Jedro

Sklepanje najemnih pogodb za uporabo poslovnih prostorov in opreme z zakonom ni prepovedano in je v avtonomiji strank. Če je toženec ves čas vtoževanega obdobja dejansko uporabljal oddani poslovni prostor in opremo, se pravdi zaradi plačila najemnine ne more sklicevati na nedopustnost predmeta pogodbe, ker naj bi v času najema obratoval brez dovoljenja pristojnega organa.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi v 1.točki izreka za 120.000,00 SIT s pripadajočimi obrestmi, tj. v prvi alineji izreka za znesek 95.388,20 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 5.7.1994 in delno v drugi alineji izreka za znesek 24.611,80 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 5.8.1994 ter v 2.točki izreka (sklep o stroških). V preostalem delu se pritožba zavrne in v nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče odločilo, da mora toženec v roku 15 dni nerazdelno plačati tožnikoma skupaj 1.262.017,80 z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneskov: 95.388,20 SIT od 5.7.1994 (v izreku očitno pomotoma 5.7.1999) do plačila; 127.500,60 SIT od 5.8.1994 do plačila; 127.814,10 SIT od 5.9.1994 do plačila; 128.610,10 SIT od 5.10.1994 do plačila; 129.298,70 SIT od 5.11.1994 do plačila; 129.986,70 SIT od 5.12.1994 do plačila; 130.721,40 SIT od 5.1.1995 do plačila; 131.176,20 SIT od 5.2.1995 do plačila; 130.996,20 SIT od 5.3.1995 do plačila; 130.525,60 SIT od 5.4.1995 do plačila (1.točka izreka). Tožencu je naložilo, da mora v 15 dneh povrniti tožnikoma pravdne stroške v znesku 104.651,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 4.3.1999 do plačila (2.točka izreka).

Proti sodbi je toženec vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga spremembo sodbe tako, da se tožbeni zahtevek zaradi ničnosti predmeta pogodbe v celoti zavrne, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da prvostopno sodišče ni pravilno ocenilo določb najemne pogodbe z dne 1.2.1994 in dodatka z dne 15.1.1994. Na podlagi 1. in 2. točke najemne pogodbe je bilo dogovorjeno, da tožnika oddata tožencu v najem lokal v Novem mestu, ki ga sme toženec uporabljati izključno za opravljanje poslovne dejavnosti lokala. Inšpekcijska služba je dne 17.3.1993 ugotovila, da navedeni prostori ne izpolnjujejo temeljnega predpogoja usposobljenosti za opravljanje gostinske dejavnosti. Tožnika sta oddala tožencu v najem lokal, ki ni smel obratovati. Po mnenju pritožnika sta tožnika poznala oviro za oddajo lokala v najem in sta kot pripravljalca najemne pogodbe z dne 1.2.1994 to "spretno zavila" v točki 9 pogodbe ter celo breme usposobitve lokala prevalila na najemnika, ki je tako sestavljeno pogodbo tudi podpisal. Meni, da ima oddaja v najem lokala, ki nima pogojev za obratovanje, za posledico ničnost pogodbe na podlagi 47.člena ZOR. Toženec je do zapisnika uprave inšpekcijskih služb prišel šele potem, ko so nastali spori med strankami. Poleg tega uveljavlja ničnost tudi zaradi neekvivalentnosti dajatev strank, saj je toženec na eni strani moral plačevati najemnino v tolarski protivrednosti 1600 DEM, na drugi strani pa sta tožnika njemu oddala v najem objekt, ki kot lokal ni smel obratovati. Takšna pogodba je nična zaradi nedopustnosti podlage (52.člen ZOR). Prvostopno sodišče je tudi zmotno zaključilo glede plačila zneska 120.000,00. Toženec je podrobno opisal, kje in kdaj je izročil navedeni znesek prvemu tožniku. Tako je natančno opisal razpored prostorov, stopnico in pri tožniku zaposleno delavko (višje ter močnejše postave z blond valovitimi lasmi). Sodišče bi moralo zaslišati delavko, če tožencu ni verjelo. O dvigu denarja 200.000,00 SIT pri SKB banki v Novem mestu bi se sodišče lahko prepričalo tudi s poizvedbami. Nenazadnje je bil interes prvega tožnika, da potrdila o izročitvi denarja ne napiše, kajti v rokah je imel denar, tožencu pa je zgolj obljubil, da bo potrdilo dobil kasneje. Pri izročitvi denarja je bila prisotna priča S.D., Novo mesto in pritožnik predlaga izvedbo dokaza z zaslišanjem te priče in opravo poizvedb pri navedeni banki. Ponovno predlaga tudi izvedbo dokaza z zaslišanjem priče K.K.. Prvi tožnik je nekajkrat oviral delo v lokalu in povzročil konflikt, med katerim je tožencu odvzel knjigo inventarja, račune in po naključju 3000 DEM, spravljene v knjigi. Zoper tožnika je toženec zato začel kazenski postopek.

Na vročeno pritožbo tožnika nista odgovorila.

Pritožba je delno utemeljena.

