Jedro

Prodajna pogodba namesto razlastitve ne pomeni prometa z nepremičninami. Gre za pogodbo, ki je nadomestila razlastitveni postopek in pravnomočno razlastitveno odločbo. Zato je treba pri njeni presoji primarno upoštevati določbe ZRPPN, določbe drugih predpisov (npr. ZOR, ZPN) pa le podredno in omejeno.

ZRPPN ne predpisuje obličnosti prodajnih pogodb namesto razlastitve in ne določa morebitnih sankcij za nespoštovanje obličnosti, čeprav predvideva, da se bodo sklepale pisne pogodbe (glej 59. člen ZRPPN). Enako velja tudi za sporazumno razvezo pogodbe, ki ima podlago v smiselni uporabi določbe prvega odstavka 26. člena ZRPPN.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka mora tožeči stranki v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti 523,28 EUR revizijskih stroškov.

Obrazložitev

1. Tožnica je v tej pravdi zahtevala ugotovitev delne ničnosti darilne pogodbe z dne 20. 12. 2001, s katero je pokojni obdarovalec toženki podaril nepremičnine parc. št. 56/8, 56/9 in 56/10, vse k.o. ..., in izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine. Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo. Presodilo je, da darilna pogodba ni nična, saj tožnica ni izkazala, da je bila toženka ob njeni sklenitvi slaboverna in da so podarjene nepremičnine javno dobro. Pokojni obdarovalec in tožničina pravna prednica sta prodajno pogodbo namesto razlastitve, ki sta jo glede istih nepremičnin sklenila 3. 10. 1983, po pozivu tožničine pravne prednice z dne 7. 9. 1984 sporazumno razveljavila. Ni izkazan obstoj ustrezne odločbe, ki na spornih nepremičninah vzpostavlja status javnega dobra. Tožbeni zahtevek za izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine ni utemeljen že zato, ker tožnica ni zatrjevala obstoja ustreznega zavezovalnega posla s toženko.

2. Pritožbeno sodišče je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. Pritrdilo je razlogom prvostopenjskega sodišča in presodilo, da je neoblična sporazumna razveza prodajne pogodbe namesto razlastitve, ki jo je treba presojati po določbah takrat veljavnega Zakona o razlastitvi in prisilnem prenosu nepremičnin v družbeni lasti (v nadaljevanju ZRPPN), veljavna. Ni zaznati javnega namena obličnosti takšnih poslov. Razvezo je hkrati predlagala tožničina pravna prednica, ki je bila močnejša pogodbena stranka, zato je tožničino sklicevanje na kršitev zahtevane obličnosti v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja ter prepovedjo zlorabe pravic. Da je treba ravnanje pogodbenikov presojati po 26. členu ZRPPN, je razvidno iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča in dejstva, da se tožnica ni vknjižila kot lastnik nepremičnin. Vprašanje realizacije pogodbe ni odločilnega pomena. Trditve, da tožničina pravna prednica pristojne osebe ni pooblastila za razvezo prodajne pogodbe, je pritožbeno sodišče zavrnilo kot nedopustno pritožbeno novoto. Zavrnilo je tudi tožničino sklicevanje na odločbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 477/2005 z dne 8. 11. 2007, saj zadeva ni primerljiva z obravnavano.

Navedbe revidentke

3. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo je tožnica vložila pravočasno revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in sodbi nižjih sodišč spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi. V reviziji ponavlja dejanske ugotovitve nižjih sodišč in ponekod od njih tudi odstopa (takšne so npr. navedbe o realizaciji prodajne pogodbe, o imetništvu originalov prodajne pogodbe, o plačilu razlastitvene odškodnine,...). Sklicuje se na stališča iz že omenjene odločbe Vrhovnega sodišča in navaja, da je bila vknjižba pravice uporabe le deklaratorna in da je pokojni obdarovalec izgubil posest nepremičnin. Zaključek nižjih sodišč, da je bila prodajna pogodba sporazumno razveljavljena, temelji na nerazumni dokazni oceni. Tožnica je kršitev 8. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) izkazovala tudi s sklicevanjem na pomanjkljivosti pri izdaji pooblastila za razvezo pogodbe. Tudi iz stanja v naravi je razvidno, da so nepremičnine javno dobro. Razveljavitev pogodbe mora biti oblična. Iz ZRPPN je razviden javni interes obličnosti, zato je tudi za razvezo pogodbe potrebna ustrezna obličnost. Pogodba mora biti pisna, saj javno pravobranilstvo potrjuje veljavnost prodajne pogodbe namesto razlastitve (glej 59. in 60. člen ZRPPN). Zaradi varovanja javnega interesa tudi starejša sodna praksa za sporazumne razveze prodajnih pogodb za nepremičnine zahteva obličnost. Čeprav 68. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) dopušča ustno razvezo oblične pogodbe, pravna teorija pri realiziranih obličnih pogodbah zahteva obličnost njihove razveze.

Odgovor nasprotne stranke

4. Toženka v odgovoru na revizijo soglaša z razlogi nižjih sodišč, nasprotuje tožničinim navedbam in predlaga zavrnitev neutemeljene revizije.

5. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen ZPP).

