v izpodbijano odločbo prve in druge stopnje ter pritožbo) predlagal še vpogled v odpravljeno gradbeno dovoljenje in v drugostopno odločbo, s katero je bilo ugodeno tožnikovi prvotni pritožbi, pribavo sodnega spisa Okrajnega sodišča v Domžalah opr. št. P 283/2013 ter pridobitev originalnega OPPN ME 30-S pri Upravni enoti Domžale. V upravnem sporu stranke ne smejo navajati dejstev in predlagati dokazov, če so imele možnost navajati ta dejstva in predlagati te dokaze v postopku pred izdajo akta (tretji odstavek 20. člena Zakona o upravnem sporu - ZUS-1). Nova dejstva in novi dokazi se lahko upoštevajo kot tožbeni razlogi le, če so obstajali v času odločanja na prvi stopnji postopka izdaje upravnega akta in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oziroma navesti v postopku izdaje upravnega akta (52. člen ZUS-1), česar pa tožnik ne zatrjuje, poleg tega pa so novo predlagani dokazi, v zvezi z dejanskim stanjem na katerega je organ oprl svojo odločitev, nerelevantni.

15. Glede na povedano je izpodbijana odločba prve stopnje pravilna in zakonita, zato je sodišče tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

16. Pravilni in zakoniti pa sta tudi 2. in 3. točka izreka izpodbijane odločbe druge stopnje, pri čemer tožnik v zvezi s tem ni podal nobenih tožbenih ugovorov.

17. Sodišče je odločalo na nejavni seji, brez glavne obravnave (prvi odstavek 59. člena ZUS-1), saj relevantno dejansko stanje (da gre za gradnjo, locirano na dveh parcelah, da je višina objekta na zemljišču parc. št. C 7,49 m, da je odmik objekta od parcelne meje parc. št. F 4,10 m, da je bila sklenjena sodna poravnava z omejitvijo gradnje in da je stranka z interesom lastnik spornih zemljišč), ki je bilo podlaga za izdajo izpodbijanega prvostopnega upravnega akta, med strankama ni sporno. Da pa je organ glede na relevantno dejansko stanje, na katerega je oprl svojo odločitev, pravilno uporabil materialno pravo, je sodišče navedlo že zgoraj. Sporen je bil obseg stvarne služnosti, dogovorjene s sodno poravnavo, v zvezi s tem pa je sodišče svoje stališče, ki izhaja iz pravne razlage služnosti in stvarnopravnih pravil, ter glede neprimernosti dokaza (grafičnega dela sodne poravnave, ki glede na zemljiškoknjižna pravila ne more biti podlaga za vpis v zemljiško knjigo - stvarna služnost na podlagi pravnega posla pa nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo - 214. člen SPZ) navedlo in pritrdilo razlagi toženke v zvezi z utemeljevanjem pravice graditi. Da bi po sklenjeni sodni poravnavi prišlo do delitve parcel, pa tožnik tudi ne zatrjuje. Prav tako pa je sodišče pojasnilo tudi nerelevantnost (oziroma neverodostojnost) predlaganega dokaza za dokazovanje neskladnosti s prostorskim aktom (reklamnega materiala stranke z interesom).

18. Stroškovni zahtevek tožnika je sodišče zavrnilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1 Glej 17. točko obrazložitve sodbe Upravnega sodišča RS I U 413/2011 z dne 15. 12. 2011 v delu, ki se nanaša na gradnjo kleti: „Če klet v določbi, ki določa višino stavbe, ni posebej omenjena, v tem primeru to še ne pomeni, da gradnja kleti kot posebne etaže pod zemeljskim površjem ni dovoljena. Drugačen bi bil položaj v primeru, ko bi prostorski akt predpisoval etažnost, kleti pa pri tem ne bi navedel, zato njena gradnja ne bi bila dovoljena.“