Jedro

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka na podlagi določb pogodbe o opravljanju storitev upravljanja poslovne stavbe pridobila aktivno legitimacijo kot upravnik izterjati obratovalne stroške od tožene stranke.

Investicijski stroški se v konkretnem primeru nanašajo na dela v zvezi s primopredajo poslovne stavbe, dokončanjem objekta, tehničnim pregledom in pridobitvijo uporabnega dovoljenja, zato po mnenju pritožbenega sodišča sodijo med posle rednega upravljanja, za sklenitev katerih je v skladu z 2. odstavkom 67. člena SPZ potrebno le soglasje lastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico vrednosti stavbe.

Na podlagi 776. člena OZ morajo etažni lastniki (kot naročitelji) povrniti tožeči stranki – upravniku (kot prevzemniku naročila) v primeru, če se je njen trud brez njene krivde izjalovil, vse potrebne stroške, ki jih je imela z izpolnitvijo naročila, prevzeti pa morajo tudi obveznosti, ki jih je tožeča stranka prevzela nase, ko je v svojem imenu opravljala zaupane ji posle.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba delno spremeni

1. v 1. točki izreka tako, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. Ig 2003/00233 z dne 20. 1. 2003 ostane v veljavi v 1. točki izreka za glavnico v višini 3.361,66 EUR in za zakonske zamudne obresti v višini 3.361,66 EUR ter v 3. točki izreka za izvršilne stroške v višini 63,43 EUR;

2. v 3. točki izreka pa tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 795,28 EUR, v 15 dneh.

V ostalem delu izpodbijane sodbe, ki se nanaša na zavrnitev zahtevka iz naslova zakonskih zamudnih obresti po dnevu, ko so te dosegle glavnico, pa se pritožba zavrne in se v tem delu izpodbijana sodba potrdi.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh povrniti pritožbene stroške v znesku 337,56 EUR, sama pa nosi stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. Ig 2003/00233 z dne 20. 1. 2003 razveljavi v delu 1. točke izreka za glavnico v višini 3.361,66 EUR (prej 805.589,16 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti računov do plačila in v 3. točki izreka za izvršilne stroške v višini 63,43 EUR (prej 15.200,00 SIT) in se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne. Sklenilo je tudi, da se zaradi umika tožbe za glavnico v višini 82,23 EUR (prej 19.706,73 SIT) postopek v tem delu ustavi ter, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 881,95 EUR.

Zoper 1. in 3. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. Ig 2003/00233 z dne 21. 1. 2003 ostane v veljavi za glavnico 3.361,66 EUR in izvršilne stroške, toženi stranki pa naloži povrnitev pravdnih stroškov, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje. Priglaša tudi pritožbene stroške.

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno v celoti zavrne in naloži tožeči stranki tudi povračilo nadaljnjih pritožbenih stroškov.

Pritožba je utemeljena.

Glede obratovalnih stroškov Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka kot upravnik na podlagi Pogodbe št. 03/00 o opravljanju storitev upravljanja poslovne stavbe z dne 30. 6. 2000 (v nadaljevanju Pogodba) pridobila materialnopravno upravičenje (aktivno legitimacijo) izterjati obratovalne stroške od tožene stranke. Iz 7. točke 2. člena Pogodbe namreč izhaja, da so etažni lastniki v poslovni stavbi pooblastili upravnika (tožečo stranko), da za njihove potrebe in po njihovem pooblastilu skrbi tudi za izterjavo rednih obveznosti za obratovanje, vzdrževanje in upravljanje poslovne stavbe. Pravilen je tudi zaključek prvostopnega sodišča, da Pogodba velja tudi za toženo stranko, čeprav je ni podpisala, saj je na podlagi 14. člen Pogodbe začela veljati za vse lastnike potem, ko so jo podpisali lastniki, katerih solastninski deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti poslovne stavbe. To dejstvo pa izkazuje Podpisna listina lastnikov poslovnih prostorov v poslovni stavbi Cesta ljubljanske brigade 23 a, Ljubljana, zato ne drži trditev tožene stranke, da s tožečo stranko ni bila v pogodbenem razmerju.

Tožeča stranka zahteva plačilo obratovalnih stroškov (čiščenje, hišniške storitve, stroške skupnih delov in naprav, skupno elektriko, ogrevanje) za čas od novembra 2000 dalje, svojo terjatev pa dokazuje z računi. Iz 7. člena Pogodbe izhaja, da upravnik obračunava stroške za posamezni mesec po dejanskih stroških, deleži stroškov in opravljene storitve pa se bodo obračunavali mesečno v obliki razdelilnika stroškov. Pritožba ima prav, da je iz posameznih računov (oz. razdelilnikov) jasno razvidno, kolikšna je bila skupna obveznost mesečnih stroškov in kolikšen del odpade na posamezno enoto poslovne stavbe. Računi so verodostojne listine, kar pomeni, da veljajo dejstva in podatki, ki jih izkazujejo, za resnična, dokler jih nihče ne izpodbije. Izpodbijanje resničnosti oz. verodostojnosti zatrjevanih dejstev pa je v pravdnem postopku dolžnost nasprotne stranke, ki je sodišče ne sme nadomestiti. Ni naloga sodišča, da verodostojnost računov samoiniciativno preizkuša; ne nazadnje za takšen preizkus v zapletenejših primerih, (ko gre za zelo strukturirane račune, katerih sestava terja številne vhodne podatke in logistiko, ki jo obvladuje le izdajatelj) niti ni usposobljeno. Sodišče zato vsebino računov preverja le z vidika njihove „sklepčnosti“ (če so očitno nerazumljivi, neskladni ali nelogični), takšni pa v konkretnem primeru niso.

