Jedro

Postopek v zadevi I Pg 319/2018 se je začel pred obravnavano zadevo, kar pomeni, da bi odločitev o morebitni združitvi postopka morala biti sprejeta v zadevi I Pg 319/2018, ne pa v obravnavani zadevi. Tudi višje sodišče ocenjuje, da bi bila združitev postopkov sicer smiselna, tožeča stranka pa se je s tem, ko ni že v zadevi I Pg 319/2018 ob pobotnem ugovoru vložila tudi nasprotne tožbe, sama izpostavila temu, da zadevi morda ne bosta združeni v skupno obravnavanje. Glede na stanje stvari, in če v zadevi I Pg 319/2018 ne bo sprejet sklep o skupnem obravnavanju zahtevkov, pa višje sodišče ocenjuje, da je vsekakor prekinitev postopka na mestu, saj si je težko predstavljati različne odločitve o v bistvu istem zahtevku (za škodo zaradi zamakanja oziroma vdora vode).

Znižanje najemnine v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) ni urejeno, zato se uporabljajo določila Obligacijskega zakonika (OZ). Zakupnina se zniža v sorazmerju s tem, koliko je bila zaradi napak stvari raba omejena v primerjavi s tem, če stvar (skladišča) napak ne bi imela (478. člen OZ in 590. člen OZ). Enako velja tudi v primeru, ko bi imel najemnik pravico do znižanja najemnine zaradi višje sile po drugem odstavku 617. člena OZ. V obeh primerih je treba presoditi omejenost rabe v zakup vzete stvari, zato niti ni pomembno, ali je tožeča stranka uveljavljala le stvarno napako strehe ali tudi višjo silo.

Za presojo, v kolikšni meri je bila ovirana raba skladišč, so (glede na zgoraj navedeno pravno podlago) pomembne trditve, kdaj, kje in v kolikšni meri je prišlo do zamakanja oziroma vdora vode, kar bi šele lahko bila podlaga za to, da bi izvedenec ali cenilec sploh lahko ocenil, ali je prišlo do upoštevne omejitve rabe skladišč, katero od skladišč morda ni bilo primerno za rabo, za katero ga je najela tožeča stranka, in v kolikšni meri, s tem pa bi šele lahko prišlo do odločitve, ali je tožeča stranka dejansko upravičena do znižanja najemnine in v kolikšnem znesku.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana odločba potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške tega pritožbenega postopka, dolžna pa je toženi stranki v roku 15 dni povrniti njene stroške tega pritožbenega postopka v znesku 1.116,30 EUR, v primeru zamude pa še zakonske zamudne obresti za čas od 16. dne do plačila.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je sodišče prve stopnje (I.) zavrnilo tožbeni zahtevek (1.) za znižanje najemnine in (2.) vračilo preveč plačanih najemnin v znesku 79.664,66 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, (II.) prekinilo postopek glede zahtevka iz naslova plačila odškodnine do pravnomočnega končanja postopka Okrožnega sodišča v Kranju I Pg 319/2018 in (III.) odločilo, da bo o stroških postopka odločeno s poznejšo sodbo.

2. Zoper to odločbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) in predlagala, naj višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni, podrejeno pa razveljavi, razveljavi pa naj tudi sklep o prekinitvi postopka. Priglasila je tudi pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala, naj jo višje sodišče zavrne in potrdi izpodbijano odločbo, pri čemer je priglasila tudi stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

**Glede prekinitve postopka**

5. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da je tožeča stranka v zadevi I Pg 319/2018 kot tožena stranka ugovarjala plačilu najemnine, ki ga tam vtožuje tukajšnja tožena stranka, z navedbami, da je terjatev prenehala zaradi njene nasprotne terjatve za plačilo odškodnine, do katere je prišlo zaradi zamakanja oziroma vdorov vode v skladiščne prostore, ki jih je imela v najemu pri toženi stranki. Vendar pa presežka ni vtoževala z nasprotno tožbo, temveč je tožbo za plačilo odškodnine vložila posebej, skupaj s tožbo za znižanje najemnine, o kateri je sodišče odločilo z izpodbijano delno sodbo. Odločanje o odškodninskem zahtevku je prekinilo, ker sta zadevi povezani do te mere, da vzporedno odločanje ni mogoče, odločitev pa odvisna od tega, ali je prišlo do materialnopravnega pobota, ki se obravnava v zadevi I Pg 319/2018. Pri tem je tudi pojasnilo, da se je postopek v zadevi I Pg 319/2018 začel pred obravnavano zadevo kot izvršilni postopek na podlagi verodostojne listine. Tožeča stranka odločitvi o prekinitvi postopka nasprotuje zgolj z navedbo, da bi bilo z vidika načela ekonomičnosti oziroma racionalnosti vodenja postopka smiselno, da se oba postopka združita.

