Jedro

Zavezovalni pravni posel o prodaji kmetijskega zemljišča je sklenjen (sicer pod odložnim pogojem odobritve pristojne upravne enote) s trenutkom, ko ponudnik prejme izjavo predkupnega upravičenca o sprejemu ponudbe.

Izrek

Revizija zoper sklep se zavrže. Revizija zoper sodbo se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika na ugotovitev, da je prodajna pogodba, sklenjena med toženimi strankami dne 28. 4. 2006, nična (točka I/1). S sklepom je zavrglo tisti del tožbe, s katerim je zahteval ugotovitev, da s solastniškim deležem zemljišča parc. št. 354 k.o. ... prve toženke in drugega toženca vsakega do ½ ni dovoljeno razpolagati s pravnimi posli brez soglasja tožnika, dokler je to zemljišče po osnovni namenski rabi opredeljeno kot kmetijsko zemljišče (točka II/1).

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnika zavrnilo in potrdilo sodbo in sklep sodišča prve stopnje.

3. Zoper navedeno odločitev je tožnik vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Vsebinsko izpodbija zgolj odločitev o zavrnitvi ničnostnega zahtevka. Meni, da presoja nepoštenega namena sopogodbenikov ne sme temeljiti zgolj na oceni ene okoliščine (tj. dejstva, da kupec v trenutku sprejema ponudbe ni vedel za obstoj predpogodbe in za potrebnost soglasja za njeno sklenitev), temveč bi sodišče moralo oceniti vsebino, motive in cilje kupčevega in prodajalčevih ravnanj, na podlagi katerih pa je po njegovem mnenju mogoče zaključiti, da prodajna pogodba ni v skladu z načelom vestnosti in poštenja. V zvezi s tem opozarja na okoliščino, da je tretji toženec pred podpisom pisne prodajne pogodbe izvedel za predpogodbo, zato bi, če bi imel pošten namen, pred podpisom zahteval, da sopogodbenika pridobita soglasje tožnika. Ker tega nihče ni storil, je izkazan nepošten namen tožencev, da tožnika izigrajo pri pridobitvi nepremičnine. Sodišče bi moralo presojati posamezno ravnanje pogodbenih strank (npr. ravnanje prodajalca, ko pred izobešenjem ponudbe tožnika ni pozval k razveljavitvi predpogodbe, je pa od njega zahteval sklenitev aneksa k predpogodbi; védenje prodajalca, da je tretji toženec predkupni upravičenec; pasivnost pogodbenih strank po sklenitvi pogodbe). Revident zato zahteva, da sodišče zavzame stališče o tem, ali se dobrovernost kupca presoja zgolj po okoliščinah, ki obstajajo v času sprejema ponudbe, ali pa so pomembne tudi okoliščine, ki so nastopile po sprejemu vse do sklenitve pisne prodajne pogodbe. Prodajna pogodba, ki jo prodajalec sklene v nasprotju s predpogodbeno zavezo, da bo nepremičnino prodal le ob soglasju tožnika, je nična, saj gre za razpolaganje s predmetom, ki ni več v samostojnem pravnem prometu.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki (375. člen Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 73/07 – ZPP-UPB3, v nadaljevanju ZPP), ki nanjo ni odgovorila.

O nedovoljenosti revizije zoper sklep

5. Po določbi 384. člena ZPP lahko stranke vložijo revizijo zoper sklep sodišča druge stopnje, s katerim je bil postopek pravnomočno končan, vendar pa te revizije ni v sporih, v katerih ne bi bila dovoljena revizija zoper pravnomočno sodbo. Tožnik je zahtevek na ugotovitev vsebine pogodbene določbe iz predpogodbe vložil zoper prvo toženko in drugega toženca kot sopogodbenika in zoper tretjega toženca kot tretjo osebo, ki pri sklenitvi predpogodbe ni sodelovala. Toženci v takšnem primeru nastopajo kot navadni sosporniki, saj se lahko spor po naravi pravnega razmerja reši različno za vsakega od njih. Za dovoljenost revizije je zato pomembno, koliko znaša vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sklepa, ki odpade na posameznega toženca. Ker tožnik v postopku navedene vrednosti 8.763,14 EUR (prej 2,100.000 SIT) ni diferenciral, njegova revizija v tem delu ni dovoljena in jo je sodišče zavrglo (377. člen v zvezi s četrtim odstavkom 384. člena ZPP).

O neutemeljenosti revizije zoper sodbo

6. Osnovna značilnost ničnih pravnih poslov je, da je pravni posel, ki je sicer sklenjen (dosežen je konsenz o bistvenih sestavinah pogodbe), zaradi napake glede predpostavk neveljaven. Po stališču pravne teorije in sodne prakse je nična pogodba absolutno neveljavna od začetka(1), torej od njene sklenitve dalje, kar pomeni, da so za presojo ničnosti pomembne okoliščine v sklenitvenih fazi pogodbe (t.i. začetne okoliščine). Ali povedano drugače: vprašati se je treba o tem, ali so bile v sklenitveni fazi pogodbe podane takšne dejanske okoliščine, zaradi katerih pogodba ni veljavna. Glede na navedeno kasneje nastale okoliščine na veljavnost ne vplivajo in zaradi njih sklenjena pogodba ne postane naknadno neveljavna oziroma nična.

7. Za obravnavano zadevo je tako odločilen odgovor na vprašanje, kdaj je bila sklenjena prodajna pogodba za kmetijsko zemljišče, glede katere tožnik zatrjuje ničnost(2). Vrhovno sodišče se strinja s pravno razlago sodišča druge stopnje, da je zavezovalni pravni posel o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjen (sicer pod odložnim pogojem odobritve pristojen upravne enote) s trenutkom, ko ponudnik prejme izjavo predkupnega upravičenca o sprejemu ponudbe(3), zato je bila prodajna pogodba sklenjena že tedaj, ko sta prva in drugi toženec prejela izjavo tretjega toženca kot predkupnega upravičenca o sprejemu ponudbe. Ker je bilo v postopku ugotovljeno, da slednji ob sprejemu ponudbe ni vedel, da je bilo za njeno sklenitev potrebno soglasje tožnika (Vrhovno sodišče je na podlagi tretjega odstavka 370. člena ZPP na to ugotovitev vezano), je razpravljanje o nemoralnosti njegovega ravnanja in s tem o ničnosti prodajne pogodbe, ki obsega le zavezovalni pravni posel, izključeno. Vse tiste okoliščine, ki so nastopile po sprejemu ponudbe oziroma tik pred zapisom prodajne pogodbe v pisni obliki in jih tožnik povzema v reviziji, pa glede na obrazloženo niso pravno relevantne, zato izostanek njihove presoje ne predstavlja kršitve materialnega prava. Glede na navedeno je Vrhovno sodišče revizijo tožnika zavrnilo (378. člen ZPP).

Op. št. (1): Glej komentar k 86. členu Obligacijskega zakonika, prva knjiga, stran 507. Op. št. (2): Ničnost prodajne pogodbe utemeljuje z nemoralnim ravnanjem tožencev kot pogodbenih strank, ki naj bi pogodbo sklenili z namenom onemogočiti izpolnitev zaveze iz predpogodbe, s katero sta se prva toženka in drugi toženec tožniku zavezala, da ne bosta sklepala ali dovolila nikakršnih pravnih poslov, ki bi imeli za posledico obremenitev te z zaznambo vrstnega reda, brez njegovega soglasja.

Op. št. (3): Primerjaj II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009, II Ips 384/2010 z dne 15. 12. 2011 in načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča, sprejeto na občni seji 6. 4. 2012.