Preveritev pravilnosti izdanih računov je torej dolžnost tožene stranke, zato sodišče, če to dolžnost brez utemeljenih razlogov prevzame nase, krši tudi načelo enakega obravnavanja strank. Tožena stranka je v pogodbenem razmerju z upravnikom, pri čemer gre za podvrsto mandatne pogodbe, zato je upravnik stranko v skladu s 772. čl. OZ dolžan seznaniti z vsemi podatki in podlagami, na katerega je izračunal višino konkretnih obratovalnih stroškov. Tožena stranka je tako dolžna izdane račune preveriti takoj, ko jih prejme, in lahko v ta namen od upravnika zahteva tudi vsa potrebna pojasnila. Tožena stranka pa ni zahtevala nobenih pojasnil in postavkam v računih tudi ni argumentirano ugovarjala, zato je bil zaključek prvostopnega sodišča, da tožeča stranka ni zadostila svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu, napačen.

Glede investicijskih stroškov Sodišče prve stopnje je sicer pravilno ugotovilo, da investicijski stroški, ki jih tožeča stranka v predmetnem postopku vtožuje, presegajo okvire s Pogodbo dogovorjenih storitev rednega upravljanja, in da se je bilo treba za posle, ki presegajo okvire dogovorjenih storitev v Pogodbi, dogovoriti posebej. To pa ne pomeni, da bi bilo treba za veljavnost vseh poslov izven s Pogodbo dogovorjenega okvira pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov. Odgovor na to vprašanje je namreč odvisen od narave posameznega posla; za vsak takšen posel (ki s Pogodbo ni bil dogovorjen) je treba ugotoviti, ali sodi med posle rednega upravljanja s stvarjo. Niso namreč posli rednega upravljana samo tisti, ki jih kot take določa Pogodba, pač pa posel rednega upravljanja definira njegova vsebina in pomen.

Posli rednega upravljanja so tisti, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena, pod pojmom obratovanja pa je potrebno razumeti dejavnosti, ki so potrebne, da se stvar lahko uporablja in da služi svojemu namenu (1). Investicijski stroški se v konkretnem primeru nanašajo na dela v zvezi s primopredajo poslovne stavbe, dokončanjem objekta, tehničnim pregledom in pridobitvijo uporabnega dovoljenja, zato po mnenju pritožbenega sodišča sodijo med posle rednega upravljanja, za sklenitev katerih je v skladu z 2. odstavkom 67. člena SPZ potrebno le soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico vrednosti stavbe.

Nepravilen je bil zaključek prvostopnega sodišča, da tožeča stranka posebnega naročila za izvedbo teh poslov ni dobila. Pritožba pravilno opozarja, da je iz sklepa št. 3 pod točko ad2 zapisnika zbora lastnikov poslovne stavbe z dne 28. 8. 2000, sklepa št. 3 z zbora lastnikov z dne 7. 9. 2000, sklepa št. 2 pod točko ad2 zbora lastnikov z dne 28. 9. 2000 kot tudi iz 1. alineje točke 6 zapisnika zbora lastnikov z dne 22. 1. 2002 nedvoumno razvidno, da so etažni lastniki poslovne stavbe tožeči stranki dali posebno naročilo tako za izvedbo teh poslov, kot tudi za izterjavo investicijskih stroškov (najprej) od podjetja M. I. d.o.o. (potem) pa še od lastnikov poslovnih prostorov. Da je bila tožeča stranka pooblaščena za izterjavo investicijskih stroškov s strani večine etažnih lastnikov poslovne stavbe, pa v postopku niti ni bilo sporno, zato je bilo naročilo, ki izhaja iz omenjenih zapisnikov zbora lastnikov, obvezujoče tudi za toženo stranko.

