Jedro

Pravna dejstva, ki omejujejo lastninsko pravico (tudi če gre le za njeno uporabo, kot v obravnavanem primeru), se namreč v zemljiško knjigo vpisujejo pri osnovnem pravnem položaju, ki jo omejujejo (lastninski pravici), torej pri posameznem delu stavbe v etažni lastnini.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (v 5.4. točki v delu, ki se nanaša na prenos zaznambe urejanja prostora z ID pravico 12169911 na vse posamezne dele) potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovoru družbe A., podjetje in storitve d.o.o. delno ugodilo, delno pa je ugovor zavrnilo, in sicer je v prvem odstavku 5.4. točke odločilo, da se ugovor pritožnice v delu, ki se nanaša na prenos zaznambe z ID [...] na vse posamezne dele zavrne kot neutemeljen in se v tem delu (5.4. točka) potrdi sklep Dn 221028/2021 z dne 3.11.2021, s katerim je bila zaznamba ID [...], to je dejstva, da je nepremičnina arhitekturni in umetnostni spomenik, prenesena na vse posamezne dele stavbe.

2.Zoper odločitev sprejeto v prvem odstavku 5.4. točke izpodbijanega sklepa je družba PAGE, podjetje in storitve d.o.o. (v nadaljevanju družba/pritožnica) vložila pritožbo.

Navaja, da je praktično identičen sklep v obravnavanem postopku bil izdan že 17.4.2023, da se je zoper njega v delu, v katerem je bil njen ugovor zavrnjen, pritožila, in da je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sklep v izpodbijanem delu razveljavilo. Ugovor je v istem delu ponovno zavrnjen. Iz razlogov izhaja: - da sodišče izhaja iz dejstva, da naj bi bila stavba predmet javnopravne omejitve pri prometu z nepremičnino, zato naj bi se morala ta omejitve prenesti tudi na vse posamezne dele stavbe, da se zavaruje pravni promet, in da se ohrani namen take omejitve, kar naj bi pomenilo, da naj bi moral vsakokratni etažni lastnik pri posegih v nepremičnino ravnati v skladu z odlokom, ki je predstavljal podlago za vpis zaznambe v zemljiško knjigo; - da vpis, kot ga predlaga udeleženec (gre sicer za vpis po uradni dolžnosti na podlagi določb v postopku vzpostavitve etažen lastnine), zaradi tehničnih omejitev elektronske aplikacije ni mogoč. Sklep pa kljub izrecnemu opozorilu pritožbenega sodišča ponovno ne vsebuje razlogov, katera določba Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) naj bi ob upoštevaje načela formalnosti postopka, nalagala vpis izven naslova, ki je predlaganemu vpisu. Sklep je torej ponovno obremenjen z absolutno bistveno kršitvijo postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

Navaja, da so podlaga obravnavanemu vpisu tri listine, in sicer: - sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani II N 602/2018 z dne 23.12.2020 (v nadaljevanju osnovni sklep), - popravni sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani II N 602/2018 z dne 22.3.2021 (v nadaljevanju popravni sklep) in - sklep Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 777/2021 z dne 16.7.2021 (v nadaljevanju sklep pritožbenega sodišča).

