Jedro

Da oseba nastopa v vlogi investitorja ni potrebno, da je lastnik nepremičnine, temveč zadostuje, da razpolaga s pravico graditi na določeni nepremičnini.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek na sklenitev menjalne pogodbe, sklenilo pa je tudi, da se zavrne predlog za izdajo začasne odredbe.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje se je pravočasno pritožila tožeča stranka zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava, bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in kršitve ustavnih pravic tožeče stranke. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje sodišču prve stopnje, vse s stroškovno posledico. Priglaša tudi pritožbene stroške.

V odgovoru na pritožbo tožena stranka pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške pritožbenega postopka tožene stranke.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče soglaša s pritožbenim očitkom, da je sodišče prve stopnje napačno interpretiralo obveznosti pravdnih strank, ki izvirajo iz sporazuma z dne 14. 5. 2004 (priloga A6, v nadaljevanju zapisnik). Iz slednjega sicer res izhaja, kot je ugotovilo že prvostopno sodišče, da se je tožeča stranka zavezala z družbo G. d.o.o. urediti lastništvo na delu nepremičnine, na katerem naj bi bil zgrajen povezovalni hodnik, vendar pa se je izvirnik kupoprodajne pogodbe o nakupu poslovnega prostora od družbe G. d.o.o. zavezala toženi stranki izročiti šele ob podpisu menjalne pogodbe (gl. 3. odst. 2. tč. sporazuma). Pred podpisom menjalne pogodbe se je tožeča stranka zavezala zgolj izročiti toženi stranki izjavo banke, da bo takoj po sklenitvi menjalne pogodbe zastavna pravica s prostora v medetaži objekta E izbrisana in prenesena na poslovni prostor z oznako 3.18 v objektu F. Da je to tožena stranka tudi storila v obravnavanem sporu ni sporno, da pa je bil le izbris zastavne pravice s prostora v medetaži objekta E bistven pogoj za sklenitev menjalne pogodbe, po mnenju pritožbenega sodišča izhaja tudi iz določbe drugega odstavka 4. točke zapisnika. Pritožbeno sodišče na podlagi povedanega ugotavlja, da je bila tožeča stranka v skladu s sporazumom dolžna skleniti kupoprodajno pogodbo o nakupu poslovnega prostora od družbe G. d.o.o., oziroma izročiti toženi stranki izvirnik te kupoprodajne pogodbe, šele ob podpisu menjalne pogodbe, zaradi česar je napačen zaključek prvostopnega sodišča, da tožeča stranka že zaradi nesklenitve kupoprodajne pogodbe z družbo G. d.o.o. ni izpolnila svojih obveznosti iz sporazuma.

Pritožbeno sodišče se tudi ne strinja z zaključkom prvostopnega sodišča, da se je tožena stranka s sporazumom zavezala le k operativni izgradnji povezovalnega hodnika, ne pa tudi k investitorstvu in da je bila posledično tožeča stranka tista, ki bi morala priskrbeti gradbeno dovoljenje za izgradnjo spornega hodnika. Tožeča stranka v zvezi s tem v pritožbi pravilno opozarja, da sodišče prve stopnje ob interpretaciji 6. točke sporazuma ni upoštevalo cause in nagibov, ki so pravdni stranki vodili ob sklepanju predmetnega sporazuma. Po ugotovitvah pritožbenega sodišča je tožeča stranka ves čas prvostopnega postopka prepričljivo zatrjevala, da ni imela nobene želje spremeniti obstoječega stanja, saj je bila s pogoji poslovanja v svoji trgovini zadovoljna (imela je dnevno svetlobo ter ustrezno prezračevanje) in da je nagovarjanju tožene stranke v podpis sporazuma popustila le zato, ker ji je slednja obljubila, da s predlagano zamenjavo poslovnih prostorov ne bo izgubila ničesar, oziroma nasprotno, pridobila bo še dodatnih 64 m² poslovnega prostora v obliki povezovalnega hodnika (gl. vloge tožeče stranke na l. št. 3, 90, 188, ter zaslišanje zastopnice tožeče stranke na l. št. 113-116). Nesporno v obravnavani zadevi je, da je tožeča stranka umaknila zahtevo za obnovo postopka pridobitve lokacijskega dovoljenja v zvezi z objektom F, kot tudi pritožbo vloženo zoper izdano gradbeno dovoljenje za isti objekt, v zameno za kar ji je tožena stranka, ki je z graditvijo objekta F zasledovala ekonomske cilje, ponudila nadomestne prostore v tem novo izgrajenem objektu. Pritožbeno sodišče meni, da bi moralo prvostopno sodišče 6. točko sporazuma interpretirati v tej luči. V 1. odstavku te točke je določeno, da bo tožena stranka na svoje stroške izvedla rušenje južne stene obstoječega poslovnega prostora v zgornji etaži ter hodnik, s katerim bo vzpostavljena povezava med poslovnim prostorom v objektu E in F tako, da bosta v funkcionalnem smislu tvorila enoten poslovni prostor. V 7. odstavku iste točke je določeno, da je izgradnja povezovalnega hodnika odvisna od soglasja sedanjega lastnika nepremičnine, na kateri naj bi se zgradil povezovalni hodnik (družbe G. d.o.o.) in od vseh upravnih dovoljenj, ki so za to potrebna. Družba G. d.o.o. je izjavil, da daje svoje soglasje za izvedbo omenjenih del ter, da bosta s tožečo stranko sklenili ustrezno kupoprodajno pogodbo glede tega dela nepremičnine.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je družba G. d.o.o. že v samem sporazumu dala soglasje za izgradnjo povezovalnega hodnika, zato je bila izgradnja povezovalnega hodnika odvisna le še od vprašanja pridobitve vseh upravnih dovoljenj. Pritožbeno sodišče se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da je to pravno vprašanje, ki ga je potrebno razlagati ob uporabi tedaj veljavnega Zakona o graditvi objektov (ZGO-1), ne strinja pa se z njegovim stališčem, da za gradnjo povezovalnega hodnika ni zadoščalo soglasje družbe G. d.o.o. v sporazumu, ker naj bi po prepričanju prvostopnega sodišča lahko za gradbeno dovoljenje zaprosil le tisti, ki ima pravico graditi. V 54. členu ZGO-1 je določeno, da zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vloži pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve investitor, pojem investitor pa je v 4.1 točki 2. člena ZGO-1 definiran kot pravna ali fizična oseba, ki naroči graditev objekta, ali ki jo sam izvaja. Po mnenju pritožbenega sodišča je v obravnavanem primeru ključno vprašanje, katera pravdna stranka je pri izgradnji spornega povezovalnega hodnika nastopala v vlogi investitorja. Ob upoštevanju omenjene zakonske definicije investitorja, kot tudi cause in nagibov, ki so pravdni stranki vodili ob sklepanju sporazuma, kot pojasnjeno že zgoraj, pritožbeno sodišče stoji na stališču, da je bila tožena stranka tista, ki je nastopala v vlogi investitorja tudi glede spornega povezovalnega hodnika.

