Jedro

Kadar je v pogodbi o prometu nepremičnine dogovorjena nižja cena, če kupec plača v določenih rokih in na določen način (gotovinsko), je ta cena dogovorjena prodajna cena, ki predstavlja davčno osnovo po 5/1 ZDPN, če je kupec izpolnil dogovorjene pogoje in dejansko plačal takšno ceno, razen če davčni organ po 5/2 čl. ZDPN ugotovi, da takšna cena ne ustreza ceni nepremičnine, ki bi se dala doseči v prostem prometu.

Izrek

Tožbi se ugodi in se odpravi odločba Republiške uprave za javne prihodke z dne 28.4.1992 v izreku pod točko 2, s katero je bila zavrnjena pritožba tožeče stranke zoper odmero davka na promet nepremičnin v znesku 118.129,00 din.

Obrazložitev

Tožena stranka je z izpodbijano odločbo delno ugodila pritožbi tožeče stranke zoper odločbo uprave za družbene prihodke občine, s katero ji je ta dne 27.8.1991 odmerila davek na promet nepremičnin v znesku 118.129,60 din in zamudne obresti v znesku 4.725,00 din. Pritožbi je bilo ugodeno v delu, ki se je nanašal na zamudne obresti. Pač pa je tožena stranka zavrnila pritožbo v tistem delu, ki se je nanašal na odmerjeni znesek davka.

Tožeča stranka je v pritožbi navajala, da je organ prve stopnje odmeril davek od previsoke osnove. Skupna prodajna cena po pogodbi, sklenjeni med prodajalcem in tožečo stranko kot kupcem, ki predstavlja podlago za promet nepremičnine, je znašala 5.315.830,80 din. Davek pa je bil odmerjen od osnove 5.906.146,10 din, za kar ni nobene podlage.

Glede dela, v katerem je zavrnila pritožbo, ugotavlja tožena stranka v izpodbijani odločbi, da po 3. točki prodajne pogodbe znaša prodajna cena poslovnega prostora 3.446.234,00 din, skladišča 1.906.146,10 din in boksa 554.098,60 din. V pogodbi skupaj določena prodajna cena za vse navedene nepremičnine znaša torej 5.906.478,70 din, ta znesek pa je organ prve stopnje pravilno vzel kot davčno osnovo, skladno z določbo 5. člena zakona o davku na promet nepremičnin. Pogodba v 4. členu sicer določa plačilne pogoje, s katerimi prodajalec priznava kupcu 10% popust. Tega popusta pa po stališču tožene stranke pri ugotavljanju osnove za odmero davka ni mogoče upoštevati.

Proti takšni odločitvi je tožeča stranka sprožila upravni spor. Odločbo izpodbija zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega predpisa, in sicer v delu, s katerim je bila njena pritožba zavrnjena. V tožbi navaja, da organ prve stopnje pri odmeri davka ni upošteval dogovorjene prodajne cene . Nesporno je v 3. in 4. točki pogodbe dogovorjena prodajna cena 5.315.830,80 din, če kupec poravna navedeno vsoto do 15.8.1991. Kupnina je bila plačana 14.8.1991, torej je navedena prodajna cena davčna osnova za odmero davka. Prodajalec je gradil nepremičnino za prodajo na prostem trgu, zato ne more biti dvoma, da je nepremičnino prodal po ceni, ki jo je v trenutku prodaje lahko dosegel na prostem trgu. To je bila tedaj zgornja meja cene, po kateri se je lahko takšna nepremičnina na prostem trgu prodala. Tožeča stranka predlaga, naj sodišče izpodbijano odločbo v izreku pod tč. 2 odpravi.

Tožena stranka je na tožbo odgovorila. Vztraja pri svoji odločitvi in se sklicuje na razloge, ki jih je navedla v izpodbijani odločbi. Predlaga, naj sodišče tožbo zavrne.

Tožba je utemeljena.

Po 1. odstavku 5. člena zakona o davku na promet nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/90) je davčna osnova za prometni davek dogovorjena prodajna cena. V 3. členu prodajne pogodbe, ki je pravni temelj za promet nepremičnin, od katerega se je odmerjal davek, je določeno, da znaša prodajna cena, ki vključuje 10% popusta, dogovorjenega za primer, da se kupnina plača v celoti v gotovini do 15.8.1991, skupaj 5.315.830,80 din. Organ prve stopnje in tožena stranka sta ob takšnih pogodbenih določbah štela, da je davčna osnova prodajna cena brez dogovorjenega popusta, in sicer ne glede na to, ali je kupec izpolnil plačilne pogoje, s katerimi se mu je priznal popust ali ne. Takšno stališče pa je napačno.

Na prodajno ceno na trgu v veliki meri vplivajo možnosti financiranja, roki in načini plačila oziroma zavarovanja plačila, ki jih lahko ponudita kupec oziroma prodajalec. Te okoliščine imajo svojo poslovno logiko, ki vsebinsko vpliva na ceno, ki je izražena v številu denarnih enot, ki jih mora kupec izročiti prodajalcu kot protivrednost za izročitev stvari. "Popust" ob takojšnjem gotovinskem plačilu je element normalne cene, ne pa naklanjanje neke izredne ugodnosti, s katero bi kupec prišel do stanovanja po ceni, ki je nižja od tržne cene. Prodajalec, ki gradi za trg, ve, kakšen je položaj na trgu in kakšna cena je sprejemljiva za kupce, ki lahko takoj plačajo z gotovino. Da bi lahko pravilno določil davčno osnovo, bi moral organ prve stopnje v spornem primeru ugotoviti, ali je tožeča stranka plačala kupnino do 15.8.1991 in si tako zagotovila prodajno ceno, dogovorjeno v 3. členu pogodbe, ali pa je plačala po tem datumu in je morala plačati ceno, določeno v 4. členu pogodbe. Ker tega ni ugotavljal, pomanjkljivosti pa ni odpravila tudi tožena stranka, je to dejstvo, ki je odločilno za pravilno odločitev, ostalo nepopolno ugotovljeno.

V ponovljenem postopku naj tožena stranka, ali po njenem navodilu organ prve stopnje, ugotovi, kakšno kupnino je, v skladu s pogodbo, dejansko plačala tožeča stranka. Če glede takšne kupnine ni pomislekov s stališča ustreznosti po 2. odstavku 5. člena zakona o davku na promet nepremičnin (ZDPN), naj tožeči stranki odmeri davek od tako ugotovljene pogodbene prodajne cene nepremičnine.

Sodišče je odločilo z uporabo določbe 2. odstavka 42. člena zakona o upravnih sporih (Ur.list SFRJ, št. 4/77, 60/77 v zvezi s 1. odst. 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije, Ur.list RS, št. 1/91-I). To določbo in določbe drugih zveznih predpisov je uporabilo kot republiški predpis po določbi 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91 - I).