Jedro

Zakon določa, da lahko zadnji pridobitelj nepremičnine zahteva vknjižbo v svojo korist, če zemljiškoknjižnemu predlogu za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega prednika. Ob tem ZZK-1 v 140. členu zahteva, da predlagatelj tudi v samem zemljiškoknjižnem predlogu (opredeljeno) navede vse listine, ki so podlaga za vpis. Predlagatelja, ki se sklicujeta na tri pogodbene prenose, nista ravnala v skladu s temi pravili.

Pogodba z dne 14. 8. 2020, ki sta jo predlagatelja kot podlago navedla v zemljiškoknjižnem predlogu, ne predstavlja ustrezne podlage za vpis, saj ne ustreza niti posadni listini (pogodbeni stranki se sklicujeta na izveden način pridobitve stvarne pravice) niti uskladitveni pogodbi.

Na načelni ravni se pritožbeno sodišče strinja s pritožbo, da je treba v primerih, ko je bila prva v verigi pogodb kupoprodajna pogodba, sklenjena skladno s privatizacijskimi določbami SZ iz leta 1991, pogoje za vpis preverjati tudi z vidika določbe 6. člena ZPPLPS. Tako napotuje 248. člen ZZK-1.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. V tej zadevi sta predlagatelja predlagala vpis njune solastninske pravice pri uvodoma navedenih posameznih delih stavbe in sicer na podlagi pogodbe med U. v L. in predlagateljema z dne 14. 8. 2020, poimenovane Pogodba o priznanju lastninske pravice in o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim (v nadaljevanju Pogodba z dne 14. 8. 2020). S sklepom Dn xx/yy z dne 9. 9. 2020 je zemljiškoknjižna sodniška pomočnica odločila, da se ne vpis dovoli. Ugotovila je, da gre glede na vsebino listine za večkratne zaporedne prenose lastninske pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi in da zato ni izpolnjen pogoj iz drugega odstavka 150. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1).

2. Zoper ta sklep sta predlagatelja vložila ugovor, ki sta mu priložila tri prodajne pogodbe (z dne 16. 1. 1992, z dne 10. 3. 1992 in z dne 26. 7. 1999). Navedla sta, da pogodbe izkazujejo verigo prenosov od U. v L. do predlagateljev in predlagala, da sodišče vpis ob upoštevanju predloženih listin dovoli.

3. Zemljiškoknjižna sodnica je z izpodbijanim sklepom ugovor zavrnila in potrdila sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice. V obrazložitev je navedla, da glede na povzeto postopanje predlagateljev in glede na dejstvo, da nista predložila listine ali navedla zakonske podlage, ki bi izkazovalo povezavo med vpisanim imetnikom pravice in U. v L. oziroma pravno nasledstvo U. v L. predlagatelja v tem postopku ne moreta uspeti.