Tožeča stranka je tekom prvostopnega postopka logično in prepričljivo zatrjevala, zakaj sama ni nastopala v vlogi investitorja (ker je pristala na sklenitev sporazuma zgolj pod pogojem, da se njeno stanje ne bo spremenilo; da je bilo dogovorjeno, da bo vsa dela v zvezi s povezovalnim hodnikom opravila tožena stranka; da je bila izgradnja povezave odvisna od danega soglasja družbe G. d.o.o., ki ga je slednja v sporazumu tudi dala; da je bila tožena stranka tista, ki je vložila spremembo zazidalnega načrta; da sporazuma nikoli ne bi podpisala, če bi vedela, da mora sama pridobiti gradbeno dovoljenje za povezovalni hodnik), medtem, ko je tožena stranka glede vprašanja investitorstva navedla le, da sama ni bila investitor glede spornega povezovalnega hodnika, ker nepremičnina, na kateri naj bi ta stal, ni bila v njeni lasti (gl. l. št. 28, 29). S takšnim stališčem pa se pritožbeno sodišče ne strinja, saj ni potrebno, da je investitor tudi lastnik nepremičnine. Iz določbe 4. odstavka 54. člena ZGO-1 namreč izhaja, da mora investitor zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja priložiti tudi dokazilo o pravici graditi, če ta pravica še ni vpisana v zemljiško knjigo, dokazilo o pravici graditi pa je v 6.1 točki 2. člena ZGO-1 definirano kot dokazilo o lastninski ali drugi stvarni pravici ali o kateri drugi pravici, na podlagi katere lahko investitor na določenem zemljišču oz. objektu izvaja gradnjo. Da oseba nastopa v vlogi investitorja torej ni potrebno, da je lastnik nepremičnine, temveč zadostuje, da razpolaga s pravico graditi na dotični nepremičnini. Ker je tožena stranka s takšno pravico razpolagala - družba G. d.o.o. je že v sporazumu dala soglasje za gradnjo povezovalnega hodnika na njeni nepremičnini – je torej lahko nastopala v vlogi investitorja, posledično pa bi na tej podlagi tudi lahko zahtevala izdajo gradbenega dovoljenja. Poleg tega pritožbeno sodišče še ugotavlja, da je tožena stranka tista, ki se poklicno ukvarja z investitorsko organizacijo (tako je namreč sama zatrjevala, gl. l.št. 27).

Na podlagi povedanega se pritožbeno sodišče zato ne strinja s stališčem prvostopnega sodišča, da je bila tožeča stranka tista, ki je bila dolžna priskrbeti gradbeno dovoljenje za sporen povezovalni hodnik, posledično pa je napačen tudi zaključek prvostopnega sodišča, da je tožena stranka z zgraditvijo objekta F do III. gradbene faze izpolnila vse svoje obveznosti iz sporazuma in zato tudi upravičeno odstopila od sporazuma.

Na pritožbeni očitek, da prvostopno sodišče ni imelo razloga za izdajo delne sodbe, pa pritožbeno sodišče odgovarja, da je delna sodba mogoča v primeru eventualne objektivne kumulacije (tj. v primeru kopičenja zahtevkov v smislu 3. odst. 182. čl. ZPP) in sicer le o primarnem zahtevku, v primeru, kadar sodišče primarni zahtevek zavrne (gl. L. Ude, Pravdni postopek s komentarjem, 3. knjiga, 314. člen, str. 59, tč. 7, GV Založba , Ljubljana 2009). Takšna situacija je bila podana v obravnavanem primeru, prvostopno sodišče pa je tudi obrazložilo, da se je za izdajo delne sodbe „po tehtnem premisleku odločilo zaradi procesne ekonomije“. Ker je delno sodbo dovoljeno izdati tudi zaradi ekonomičnosti postopka, pritožbeno sodišče ne soglaša s pritožbenim stališčem, da je sodišče prve stopnje delno sodbo izdalo brez utemeljenega razloga.

Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno (pogodbeno) pravo, v posledici česar je tudi zmotno ugotovilo dejansko stanje, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo prvostopnemu sodišču v novo sojenje (355. čl. ZPP). Navodila za ponovljeno sojenje izhajajo že iz dosedanje obrazložitve.

Ker je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo, je odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom pridržalo za končno odločbo (3. odst. 165. čl. ZPP).