Jedro

Lastnina posameznega dela ne more obstajati kot neodvisno pravno razmerje, ker je z njo neločljivo povezana solastnina na skupnih delih zgradbe in na zemljišču. Šele oboje skupaj tvori etažno lastnino, ki je prenosljiva samo kot celota. Pritožnik se ne pritožuje zoper I. točko izpodbijanega sklepa, s katero je sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj etažne lastnine. Ni oporekal niti temu, da je s prodajnimi pogodbami prenašal svojo lastninsko pravico na posameznih delih stavbe. Jasno je, da je bila predmet teh prodajnih pogodb tudi solastnina na skupnih delih stavbe, četudi v določenih pogodbah ni bila izrecno opredeljena. Tudi v primeru navidezne solastnine (kot ene izmed oblik dejanske etažne lastnine) velja, da se (so)lastnina na skupnih delih in na pripadajočem zemljišču večstanovanjske stavbe lahko prenaša zgolj skupaj z lastninsko pravico na posameznem delu stavbe, zato skupnega dela prodajalec ne more zadržati zase.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II.Predlagateljica in osma nasprotna udeleženka sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo obstoj etažne lastnine na stavbi z naslovom ... (I. točka izreka), ugotovilo, da so parcele z ID znaki parcela 0000 458/13, parcela 0000 459/15, parcela 0000 459/16, parcela 0000 459/17, parcela 0000 459/18 in parcela 0000 459/19 (zemljišča pod stavbo) pripadajoče zemljišče k stavbi in s tem splošni skupni del stavbe v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov (II. točka izreka), ugotovilo splošne skupne dele stavbe z ID znaki del stavbe 0000-467-27, del stavbe 0000-467-35, del stavbe 0000-467-36, del stavbe 0000-467-42, del stavbe 0000-467-44 in del stavbe 0000-467-46 (III. točka izreka), ugotovilo posebne skupne dele stavbe z ID znaki del stavbe 0000-467-37, del stavbe 0000-467-38, del stavbe 0000-467-39, del stavbe 0000-467-40, del stavbe 0000-467-41, del stavbe 0000-467-43, del stavbe 0000-467-45, del stavbe 0000-467-57, del stavbe 0000-467-58 in solastninsko pravico na njih v korist vsakokratnih lastnikov izrecno opredeljenih posameznih delov stavbe (IV. točka izreka), ugotovilo, da ima stavba izrecno navedene posamezne dele stavbe (V. točka izreka), ugotovilo idealne deleže solastnine vsakokratnih etažnih lastnikov na splošnih skupnih delih stavbe (VI. točka izreka), ugotovilo obstoj lastninske pravice za vsak posamezen del stavbe (VII. točka izreka), ugotovilo, da izrecno navedene stvarne pravice (hipoteka) in pravna dejstva (zaznamba neposredne izvršljivosti, zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice) omejujejo lastninsko pravico na izrecno opredeljenih posameznih delih stavbe in preidejo samo na te posamezne dele stavbe (VIII. točka izreka), ugotovilo, da izrecno opredeljene stvarne pravice (hipoteki) in pravna dejstva (zaznamba neposredne izvršljivosti, zaznamba izvršbe, zaznambi izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice), vpisani pri solastnih deležih A. A., ne omejujejo lastninske pravice na nobenem posameznem delu stavbe in se zato izbrišejo (IX. točka izreka), ter sklenilo, da po pravnomočnosti tega sklepa sodišče po uradni dolžnosti odloči o zemljiškoknjižnih vpisih pri sporni stavbi in vseh njenih posameznih delih ter zemljišču pod stavbo v vrstnem redu zaznambe tega postopka (X. točka izreka).

2.Šestnajsti nasprotni udeleženec A. A. se izrecno pritožuje zoper IV. in IX. točko izreka, smiselno pa izpodbija tudi II. točko izreka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku1 v zvezi s 3. členom Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine2 in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku3 . Predlaga razveljavitev izpodbijanega dela sklepa in vračilo sodišču prve stopnje v nov postopek.