4. Predlagatelja v pritožbi navajata, da je odločitev materialno pravno napačna. Vpis sta predlagala na podlagi Pogodbe z dne 14. 8. 2020, v kateri je v tretji alineji I. točke navedeno, da je bila prva lastnica in prodajalka Republika Slovenija, U. v L., ki je stanovanje prvi kupki prodala na podlagi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ; Ur. list RS št. 18/91) in konkretno navedenega sklepa Izvršnega sveta Skupščine Republike Slovenije in da je zato U. v L. tista, ki je pristojna priznati lastninsko pravico pravnemu nasledniku prve kupke. U. v L. seveda ni pravni naslednik Komunalnega sklada Občine, ki je bil vpisan kot nosilec lastninske pravice na stanovanjih v družbeni lasti. Ta sklad in kasneje Samoupravne stanovanjske skupnosti so dodeljevali „socialna“ stanovanja po razpisih občin ali lastnih razpisih na podlagi pooblastila. SZ je določil upravičenja imetnikov stanovanjske pravice, da lahko in pod kakšnimi pogoji dodeljena stanovanja odkupijo. V času prve prodaje je veljal 17. člen tedanjega Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK), katerega vsebino pritožnika povzemata. Nadalje navajata, da je za ureditev prenosov lastninske pravice v primerih, kot je predmetni, Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v nadaljevanju ZPPLPS) v 6. členu določil: (-) da se ne glede na določbo 17. člena ZZK sodišče dovoli vpis pri posameznem delu na podlagi pogodbe o njegovi prodaji po določbah SZ in Uredbe o izvedbi stanovanjskih hiš in stanovanj prevzetih od organa in organizacij bivše SFRJ in JLA in (-) da se v primeru prodaje posameznega dela stavbe po določbah SZ in uredbe šteje, da je oseba iz prvega odstavka 17. člena ZZK prodajalec iz te pogodbe. Za vknjižbeno dovoljenje U. v L. je podlaga v ZPPLPS in pravnega nasledstva z omenjenim skladom ni treba izkazovati. Iz Pogodbe z dne 14. 8. 2020 izhaja, da jo U. v L. sklepa kot prva lastnica in prva prodajalka na podlagi SZ. Zakonske podlage v pogodbi ni treba pisati, saj je šteti, da je sodišču poznana. Glede na vse navedeno predlagatelja ocenjujeta, da Pogodba z dne 14. 8. 2020 in predložena veriga pogodb, od prve pogodbe, sklenjene na podlagi SZ, do zadnje pogodbe, s katero sta stanovanje kupila predlagatelja, dajejo podlago za vknjižbo lastninske pravice v korist predlagateljev. Pripominjata, da sta se v zvezi s sklenitvijo pogodbe najprej obrnila na občino, pa jima je slednja z dopisom z dne 15. 7. 2020 odgovorila, da je na podlagi 6. člena ZPPLPS za sklenitev pogodbe pristojna U. v L., kot prodajalec po SZ. Ta dopis v pojasnitev okoliščin prilagata pritožbi.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Ni sporno, da gre za situacijo z večkratnimi zaporednimi prenosi pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi. Predlagatelja zatrjujeta tri pogodbene prenose: 1. v kupoprodajni pogodbi o prodaji stanovanja z dne 16. 1. 1992 kot prodajalec nastopa Republika Slovenija, U. v L. kot kupec pa K.Š.; 2. v pogodbi z dne 10. 3. 1992 kot prodajalec nastopa K.Š., kot kupca pa T.L. in M.L.; 3. v pogodbi z dne 26. 7. 1999 sta prodajalca T.L. in M.L., kot kupca pa predlagatelja. Pri treh posameznih delih, pri katerih se predlaga vpis, je kot imetnik pravice vpisan Komunalni sklad Občine, družbena lastnina.

7. Zakon določa, da lahko zadnji pridobitelj zahteva vknjižbo v svojo korist, če zemljiškoknjižnemu predlogu za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega prednika (drugi odstavek 150. člena in 41. člen ZZK-1). Vse vmesne listine morajo torej biti predložene in izpolnjevati pogoje za izvedbo vmesnih vpisov. Ob tem ZZK-1 v 140. členu zahteva, da predlagatelj tudi v samem zemljiškoknjižnem predlogu (opredeljeno) navede vse listine, ki so podlaga za vpis. Navedba listine kot obvezna sestavina zemljiškoknjižnega predloga ni sama sebi namen, saj omogoča vsebinski preizkus utemeljenosti predloga, v primeru, da so pogoji za vpis izpolnjeni, pa mora navedbo teh listin vsebovati tudi izrek sklepa o dovolitvi vpisa (drugi odstavek 152. člena ZZK-1).1