V prvi alineji VIII. točke osnovnega sklepa zapisano, da se ugotovi, da se zaznamba urejanja prostora z ID [...], ki je vpisana pri parceli v breme vseh lastniških deležev, ohrani (zgolj) na parceli in da omejuje tudi stavbo, ne pa tudi posameznih etažnih delov v stavbi. Če bi imelo sodišče pri izdaji navedenega sklepa, na katerega je zemljiškoknjižno sodišče vezano, namen, da se določeno pravno dejstvo prenese (tudi) na posamezne etažne dele v stavbi, bi to tudi izrecno zapisalo v izrek sklepa, kot je to storilo v drugi, tretji, četrti, peti in šesti alineji VIII. točke v primeru služnosti. Razlog, zakaj sodišče ni predvidelo prenosa zaznambe urejanja prostora tudi na posamezne etažne dele v stavbi, je razviden iz 28. in 29. točke osnovnega sklepa in 31. člena Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1). Z navedenim postopanjem je zemljiškoknjižno sodišče, kljub opozorilu pritožbenega sodišča, kršilo načelo formalnosti postopka, saj je opravilo vpis zaznambe urejanja prostora tudi v "breme" nepremičnin (posameznih etažnih delov), ki v listini, ki je podlaga vpisa, sploh niso navedene, pri tem pa je opravilo tolmačenje vsebine listine, ki je podlaga vpisa, za kar pa zemljiškoknjižno sodišče ni pristojno. Poleg tega pa je izpodbijani sklep nezakonit tudi zaradi nepravilnega materialnopravnega stališča sodišča glede pomena zaznambe urejanja prostora v predmetnem primeru. Sodišče je zamešalo pojma poseg v stavbo in pravni promet s posameznimi etažnimi deli stavbe. Ta dva pojma imata tudi po materialnem zakonu, ki je podlaga za vpis zaznambe (Zakon o varstvu kulturne dediščine, v nadaljevanju ZVKD-1), različna pomena. Ta dva pojma nista enaka, zato tudi predmet varstva ni identičen, kar pomeni, da izpodbijani sklep nezakonit že zaradi internega nasprotja v obrazložitvi: najprej je navedeno, da je namen sporne zaznambe zaščita pred posegi (torej pred gradbenimi deli), nato pa je zaključeno, da je zaradi varstva pravnega prometa treba, da se zaznamba prenese tudi na posamezne etažne dele. To, da je namen zaznambe zaščita stavbe pred (gradbenimi) posegi, namreč ne pomeni, da je pravni promet s stavbo (ali njenimi etažnimi deli) kakorkoli omejen. ZKVD namreč primarno kulturno dediščino varuje ped (gradbenimi) posegi, pravni promet pa je omejen zgolj s potencialno predkupno pravico, če je let-ta v skladu z 62. členom ZKVD tudi izrecno ustanovljena. V predmetnem primeru je bila zaznamba urejanja prostora v zemljiško knjigo vpisana na podlagi Odloka o razglasitvi srednjeveškega mestnega jedra Stare Ljubljane (Ur.l. SRS št. 5/86), ki pa nikjer ne določa, da naj bi imela občina predkupno pravico, še zlasti ne na posameznih etažnih delih v zaščitenih objektih, vključno s stavbo. Tako iz navedenega odloka kot iz registra kulturne dediščine, ki ga vodi Ministrstvo za kulturo (obravnavan stavba je vpisana pod EŠD 5590) je razvidno, da predmet varstva v predmetnem primeru ni niti promet s stavbo, kaj šele promet s posameznimi etažnimi deli v stavbi, ampak je predmet varstva zgolj izjemno kvalitetna baročna fasada, ki se je z gradbenimi posegi ne sme skaziti. V fasado kot splošni skupni del stavbe pa posamezni etažni lastniki itak ne smejo samostojno posegati, kar pomeni, da vpis zaznambe pri posameznih etažnih delih nima smisla tudi iz tega razloga. Sklep je tako poleg kršitve načela formalnosti nezakonit tudi zaradi napačnega materialnopravnega stališča sodišča glede učinkov vpisa zaznambe urejanja prostora. Predlaga, da pritožbeno sodišče samo sklep spremenit tako, da se ugovoru toženca v celoti ugodi, ter da se zaznamba urejanja prostora z ID [...] vpiše zgolj pri parceli in stavbi, ne pa tudi pri vseh posameznih etažnih delih stavbe, kot to tudi predvideva osnovni sklep, na ta način pa se zemljiškoknjižni vpis uskladi z listinami, ki so podlaga za vpis. Podrejeno predlaga, da se pritožbi ugodi, odločanje o ugovoru pa dodeli drugi zemljiškoknjižni sodnici, ki bo sledila stališču pritožbenega sodišča. Pritožnica še pojasnjuje, da je pritožbi priložila besedilo Odloka in izpisek iz registra kulturne dediščine. Navedenih listin do sedaj brez svoje krivde ni mogla predložiti, saj je bila šele z vročitvijo izpodbijanega sklepa prvič seznanjena z nepravilnim stališčem, da naj bi vpisana zaznamba urejanja prostora kakorkoli omejevala promet s posameznimi etažnimi deli stavbe.

3.Pritožba ni utemeljena.

4.ZZK-1 ureja dve vrsti zaznamb: tiste, ki so namenjene razvidnosti pravno pomembnih okoliščin, ki se nanašajo na osebne lastnosti lastnika in tiste, iz katerih izhajajo posebni z zakonom določeni učinki. Z zaznambo se javno objavi, da glede imetnika knjižene pravice oz. glede same knjižne pavice na nepremičnini obstajajo določena razmerja, stanja ali dejstva, zaradi česar se osebe, ki so pridobile knjižno pravico za tem, ko je že učinkovala zaznamba, ne morejo sklicevati na to, da za obstoj določenega pravnega razmerja ali pravnega dejstva niso vedele.

5.V obravnavanem primeru ni sporno, da je bila zaznamba pravnega dejstva - urejanja prostora vpisana pri vseh solastniških deležih parcele št. 426 k.o. A. , na kateri stoji stavba, še ne vpisana kot etažna lastnina. Gre za zaznambo, ki omejuje lastninsko pravico lastnikov, ne pri razpolaganju z njo, ampak pri njeni uporabi, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. To glede na pritožbene navedbe (da gre za izjemno kvalitetno baročno fasado, ki se je z gradbenimi posegi ne sme skaziti) tudi za pritožnika ni sporno.

6.Sodišče v sklepu, ki je podlaga izpodbijanemu vpisu, v prvem odstavku VIII. točke izreka ugotavlja, da se zaznamba urejanja prostora z ID pravico [...], ki je vpisana na parceli št. 426 , v breme vseh solastniških deležev, ohrani na parceli št. 426 in omejuje tudi stavbo št. 69.

7.Glede na: - tak zapis odločitve, da se zaznamba ne izbriše, ampak se ohrani ne zgolj pri parceli, - da stavba ni v samostojnem pravnem prometu, ampak izraža le pravno povezavo med zemljiško parcelo in prostorskimi deli stavbe, ki imajo položaj splošnega skupnega dela stavbe v etažni lastnini ter prostorskimi deli s položajem posameznega dela v etažni lastnini (zato pri njej tudi tehnično ni mogoč vpis zaznambe), - da so predmet samostojne lastninske pravice le posamezni deli v etažni lastnini ter - pomen zaznambe pravnega dejstva, kot je bilo predhodno obrazloženo, je odločitev pravilna. Pravna dejstva, ki omejujejo lastninsko pravico (tudi če gre le za njeno uporabo, kot v obravnavanem primeru), se namreč v zemljiško knjigo vpisujejo pri osnovnem pravnem položaju, ki jo omejujejo (lastninski pravici), torej pri posameznem delu stavbe v etažni lastnini . To upošteva tudi elektronski sistem vpisovanja zemljiške knjige.

8.Glede na navedeno je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

Koper, 10. december 2024

-------------------------------

1V nadaljevanju nepremičnina ne bo označena z oznako katastrske občine.

2Pri izreku sklepa nepravdnega sodišča, ki je podlaga izpodbijanega vpisa, gre za neroden zapis.