Jedro

Za odpoved najemnega razmerja na hišniškem stanovanju, ki je v solasti etažnih lastnikov stanovanj, je potrebno soglasje lastnikov skupno več kot polovičnega deleža, izpraznitev pa lahko zahteva le en sam solastnik.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da so tožniki - etažni lastniki stanovanj na naslovu R. 4 v Ljubljani - solastniki stanovanja št. 3 kot skupnega stanovanja v stanovanjski hiši na naslovu R. v Ljubljani, in da obstaja najemno razmerje med tožniki in toženo stranko, sklenjeno za stanovanje št. 3 v stanovanjski hiši na naslovu R. v Ljubljani, po najemni pogodbi z dne 23.5.2000. Nadalje je sodišče prve stopnje odločilo, da najemna pogodba za stanovanje št. 3 v stanovanjski hiši na naslovu R. v Ljubljani, sklenjena dne

23.5.2000 med tožniki lastniki stanovanj na naslovu R. v Ljubljani in toženo stranko zaradi odpovedi tožeče stranke preneha, tožena stranka pa je dolžna stanovanje št. 3 stanovanjske hiše na naslovu R. v Ljubljani, izprazniti in predati tožnikom prosto oseb in stvari, v 60 dneh po pravnomočnosti sodbe. Tožena stranka je nadalje še dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v višini 262.980,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi do vročitve sodbe do plačila in nadaljnje izvršilne stroške.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov.

Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne in tožeči stranki v plačilo naloži njene pravdne stroške oz. izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da je mogoče lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi pravnega posla pridobiti šele z vpisom v zemljiško knjigo. Tožniki niso zemljiškoknjižni lastniki stanovanj na naslovu R. v Ljubljani. Tekom postopka niso izkazali niti nastanka etažne lastnine niti tega, da so vpisani v zemljiško knjigo. Na to dejstvo je tožena stranka opozorila v pripravljalni vlogi z dne 24.5.2004 in predlagala, da sodišče prve stopnje izvede dokaz s vpogledom v zemljiško knjigo. Tožniki tudi niso predložili pogodb, iz katerih bi izhajala njihova upravičenja povezana z nepremičnino na R. v Ljubljani. Glede na navedeno tožniki niso aktivno legitimirani za predmetni postopek, sodba sodišča prve stopnje pa tudi ne vsebuje razlogov o odločilnih dejstvih in sicer na kakšni podlagi sodišče prve stopnje šteje tožnike za etažne lastnike stanovanj in posledično za solastnike stanovanja št. 3 na nslovu R. v Ljubljani. Nadalje družba M. d.o.o. ni predložila dokazil o tem, da dejansko nastopa kot pooblaščenec lastnikov stanovanj na omenjenem naslovu. V izpodbijani sodbi so navedeni drugi tožniki kot v sami tožbi, čeprav tožena stranka ni nikoli privolila v vstop novih tožnikov. Prav tako tudi ni izkazano soglasje novih tožnikov. Pogodba o upravljanju z dne 31.3.1993 ni sklenjena z vsemi lastniki stanovanja, enako pa velja za Pogodbo o medsebojnih razmerjih v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše na naslovu R. v Ljubljani. Družba M. d.o.o. je najemno pogodbo sklenila brez pooblastila lastnikov, zato je ta pogodba neobstoječa. Za sklenitev te pogodbe je potrebno soglasje vseh solastnikov, saj gre pri oddaji v najem za posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Družba M. d.o.o. kot upravnik stanovanjske hiše na naslovu R. v Ljubljani tudi ni pooblaščena za sklepanje in odpoved najemnih pogodb brez posebnega pooblastila in izrecnega soglasja vseh solastnikov. V 5. členu pogodbe z dne

31.3.1993 je določeno, da za opravljanja poslov, ki presegajo okvir rednega upravljanja, pogodbene stranke za vsak primer sklenejo poseben dogovor. Prav tako V.Š. ni dal pooblastila za vodenje predmetnega postopka družbi M. d.o.o.. Nadalje obstaja tudi nasprotje med izrekom in obrazložitvijo izpodbijane sodbe, saj je sodišče prve stopnje navedlo, da upravnik ni bil upravičen skleniti najemne pogodbe s tožencem, vendar pa kljub temu ugotovilo, da najemno razmerje obstaja na podlagi najemne pogodbe z dne 23.5.2000. Prav tako ni sprejemljiv tudi zaključek sodišča prve stopnje, da naj bi V.Š. s konkludentnimi dejanji priznal sklenitev najemne pogodbe med M. d.o.o. in toženo stranko. Po določbi 88. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) mora biti odobritev izrecna. Izpraznitveni zahtevek lahko uspešno uveljavlja le tisti, ki se izkaže kot lastnik stanovanja. Tožencu je opomin z dne 16.9.2002 poslala M. d.o.o., ki pa za to dejanje ni bila pooblaščena.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo navaja, da je bilo ves čas postopka nesporno, da so tožniki oz. njihovi pravni nasledniki lastniki stanovanj na naslovu R., zato navajanja tožene stranke v zvezi s tem predstavljajo nova dejstva v smislu 337. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Ni res, da bi tožena stranka na to opozorila v pripravljalni vlogi z dne 24.5.2004, saj je v tej vlogi ugovarjala veljavnosti pogodbe o upravljanju in ne lastništvu strank na stanovanju. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je Pogodba o upravljanju veljavno sklenjena. Nadalje je pravilno ugotovilo tudi, da upravnik zastopa lastnike pred sodiščem v skladu z določbo 3. člena pogodbe o upravljanju in določbo 4. alinee 4.a točke priloge št. 1 k pogodbi o upravljanju, pripravlja pa tudi predloge za odpoved najemnega razmerja. Tožniki so podali izrecno soglasje k vloženi tožbi za odpoved najemne pogodbe in izselitev. Prav tako so tožniki naknadno odobrili tudi najemno pogodbo. Najemno razmerje za hišniško stanovanje je potrebno obravnavati celostno, saj se stanovanje oddaja v najem že od leta 1990 in stanovalci stanovanjske hiše na naslovu R. ves čas prejemajo najemnino. Predvsem pa sodišče pravilno ugotavlja, da kolikor tožena stranka stanovanje uporablja brez pravnega temelja, ga je dolžna izprazniti.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbenimi trditvami, da v obravnavanem primeru ni izkazana lastninska pravica vseh tožnikov in da niso izkazana ustrezna pooblastila za zastopanje vseh tožnikov.

