Jedro

V postopku je bilo ugotovljeno, da je bil med pravdnima strankama sklenjen ustni dogovor, s katerim sta se stranki strinjali, da se investicijski vložek oziroma vlaganja poračunavajo z najemnino. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila ob prenehanju pogodbenega razmerja vrednost vlaganj v toženkino nepremičnino večja od najemnine, do katere je bila upravičena, je na podlagi določil o neupravičeni pridobitvi tožbenemu zahtevku do ugotovljene višine obogatitve na eni strani in prikrajšana na drugi, upravičeno ugodilo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženka dolžna tožnici plačati 6.846,86 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 3. 2013. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. Toženki je naložilo, da povrne tožnici pravdne stroške v znesku 1.183,80 EUR z obrestmi.

2. Zoper obsodilni del sodbe vlaga toženka pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne v celoti ali jo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Nasprotuje odločitvi o zavrnitvi ugovora aktivne legitimacije. Vprašanje legitimacije je materialnopravno vprašanje, ki ni omejeno z določbo 286. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišče je prezrlo tožbeno trditveno podlago (da si je s takratnim partnerjem ogledovala sporno hišo). Partnerska skupnost vzpostavi zakonsko domnevo o skupnem premoženju. Tožnica ni trdila, da bi na podlagi delitve skupnega premoženja pridobila pravico do uveljavljanja terjatve do toženke. Sodišče ne bi smelo upoštevati izpovedi priče A. A. Prekoračilo je trditveno podlago, kar predstavlja bistveno kršitev določb po 1. odst. 339. člena ZPP in kršilo načelo kontradiktornosti. Navedlo je napačno podlago zahtevka (Obligacijski zakonik (OZ), Stvarnopravni zakonik (SPZ) in Stanovanjski zakon (SZ-1), predvsem njegov 98. člen). Za povrnitev stroškov v zvezi z domnevnimi adaptacijskimi deli v hiši je treba uporabiti določbe SZ-1. Za obnovitvena dela ni bilo pisnega soglasja toženke (96. in 98. člen SZ-1). Zato pritožnica upravičeno odklanja plačilo stroškov. Takšna je tudi sodna praksa. Nasprotne ugotovitve sodišča so zmotne. Četudi je šteti, da je ustno soglasje dovoljeno in podano, bi moralo sodišče ugotavljati, ali je mogoče zatrjevana dela opredeliti kot koristna in potrebna in za katera dela naj bi bilo soglasje dano. Tožba je nesklepčna v luči 98. člena SZ-1, ki govori o povrnitvi koristnih in potrebnih vlaganj. O tem izpodbijana sodba nima razlogov in je podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Enako velja za sklepčnost in neutemeljenost tožbe po OZ in SPZ. Sodišče zgolj pavšalno navaja, da je imela tožnica soglasje za izvedbo obnovitvenih del. Ni ugotavljalo, ali je bil odkup nepremičnine dogovorjen ali ne. Tudi ustreznih navedb v tej smeri ni bilo. Dogovora o odkupu ni bilo. Ni ne pogodbene ne zakonske podlage, ki bi toženko zavezovala k povrnitvi vlaganj. Tožnica se je lotila obnove na svoj riziko. Okoliščina, da je pritožnica vedela za posege v nepremičnino, ne pomeni, da mora trpeti stroške obnove v svojo hišo. Podlaga zahtevka ne morejo biti določila 190. člena OZ ali 48. člena SPZ. Tožba je glede na to podlago nesklepčna. Tožnica ne zahteva povrnitve večvrednosti nepremičnine, pač pa povrnitev vlaganj opravljenih del v nepremičnino. Večvrednosti hiše ni. Trditve o vrednosti opravljenih vlaganj ne pomenijo trditev o vrednosti nepremičnine. Za sklepčnost tožbe bi morala opredeliti vrednost hiše pred vlaganji in za koliko se je zaradi njih povečala vrednost. Predmet zahtevka je terjatev iz naslova večvrednosti nepremičnine. Trditvenemu in dokaznemu bremenu ni zadostila. Izvedensko mnenje, na katerega je sodišče oprlo sodbo, obogatitvenega načela v okviru večvrednosti nepremičnine ni upoštevalo. Iz obrazložitve sodbe ne izhaja, kaj predstavlja odpadlo podlago za utemeljitev zahtevka po pravilih OZ. Sodišče je kršilo načelo proste dokazne ocene. Nepopolna dokazna ocena je pripeljala do nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Ni dovolj, da sodišče le povzame izpovedbe prič in strank. Ni se opredelilo, zakaj sledi določeni stranki in pričam, ne pa drugi. Sodba vsebuje vsebinsko prazne argumente. Graja dokazno oceno, da toženka obsežnih del ni mogla spregledati. Ne drži, da je priznala, da je razpolagala z vhodnimi ključi. Sodišče je napačno povzelo vsebino zapisnikov o izpovedbi toženke, o izpovedi priče A., da pritožnica ni vstopala v hišo, pa se ni opredelilo. Prav tako ne drži ugotovitev, da so se dela v zgornjem nadstropju izvajala v času, ko se je toženka selila v novo hišo. Neživljenjski je tudi zaključek, da je toženka videla obsežna izvedena dela. Sodišče se ni opredelilo do dejstva, da je toženka prepovedala dela, ki so se pričela izvajati na zunanji strani hiše niti do vseh ugovorov glede višine (sklepčnost) zahtevka. Trditvena podlaga tožnice ni bila ustrezna. Navesti bi morala, katera dela in storitve je opravila in vložila v hišo. Nobena priča ni izpovedala, da je prejela za svoje delo plačilo in kakšno. Tožnica ni najemala obrtnikov in ni predložila računov. Zato ni mogoče vrednotiti storitev v skladu s ceniki obrtnikov. Dela tožničinega partnerja in njenih znancev ni mogoče ovrednotiti po enaki ceni kot delo kvalificiranih obrtnikov. Vrača se le toliko, za kar je prejemnik obogaten, a ne več, kot je druga stranka prikrajšana. Tožnica je bila prikrajšana največ za vrednost materiala v znesku 6.785,00 EUR, ne pa tudi za storitve in delo. Večvrednost hiše je sodišče zmotno enačilo s skupnim stroškom posameznih izvedenih del v prostorih. Ne drži, da je stroškovna metoda, iz katere je izhajal izvedenec, najprimernejša. Sodišče ni obrazložilo, zakaj tako meni. Tožnica je vlagala za svoje potrebe. Navedba sodišča, da bi toženka za adaptacijo porabila najmanj toliko denarja kot tožnica, nima podlage v trditvah strank in dokaznem postopku. Ko je sodišče večvrednost nepremičnine vrednotilo z vrednostjo vlaganj, je napačno uporabilo materialno pravo. Po ustaljeni sodni praksi je treba večvrednost nepremičnine presojati skozi njeno tržno vrednost. 3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev, ker meni, da ni utemeljena. Zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ugovor aktivne legitimacije je bil pravilno zavrnjen. Drži, da je vprašanje aktivne legitimacije materialnopravno vprašanje, ki se nanaša na utemeljenost tožbenega zahtevka. A je tudi za presojo utemeljenosti ugovora legitimacije treba pravočasno navesti vse konkretne dejanske trditve, na podlagi katerih bi bilo mogoče presoditi, ali je ugovor utemeljen.

