Jedro

Ker je šlo v obravnavni zadevi za skupno prodajo več parcel, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča (da so predmet prodaje parcele, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča, je med strankami nesporno, saj tožnica temu ne oporeka v smislu, da bi navajala drugačne deleže, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča nepremičnin, ki so predmet prodaje, kot sicer izhajajo iz izpodbijane odločbe), je prvostopenjski organ pravilno upošteval stališče iz sodbe Vrhovnega sodišča X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 in posledično pravilno določil prednostni vrstni red predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ5 kot tudi po 47. členu ZG.

Zemljišče iz 2. člena GZ ni stvarnopravni pojem. Takšno (stvarnopravno) naravo ima zemljiška parcela, ki opredeljuje prostorsko odmerjen del zemeljske površine, na kateri je določen lastniški režim. Pri zemljišču pa gre zgolj za prostorski pojem ne glede na lastniški režim. Zemljišče po ZG je torej zemeljska površina, ki je porasla z gozdnim drevjem v obsegu in sestoju, ki ga določa navedena določba ZG in ni omejena na meje posameznih parcel. Pri opredelitvi gozda je torej bistven zgolj obseg zemljišča (zemeljske površine), ki je poraslo s predpisanim gozdnim sestojem in je bodisi širše bodisi ožje od parcelnih mej.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

**Potek upravnega postopka**

1. Z izpodbijano odločbo in sklepom je prvostopenjski organ zavrnil pravni posel, ki so ga za nakup kmetijskega in gozdnega zemljišča sklenili A. A., B. B., C. C. in tožnica kot sprejemniki ponudbe ter D. D. kot prodajalka, katerega predmet so nepremičnine parc. št. 93/1, 94/1, 106/2 in 106/4, vse k. o. ..., v delu, ki se nanaša na zemljišče, ki je po namenski rabi opredeljeno kot kmetijsko in gozdno zemljišče. Zahtevke, ki so jih podali A. A., B. B., C. C. in tožnica, katerih predmet je del nepremičnine parc. št. 94/1, k. o. ..., pa je prvostopenjski organ v delu, ki se nanaša na zemljišče, ki je po namenski rabi opredeljeno kot stavbno, zavrgel. 2. Iz obrazložitve izhaja, da je prodajalka D. D. podala vlogo za prodajo nepremičnin parc. št. 93/1 (93 % kmetijsko zemljišče, 7 % gozdno zemljišče), 94/1 (98 % kmetijsko zemljišče, 2 % stavbno zemljišče), 106/2 (v deležu 26,5 % kmetijsko zemljišče, v deležu 73,5 % gozdno zemljišče) in 106/4 (v deležu 66 % kmetijsko zemljišče, v deležu 34 % pa gozdno zemljišče), vse k. o. .... Med drugimi pogoji prodaje je navedla, da se prodaja v enem kosu in da je kupec znan. Navedla je cene za posamezna zemljišča in ceno 11.550,00 EUR za vsa zemljišča skupaj.

3. A. A., B. B., C. C. in tožnica so vložili zahteve za odobritev pravnega posla na podlagi 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Za pretežno kmetijska zemljišča (parc. št. 93/1, 94/1 in 106/4) je organ predkupne upravičence ugotavljal skladno s 23. členom ZKZ. Ugotovil je, da se B. B. in C. C., ki imata status kmeta in ne mejita na katero od kmetijskih parcel, ki se prodajajo, oba uvrščata na četrto zaporedno mesto kot drug kmet (4. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ), tožnica, ki ima status kmetijske organizacije, pa na peto zaporedno mesto (5. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ). A. A. nima statusa kmeta in zato tudi ne predkupne pravice. Za pretežno gozdno zemljišče parc. št. 106/2 pa je organ predkupne upravičence določil skladno z Zakonom o gozdovih (v nadaljevanju ZG). Ugotovil je, da A. A. meji na parc. št. 106/2, zato ima prednostno pravico pri nakupu tega gozda (47. člen ZG). Tako je organ ugotovil, da imata za pretežno kmetijska zemljišča (parc. št. 93/1, 94/1 in 106/4) najvišjo predkupno pravico po ZKZ C. C. in B. B., za pretežno gozdno zemljišče (parc. št. 106/2) pa skladno z ZG A. A. 4. Ob upoštevanju, da gre za paketno prodajo, katere predmet so pretežno kmetijska in eno pretežno gozdno zemljišče, ter upoštevaje sodbo Vrhovnega sodišča X Ips 32/2018 in ugotovitev, da upravičena oseba po ZKZ in ZG v tem primeru ni ista, je organ odobritev pravnega posla v delu, ki se nanaša na zemljišča, ki so opredeljena kot kmetijska in gozdna, zavrnil. Zahtevke sprejemnikov ponudbe za odobritev pravnega posla, ki so se nanašali tudi na stavbni del parc. št. 94/1, pa je zavrgel, ker ne gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami in torej ne gre za upravno zadevo.