3.Navaja, da sta z B. A. imela v lasti celotno pritličje (585,97 m2) sporne stavbe, v katerem sta prodala deset apartmajev v skupni izmeri 569,40 m2. Nikomur nista prodala prostorov, označenih s št. 37, 38, 39 in 41, v skupni izmeri 44,10 m2. Ta površina mora ostati v pritožnikovi lasti. Navedeni deli tudi nikoli niso bili skupni deli. To izhaja iz kupoprodajnih pogodb, ki so jih v spis vložili etažni lastniki in nasprotni udeleženci. V spisu ni pravne podlage, na podlagi katere bi bili lastniki posameznih apartmajev solastniki posebnih skupnih delov, št. 37, 38, 39 in 41. To, da je sodišče pritožnika izključilo iz lastništva teh delov stavbe, je razlastitev. Posledično so v izpodbijanem sklepu napačno ugotovljeni deleži lastnikov posameznih delov. Ni torej razlogov, da se pritožnikovi solastniški deleži izbrišejo iz zemljiške knjige. Ni niti pravnega temelja, da se izbrišejo pritožnikovi solastniški deleži pri parcelah z ID znakom 0000 458/13, 0000 459/15, 0000 459/16, 0000 459/17, 0000 459/18 in 0000 459/19.

4.Iz obrazložitve ni razvidno, kdo so bili etažni lastniki, ki bi morali dati soglasje za preoblikovanje skupnega dela (podstrešja) na posamezne enote, zato se sklepa ne da preizkusiti. Pritožnik takega soglasja ni dal, čeprav sta na podpisni listini tudi njegovo ime in podpis. Poseg v podstrešje predstavlja v gradbenem smislu nedovoljen poseg v konstrukcijo zgradbe, ki prizadeva njeno stabilnost.

3.Na pritožbo so odgovorili predlagatelj, 1. - 4. in 6. - 8. nasprotni udeleženec, ter 4. udeleženec. Predlagajo njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Pritožnikove navedbe, da z B. A. nikoli nista prodala prostorov s št. 37, 38, 39 in 41, za katere je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so posebni skupni deli stavbe, in da navedeni deli nikoli niso bili skupni deli, so pritožbene novote. Kljub temu, da prekluzija pritožbenih novot v predlagalnih postopkih, kot je obravnavani, glede na namen teh postopkov, ni smiselna, morajo biti navedbe, ki jih udeleženci prvič podajajo v pritožbenem postopku, vseeno konkretizirane in substancirane (prvi odstavek 7. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1). Pritožnik, ki v pritožbi navede novo dejstvo, mora zanj torej predlagati tudi ustrezen dokaz, ker nesubstanciranih pritožbenih novot ni mogoče preizkusiti.4 Pritožnik se je v podkrepitev svojih navedb (razmeroma pavšalno) skliceval na prodajne pogodbe, ki so jih v sodni spis tekom postopka vložili preostali udeleženci. Te pogodbe pa njegovih trditev ne potrjujejo. Predmet prodaje je v vrsti teh prodajnih pogodb5 namreč opredeljen kot posamezni del stavbe,6 skupaj s solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Skupni deli stavbe so drugi deli (ki ne spadajo v posamezni del stavbe),7 namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba (tretji odstavek 105. člena Stvarnopravnega zakonika8 ). To so, med drugim, stopnišča, hodniki in skupne kleti (prvi odstavek 5. člena Stanovanjskega zakona9 ). V prodajni pogodbi, ki jo je B. A. dne 26. 12. 2010 sklenila s C. C. in D. C.10 je celo izrecno navedeno, da apartmaju, ki je predmet pogodbe, pripada skupno stopnišče in klet, kar je sedaj opredeljeno s št. 41 in 40.11 Iz izvedenskega mnenja, izdelanega v tem postopku, pa izhaja, da sporni prostori s št. 37, 38, 39 in 41 v naravi predstavljajo skupne komunikacijske prostore oziroma hodnike in stopnišča, preko katerih se dostopa do posameznih delov stavbe. Te ugotovitve pritožnik niti tekom postopka pred sodiščem prve stopnje niti v pritožbi ni prerekal.