6. Pritožbeno sodišče se strinja z razlogi izpodbijane sodbe o neutemeljenosti ugovora aktivne legitimacije. Tožnica je ves čas zatrjevala, da gre za njeno terjatev. Toženka temu ni nasprotovala. Šele na drugem naroku za glavno obravnavo je trdila, da naj bi šlo za terjatev, ki predstavlja skupno premoženje tožnice in njenega takratnega partnerja A. A. Tožbena navedba, da se je toženka s tožnico o najemu in vlaganjih dogovarjala v prisotnosti A. A., takratnega tožničinega partnerja, ki je sodeloval pri obnovi in v stari stanovanjski hiši nesporno tudi prebival, ne daje podlage za zaključek, da je šlo za skupno premoženje (prim. drugi odstavek 51. člen ZZZDR). Ker toženka ni prerekala tožničinih navedb, da gre za njeno terjatev oziroma za prikrajšanje v njenem premoženju, tožnica ni bila dolžna pojasnjevati, kakšno je bilo njeno razmerje z A. A. Sicer pa je priča A. A. v svoji izpovedbi v celoti potrdil s strani toženke neprerekano tožničino navedbo, da gre pri vtoževani terjatvi za terjatev tožnice. Zato ni bilo razlogov, da mu sodišče ne bi smelo verjeti in je ugovor pomanjkanja aktivne legitimacije pravilno zavrnilo. Očitka o kršitvi razpravnega načela in načela kontradiktornosti tako nista utemeljena.