6. Ti razlogi na odločitev višjega sodišča ne morejo vplivati, pri tem pa tožeča stranka ne zatrjuje nobenih razlogov v zvezi s prekinitvijo postopka. Ob tem pa se je postopek v zadevi I Pg 319/2018 začel pred obravnavano zadevo, kar pomeni, da bi odločitev o morebitni združitvi postopka morala biti sprejeta v zadevi I Pg 319/2018, ne pa v obravnavani zadevi. Tudi višje sodišče ocenjuje, da bi bila združitev postopkov sicer smiselna, tožeča stranka pa se je s tem, ko ni že v zadevi I Pg 319/2018 ob pobotnem ugovoru vložila tudi nasprotne tožbe, sama izpostavila temu, da zadevi morda ne bosta združeni v skupno obravnavanje. Glede na stanje stvari, in če v zadevi I Pg 319/2018 ne bo sprejet sklep o skupnem obravnavanju zahtevkov, pa višje sodišče ocenjuje, da je vsekakor prekinitev postopka na mestu, saj si je težko predstavljati različne odločitve o v bistvu istem zahtevku (za škodo zaradi zamakanja oziroma vdora vode).

7. Glede na navedeno je višje sodišče pritožbo v tem delu zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka 365. člena ZPP).

**Glede odločitve o zahtevku**

8. Uvodoma višje sodišče opozarja, da v tej fazi postopka ne gre več za sklepčnost zahtevka, ampak se odloča o njegovi utemeljenosti, strinja pa se z odločitvijo sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni navedla vseh pravno relevantnih dejstev, potrebnih za ugotovitev, ali in v kakšnem obsegu naj bi prišlo do zamakanja oziroma vdora vode, kar je pomembno za odločitev o znižanju najemnine.

9. Pravno podlago zahtevka je pravilno opredelilo že sodišče prve stopnje in temu tožeča stranka niti ne nasprotuje. Znižanje najemnine v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP ni urejeno, zato se uporabljajo določila Obligacijskega zakonika – OZ. Zakupnina se zniža v sorazmerju s tem, koliko je bila zaradi napak stvari raba omejena v primerjavi s tem, če stvar (skladišča) napak ne bi imela (478. člen OZ in 590. člen OZ). Enako velja tudi v primeru, ko bi imel najemnik pravico do znižanja najemnine zaradi višje sile po drugem odstavku 617. člena OZ. V obeh primerih je treba presoditi omejenost rabe v zakup vzete stvari, zato niti ni pomembno, ali je tožeča stranka uveljavljala le stvarno napako strehe ali tudi višjo silo.

10. Trditve tožeče stranke so bile omejene le na navajanje, da je v najetih skladiščnih prostorih na različnih mestih večkrat prišlo do zamakanja oziroma nepričakovanih vdorov vode. Višje sodišče se sicer strinja s tožečo stranko, da gre za napako oziroma pomanjkljivost, ko najemnik najame zaprt skladiščni prostor, v katerega pa zamaka oziroma vanj vdira voda, pri čemer je tožeča stranka (kar sicer ni sporno) družba, ki se ukvarja s skladiščenjem in skladišči tudi blago, občutljivo na vodo. Vendar pa je imela tožeča stranka v najemu štiri skladiščne prostore v izmeri 4.609 m². Za presojo, v kolikšni meri je bila ovirana raba skladišč, so (glede na zgoraj navedeno pravno podlago) pomembne trditve, kdaj, kje in v kolikšni meri je prišlo do zamakanja oziroma vdora vode, kar bi šele lahko bila podlaga za to, da bi izvedenec ali cenilec sploh lahko ocenil, ali je prišlo do upoštevne omejitve rabe skladišč, katero od skladišč morda ni bilo primerno za rabo, za katero ga je najela tožeča stranka, in v kolikšni meri, s tem pa bi šele lahko prišlo do odločitve, ali je tožeča stranka dejansko upravičena do znižanja najemnine in v kolikšnem znesku. Gre za pravno relevantna dejstva, ki jih ni dopustno pridobivati tako, da jih stranka pove šele izvedencu oziroma cenilcu, temveč jih je treba navesti v vlogah oziroma na narokih, o njih pa se ima pravico izreči tudi tožena stranka.

