Jedro

ZVEtL-1 jasno določa, da se v tem postopku šteje za upravnika tisti, ki je vpisan v register upravnikov. Za potrebe določbe drugega odstavka 79. člena ZPP se zastopanje izkaže z vpogledom v register upravnikov. Oba pritožnika sta priglasila v tem postopku samostojno udeležbo. Njuna pravica do izjave ali pravilnega zastopanja jima zato ni kršena, saj v tem postopku lahko samostojno nastopata. Zgolj objektivno koristna dejanja skupnosti ali drugih posamičnih udeležencev jima je šteti v korist (kot v prid vseh etažnih lastnikov). Ravno zaradi morebitnega navzkrižja interesov upravnika in posameznega etažnega lastnika, ZVEtL-1 omogoča samostojno nastopanje vseh udeležencev.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (IV. točka izreka) potrdi.

II.Udeleženci sami krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje dopustilo A. A. udeležbo v tem postopku (I. točka izreka), vzelo na znanje umik prijave udeležbe družbe B., d. o. o., z dne 7. 7. 2023 in za navedeno udeleženko ta nepravdni postopek ustavilo (II. točka izreka), ugotovilo, da kot pravna naslednica po pokojnem udeležencu C. C. v tem postopku nastopa D. C. (III. točka izreka), sklenilo, da se za potrebe tega postopka šteje, da je družba E., d. o. o., upravnik stavbe na naslovu F. cesta 1, 3, 5, 7, 7 a, 9, 11, 11 a, G. cesta 48, 50, H. podhod 33, 35, 37, ..., in s tem zakoniti zastopnik skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov te stavbe (IV. točka izreka) ter da morajo udeleženci odslej vse nadaljnje vloge vlagati v najmanj 60 (šestdesetih) izvodih, vloge, ki se nanašajo na izvedensko delo, pa v najmanj 61 (enainšestdesetih) izvodih, sicer bodo vloge brez nadaljnjega obravnavanja zavržene (V. točka izreka).

2.Udeleženca J. J. in K. K. vlagata pritožbo zoper IV. točko izreka navedenega sklepa iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlagata razveljavitev sklepa v izpodbijanem delu. V bistvenem navajata, da je sodišče prve stopnje protispisno povzelo navedbe pritožnikov, da nasprotujeta stališču, da je družba E., d. o. o. zakoniti zastopnik skupnosti etažnih lastnikov. Kdo je zakoniti zastopnik ni stališče, ampak procesno dejstvo. Uveljavljata bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 11. točki drugega odstavka 339. člena ZPP zaradi neustreznega zastopanja. Določba 24. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL- 1) se nanaša zgolj na primere, ko se o pravici ne more odločati v nepravdnem postopku. Ni jasno, katera pravica udeležencev je bolj verjetna. Izpodbijani del sklepa odloča o pravici osebe, ki ni udeleženec postopka. Sodišče prve stopnje ni odločalo o pravici, glede katere bi moralo prekiniti postopek. Nepravilno zastopanje pomeni bistveno kršitev določb pravdnega postopka, zato se o njen ne more odločati na podlagi domnev. Sodišče prve stopnje mora preveriti, ali je zakoniti zastopnik v resnici dejanski zakoniti zastopnik udeležencev. Položaja zakonitega zastopnika ni mogoče ugotavljati s sodno odločbo, ker ima zastopnik takšen položaj že na podlagi zakona. ZVEtL-1 ne posega v pravila ZPP o zastopanju. Upravnik ni nekdo, ki je zgolj vpisan v register upravnikov ali je zgolj verjetno, da je upravnik. Kot upravnik lahko nastopa le tisti, ki je bil imenovan skladno z določili Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Vpis v register je zgolj deklaratornega pomena. Zakonska domneva o statusu upravnika ne obstoji. Vprašanje zastopanja ne more biti podrejeno načelu ekonomičnosti postopka, ampak je stvar temeljnih procesnih predpostavk. Obrazložitev v 9. točki izpodbijanega sklepa je notranje neskladna. Uveljavljata bistveni kršitvi določb pravdnega po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