5. Drugostopenjski organ je tožničino pritožbo in pritožbo C. C. zavrnil. **Bistvene navedbe strank v upravnem sporu**

6. Tožnica se z odločitvijo ne strinja in vlaga tožbo, v kateri navaja, da v konkretnem primeru ne gre za t. i. paketno prodajo, ampak za prodajo posameznih parcel, zato bi moralo biti odločanje o vrstnem redu predkupnih upravičencev v celoti podrejeno določbi 23. člena ZKZ. Meni tudi, da parcela št. 106/2 glede na svojo velikost (2500 m2) in delež gozdnega zemljišča (73,5 %) ne predstavlja gozda po 2. členu ZG, ampak gre za kmetijsko zemljišče, zato zanjo ne pridejo vpoštev pravila za določanje vrstnega reda predkupnih upravičencev po 47. členu GZ, ampak izključno po 23. členu ZKZ. Glede na to predlaga, naj sodišče izpodbijano odločbo odpravi in vrne zadevo v ponovno odločanje. Zahteva tudi povrnitev stroškov postopka.

7. Toženka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe in predlaga zavrnitev tožbe.

8. Sodišče je tožbo poslalo v odgovor tudi strankam z interesom D. D., B. B., C. C. in A. A. Na tožbo je odgovoril A. A., ki prereka tožničine navedbe in predlaga zavrnitev tožbe.

9. Tožnica v pripravljalni vlogi z dne 24. 2. 2022 v bistvenem ponavlja tožbene navedbe in dodaja, da sprejem ponudbe C. C. ni bil skladen s ponudbo prodajalke, ker je v izjavi o sprejemu ponudbe navedel, da je za parcele pripravljen plačati 1.000 EUR več od cene v ponudbi.

**Dokazni sklep**

10. Sodišče je v dokaznem postopku izvedlo dokaze z vpogledom v upravni spis zadeve in v vse listine sodnega spisa.

11. Na podlagi prvega odstavka 28. člena1 in 52. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1)2 je kot prepoznega zavrnilo tožničin dokazni predlog z zaslišanjem D. D., ker tožnica tega dokaza ni predlagala ne v upravnem postopku, niti ne v tožbi. Po prvem odstavku 28. člena ZUS-1 je treba v upravnem sporu tožbo vložiti v roku 30 dni, v njej pa mora tožnik med drugim tudi predlagati dokaze. Ker je tožnica zaslišanje D. D. prvič predlagala šele v pripravljalni vlogi z dne 24. 2. 2022, tj. po poteku zakonsko določenega roka za vložitev tožbe, je ta dokazni predlog prepozen in zato neupošteven. Tudi sicer lahko tožnik skladno z 52. členom ZUS-1 v tožbi navaja nova dejstva in nove dokaze le, če so ti obstajali že v času izdaje upravnega akta, pa jih stranka v postopku izdaje tega akta upravičeno ni mogla predložiti oziroma navesti. Tožničina pooblaščenka na izrecno vprašanje sodnice na naroku ni pojasnila, zakaj tega dokaza ni mogla predlagati že v upravnem postopku, niti ne, zakaj ga ni podala že v tožbi.3 Na naroku je sicer povedala, da zoper dokazni sklep nima ugovorov.

**K točki I. izreka**

12. Tožba ni utemeljena.

13. Sodišče je tožnici priznalo pravni interes za tožbo ne glede na to, da sta po ZKZ predkupna upravičenca tudi stranki z interesom B. B. in C. C., ki imata po prvem odstavku 23. člena ZKZ prednost pred njo, po ZG pa ima prednost pred tožnico stranka z interesom A. A. Ob opozorilu sodišča je tožnica svoj pravni interes za tožbo utemeljevala z navedbo, da je ponudbo sprejela v celoti, prvostopenjski organ pa ni odobril tako sklenjenega pravnega posla in bo odločitev sodišča nedvomno vplivala na njen položaj.