6.Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Lastnina posameznega dela torej ne more obstajati kot neodvisno pravno razmerje, ker je z njo neločljivo povezana solastnina na skupnih delih zgradbe in na zemljišču. Šele oboje skupaj tvori etažno lastnino, ki je prenosljiva samo kot celota.12 Pritožnik se ne pritožuje zoper I. točko izpodbijanega sklepa, s katero je sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj etažne lastnine. Ni oporekal niti temu, da je s prodajnimi pogodbami prenašal svojo lastninsko pravico na posameznih delih stavbe. Jasno je torej, da je bila predmet teh prodajnih pogodb tudi solastnina na skupnih delih stavbe, četudi v določenih pogodbah ni bila izrecno opredeljena. Tudi v primeru navidezne solastnine (kot ene izmed oblik dejanske etažne lastnine) namreč velja, da se (so)lastnina na skupnih delih in na pripadajočem zemljišču večstanovanjske stavbe lahko prenaša zgolj skupaj z lastninsko pravico na posameznem delu stavbe, zato skupnega dela prodajalec ne more zadržati zase. Pritožbeni ugovor glede pravne narave delov stavbe, št. 37, 38, 39 in 41, ter tega, da naj bi sodišče napačno ugotovilo deleže lastnikov posameznih delov, je posledično neutemeljen.

7.Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da ni razlogov in pravne podlage, da se iz zemljiške knjige izbrišejo pritožnikovi solastniški deleži glede stavbe in glede zemljišč pod stavbo. Kot je v 10. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, pritožnik ni izkazal pravnega temelja za svojo lastninsko pravico. Te ugotovitve glede posebnih skupnih delov stavbe št. 37, 38, 39, 41 s pritožbo ni izpodbil. Odločitvi glede posameznih delov stavbe (VII. točka izreka) in glede splošnih skupnih delov stavbe (III. točka izreka) pa nista bili izpodbijani. Zemljišče pod stavbo pa se šteje za pripadajoče zemljišče, ki predstavlja splošni skupni del stavbe (tretji odstavek 105. člena SPZ, prvi odstavek 5. člena SZ-1, prvi odstavek 23. člena ZVEtL-1) in s tem solastnino etažnih lastnikov (18. člen SZ-1), kar pritožnik ni.

8.Na navedbe, ki jih je pritožnik v postopku že podal v zvezi s predelavo podstrešja, in jih ponavlja v pritožbi, je sodišče prve stopnje pravilno odgovorilo v 10. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa. Te trditve, glede na to, da pritožnik ni eden izmed etažnih lastnikov sporne stavbe, poleg tega, da so nedokazane in nerelevantne za ta postopek, presegajo njegov pravni interes (prvi odstavek 7. člena ZVEtL-1), zato jih pritožbeno sodišče vsebinsko ni presojalo.

9.Pritožnik se sicer izrecno pritožuje tudi zoper IX. točko izreka, vendar glede tega ne poda nobenih konkretnejših navedb. Sodišče je zato pravilnost odločitve v tem delu preizkusilo le v okviru preizkusa, ki ga opravi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Kršitev ni ugotovilo.

10.Ker niso podani niti uveljavljeni niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

11.Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 40. člena ZNP-1 v zvezi s 3. členom ZVEtL-1, po katerem vsak udeleženec krije svoje stroške postopka. Predlagateljica in osma nasprotna udeleženka zato nista upravičeni do povračila priglašenih pritožbenih stroškov.

-------------------------------

1Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju ZPP.

2Ur. l. RS, št. 34/14; v nadaljevanju ZVEtL-1.

3Ur. l. RS, št. 16/19; v nadaljevanju ZNP-1.

4Prim. VSL sklep I Cp 762/2020 z dne 10. 9. 2020.

5Priloge C7 (tudi B17), C8, C9, C10, C11.

6V pogodbah opredeljen kot pisarna oziroma apartma.

7Prim. Rijavec V., Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, Ljubljana: GV Založba, 2004, str. 524.

8Ur. l. RS, št. 87/02 s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju SPZ.

9Ur. l. RS, št. 69/03 s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju SZ-1.

10Priloga C11.

11V času sklenitve pogodbe je bilo opredeljeno s skupno št. 33.

12Prim. Rijavec V., prav tam, str. 520.

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1 - člen 7, 7/1, 23, 23/1 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 105, 105/1, 105/2, 105/3, 105/4 Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 5, 5/1, 18 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 7, 7/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.