3.Sodišče prve stopnje je po uradni dolžnosti dne 3. 1. 2024 pridobilo odločbo JSS MO ... Ni jasno, kdaj, če sploh, je sodišče prve stopnje vpogledalo v register upravnikov. V času vložitve vloge pritožnikov družba E., d. o. o. ni bila upravnik na naslovu F. cesta 7, kasneje je bil v registru zaveden popravek. Sodišče ni vezano na upravno odločbo. ZVEtL-1 ne vzpostavlja domneve, da je upravnik stavbe tisti, ki je vpisan v register. Vezano je izključno na lastno presojo, ki jo mora opraviti na podlagi določb SPZ. Sodišče je zgolj vezano na izrek odločbe, da se družba E., d. o. o. vpiše v register upravnikov in nič drugega, kar pa ne pomeni, da je družba tudi res upravnik stavbe. Gre zgolj za odločbo o vpisu v register, ki ima deklaratorni učinek, čemur pritrjuje tudi sodna praksa. Odločanje o položaju upravniku ne sodi v upravno pristojnost. Pritožnika nista bili stranki upravnega postopka. Pogoji za veljavno imenovanje upravnika niso bili presojani pred upravnim organom. Izpodbijani sklep nima obrazložitve o tem, zakaj je sodišče vezano na upravno odločbo, zaradi česar je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Podano je tudi nasprotje med razlogi za odločitev o veljavnosti pogodbe o upravljanju. Protispisen je očitek, da sta pritožnika navedla, da vpis v register upravnikov nima nobenih učinkov. Zaključki sodišča prve stopnje o učinkih upravne odločbe so zmotni.

4.V priloženih sodnih odločbah, na kateri sta se sklicevala pritožnika, je bilo ugotovljeno, da družba E., d. o. o. nima položaja upravnika. Sodišče prve stopnje ni vpogledalo v sklep o imenovanju upravnika in podpisane liste, ker jih družba v tem postopku ni predložila. Pritožnika ne moreta izpodbijati veljavnosti akta o imenovanju upravnika in pogodbe o upravljanju. Sodišče se sklicuje na sklep etažnih lastnikov, vendar vanj ni vpogledalo, ker ni bil predložen. Protispisen je zaključek, da naj bi upravni organ preveril kvorum, potreben za veljavnost pogodbe o upravljanju. Tudi na podlagi odločanja dokaznega standarda verjetnosti bi moralo sodišče prve stopnje slediti ugovornim navedbam pritožnikov. Sodišče prve stopnje bi moralo postopati po 79. členu ZPP in zaradi nastalega dvoma pozvati domnevnega zakonitega zastopnika, da izkaže svoje upravičenje.

3.Nasprotni udeleženec je odgovoril na pritožbo. Navaja, da upravnik ne more imeti ločeno statusa za opravljanje rednih poslov upravljanja stavbe in za konkretni postopek. Upravnik ima vsaj konkludentno soglasje vseh ostalih etažnih lastnikov, ki niso podpisali soglasja.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V teku je postopek vzpostavitve etažne lastnine na stavbi z naslovi F. cesta 1, 3, 5, 7, 7 a, 9, 11, 11 a, G. cesta 48, 50, H. podhod 33, 35, 37, ..., z ID znakom 0000-2780 in stavbah, ki so v naravi prav tako sestavni del istega kompleksa. V naravi gre za poslovno-stanovanjski kompleks "X". Pritožnika ne priznavata statusa upravnika družbi E., d. o. o. Navajata, da upravnik ni bil veljavno imenovan, zato ni in ne more biti zakoniti zastopnik etažnih lastnikov.

6.Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov zastopa upravnik (drugi odstavek 4. člena ZVEtL-1). Sodišče po uradni dolžnosti pridobi podatke, če oceni, da je to potrebno za izvedbo postopka po tem zakonu o tem, kdo je upravnik stavbe, ki je predmet postopka ali pri kateri se ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča iz registra upravnikov (4. točka prvega odstavka 12. člena ZVEtL-1). Sodišče po določbah ZVEtL-1 odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev, razen če med udeleženci ni spora o drugačnem stanju ali če je drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa (18. člen ZVEtL-1).