14. Sodišče je presodilo, da bi v primeru ugoditve tožbi, odpravi izpodbijane odločbe in vrnitvi zadeve v ponoven postopek, imela tožnica možnost v ponovnem postopku uveljavljati vse ugovore v zvezi z obravnavano zadevo. Glede na to po presoji sodišča tožnici ni mogoče prima facie odreči pravnega interesa za presojo pravilnosti in zakonitosti izpodbijane odločitve. Tožbo je namreč mogoče zavreči (le), če je očitno, da tožnik nima pravnega interesa.4

15. V obravnavani zadevi je sporna zavrnitev odobritve pravnega posla, katerega predmet so nepremičnine, ki so po namenski rabi opredeljene kot kmetijska in gozdna zemljišča. 16. Prvostopenjski organ je presodil, da gre v obravnavani zadevi za t. i. paketno prodajo več parcel, ki so pretežno kmetijska zemljišča, in eno parcelo, ki je pretežno gozdno zemljišče. Glede na to je upošteval sodbo Vrhovnega sodišča X Ips 32/2018 in prednostni vrstni red kupcev določil po pravilih iz 23. člena ZKZ in 47. člena ZG. V zvezi s tem pa je med strankami sporno, ali je organ pravilno presodil, da gre za paketno prodajo nepremičnin in da je zato treba določiti vrstni red predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ in hkrati tudi po 47. členu ZG. Sporno je tudi, ali je parcela št. 106/2 gozd po ZG.

17. Sodišče najprej pojasnjuje, da se je v primerih, ko se skupaj v "paketu" prodaja več nepremičnin oziroma parcel, ki so gozdna in kmetijska zemljišča, z vidika pravilne uporabe materialnega prava v upravnosodni praksi na podlagi sodbe Vrhovnega sodišča X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 izoblikovalo stališče, da je treba pri odločanju o odobritvi pravnega posla "paketne" prodaje več nepremičnin (parcel), ki predstavljajo gozdna in kmetijska zemljišča, uporabiti tako ZKZ kot tudi ZG. Pravni posel pa je mogoče odobriti le, če je po obeh zakonih predkupni upravičenec ista oseba.

18. V obravnavani zadevi iz ponudbe za prodajo nepremičnin z dne 1. 3. 2021, ki se nahaja v upravnem spisu, izhaja, da je prodajalka v rubriki "drugi pogoji prodaje" navedla: "Prodaja se v enem kosu. Kupec je znan." Navedba, da prodaja nepremičnine v enem kosu, po presoji sodišča lahko pomeni le to, da je prodajalka želela prodati vse v ponudbi navedene nepremičnine skupaj, torej "v paketu." Tega ne spremeni dejstvo, da je v ponudbi navedla cene za vsako nepremičnino posebej, saj je jasno navedla tudi skupno ceno oziroma celotno kupnino za vse nepremičnine skupaj, ki jih je želela prodati "v enem kosu", torej v "paketu". Poleg tega je tudi sama stranka z interesom D. D. na naroku izrecno povedala, da nasprotuje tožbenemu očitku, da ne gre za paketno prodajo. Zato tožbeni ugovor, da v tem primeru ni šlo za t. i. paketno prodajo, ni utemeljen.

19. Ker je šlo v obravnavni zadevi po povedanem za skupno prodajo več parcel, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča (da so predmet prodaje parcele, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča, je med strankami nesporno, saj tožnica temu ne oporeka v smislu, da bi navajala drugačne deleže, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča nepremičnin, ki so predmet prodaje, kot sicer izhajajo iz izpodbijane odločbe), je prvostopenjski organ pravilno upošteval stališče iz sodbe Vrhovnega sodišča X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 in posledično pravilno določil prednostni vrstni red predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ5 kot tudi po 47. členu ZG.6

20. Tako je organ za pretežno kmetijska zemljišča (parcele št. 93/1, 94/1 in 106/4) skladno s 23. členom ZKZ ugotovil, da imata stranki z interesom B. B. in C. C. najvišjo predkupno pravico po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ (da imata B. B. in C. C. status kmeta in da ne mejita na katero od kmetijskih parcel, ki se prodajajo, ter da A. A. nima statusa kmeta, je med strankami nesporno),7 za pretežno gozdno zemljišče (parcela št. 106/2) pa ima po 47. členu ZG najvišjo predkupno pravico stranka z interesom A. A. Ker upravičena oseba glede nakupa vseh nepremičnin, ki se prodajajo skupaj (v paketu), po ZKZ in ZG ni ista, je prvostopenjski organ pravilno zavrnil odobritev pravnega posla. Pravilno pa je zavrgel tudi zahtevek za odobritev pravnega posla, ki se je nanašal na stavbni del parcele št. 94/1, saj v tem delu ne gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami (17. člen ZKZ, prvi odstavek 20. člena ZKZ).