Prav tako drži tudi pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje postopek nadaljevalo z novimi tožniki, čeprav za to niso bili izpolnjeni zakonski pogoji.

ZPP v 2. odstavku 190. člena določa, da tisti, ki je pridobil stvar ali pravico, o kateri teče pravda, vstopi v pravdo namesto tožeče stranke oziroma tožene stranke samo tedaj, če v to privolita obe stranki. V obravnavani zadevi je tožeča stranka s pripravljalno vlogo z dne 14.7.2003 sodišče prve stopnje obvestila, da v pravdo namesto določenih prvotnih tožnikov vstopajo novi tožniki, sodišče prve stopnje pa je postopek nadaljevalo z novimi tožniki, ne da bi za to pridobilo soglasje obeh pravdnih strank. Sodišče prve stopnje je s tem, ko je dovolilo subjektivno spremembo tožbe in nadaljevalo postopek z novimi tožniki, ne da bi bila izkazana privolitev obeh pravdnih strank, nepravilno uporabilo določbo 2. odstavka 190. člena ZPP, kar je nedvomno vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe. Če pravdni stranki ne bi soglašali z vstopom novih tožnikov v pravdo, le-ti ob pravilni uporabi navedene določbe ZPP namreč sploh ne bi postali stranka v postopku. S tem je sodišče prve stopnje zagrešilo relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka v smislu 1. odstavka 339. člena ZPP.

V obravnavani zadevi na strani tožeče stranke nastopa več tožnikov, ki zoper toženo stranko uveljavljajo več zahtevkov. V zvezi s prvim in drugim tožbenim zahtevkom, ki se glasita na ugotovitev obstoja solastninske pravice in najemnega razmerja, je pritožbeno sodišče ugotovilo, da ni izkazano ustrezno pooblastilno razmerje glede vseh tožnikov, ki nastopajo v predmetni pravdi. Za dopustnost tožbe v tem delu bi namreč morale biti procesne predpostavke podane pri vseh tožnikih. Sodišče prve stopnje bi zato moralo še pred vsebinskim odločanjem o spornem predmetu preveriti, ali je izkazano ustrezno pooblastilno razmerje med tožečo stranko in njenim pooblaščencem glede vseh tožnikov, in če ni, ustrezno ukrepati. Nadalje je za odločitev o utemeljenosti tožbenih zahtevkov odločilnega pomena tudi vprašanje, ali so tožniki, ki nastopajo v tem postopku, etažni lastniki stanovanj na naslovu R. v Ljubljani, saj je od rešitve tega vprašanja odvisna aktivna legitimacija tožeče stranke, na kar pravilno opozarja tožena stranka v svoji pritožbi. Sodišče prve stopnje je namreč tožbenim zahtevkom tožeče stranke ugodilo, ne da bi se do tega vprašanja opredelilo, čeprav je tožena stranka nanj opozorila (pripravljalna vloga tožene stranke z dne 24.5.2004). Ker izpodbijana sodba o navedenem odločilnem dejstvu nima nikakršnih razlogov, je v tem delu ni bilo mogoče preizkusiti. Vse navedeno velja tudi glede tretjega in četrtega tožbenega zahtevka, ki se glasita na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja, vendar s to razliko, da bi v zvezi z zahtevkom na odpoved najemnega razmerja zadoščalo že, če bi bile vse omenjene procesne in vsebinske predpostavke podane pri tožnikih, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti solastne stvari, v zvezi z izpraznitvenim zahtevkom pa, če bi bila pooblastilo za zastopanje in lastninska pravica izkazana že glede enega samega tožnika (prim. 43. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, v nadaljevanju ZTLR). Glede na navedeno pritožbeno sodišče ugotavlja, da je podana absolutno bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Ker je bilo potrebno izpodbijano sodbo v celoti razveljaviti že iz navedenih razlogov, se pritožbeno sodišče v ostale pritožbene navedbe ni spuščalo.

Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odstavek 354. člena ZPP). V novem postopku pa bo sodišče prve stopnje moralo še pred odločitvijo o zahtevkih tožeče stranke ugotoviti, ali so izpolnjeni vsi zakonski pogoji za predlagano subjektivno spremembo na strani tožeče stranke in preveriti, ali ima pooblaščenec tožnikov ustrezna pooblastila za zastopanje v obravnavani zadevi.

Odločitev o stroških temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.