7.Zmotne so pritožbene navedbe, da sodišče ni vezano na upravno odločbo o vpisu družbe E., d. o. o. v register upravnikov. Drži pravno naziranje pritožnikov, da je vpis v register deklaratorne narave, da pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat etažnih lastnikov za upravljanje večstanovanjske stavbe. Pogoji se presojajo po določbah SPZ in Stanovanjskega zakona (SZ-1). Vendar je učinek vpisa v register publiciteten (učinek javne objave) in služi kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju kdo je njihov pooblaščenec za upravljanje večstanovanjske stavbe.

V razmerju do tretjih se šteje za upravnika tisti, ki je vpisan v register. V postopku za vzpostavitev etažne lastnine tako izrecno določa tudi ZVEtL-1 v prej citirani določbi 4. točke prvega odstavka 12. člena.

8.Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov je udeleženec postopka za vzpostavitev etažne lastnine, če ima upravnika (3. točka prvega odstavka 27. člena ZVEtL-1). V postopku po ZVEtL-1 upravnik nastopa kot zakoniti zastopnik skupnosti etažnih lastnikov tako, da v postopku opravlja vsa procesna dejanja v njenem imenu in na njen račun. Upravnikovo zastopanje skupnosti je prisilno in vzpostavljeno po samem zakonu. To pomeni, da se temu ne morejo opreti ne upravnik ne etažni lastniki.

ZVEtL-1 s tem posega v pravila o zastopanju ZPP. Podatek o tem, kdo je upravnik, sodišče pridobi oziroma preveri po uradni dolžnosti, z vpogledom v register.

9.Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, ima konkretni postopek določene posebnosti, ki se razlikujejo od drugih običajnih pravdnih ali nepravdnih postopkov. Kljub prisilnemu zastopanju skupnosti etažnih lastnikov s strani upravnika, vpisanega v sodni register, pa je v ustaljeni ustavnosodni praksi utrjeno stališče, da ni ovire, da zakonodajalec v različnih postopkih glede na njihove posebnosti določi različne načine uresničevanja pravice do izjave (USRS Up-3/00 z dne 2. 3. 2000 in Up-969/13 z dne 17. 9. 2015). Omejitev samostojnega izjavljanja etažnih lastnikov glede skupnih zadev je bila ugotovljena za ustavno skladno (U-I-157/00 z dne 28. 6. 2001). Etažni lastniki v postopkih po tem zakonu pravico do izjave še vedno lahko uresničujejo, in sicer kot skupnost in prek skupnega v zakonu vnaprej določenega zastopnika, ki je vezan na njihova navodila in ki jim je dolžan o svojem zastopanju poročati. Z ustavnopravnega vidika pa je pomembno zlasti, da jim možnost samostojnega izjavljanja, ne glede na udeleženo (prek ali v) skupnosti, ni odvzeta ne pravno ne dejansko. Zakon jim izrecno omogoča prijavo samostojne udeležbe (peti odstavek 4. člena ZVEtL-1).

10.Med udeleženci ni sporno, da je družba E., d. o. o. vpisana v register upravnikov za vse obravnavane stavbe. Pritožbene navedbe, kdaj točno je sodišče prve stopnje vpogledalo v register, če sploh, so irelevantne, saj niti ni sporno, da je upravnik vpisan v register. Pritožnika s pritožbenimi navedbami dejansko izpodbijata veljavnost takšnega vpisa, s čimer pa v tem postopku ne moreta uspeti. ZVEtL-1 jasno določa, da se v tem postopku šteje za upravnika tisti, ki je vpisan v register upravnikov. Za potrebe določbe drugega odstavka 79. člena ZPP se zastopanje izkaže z vpogledom v register upravnikov.