6. Revizija ni utemeljena.

7. Z revizijo ni mogoče izpodbijati pravilnosti in popolnosti ugotovljenega dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP). Revizijsko sodišče in stranke so v revizijskem postopku vezani na dejanske ugotovitve nižjih sodišč. Revizijsko sodišče zato vseh revizijskih trditev, ki od ugotovljenega dejanskega stanja kakorkoli odstopajo (npr. o realizaciji prodajne pogodbe, o imetništvu originalov prodajne pogodbe, o plačilu razlastitvene odškodnine,...), ni upoštevalo. Iz tega razloga se zatrjevani očitek nerazumne dokazne ocene (kršitve 8. člena ZPP) izkaže kot neutemeljen, saj ga tožnica utemeljuje prav s sklicevanjem na dejstva, ki odstopajo od ugotovitev nižjih sodišč, in na trditve, ki jih je pritožbeno sodišče pravilno opredelilo kot pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP).

8. Stališča, ki jih je revizijsko sodišče sprejelo v odločbi II Ips 477/2005 z dne 8. 11. 2007, v tej pravdi niso uporabljiva. Čeprav je revizijsko sodišče obravnavalo podoben spor in potrdilo sodbi nižjih sodišč, s katerima je bilo ugodeno tožničinemu zahtevku zoper toženkino sestro, zadevi zaradi bistveno različnih dejanskih ugotovitev nista primerljivi.

9. V konkretni zadevi je tako toženka izkazala, da je med pokojnim obdarovalcem in tožničino pravno prednico prišlo do sporazumne razveze prodajne pogodbe, medtem ko tožnici ni uspelo izkazati, da so podarjene nepremičnine javno dobro. Čeprav tožnica s sklicevanjem na stanje v naravi, ki po že omenjeni določbi tretjega odstavka 370. člena ZPP nenazadnje ni upoštevno, vztraja, da so nepremičnine javno dobro, revizijsko sodišče ugotavlja, da je presoja nižjih sodišč v tem delu pravilna. Tožnica ni izkazala niti obstoja ustrezne odločbe niti drugih okoliščin, iz katerih bi izhajalo, da imajo sporne nepremičnine status (verjetno grajenega) javnega dobra (glej 21., 211., 212, 213. in 214. člen Zakona o graditvi objektov).

10. Tudi drugi revizijski očitki, s katerimi tožnica uveljavlja ničnost (neoblične) sporazumne razveze prodajne pogodbe namesto razlastitve, niso utemeljeni. Revizijsko sodišče pritrjuje presoji pritožbenega sodišča, da je neoblična razveza pogodbe veljavna. Takšno stališče je, upoštevaje, da je obličnost izjema od splošnega pravila o neobličnosti sklepanja pogodb, skladno tudi z zahtevo, da izjem ne gre tolmačiti ekstenzivno, in z načelom afirmacije pogodb (načelom, po katerem naj bo neveljavnost ultima ratio in naj se pogodba, če je to le mogoče, ohrani v veljavi).

11. V času sklepanja prodajne pogodbe namesto razlastitve in sporazumne razveze je bil promet z nepremičninami urejen v Zakonu o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju ZPN). Za prenos lastninske pravice je bila v javnem interesu (zaradi družbene kontrole nad izpolnjevanjem pogojev za promet) predpisana stroga obličnost (glej 5. in 6. člen ZNP). To je pri prometu z nepremičninami vodilo k razvoju sodne prakse, ki jo izpostavlja tožnica in ki (praviloma) kršitve pravil o obličnosti upošteva kot ničnostni razlog. Vendar pa navedeno v konkretni zadevi ne velja, saj prodajna pogodba namesto razlastitve ne pomeni prometa z nepremičninami. Gre za pogodbo, ki je nadomestila razlastitveni postopek in pravnomočno razlastitveno odločbo. Zato je treba pri njeni presoji primarno upoštevati določbe ZRPPN, določbe drugih predpisov (npr. ZOR, ZPN) pa le podredno in omejeno.(1)

12. ZRPPN ne predpisuje obličnosti prodajnih pogodb namesto razlastitve in ne določa morebitnih sankcij za nespoštovanje obličnosti, čeprav predvideva, da se bodo sklepale pisne pogodbe (glej 59. člen ZRPPN). Enako velja tudi za sporazumno razvezo pogodbe, ki ima podlago v smiselni uporabi določbe prvega odstavka 26. člena ZRPPN. Tožničino zavzemanje za ugotovitev neveljavnosti (neoblične) razveze zato ni utemeljeno in je bilo treba tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti (kasnejše) darilne pogodbe zavrniti, medtem ko je bil tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine pravilno zavrnjen zaradi nesklepčnosti. Na tem mestu velja še dodati, da se revizijskemu sodišču ni bilo treba opredeliti do nekaterih drugih razlogov nižjih sodišč (npr. o uporabi 68. člena ZOR, o (ne)realizaciji prodajne pogodbe, o načelu vestnosti in poštenja ter prepovedi zlorabe pravic), saj že navedeno zadošča za zavrnitev tožbenega zahtevka.

13. Ker torej niso podani v reviziji uveljavljani razlogi, ne razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), je revizijsko sodišče tožničino revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo.

14. Odločitev o stroških odgovora na revizijo temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Toženki so po Odvetniški tarifi priznani stroški za sestavo odgovora na revizijo (900 točk) in stroški posveta s pooblaščencem (50 točk), oboje z upoštevanjem 20 % DDV.

Op. št. (1): Podobno tudi že omenjena odločba Vrhovnega sodišča II Ips 477/2005 z dne 8. 11. 2007.