8. Takšno verigo listin bi morala v predlogu zatrjevati in jo z listinami izkazati tudi predlagatelja v konkretnem primeru. Iz spisovnih podatkov ne izhaja, da bi v zemljiškoknjižnem predlogu kot podlago za vpis navedla zgoraj navedeno verigo pogodb, medtem ko pogodba z dne 14. 8. 2020 glede na navedeno ne predstavlja ustrezne podlage za vpis. V kolikor predlagatelja menita drugače, je njuno stališče materialno pravno zmotno. Pogodba z dne 14. 8. 2020 je po eni strani označena kot pogodba o priznanju lastninske pravice, hkrati pa tudi kot pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. Gre za dve različni listini, ki ju ZZK-1 predvideva v tretjem odstavku 40. člena in določa, da predstavljata zemljiškoknjižno dovolilo iz 1. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1. Razlika med njima je v tem, da s pogodbo o priznanju lastninske pravice (tako imenovano posadno listino) zemljiškoknjižni lastnik priznava izvirno (torej na zakonu temelječo) pridobitev stvarne pravice v korist druge osebe, uskladitvena pogodba pa nadomešča (manjkajočo) listino o določenem pravnem poslu med strankama uskladitvene pogodbe. Glede na njeno vsebino Pogodba z dne 14. 8. 2020 ne ustreza niti posadni listini (pogodbeni stranki se sklicujeta na izvedeni način pridobitve stvarne pravice) niti uskladitveni pogodbi, saj tako nadomestno zemljiškoknjižno dovolilo lahko izda le pravni prednik (med U. v L. in predlagateljema ni bilo nobenega zavezovalnega pravnega posla o nakupu, U. v L. ni neposredni pravni prednik predlagateljev, temveč sta to T.L. in M.L.).2

9. Glede na vse navedeno dejstvo, da sta predlagatelja ugovoru priložila omenjeno verigo pogodb in se sklicevala nanjo, ne more vplivati na izid tega postopka. Ostaja namreč pomanjkljivost v vsebini samega zemljiškoknjižnega predloga (opredelitvi listin, ki so podlaga za vpis), te pa v kasnejših fazah postopka niti ni več mogoče odpraviti (glej 146. člen ZZK-1). Odločitev sodišča prve stopnje je že zato pravilna in se pritožbenemu sodišču ni bilo treba posebej ukvarjati z očitki, da bi moralo zemljiškoknjižno sodišče upoštevati, da je bila pogodba z dne 16. 1. 1992 sklenjena po privatizacijskih določbah SZ in odločati upoštevaje 6. člen ZPPLPS.

10. Ne glede na to pa pritožbeno sodišče dodaja, da se na načelni ravni strinja z materialno pravnim razlogovanjem pritožbe, da je treba v primerih, ko je bila prva v verigi pogodb kupoprodajna pogodba, sklenjena skladno s privatizacijskimi določbami SZ iz leta 1991, pogoje za vpis preverjati z vidika določbe 6. člena ZPPLPS. Tako napotuje 248. člen ZZK-1.3 Navedbe v tej smeri imata predlagatelja v prizadevanjih za vpis svoje lastninske pravice možnost podati ob vložitvi novega, skladno s 140. členom ZZK-1 sestavljenega zemljiškoknjižnega predloga. Predlogu bo treba priložiti listine, ki bodo omogočale vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Pritožbeno sodišče opozarja še na 31. člen ZZK-1, ki terja, da predlagatelj izkaže identiteto nepremičnine, opredeljene v listini in nepremičnine, pri kateri se predlaga vpis v zemljiški knjigi.

11. Iz navedenih razlogov in ker pritožbeno sodišče tudi sicer ni našlo uradoma upoštevnih kršitev, je pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

1 Nenazadnje se podatki o listinah, ki so bile podlaga za vpis, po pravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa vpišejo tudi v informatizirano glavno knjigo, razvidni so iz zgodovinskega izpiska iz zemljiške knjige in morajo biti javnosti dostopni (178., 195. in 198. člena ZZK-1). 2 Primerjaj s sklepi CDn 226/2012 z dne 10. 7. 2012, CDn 156/2013 z dne 21. 5. 2013, CDn 534/2013 z dne 11. 12. 2013. 3 Ta pravila vzpostavljajo domnevo, da je zemljiškoknjižni prednik (lastnik) tisti, ki je nepremičnino prodal po določbah SZ. Zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja v preteklosti je bil namen zakonodajalca omogočiti kupcem stanovanj po SZ vpis v zemljiško knjigo tudi v primerih, ko prodajalec v zemljiški knjigi ni bil vpisan kot lastnik.