Jedro

Presoja, ali gre za promet s kmetijskimi zemljišči oziroma gozdovi, je v pristojnosti upravne enote. Glede na navedeno in ob upoštevanju načela prirejenosti obeh postopkov, se zemljiškoknjižno sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ne sme ukvarjati s presojo pravne kvalifikacije posla v dokončni in pravnomočni odločbi upravne enote. Glede na vsebino izdane odločbe upravne enote (vloga za odobritev pravnega posla je bila v delu, ki se nanaša na predmetne nepremičnine, zavržena), je razumeti, da sploh ne gre za prodajo, ki bi terjala bodisi odobritev upravne enote bodisi potrdilo, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna.

Notar je v skladu z devetim odstavkom 64. člena Zakona o notariatu (ZN) dolžan upoštevati vsebino listine, kolikor predpis veže overitev podpisa na izpolnitev določenih pogojev. Le če bi iz potrdil izhajalo, da ima občina predkupno pravico, bi moral prodajalec ob overitvi prodajne pogodbe predložiti bodisi izjavo občine, da slednja ne sprejema ponudbe prodajalca ali dokazilo o tem, da je že preteklo 15 dni od njegove ponudbe in pisno ponudbo, ki jo je poslal nosilcu predkupne pravice.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se vpis dovoli.

Obrazložitev

1. Predlagatelj je v tej zadevi predlagal vpis lastninske pravice pri uvodoma navedenih nepremičninah na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 8. 8.3.2021. Občina Zreče in Občina Vitanje (v nadaljevanju tudi občini) sta v zadevi priglasili udeležbo in vložili ugovor. Prvostopenjsko sodišče (v nadaljevanju tudi sodišče) jima je z izpodbijanim sklepom dopustilo udeležbo v postopku (točka I izreka), njunemu ugovoru ugodilo in sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika spremenilo tako, da vpisa ni dovolilo (točka II izreka) ter odločilo, da udeleženca A. A. in B. B. krijeta sama svoje stroške ugovornega postopka (točka III izreka). Sodišče je štelo, da je bila prodajna pogodba sklenjena s sprejemom ponudbe dne 16.1.2029, občini pa predkupne pravice nista uveljavljali, kar je povzelo iz njunih potrdil o namenski rabi zemljišč (potrdilo Občine Vitanje z dne 18.12.2018 in Občine Zreče z dne 17.12.2018). Ne glede na to vpisa ni dovolilo, ker predlagatelj glede na namembnost zemljišč, kot izhaja o potrdil o namenski rabi – po osnovni namenski rabi (potrdilo Občine Zreče z dne 17.12.2008 in potrdilo Občine Vitanje z dne 18.12.2019) sodijo nepremičnine v območje gozdnih zemljišč, ni priložil odločbe upravne enote o odobritvi pravnega posla oziroma potrdila upravne enote o tem, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna.