7. Pritožbeno sodišče nima nobenih pomislekov o pravilnosti ugotovljenega dejanskega stanja, ki ima oporo v izvedenem dokaznem postopku. Dokazna ocena je prepričljiva in celovita. Sodišče je podalo dokazno oceno prič in pravdnih strank. Pojasnilo je, v katerem delu komu verjame in zakaj. Ne gre za vsebinsko prazne argumente. Dokazna ocena je opravljena v skladu z določilom 8. člena ZPP. Odločitev je pojasnjena s prepričljivimi in življenjsko sprejemljivimi argumenti. Očitanih procesnih kršitev 8. člena ZPP in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni.

8. Sodišče je v okviru trditvene podlage strank ugotovilo, da sta v letu 2007 sklenili najemno pogodbo za staro stanovanjsko hišo, last toženke, in se dogovorili, da bo tožnica v njej izvedla določena obnovitvena dela. Dogovorili sta se o povračilu vlaganj tako, da se bo investicijski vložek poračunaval z najemnino. Ugotovitve imajo oporo ne le v izpovedbah pravdnih strank, pač pa tudi listinski dokumentaciji, ki jo je sodišče utemeljeno upoštevalo. V postopku ni bilo sporno, da je šlo za ustni dogovor oziroma da je bilo vse v zvezi z najemom in obnovo ter povračilom vlaganj ustno dogovorjeno, da torej pisne pogodbe ni bilo. Pravilna je ugotovitev sodišča, da sta se stranki strinjali, da pisne pogodbe sprva ne bosta sklepali, da zadošča ustni dogovor, to je razbrati iz izpovedi obeh pravdnih strank. Do kasnejšega podpisa pisne pogodbe v letu 2008/2009, po že izvedenih vlaganjih v hiši (v spodnji in zgornji etaži), pa ni prišlo, ker se stranki nista mogli zediniti glede zneska vlaganj. Drži pritožbena navedba, da je tožnica zatrjevala tudi, da je bil med strankama dogovorjen kasnejši odkup nepremičnine, čemur je toženka nasprotovala. Tega pa sodišče upravičeno ni ugotavljalo, saj obstoj dogovora v tej smeri za odločitev ni pomemben. Nesporno ugotovljeno dejstvo je, da je najemno razmerje med pravdnima strankama prenehalo, saj se je toženka iz hiše izselila avgusta 2011. Vzrok prenehanja pogodbenega razmerja ni relevanten. S prenehanjem obligacijskega razmerja med pravdnima strankama pa je odpadla pravna podlaga in je zato sodišče prve stopnje pravilno ugotavljalo prikrajšanje in obogatitev strank.

9. Sodišče prve stopnje je kot podlago tožbenega zahtevka, s katerim tožnica na podlagi zatrjevanega dogovora zahteva povrnitev vlaganj oziroma večvrednost nepremičnine zaradi izvedenih vlaganj v hišo in ima naravo povračilnega zahtevka, sicer navedlo določila OZ o neupravičeni obogatitvi, 48. člen SPZ in določila SZ-1, predvsem 98. členu SZ-1. Pri odločanju pa je pravilno izhajalo zlasti iz ugotovljenega pogodbenega razmerja med pravdnima strankama, ki je relevantno materialno pravo. V postopku je bilo ugotovljeno, da je bil med pravdnima strankama sklenjen ustni dogovor, s katerim sta se stranki strinjali, da se investicijski vložek oziroma vlaganja poračunavajo z najemnino. Ker je ugotovilo, da je bila ob prenehanju pogodbenega razmerja vrednost vlaganj v toženkino nepremičnino večja od najemnine, do katere je bila upravičena, je na podlagi določil o neupravičeni pridobitvi tožbenemu zahtevku do ugotovljene višine obogatitve na eni strani in prikrajšana na drugi, upravičeno ugodilo. Pritožbeno sklicevanje na koristnost in potrebnost stroškov v smislu 98. člena SZ-1 je nerelevantno. Pritožbeno sodišče se tudi strinja s stališčem in razlogi sodišča prve stopnje, da toženka s sklicevanjem na odsotnost pisnega soglasja glede izvedenih del (v spodnjem in zgornjem nadstropju) v stari stanovanjski hiši ne more uspeti, saj pravna podlaga zahtevka, kot že rečeno, niso določbe 96. člena SZ-1. Pritožbeno sklicevanje na odločbo VS RS (pod op. 10 pritožbe) ni utemeljeno, ker ne gre za primerljivi zadevi.

10. Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožnica za obnovitvena dela, ki so bila izvedena v spodnjem in zgornjem nadstropju, imela dovoljenje. Takšen zaključek ima oporo v podrobni in prepričljivi dokazni oceni izvedenih dokazov, ki ji pritožbeno sodišče pritrjuje. Sodišče prve stopnje je argumentirano pojasnilo, zakaj sledi tožnici in pričam, ki jih je predlagala. Vse dejanske ugotovitve in zaključke je obrazložilo. Iz razlogov sodbe je razvidno, na podlagi katerega dokaza ugotavlja določeno pomembno dejstvo. Sodbo je zato mogoče preizkusiti in je neutemeljen pritožbeni očitek o nasprotnem.

11. Prav tako ne drži, da je sodišče napačno povzelo vsebino zapisnikov o izpovedbi strank in prič, ki jih izpostavlja pritožba. Dokazna ocena posameznih izpovedb je pridržana sodišču. Z zaslišanjem prič se je prepričalo, da so se glavna dela v zgornjem nadstropju, (torej tudi tista, ki po navedbah toženke niso bila dogovorjena), opravljala že v času, ko se je toženka selila v novo stanovanjsko hišo poleg predmetne hiše. Okoliščina, da toženka v bivalne prostore oddane hiše ni vstopala, kar je glede na najemno razmerje življenjsko razumno, ne ovrže prepričljive dokazne ocene. Dokazna ocena je v domeni sodišča. Izpovedbe prič so vrednostno ocenjene. Nasprotni pritožbeni očitki so neutemeljeni. Življenjsko sprejemljiv je tudi zaključek sodišča, da je takšna obsežna dela v hiši, kot so bila zatrjevana in tudi s pomočjo izvedenca ugotovljena, toženka morala videti. Zgolj izpoved ene priče (B. B.) ne omaje prepričljive dokazne ocene sodišča. Potrjujejo jo namreč tudi predloženi računi, ki kažejo na nabavo materiala, ki je bil uporabljen pri obnovitvenih delih v zgornjem nadstropju, tudi že pred selitvijo toženke v novo hišo. Po pravilni oceni, da toženka obsežno izvedenih del v hiši ni mogla prezreti in je zanje vedela, je pravilna tudi ugotovitev o njenem konkludentno in dovolj jasno izraženem soglasju o obnovi notranjosti hiše. 12. Sodišče je ugotovilo, katera dela so bila izvedena s soglasjem toženke. Gre za poglavitna obnovitvena dela v spodnjem in zgornjem nadstropju. Izvedenih del po oktobru 2009, ko je med pravdnima strankama že prišlo do nesoglasij o nadaljnjih vlaganjih, sodišče ni upoštevalo. Prav tako ni upoštevalo del, ki so bila opravljena zaradi običajne rabe stvari, ki gredo v breme najemojemalca.

13. Glede na konkretno vsebino pogodbenega razmerja, ugotovljeno v dokaznem postopku, je sodišče prve stopnje upoštevajoč, da je pogodbeno razmerje prenehalo, s čimer je pravna podlaga odpadla, pravilno ugotavljalo obogatitev na strani toženke in prikrajšanje tožnice zaradi prenehanja pogodbe. Vrednost vlaganj oziroma obogatitev toženke, ker vlaganja niso bila poračunana z najemnino, je ugotavljalo s sodnim izvedencem gradbene stroke. Gre za poseben dogovor, v katerem se kaže obogatitev in prikrajšanje pravdnih strank. Res je, da obogatitveno načelo iz 190. člena OZ običajno terja ugotavljanje večvrednosti nepremičnine tudi s pomočjo tržne metode nepremičnine pred vlaganjem in po njem. A tu gre za drugačen primer. Gre za poseben dogovor o vrednotenju vlaganj s poračunavanjem najemnin, zato je obogatitev in prikrajšanje treba ugotoviti na način, določen med pogodbenima strankama. Torej je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnine v konkretnem primeru ni primerna metoda. Ker je toženka soglašala, da se obnovitvena dela poračunajo z najemnino, je edino primerna metoda ugotavljanja obogatitve s pomočjo vrednosti vlaganj, zmanjšane za strošek amortizacije v obdobju njihove vložitve do njene vrnitve nepremičnine in za najemnino, kar je pravilno pojasnilo in upoštevalo tudi sodišče prve stopnje.

