Jedro

Prav zato, ker je bil revident izvajalec gradbenih del (sam ali s pomočjo podizvajalcev), se ne more braniti, da ni mogel navesti konkretnih dejstev, ki bi ga razbremenili odgovornosti za plačilo pogodbene kazni. Za vsako stanovanje, pri katerem je prišlo do posebnih zahtev končnih kupcev, bi moral navesti, v čem so bile in kako so vplivale na dokončanje stanovanja. Ker tega v tem postopku ni naredil, ne more uspešno uveljavljati bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj bi imela sodba take pomanjkljivosti (glede opisanih dejstev), da je ni mogoče preizkusiti.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki njene stroške odgovora na revizijo v višini 2.561,22 EUR, v roku petnajstih dni po prejemu te sodbe.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da ji tožena stranka plača pogodbeno kazen zaradi zamude pri gradnji stanovanjskega naselja.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo.

3. Tožena stranka z revizijo uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Vrhovnemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno pa, da sodbi sodišč nižjih stopenj razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

4. Tožeča stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Elementi relevantnega dejanskega stanja

5. S Prodajno pogodbo (v nadaljevanju Pogodba) sta se pogodbeni (pravdni) stranki dogovorili o prodaji 134 stanovanj, 80 garažnih mest, 94 zunanjih parkirišč in 16 vrstnih stanovanjskih hiš v podaljšani 3. gradbeni fazi. Z dodatki k Pogodbi je bilo natančneje določeno število stanovanj in vrstnih hiš, neto stanovanjske površine, število garažnih mest in parkirišč, kakor tudi njihova cena. V petem (zadnjem) dodatku k Pogodbi je bil določen končni rok (7. 3. 2005) za izpolnitev prodajalčevih pogodbenih zavez.

6. Potem, ko je postalo jasno, da stanovanjske enote ne bodo zgrajene in izročene kupcu (tožeči stranki) v pogodbeno dogovorjenem roku, sta pravdni stranki dne 20. 4. 2005 sklenili Dogovor o pobotu zahtev in prevzemih v soseski N. (v nadaljevanju Dogovor).

7. Tožena stranka ni do 26. 4. 2005 izročila nobene stanovanjske enote tožeči stranki.

Razlogi za zavrnitev revizije b) glede uporabe materialnega prava

8. Sodišče druge stopnje je pritrdilo stališču prvostopenjskega sodišča, da je bil predmet Pogodbe stanovanjska soseska v celoti. Oporo za tako stališče je našlo v pogodbenih določbah o predmetu Pogodbe, v skupno določeni pogodbeni ceni, dinamiki plačil, pa tudi v tem, da sta bili predvideni eno samo gradbeno in uporabno dovoljenje. Kaj je predmet Pogodbe naj bi bilo po njunem stališču pomembno za odgovor na vprašanje, kdaj je nastopila zamuda tožene stranke in od katere vrednosti se obračuna pogodbena kazen. Takemu stališču revizija utemeljeno nasprotuje, saj nima zadostne opore v pogodbeni ureditvi.

9. Nikjer v Pogodbi ni omenjena soseska, še manj, da se soseska prodaja kot taka, čeprav ni dvoma, da so se prodajale vse novozgrajene stanovanjske enote v soseski N. Pogodbeno besedilo zato ne daje podlage za sklepanje o prodaji soseske. Samo zato, ker so se prodajale vse stanovanjske enote v soseski, še ne pomeni, da se je prodajala že kar soseska kot taka. Dokončanje in prevzem posamezne stanovanjske enote je pomenilo delno, a vendarle samostojno izpolnitev. Iz vsebine pogodbenega razmerja namreč ni najti opornih točk za sklepanje, da bi imela za tožečo stranko pomen le istočasna izpolnitev celotne pogodbene zaveze tožene stranke (dokončanje in prevzem vseh stanovanjskih enot). Za tak primer bi lahko šlo le tedaj, če bi tvorila soseska funkcionalno ali ekonomsko celoto, ker npr. ne bi bilo mogoče uporabljati posameznega stanovanja pred dokončanjem vseh preostalih, ali če bi tožeča stranka prodajala svojemu (enemu) kupcu celotno sosesko.

10. Tudi v pogodbenih določbah o prevzemu predmeta Pogodbe je določeno, da se prevzemajo stanovanja, ne soseska. Določeno je tudi, da se predaja in prevzem stanovanj „praviloma izvede istočasno tudi s strankami, ki stanovanja kupujejo od kupca po prodajni pogodbi med kupcem in stranko.“ Tudi to še dodatno kaže, da se ni prevzemala soseska, pač pa posamezna stanovanja, saj je po eni strani nemogoče, da bi se hkrati prevzemala vsa stanovanja, po drugi strani pa ni videti razumnega smisla v tem, da bi se čakalo na dokončanje še zadnjega stanovanja ali na njegovo prodajo končnemu kupcu samo zato, da bi se lahko prevzela vsa skupaj.