11. Tožena stranka pa priznava le, da je sicer prišlo do vdora vode ob izrednem deževju decembra 2017, kar pa naj bi po svojih trditvah sanirala. Ob tem je tožena stranka že v odgovoru na tožbo navedla, da tožeča stranka ne konkretizira večkratnega zamakanja oziroma nepričakovanega vdora vode, prav tako navaja, da je tožeča stranka navedla premalo konkretnih dejstev glede zatrjevane stvarne napake. Na te navedbe je tožeča stranka odgovorila le, da je večkrat zamakalo oziroma prišlo do vdora vode na različnih mestih. Še v drugi pripravljalni vlogi je tožena stranka opozarjala, da nobenega domnevnega zamakanja oziroma vdora vode tožeča stranka ni opredelila ne časovno ne opisno in da ni podala konkretizirane trditvene podlage.

12. Tako je iz spisa razvidno, da je že tožena stranka opozarjala na pomanjkljive trditve, pa jih tožeča stranka ni dopolnila in ni pojasnila niti tega, kdaj naj bi sploh prišlo za zamakanja in vdora vode (zgolj sklicevanje na dopise o napakah, ki so bili sicer predlagani kot dokaz, za to ne zadostuje), razen za december 2017. Tak enkratni dogodek, ob izostanku navedb, kje, kdaj in kaj naj bi se sploh zgodilo, ne zadostuje za znižanje najemnine, še posebej glede na dejstvo, da je tožena stranka zatrjevala, da je šlo le za veliko neurje v decembru 2017 in da je napake nemudoma sanirala s popravilom strehe. Na pomanjkljivosti zahtevka oziroma na pomanjkljivo trditveno podlago je tako opozarjala že tožena stranka, zato izvedba materialno procesnega vodstva v smislu 285. člena ZPP ni bila potrebna. Materialno procesno vodstvo je potrebno le takrat, ko bi lahko prišlo do pomanjkljivosti, na katere stranki nista pomislili in na njih nobena ni opozarjala. V tej zadevi je na to večkrat opozorila že tožena stranka, zato ni bilo upoštevne bojazni, da bi se lahko na kaj pozabilo.

13. Kljub temu je sodišče prve stopnje na zadnjem naroku (29.5.2020) jasno navedlo, da je trditvena podlaga glede znižanja najemnine nezadostna in je izvedba dokazov ne bi mogla nadomestiti. Tožeča stranka je odgovorila le, da je trditvena podlaga ustrezna in da je podala ustrezne trditve. Ali bi bila morebitna dopolnitev trditvene podlage glede na opozorilo sodišča prve stopnje pravočasna ali ne, pa se višjemu sodišču ni treba izreči, saj je tožeča stranka kakršnokoli dopolnitev zavrnila.

14. Glede na pritožbene trditve višje sodišče še poudarja, da iz izpodbijane sodbe ne izhaja, da bi sodišče prve stopnje menilo, da bi bila tožeča stranka upravičena do znižanja najemnine le za tiste dele oziroma za tisto kvadraturo prostorov, kjer je do zamakanja prišlo. Vsekakor pa brez zgoraj navedenih dejstev ni mogoče odločiti o znižanju najemnine. Pomanjkanja trditev pa ni mogoče nadomestiti z izvedbo dokazov, niti ne z izvedbo dokaza z izvedencem ali cenilcem.

15. Odločitev sodišča prve stopnje glede znižanja najemnine je tako pravilna. Zato je višje sodišče, ki tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), neutemeljeno pritožbo zoper delno sodbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

16. Odločitev o stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 154. in 155. členom ZPP. Tožeča stranka, ki s pritožbo ni uspela, je dolžna sama nositi svoje stroške tega pritožbenega postopka. Dolžna pa je toženi stranki povrniti njene stroške, ki jih je višje sodišče odmerilo po specificiranem stroškovniku. Zaradi odločitve o prekinitvi postopka pa niso nastali posebni stroški in jih tožena stranka niti ni priglasila. Pri tem je višje sodišče glede izdatkov za stranko na podlagi tretjega odstavka 11. člena Odvetniške tarife priznalo 2 % za vrednost storitve do 1000 točk in 1 % nad 1000 točk, torej skupaj 25 točk.