Med pravdnima strankama ni sporno, da sta sklenili sporazum o zakupu opreme v poslovnem prostoru dne 15.1.1994 (priloga A 4) in najemno pogodbo za poslovni prostor v Novem mestu (A 3) in da je bila na podlagi obeh pogodb dogovorjena mesečna najemnina v skupnem znesku tolarske protivrednosti 1600 DEM. Tožnika zahtevata izpolnitev plačila za čas, ko najemnina ni bila plačana. Toženec v pritožbi ne izpodbija ugotovitve prvostopnega sodišča, da je v po slovnem prostoru delal od 1.2.1994 do 28.4.1995. Nesporno je tudi, da je toženec v tem času plačal mesečne najemnine za prvih pet mesecev delovanja lokala in delno za šesti mesec, tj. julij 1994 in da ostalih mesečno zapadlih zneskov (razen zatrjevanega plačila 120.000,00, SIT dne 7.2.1994) do maja 1995, ko je prenehal delati, ni plačeval. Po določbi 17.člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) so udeleženci v obligacijskem razmerju dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev. Sklepanje najemnih pogodb je svobodno tudi po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur. l. SRS, št. 18/74 in 34/88). Tudi namen sklenjenih pogodb (glej A 3 in A 4) ni prepovedan (51. člen ZOR), saj se je toženec po 2. točki pogodbe (A 3) zavezal, da bo uporabljal najete prostore in s tem tudi opremo izključno za opravljanje poslovne dejavnosti bifeja. Prvostopno sodišče je po pravilni oceni veljavnosti pogodb med pravdnimi strankami ugotovilo, da obveznost toženca za plačilo najemnine izhaja iz določil najemnih pogodb. Prav tako je pravilna presoja, da sta tožnika kot najemodajalca izpolnila svojo obveznost (14. čl. ZPSPP), saj je toženec ves čas vtoževanega obdobja dejansko uporabljal oddani poslovni prostor in opremo. Glede na to je vprašanje, ali bi toženec potreboval še posebno dovoljenje pristojnega organa za obratovanje, nerelevantno, saj ta okoliščina na civilnopravno veljavnost obravnavanih najemnih pogodb ne more vplivati. Toženec se torej v pritožbi neutemeljeno sklicuje na nedopustnost predmeta pogodbe po 46. členu ZOR - najem poslovnih prostorov in opreme za opravljanje določene gospodarske dejavnosti (ki se je v prostoru dejansko tudi izvajala) sta namreč dopustna. Po veljavno sklenjeni pogodbi (9. točka) je bila na tožencu obveznost, da na zahtevo inšpekcijskih služb odpravi nepravilnosti v zvezi s poslovanjem in ne glede na ugotovljene pomanjkljivosti inšpekcijske službe (B 4) je toženec ves čas lokal in opremo tudi uporabljal. Zato je dolžan izpolniti svoj del pogodbene obveznosti, t.j. plačilo najemnine. Morebitne nepravilnosti poslovanja toženca, ki bi jih lahko ugotovile pristojne inšpekcijske službe med obratovanjem lokala, a jih glede na nemoteno delovanje lokala očitno niso, pa zaradi ločenosti upravnopravnega področja v okviru trditvenega in dokaznega bremena pravdnih strank ne morejo biti predmet tega pravdnega postopka. V tej pravdi po tožbenem zahtevku za plačilo najemnine, se toženec ne more uspešno braniti zgolj z ugovorom napake volje (sile, zmote, in zvijače). Zato je neupoštevna njegova trditev, da ob podpisu najemnih pogodb ni vedel za ovire za obratovanje lokala oziroma da sta tožnika s pogodbo "spretno" prevalila breme usposobitve lokala nanj. Nikakršne podlage ni tudi za ugotovitev zatrjevane ničnosti najemnih pogodb zaradi neekvivalentnosti dajatev strank. Kršitev tega načela, izražanega v 15. čl. ZOR, ni sankcionirana samo po sebi z ničnostjo, temveč šele, če so izpolnjeni tudi nadaljnji pogoji za neveljavnost takih pogodb (prim. 139. - 141. člen ZOR).

Glede na pravilno ugotovljeno poslovno razmerje med pravdnimi strankami je dokazno breme o izpolnitvi plačila vtoževane najemnine na strani toženca. Pritožnik ponovno predlaga izvedbo dokaza z zaslišanjem priče K. K. očitno z namenom, da bi izpovedala o okoliščinah pri sklepanju najemnih pogodb in o okoliščinah kvalitete opreme (glej list. št. 17 spisa), kar pa na samo plačilo najemnine ne more vplivati. Pritožnik pa nadalje obrazloženo izpodbija tudi dokazno oceno sodišča prve stopnje glede plačila 120.000,00 SIT tožniku na račun najemnine. Za ugotovitev zatrjevanega dejstva plačila tega zneska predlaga izvedbo dokaza z zaslišanjem priče S. D., delavke, o kateri je v postopku pred sodiščem že izpovedoval, a brez navedbe imena in ki naj bi bila prisotna pri izročitvi spornega zneska. Poleg tega predlaga opravo poizvedb pri SKB banki glede dviga 200.000,00 SIT. Ker ima pritožnik po določbi 352. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77) v zvezi s prvim odstavkom 498. člena ZPP (Ur. l. RS 26/99) pravico predlagati nove dokaze, je bilo treba njegovi pritožbi v tem delu ugoditi in na podlagi določbe 3. odst. 370. člena ZPP/77, razveljaviti sodbo glede plačila zneska 120.000,00 SIT s pripadajočimi obrestmi in v tem obsegu vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Le v tem delu je pritožba tožene stranke utemeljena, medtem ko jo je pritožbeno sodišče v preostalem delu na podlagi 368.člena ZPP/77 zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem, a ne razveljavljenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

V ponovnem postopku naj sodišče dopolni dokazni postopek in v zvezi s spornim plačilom izvede predlagani dokaz z zaslišanjem priče S. D. in opravi poizvedbe pri SKB banki, ali je toženec zatrjevanega dne glede na njegovo izpovedbo dvignil 200.000,00 SIT. Po potrebi naj ponovno izvede dokaz z zaslišanjem strank ter na podlagi ocene vsakega dokaza posebej in celotnega uspeha dokaznega postopka ponovno odloči o še spornem delu vtoževanega zahtevka.

Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi četrtega odstavka 166.člena ZPP/77.