11. Tudi pogodbena kazen je bila določena od vrednosti posameznega stanovanja. Za dan zamude je prvotno znašala pet promil vrednosti stanovanja, kar je bilo z Dogovorom kasneje spremenjeno na en promil. Le za primer zamude pri pridobitvi gradbenega dovoljenja je bila v Pogodbi določena pogodbena kazen v višini pet promil pogodbene vrednosti.

12. Pravdni stranki sta v tretjem odstavku 3. člena Dogovora sporazumno ugotovili, da se pogodbena kazen ne obračuna za stanovanjske enote, na katerih je G.d.o.o. (podizvajalec tožene stranke) izvajal spremembe na željo kupcev, v primerih, ko kupec ni pravočasno dostavil materialov za izvajanje sprememb in če je spremembe izvajal sam kupec. Kot kupci so mišljeni pogodbeni partnerji tožeče stranke. Tudi ta pogodbena določba jasno pove, da je glede pogodbene kazni pomembna le zamuda pri izročitvi posamezne stanovanjske enote in ne celotne soseske.

13. Kljub zmotnemu izhodišču, da je pomembna zamuda pri izročitvi soseske in ne posameznih stanovanj, pa to ni vplivalo na pravilno uporabo materialnega prava. Tožena stranka namreč najmanj do 26. 4. 2005 ni izročila tožeči stranki nobene stanovanjske enote. Zato je vseeno, kako je bila obračunana pogodbena kazen, saj 5% od vrednosti soseske ali od vsote vseh stanovanj da enak rezultat. 14. Revident graja stališče sodišč nižjih stopenj, da sta pravdni stranki kot skrajni rok za izročitev stanovanjskih enot določili 7. 3. 2005 in da je pogodbena kazen vezana na ta datum. Izpodbijana sodba naj ne bi upoštevala, da je bil Dogovor sklenjen prav zato, ker sta pravdni stranki že tedaj vedeli, da je revident zamudil rok iz opravičljivih razlogov. Po revidentovem „trdnem prepričanju“ sta se stranki z Dogovorom dogovorili za naknadni rok izročitve stanovanj. Temu razlogovanju ni mogoče pritrditi. V besedilu Dogovora ni najti nobenega naknadnega roka za izročitev stanovanj, ki bi nadomestil tistega iz petega dodatka k Pogodbi. V drugem odstavku 3. člena Dogovora revident celo (pogojno) priznava pogodbeno kazen, vezano na prekoračitev roka za izročitev stanovanj iz petega dodatka k Pogodbi (7. 3. 2005). Tudi določba o skupnem reševanju zahtevkov posameznih kupcev glede pogodbene kazni (prvi odstavek 3. člena Dogovora), ki jo omenja revident, ničesar ne more prispevati k drugačnemu razumevanju samega Dogovora. Ta roka za izročitev stanovanjskih enot ni spreminjal. a) glede procesnih kršitev

15. Revident zatrjuje, da je zvedel za končne kupce stanovanj šele ob podpisu Dogovora, ko je prejel njihov seznam. Zato tudi ni vedel za obseg sprememb v stanovanjih končnih kupcev, kar je pomembno zaradi določbe tretjega odstavka 3. člena Dogovora, po kateri se pogodbena kazen ne obračuna za tiste stanovanjske enote, ki so bile zgrajene (poenostavljeno vzeto) po posebnih zahtevah končnih kupcev. Temu ni mogoče pritrditi. Revident je bil tisti, ki je gradil stanovanja in mu zato ni moglo ostati neznano, ali se je kakšno stanovanje dokončevalo po posebnih zahtevah končnih kupcev.

16. Prav zato, ker je bil revident izvajalec gradbenih del (sam ali s pomočjo podizvajalcev), se ne more braniti, da ni mogel navesti konkretnih dejstev, ki bi ga razbremenili odgovornosti za plačilo pogodbene kazni. Za vsako stanovanje, pri katerem je prišlo do posebnih zahtev končnih kupcev, bi moral navesti, v čem so bile in kako so vplivale na dokončanje stanovanja. Ker tega v tem postopku ni naredil, ne more uspešno uveljavljati bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj bi imela sodba take pomanjkljivosti (glede opisanih dejstev), da je ni mogoče preizkusiti.

17. Pritrditi je treba sodiščema nižjih stopenj, da je bil revident tisti, ki bi moral izkazati primere „izvzetja dolžnosti plačila pogodbene kazni“. Šele če bi navedel ustrezna dejstva, bi prišlo v poštev dokazovanje s pričami in s postavitvijo izvedenca.

18. Po obrazloženem je bilo treba revizijo kot neutemeljeno zavrniti, saj niso podani razlogi, ki jih upošteva Vrhovno sodišče pri odločanju o reviziji (378. člen ZPP).

Glede stroškov postopka

19. Izrek o revizijskih pravdnih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ZPP. Stroški tožeče stranke za odgovor na revizijo so odmerjeni po njenem specificiranem stroškovniku.