2. Predlagatelj je vsebinsko vložil pritožbo zoper odločitev v točki II izreka. Uvodoma povzema razloge sodišča. Kot izbrani kupec je za vse nepremičnine, ki so bile predmet prodaje, tudi za tri predmetne (ki so po prostorskih aktih še vedno gozdna zemljišča, dejansko pa naj bi predstavljale del cestne trase javno kategorizirane ceste), v letu 2019 pri Upravni enoti Slovenske Konjice podal vlogo za odobritev pravnega posla. Ta je dne 17.12.2019 izdala odločbo, s katero je odobrila pravni posel glede tistih nepremičnin, za katere je upravni organ smatral, da je glede na njihovo namembnost to potrebno. Glede navedenih treh nepremičnin pa je izdala sklep, s katerim je njegovo vlogo zavrgel iz razlogov, ki so v odločbi navedeni. S tem je predlagatelj zadostil zakonskim predpisom glede prometa z gozdnimi zemljišči in se v nadaljevanju zanesel na pravno pravilnost postopanja upravnega organa. Zemljiškoknjižno sodišče sedaj ugotavlja, da sklep upravne enote nima potrebne pravne veljavnosti za ugoditev njegovemu predlogu za vknjižbo lastninske pravice na nepremičninah na njegovo ime. Tako stališče je nenavadno in neutemeljeno, saj je upravna enota v izdanem sklepu z dne 17.12.2019 (zlasti v obrazložitvi) dala jasno vedeti, da odobritev pravnega posla v konkretnem primeru ni potrebna. Drži sicer, da Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) skladno z načelom formalnosti določa, da morajo biti k predlogu predložene ustrezne listine, vendar je sodišče v konkretnem primeru sklep upravnega organa obravnavalo bistveno prestrogo in preveč formalistično. Za zemljiškoknjižni postopek je namreč pomembna vsebina listine in upravni organ je v konkretni dal jasno vedeti, da odobritev pravnega posla v primeru navedenih treh nepremičnin ni potrebna. Pri tem je kot glavni razlog navedel, da v naravi te tri nepremičnine dejansko ne predstavljajo več gozdnih zemljišč, ki bi bila kot taka podvržena posebnemu pravnemu režimu predhodnega preverjanja s strani upravnega organa. Takšna odločitev ima vse potrebne elemente zahtevanega potrdila. Ker je zadeva pred upravnim organom zaključena, sedaj ne more naknadno zahtevati izstavitve dodatne listine, ki bi ustrezala definiciji, kot jo v svojem sklepu z dne 21.6.2022 podaja sodišče. 3. Udeleženca sta odgovorila na pritožbo. Navajata, da je na predmetnih zemljiščih na podlagi občinskih odlokov izgrajena javna infrastruktura – lokalna cesta LC 460081 Slemenek-Kamenikova žaga, ki služi za povezavo za povezavo s turističnim centrom Rogla ter vsem krajanom tudi za povezovalno cesto, ki se v naravi nahaja že preko 60 let. Ko sta prodajalca svojo ponudbo objavila na oglasni deski UE, sta udeleženca ponudbo sprejela in podala zahtevo za odobritev pravnega posla in izdala potrdili o namenski rabi z dne 24.5.2019, v katerih sta uveljavila predkupno pravico. Upravni organ je znotraj postopka ugotovil vsa relevantna dejstva, in sicer da predmetne parcele niso kmetijska zemljišča oziroma gozdovi in torej ne gre za upravno zadevo o kateri odloča na podlagi določil Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in Zakona o gozdovih (v nadaljevanju ZG) in da je relevnaten Zakon o urejanju prostora (ZUreP-2). Tudi notar je pred overitvijo podpisov nanju naslovil vlogo za izdajo potrdila in sta občini ponovno izdali potrdili o namenski rabi, kjer sta uveljavljali predkupno pravico. Znotraj overovitvenega postopka bi uradna oseba oziroma notar moral to preveriti, saj je bila kupna pogodba sklenjena 8.3.2021 in ji niso bile priložene ustrezne listine.

4. Pritožba je utemeljena.

5. ZZK-1 v 38. členu določa, da mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina (v nadaljevanju potrdilo o namenski rabi), kadar pa je potrebno po posebnem zakonu glede na vrsto nepremičnine pridobiti soglasje oziroma odobritev pristojnega organa, mora biti predloženo tudi soglasje oziroma odobritev. Če se zemljiškoknjižno dovolilo nanaša na nepremičnino, na kateri po podatkih potrdila o namenski rabi zemljišča obstoji predkupna pravica občine, mora biti v zvezi s tem priloženo tudi ustrezno potrdilo občine, da ne uveljavlja predkupne pravice.