14. Trditvena podlaga glede prikrajšanja in obogatitve je bila v konkretnem primeru zadostna. Ugovor o nesklepčnosti tožbe je bil zato pravilno zavrnjen. Tožnica je v tožbi opredeljeno navedla, da je v hišo investirala denar in delo. Za vsak posamezen prostor v hiši je pojasnila, kaj je bilo v njem storjeno, kakšno delo oziroma storitev in s tem material je bilo vanj vloženo. Določno je navedla zadostna dejstva, ki naj se dokazujejo z izvedencem. V tožbi pa je tudi navedla, da je zaradi teh vlaganj hiša več vredna in kaj je temu vzrok. Postavila je trditev, da je nepremičnina glede na pogodbeni dogovor večvredna vsaj za vrednost izvedenih vlaganj, zmanjšano za najemnino.

15. Sodišče prve stopnje se je pri ugotavljanju višine terjatve opredelilo do vseh relevantnih ugovorov toženke. Pri tem razpravno načelo v zvezi z dokaznim predlogom za postavitev izvedenca ni bilo kršeno. Ni šlo za nedoločen dokazni predlog, ki ga sodišče ne bi smelo izvesti. Toženka sploh ni konkretno ugovarjala obširnim navedbam tožnice, kaj je bilo v spodnji in zgornji etaži glede vlaganj storjeno. Količinam vlaganj in vrstam vlaganj ni nasprotovala, tudi v pripombah zoper izvedenskega mnenja trditev v tej smeri ni bilo, saj so bile pripombe v pretežni meri usmerjene v vprašanje pravilne uporabe metode pri izračunu vrednosti vlaganj oziroma večvrednosti nepremičnine. Količina materiala in dela niso bila sporna. Da tožnica vtožuje izvedena vlaganja v hišo, ki vključuje delo in material, je razvidno že iz tožbe, ko opisuje, kaj konkretno je bilo storjeno, in dokazuje z listinskimi dokazi (računi, fotografije, popisi del, seznami del in materiala - priloga A14) ter zaslišanjem strank in prič. Pritožbeni očitek o nesklepčnosti tožbe zaradi odsotnosti navedb o opravljenih delih, tako ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je zato pravilno s pomočjo izvedenca ugotavljalo vrednost obnovitvenih del (vseh del, ki so bila potrebna v prostoru za izvedbo določene storitve), in jo zmanjšalo za amortizacijo in najemnino za čas uporabe. Preostanek predstavlja obogatitev toženke glede na dogovor med strankami.

Toženka trditvam tožnice, da so ji pri obnovi pomagali številni mojstri (-priče, ki so potrdile svoje sodelovanje pri izvedbi del), glede katerih plačilo za opravljeno delo je izkazovala s seznamom (A13), prav tako ni ugovarjala. Ni pravočasno trdila, da tožnica obrtnikom ni nič plačevala za opravljeno delo oziroma da bi vse bilo opravljeno v lastni režiji brez dodatnih stroškov za delo. Te trditve je postavila šele v pripombah zoper izvedensko mnenje, kar je bilo prepozno, saj ni pojasnila, zakaj tega ni mogla navesti do konca prvega naroka za glavno obravnavo. Zato jih sodišče prve stopnje utemeljeno ni upoštevalo in tako s pritožbenim ponavljanjem, da gredo tožnici kvečjemu stroški za material v znesku 6.785,00 EUR, ne pa tudi za opravljeno delo, ne more uspeti. Glede na vsebino pogodbenega razmerja, ki je prenehalo, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo povečanje vrednosti zaradi obnovitvenih del skozi vrednost vlaganj, upoštevajoč čas izvedbe del in vrnitve nepremičnine. Ugotovljeno je bilo, da so vlaganja presegala vrednost najemnin. Najemno razmerje ni trajalo toliko časa, da bi se vsa vlaganja poračunala z najemnino, zato je odločitev glede plačila razlike med ocenjeno vrednostjo na račun obnovitvenih del ter amortizacijo in najemnino za celotno obdobje bivanja v hiši (in še vrednost drv), pravilna.

16. Na ostala pritožbena navajanja sodišče ne odgovarja, ker za odločitev niso odločilna (1. odst. 360. člena ZPP). Glede na obrazloženo je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo toženke zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj uveljavljani in uradno upoštevni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podani (353. člen ZPP).

17. Ker toženka s pritožbo ni uspela, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena in prvi odstavek 165. člena ZPP) Slednje velja tudi za tožnico, ki z odgovorom na pritožbo ni bistveno pripomogla k odločitvi pritožbenega sodišča (prvi odstavek 155. člena ZPP).