11.Oba pritožnika sta priglasila v tem postopku samostojno udeležbo. Njuna pravica do izjave ali pravilnega zastopanja jima zato ni kršena, saj v tem postopku lahko samostojno nastopata. Zgolj objektivno koristna dejanja skupnosti ali drugih posamičnih udeležencev jima je šteti v korist (kot v prid vseh etažnih lastnikov). Ravno zaradi morebitnega navzkrižja interesov upravnika in posameznega etažnega lastnika, ZVEtL-1 omogoča samostojno nastopanje vseh udeležencev.

12.Obrazložitev v 8. točki izpodbijanega sklepa ni razumeti v smislu, da je sodišče presojalo pogoje za veljavno imenovanje upravnika, ampak zgolj izkazano upravičenost upravnika po drugem odstavku 167. člena SZ-1.

Sodišče prve stopnje ni odločalo na podlagi dokaznega standarda verjetnosti, ampak na podlagi zakonske določbe, da je upravnik tisti, ki je vpisan v register. Postopek za vzpostavitev etažne lastnine se zaradi svojih posebnosti (velikega števila udeležencev, več različnih sporov med različnimi osebami) razlikuje od pravdnega postopka. V njem so bolj poudarjena inkvizitorna pooblastila sodišča, olajšana so formalna pravila postopanja v postopku, izraža se javni interes s ciljem čim pravilneje uskladiti nepremičninske evidence s stvarnim položajem. Tudi po presoji pritožbenega sodišča je zato potrebno (ne)veljavnost imenovanja upravnika izpodbijati v drugem postopku. V postopku za vzpostavitev etažne lastnine pa se mora sodišče zanesti na javne evidence. Takšna rešitev ne vpliva na notranja razmerja med etažnim lastnikom in (domnevnim) upravnikom po mandatni pogodbi ali poslovodstvu brez naročila. V tem postopku pa zaradi možnosti samostojne udeležbe etažnemu lastniku s tem ni kršena pravica do izjave.

13.Nesporno sta pritožnika samostojna udeleženca postopka. V pritožbi z ničemer ne konkretizirata, zakaj jima je v tem postopku kršena pravica do izjave.

14.Sodišče prve stopnje je izpodbijano odločitev oprlo na ustrezno materialno podlago, ki jo je tudi pravilno uporabilo in odločitev skrbno in jasno obrazložilo. Očitana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Prav tako ni podan očitek o protispisnosti (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Protispisnost je napaka povsem tehnične narave, gre za napačen postopek prenosa med tem, kaj izhaja iz dokaza, in tem, kaj je o tem dokazu v izpodbijanem sklepu navedeno, pri katerem se sodišče vrednostno ne opredeljuje. Takšne napake pritožba niti ne zatrjuje. Sodišču prve stopnje neutemeljeno očita notrajnje neskladje v 9. točki obrazložitve, ki ga ni. Dejstvo je, da sta pritožnika in skupnost s vsakokratinih etažnih lastnikov v procesno enakem položaju, oba sta na strani udeležencev.

15.Pritožbeni razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, ki jih pritožbeno sodišče upošteva po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP) in 3. členom ZVEtL-1), zato je pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP ter 3. členom ZVEtL-1).

16.Po splošnem pravilu 35. člena ZNP vsak udeleženec trpi svoje stroške, razen če zakon določa drugače. Razlogov za drugačno porazdelitev stroškov pritožbeno sodišče ni našlo, zato udeleženci krijejo vsak svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 35. člena ZNP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1).

17.V skladu s prvim odstavkom 366a. člena ZPP je o pritožbi odločila sodnica posameznica.

-------------------------------

1

A. Božič Penko, J. Debevec, B, Jan Bufon, M. Ovčak Kos, R. Štravs, L. Ude, Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) s komentarjem, Lexpera in GV Založba, Ljubljana 2023, str. 29.

Prav tam, str. 28.

Prav tam, str. 30.

Upravnik izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, predsednik skupnosti lastnikov pa s sklepom o vpisu v sodni register.

V skladu z 216. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1) se postopki, ki so bili začeti pred uveljavitvijo tega zakona, dokončajo po določbah do sedaj veljavnih predpisov.

Zveza:

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 79, 79/2 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1 - člen 4, 4/2, 4/5, 12, 12/1, 12/1-4, 27, 27/3 Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 167, 167/2

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.