6. Pritožbeno sodišče soglaša s predlagateljem, da je glede na okoliščine konkretnega primera sodišče prestrogo štelo, da vpisa ni mogoče dovoliti, ker ni priložena bodisi odobritev pravnega posla bodisi potrdilo pristojen upravne enote, da odobritev ni potrebna. Občini sta v potrdilih o namenski rabi z dne 17.12.2018 in z dne 18.12.2018 nepremičnini po osnovni rabi opredelili kot gozdna zemljišča (le v potrdilu Občine Vitanje je pri podrobni namenski rabi navedeno, da predstavljata parc. št. 1065/26 in 1065/28 lokalno cesto). Res je, da predlagatelj ni priložil ne soglasja (odobritve) upravne enote ne potrdila, da takšno soglasje (odobritev) ni potrebno. Iz odločbe Upravne enote Slovenske Konjice z dne 17.12.2019 (v nadaljevanju odločba UE) je namreč razvidno, da je bila vloga za odobritev pravnega posla v delu, ki se nanaša na predmetne nepremičnine, zavržena. Ključno pa je dejstvo, da je pristojna upravna enota v zgoraj navedeni odločbi zavzela jasno stališče, da pri predmetnih parcelah ne gre za promet po določilih ZKZ in ZG. Presoja, ali gre za promet s kmetijskimi zemljišči oziroma gozdovi, je nedvomno v pristojnosti upravne enote. Glede na navedeno in ob upoštevanju načela prirejenosti obeh postopkov, se zemljiškoknjižno sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ne sme ukvarjati s presojo pravne kvalifikacije posla v dokončni in pravnomočni odločbi upravne enote (glej VSK sklep Cdn 178/2016, s katerim je bila presežena sodna praksa, na katero se sklicuje prvostopenjsko sodišče). Glede na vsebino izdane odločbe upravne enote, je razumeti, da sploh ne gre za prodajo, ki bi terjala bodisi odobritev upravne enote bodisi potrdilo, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna.

7. Sodišče je svoje stališče, da občini predkupne pravice nista uveljavljali, utemeljeno oprlo na dejstvo, da je bila kupoprodajna pogodba, ki je podlaga predmetnemu vpisu, sklenjena dne 16.1.2019, in na potrdili o namenski rabi z dne 17.12.2018 in z dne 18.12.2008. Ponudba prodajalcev je bila namreč pravna podlaga kupčevi oblikovalni pravici, ki je z enostranskim ravnanjem (sprejemom ponudbe) ustanovil dvostransko zavezujoče pravno razmerje. Pogodba je nastala na podlagi kupčeve izjave, da sprejema ponudbo (21. člen Obligacijskega zakonika - OZ) in je bila 8.3.2021 zgolj sestavljena listina o pravnem poslu (glej npr. sodba II Ips 1030/2007 z dne 20.1.2011). Občini se zato neuspešno sklicujeta na naknadno (že po sprejemu ponudbe) izdana potrdila o namenski rabi (potrdili o namenski rabi Občine Zreče z dne 24.5.2019 in z dne 21.9.2020 in potrdili o namenski rabi Občine Vitanje z dne 24.5.2019 in z dne 22.9.2020). Notar je v skladu z devetim odstavkom 64. člena Zakona o notariatu (ZN) dolžan upoštevati vsebino listine, kolikor predpis veže overitev podpisa na izpolnitev določenih pogojev. Le če bi iz potrdil izhajalo, da ima občina predkupno pravico, bi moral prodajalec ob overitvi prodajne pogodbe predložiti bodisi izjavo občine, da slednja ne sprejema ponudbe prodajalca ali dokazilo o tem, da je že preteklo 15 dni od njegove ponudbe in pisno ponudbo, ki jo je poslal nosilcu predkupne pravice (primerjaj ureditev v 191. členu ZUreP-2 in 201. členu sedaj veljavnega ZUreP-3). Ker iz potrdil o namenski rabi z dne 17.12.2018 in z dne 18.12.2018 ne izhaja, da ima občina predkupno pravico, je podpis na zasebni listini (kupoprodajni pogodbi), ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, overil. Zasebna listina z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom je ustrezna podlaga za vpis lastninske pravice.

8. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da je vpis dovolilo (4. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).