Jedro

Vprašanje lastništva garaže ne vpliva na veljavnost najemne pogodbe oziroma obstoj najemnega razmerja med pravdnima strankama (ob tem, da toženka ni trdila, da bi kdo tretji kot lastnik oziroma imetnik kakšne pravice na garaži uveljavljal svojo pravico do toženke v smislu 580. člena ZOR oziroma 599. člena OZ).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 186,66 EUR v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje (prvo sodišče) je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženka dolžna plačati tožnici 453,29 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, kot je to razvidno iz izreka.

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka, ki uveljavlja pritožbena razloga absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da je predlagala svoje zaslišanje in zaslišanje prič ter bi prvo sodišče glede na konkretne okoliščine moralo slediti pravici toženke do glavne obravnave. Opustitev izvedbe obravnave predstavlja kršitev toženkinih ustavnih in konvencijskih pravic. Napačno je stališče, da lastništvo garaže v ničemer ne vpliva na veljavnost najemnega razmerja. Prvo sodišče je napačno uporabilo določbe 599. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Za ugotovitev razdrtja pogodbe zadostuje, da ima tretji v lasti nepremičnino, saj lastninska pravica njenemu imetniku omogoča imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati ter z njo razpolagati. Toženka je trdila, da ni dopustno, da bi kdorkoli tržil tujo nepremičnino kot svojo, če ne izkazuje poslovnega razmerja z zemljiškoknjižnim lastnikom, ki bi jo pooblaščal k oddaji. Treba je razlikovati med primeri, ko se obe pogodbeni stranki zavedata, da je predmet najema tuja stvar, in primeri, ko najemnik ni vedel, da je prejel v najem nepremičnino, s katero najemodajalec razpolaga brez vednosti lastnika. Najemna pogodba s tožnico je nična. Toženka ne bi sklenila najemne pogodbe, če bi vedela, da tožnica ni lastnica nepremičnine oziroma da ne izkazuje pravne podlage za oddajo nepremičnine v odplačen najem. Nihče ne more brez pooblastila lastnika oddajati nepremičnine v najem kot svoje, zlasti če se pozneje ugotovi, da oddajanje v najem nima opore v zatrjevanem imetništvu lastninske pravice.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodba v postopku v sporih majhne vrednosti se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Prvo sodišče je ugotovilo, da dejansko stanje med pravdnima strankama ni sporno in da pravdni stranki nista predlagali izvedbe naroka. Prvo sodišče je zato lahko odločilo brez razpisa naroka (454. člen ZPP), zato ni storilo smiselno očitane bistvene kršitve določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

6. Prvo sodišče je pravilno pojasnilo, da vprašanje lastništva garaže ne vpliva na veljavnost najemne pogodbe oziroma obstoj najemnega razmerja med pravdnima strankama (ob tem, da toženka ni trdila, da bi kdo tretji kot lastnik oziroma imetnik kakšne pravice na garaži uveljavljal svojo pravico do toženke v smislu 580. člena Zakona o obligacijskih razmerjih oziroma 599. člena OZ). Razen tega toženka ni prerekala navedb tožnice, da je zemljiškoknjižno stanje glede garaže neusklajeno (v zemljiški knjigi je vknjižena pri tej nepremičnini lastninska pravica z imetnikom Stanovanjsko podjetje A. družbena lastnina), da je Stanovanjsko podjetje A. v času družbene lastnine kupovalo nepremičnine v imenu in za račun pravne prednice tožnice oziroma je garažo kupila pravna prednica tožnice v letu 1968 ter da je tožnica dejanska lastnica te nepremičnine. Takšno stanje je v materialnopravnem pogledu pomenilo, da je bila ob uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini v letu 1997 tožnica imetnica dejanske pravice uporabe (v sistemu družbene lastnine zemljiškoknjižno stanje pogosto ni odražalo pravih stvarnopravnih razmerij glede nepremičnin) in je na podlagi tega predpisa po samem zakonu postala lastnica te garaže. Ob takšnem stanju so vse ostale pritožbene navedbe brez vsakega pomena za odločitev v zadevi, zato pritožbeno sodišče nanje ne odgovarja (prvi odstavek 360. člena ZPP). Na veljavnost najemne pogodbe v ničemer ne vplivajo niti določila Odredbe o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin. Na podlagi veljavne najemne pogodbe je toženka dolžna plačati tožnici vtoževano najemnino z zakonskimi zamudnimi obrestmi vred, kot je pravilno odločilo prvo sodišče. 7. Ker uveljavljani in uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

8. Toženka je dolžna povrniti tožnici stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena in prvi odstavek 165. člena ZPP). Te predstavlja nagrada za odgovor na pritožbo 150 EUR z 2 % materialnimi stroški in 22 % DDV, odmerjena v skladu z Odvetniško tarifo. V primeru zamude je toženka dolžna plačati tudi zakonske zamudne obresti.