21. Kolikor tožnica ugovarja, da parcela št. 106/2 ni gozd po 2. členu ZG8 in da se zato glede te nepremičnine ne določa predkupnih upravičencev po 47. členu ZG, temveč po 23. členu ZKZ, sodišče sodi, da to stališče ni pravilno. Kot je pojasnil že prvostopenjski organ, se območje gozda po 2. členu ZG ne opredeljuje ločeno po posameznih parcelah, ampak glede na celotno gozdno zemljišče. ZG v 2. členu pri opredelitvi gozda ne uporablja pojma parcela oziroma zemljiška parcela,9 temveč opredeljuje gozd kot zemljišče. Zemljišče iz 2. člena GZ pa ni stvarnopravni pojem. Takšno (stvarnopravno) naravo ima zemljiška parcela, ki opredeljuje prostorsko odmerjen del zemeljske površine, na kateri je določen lastniški režim. Pri zemljišču pa gre zgolj za prostorski pojem ne glede na lastniški režim. Zemljišče po ZG je torej zemeljska površina, ki je porasla z gozdnim drevjem v obsegu in sestoju, ki ga določa navedena določba ZG in ni omejena na meje posameznih parcel. Pri opredelitvi gozda je torej bistven zgolj obseg zemljišča (zemeljske površine), ki je poraslo s predpisanim gozdnim sestojem in je bodisi širše bodisi ožje od parcelnih mej. Drugačna razlaga, po kateri bi se gozd določal za vsako posamezno parcelo, za kar se zavzema tožnica, ni logična, saj bi to pomenilo (kot pravilno opozarja že upravni organ), da zemljiška parcela, manjša od 0,25 hektarja, ki bi se nahajala sredi (morda celo varovanega) gozda, ne bi bila gozd. Takšna razlaga, za katero se zavzema tožnica, je zato tudi v nasprotju s cilji in namenom ZG, ki je po 1. členu tega zakona v tem, da se zagotovijo trajnostno sonaravno ter večnamensko gospodarjenje v skladu z načeli varstva okolja in naravnih vrednot, trajno in optimalno delovanje gozdov kot ekosistema ter uresničevanje njihovih funkcij.

22. Nepremičnina s parc. št. 106/2 s površino 0,25 ha je, kot izhaja iz mnenja Zavoda za gozdove Slovenije št. 3407-275/2021-2 z dne 22. 6. 2021 (v katerem je prikazan tudi zaris maske gozda na območju obravnavane parcele), ki je v upravnem spisu in na katerega se sklicuje tudi izpodbijana odločba, del širšega območja gozdov. Ker je ta nepremičnina po namenski rabi pretežno gozdna (73,5 % sodi med gozdna, 26,5 % pa med kmetijska zemljišča, kar je med strankami nesporno), je organ za določitev predkupnih upravičencev glede te parcele pravilno uporabil pravilo iz 47. člena ZG.

23. Tožničinega ugovora, da sprejem ponudbe C. C. ni bil skladen s ponudbo prodajalke, pa sodišče ni obravnavalo, ker ni dopusten. Ta ugovor je namreč tožnica uveljavljala šele v pripravljalni vlogi z dne 24. 2. 2022, tj. po poteku zakonsko določenega roka 30 dni za vložitev tožbe (prvi odstavek 28. člena ZUS-1), zato je iz tega razloga neupošteven. Tožnica pa tudi ni pojasnila, zakaj tega ugovora ni navajala že v tožbi.10

24. Ker je sodišče glede na obrazloženo presodilo, da tožba ni utemeljena, jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo.