Kot je razvidno iz primopredajnega zapisnika z dne 6. 6. 2000 in kot je pravilno ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, se je tožeča stranka s prodajalcem poslovne stavbe res dogovorila, da bo zanj opravila dela, ki bi jih po Kupoprodajnih pogodbah bil dolžan opraviti in plačati prodajalec. Sodišče prve stopnje pa je prezrlo, da je takšen dogovor tožeča stranka sklenila po izrecnem naročilu etažnih lastnikov kot kupcev poslovnih prostorov, ki ga je treba obravnavati skladno s določbami Obligacijskega zakonika o naročilu (členi 766 do 787 OZ). Na podlagi 776. člena OZ morajo etažni lastniki (kot naročitelji) povrniti tožeči stranki (kot prevzemniku naročila) v primeru, če se je njen trud brez njene krivde izjalovil, vse potrebne stroške, ki jih je imela z izpolnitvijo naročila, prevzeti pa morajo tudi obveznosti, ki jih je tožeča stranka prevzela nase, ko je v svojem imenu opravljala zaupane ji posle. Tožeča stranka je za etažne lastnike sklepala pravne posle v zvezi s primopredajo poslovne stavbe, dokončanjem objekta, tehničnim pregledom in pridobitvijo uporabnega dovoljenja, pri čemer je nastopala kot posredni zastopnik etažnih lastnikov – posle je torej sklepala v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov. V takem primeru so etažni lastniki - in torej tudi tožena stranka – dolžni prevzeti obveznosti, ki jih je tožeča stranka prevzela na podlagi takih poslov (2). Dejstvo, da je bil nad prvotnim dolžnikom, podjetjem M. I., d.o.o., uveden stečaj, zato ne more iti v breme tožeče stranke, saj se je tožeča stranka dogovarjala za dela v zvezi z dokončanjem poslovne stavbe za račun etažnih lastnikov.

Zaradi napačne uporabe materialnega prava je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku v pretežnem delu ugodilo (358. čl. ZPP). Pritožbo je zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo le v delu, ki se nanaša na tek zakonskih zamudnih obresti, pri čemer je po uradni dolžnosti upoštevalo odločbo Ustavnega sodišča RS št. U-I-300/04 z dne 2. 3. 2006 (3) in v njej zavzeto stališče, da zakonske zamudne obresti tudi za terjatve, zapadle pred uveljavitvijo OZ (1. 1. 2002), prenehajo teči, ko dosežejo glavnico. Ker so do uveljavitve spremembe OZ-A dne 22. 5. 2007 (s katerim je prenehalo veljati pravilo „ne ultra alterum tantum“ glede zakonskih zamudnih obresti) že dosegle glavnico obresti od terjatev, zapadlih do 17. 3. 2002, takšne pa so tudi vtoževane terjatve (razen terjatve po računu št. 437 z dne 10. 4. 2002, za to terjatev pa je tožeča stranka tožbo umaknila), je sodbo v delu, ki se nanaša na zavrnitev zahtevka iz naslova zamudnih obresti po dnevu, ko so dosegle glavnico, potrdilo.

Sprememba odločitve o glavni stvari je narekovala tudi spremembo odločitve o pravdnih stroških (2. odst. 165. čl. ZPP). Po določilu 1. odstavka 154. člena ZPP mora stranka, ki v pravdi ni uspela, (to pa je tožena stranka, ki je uspela le z zanemarljivim delom zahtevka) nasprotni stranki povrniti njene pravdne stroške. Od priglašenih stroškov v postopku pred prvostopnim sodiščem je pritožbeno sodišče tožeči stranki kot potrebne stroške priznalo 300 točk za prvo, 225 točk za drugo in 150 točk za tretjo in četrto pripravljalno vlogo, 300 točk za prvi narok za glavno obravnavo, 75 točk za pristop na narok 22. 4. 2005, 150 točk za narok 30. 11. 2007, 2 + 1% administrativnih stroškov, 20% DDV ter 32,84 EUR sodne takse za sodbo. Ob vrednosti odvetniške točke na dan izdaje sodne odločbe v višini 0,459 EUR, to znaša 795,28 EUR, kar je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki. Presežka prijavljenih stroškov iz naslova odvetniške nagrade pritožbeno sodišče tožeči stranki ni priznalo, saj za to ni podlage v določilih Odvetniške tarife.

Pritožbeno sodišče je priznalo tožeči stranki stroške sestave pritožbe v višini 375 odvetniških točk, 2% administrativnih stroškov, 20% DDV ter 126,88 EUR sodne takse za pritožbo, kar skupaj znaša 337,56 EUR. Tožena stranka je torej dolžna plačati tožeči stranki tudi 337,56 EUR pritožbenih stroškov, stroške odgovora na pritožbo pa je zaradi neuspeha v pravdi dolžna nositi sama (1. odst. 154. čl. v povezavi z 2. odst. 165. čl. ZPP).

(1) 6. točka komentarja 67. člena SPZ, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, prof. dr. Miha Juhart in ostali, GV Založba, Ljubljana 2004 ter Upravljanje večstanovanjskih stavb – razmejitev med posli redne in izredne uprave, dr. Matjaž Tratnik, Podjetje in delo, št. 6-7/2006/XXXII.

(2) Komentar 776. čl. OZ, Obligacijski zakonik s komentarjem, 4. knjiga, Nina Plavšak in ostali, GV Založba, Ljubljana 2004. (3) Ur. l. RS, št. 28/06.