K točki II. izreka

25. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem, če sodišče postopek ustavi ali tožbo zavrne ali zavrže, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

26. Sodišče je zavrnilo tudi stroškovni zahtevek stranke z interesom A. A. Ker ZUS-1 ne ureja povrnitve stroškov postopka strankam z interesom, se uporablja 154. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1. Po prvem odstavku 154. člena ZPP mora stranka, ki v pravdi ne uspe, povrniti nasprotni stranki in njenemu intervenientu stroške. Ker se je stranka z interesom zavzemala za zavrnitev tožbe, je v postopku uspela. Vendar pa se po prvem odstavku 155. člena ZPP povrnejo le potrebni stroški, zato je treba ugotoviti, ali so navedbe stranke z interesom take, ki so bile pomembne za razjasnitev zadeve oziroma ki so vplivale na odločitev sodišča. Po presoji sodišča stranka z interesom takšnih navedb ni podala, saj je v svoji vlogi in na naroku v bistvenem le povzela bistvo obrazložitve izpodbijane odločbe. Te navedbe pa glede na obrazloženo niso vplivale na odločitev sodišča, zato stranki z interesom stroškov postopka ni mogoče priznati. Tako stališče je zavzelo tudi Vrhovno sodišče RS v sklepu I Up 191/2015 z dne 1. 10. 2015. 1 Prvi odstavek 28. člena ZUS-1 se glasi: "Tožbo je treba vložiti v 30 dneh od vročitve upravnega akta, s katerim je bil končan postopek. Zastopnik javnega interesa lahko vloži tožbo v primeru, ko ni bil stranka v postopku izdaje upravnega akta, v roku, ki velja za stranko, v korist katere je bil upravni akt izdan." 2 Po 52. členu ZUS-1 lahko tožnik v tožbi navaja nova dejstva in nove dokaze, vendar pa mora obrazložiti, zakaj jih ni navedel že v postopku izdaje upravnega akta; nova dejstva in novi dokazi se lahko upoštevajo kot tožbeni razlogi le, če so obstajali v času odločanja na prvi stopnji postopka izdaje upravnega akta in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oziroma navesti v postopku izdaje upravnega akta. 3 Primerjaj s sodbo Vrhovnega sodišča I Up 168/2019 z dne 9. 10. 2019, 14. točka obrazložitve. 4 ZUS-1 v 6. točki prvega odstavka 36. člena določa, da sodišče tožbo zavrže s sklepom, če ugotovi, da upravni akt, ki se izpodbija s tožbo, očitno ne posega v tožnikovo pravico ali v njegovo neposredno, na zakon oprto osebno korist. 5 Prvi odstavek 23. člena ZKZ, ki je veljal v času izdaje izpodbijane prvostopenjske odločbe, je določal, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če niglede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji nazemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. 6 Po desetem odstavku 47. člena GZ, ki je veljal v času izdaje izpodbijane prvostopenjske odločbe, ima lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, prednostno pravico pri nakupu tega gozda. Če ta prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. 7 Glede tožnice je prvostopenjski organ ugotovil, da ima za pretežno kmetijska zemljišča predkupno pravico po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ kot kmetijska organizacija, kar med strankami ni sporno. 8 Člen 2 ZG, ki je veljal v času izdaje izpodbijane prvostopenjske odločbe, se je glasil: "(1) Gozd je: - zemljišče, poraslo z gozdnim drevjem v obliki sestoja, kilahko doseže višino najmanj 5 metrov in ima površino najmanj 0,25 hektarja; - zemljišče v zaraščanju na površini najmanj 0,25 hektarja, ki se zadnjih 20 let ni uporabljalo v kmetijske namene in na katerem lahko gozdno drevje doseže višino najmanj 5 metrovter je pokrovnost gozdnega drevja dosegla 75 odstotkov; - obrečni in protivetrni pasovi, širši od ene drevesne višine odraslega drevja, na površini najmanj 0,25 hektarja. (2) Druga gozdna zemljišča so zemljišča, porasla z gozdnim drevjem ali drugim gozdnim rastjem, na površini najmanj 0,25 hektarja, ki niso gozd in se zadnjih 20 let niso uporabljala vkmetijske namene. Med druga gozdna zemljišča se uvrščajo tudi obore v gozdovih za rejo divjadi in zemljišča pod daljnovodi v gozdu na površini najmanj 0,25 hektarja. (3) Gozdna infrastruktura, ki ni odmerjena v samostojno parcelo, je sestavni del gozda. (4) Gozd oziroma drugo gozdno zemljišče po tem zakonu niso posamično gozdno drevje, skupine gozdnega drevja na površini do 0,25 hektarja, drevoredi, parki in plantaže gozdnega drevja. (5) Določbe tega zakona se uporabljajo tudi za posamično gozdno drevje in skupine gozdnega drevja, ki rastejo zunaj gozda, kadar je to s tem zakonom posebej določeno." 9 Glej 2. točko prvega odstavka 3. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). 10 Primerjaj s sodbo Vrhovnega sodišča I Up 168/2019 z dne 9. 10. 2019, 14. točka obrazložitve.