Jedro

Po 4. alinei 19. čl. najemne pogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki, je neplačevanje najemnine in stroškov krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, ki se v skladu s 103. čl. SZ-1 odpoveduje s tožbo, če lastnik predhodno pisno opozori najemnika o kršitvi najemne pogodbe z navedbo načina odprave odpovednega razloga ter primernim rokom (ki ne sme biti krajši od 15-ih dni) za odpravo le-tega.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki nosita sami vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se tožencu odpoveduje najemno razmerje za stanovanje št. 21 v I. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu E. 22, zato je dolžan to stanovanje v roku 60-ih dni izprazniti od oseb in stvari in ga izpraznjenega izročiti tožeči stranki ter ji v roku 15-ih dni povrniti pravdne stroške v višini 126,94 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje, vse pod izvršbo.

Zoper sodbo se pritožuje toženec po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov po 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) s predlogom, da se pritožbi ugodi, sodbo spremeni tako, da se tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrne, tožeči stranki pa naloži povračilo pravdnih stroškov. Nedvomno je iz poteka postopka izkazano, da je toženec prva neuka stranka. V odgovoru na tožbo je pojasnil, da je invalidsko upokojen od leta 1991 zaradi bolezni, kar izhaja iz odločbe ZPIZ, ki jo prilaga. Je psihiatrični, pljučni in srčni bolnik pod stalnim zdravniškim nadzorom. Kot izhaja iz najemne pogodbe, je toženec iz zdravstvenih razlogov pridobil v najem namensko najemno stanovanje, kar pomeni, da je najemodajalcu njegovo zdravstveno stanje poznano in mora z njim računati. V kontekstu njegovega stanja, namenskosti v najem oddanega stanovanja, je zato potrebno upoštevati tudi določbe najemne pogodbe o obveznostih in pravicah pogodbenih strank, tako tudi določbe o kršitvah v pogodbi, ki lahko predstavljajo razlog za odpoved. Dejstvo, da gre za psihiatričnega bolnika, ki ima do sebe in okolja specifičen odnos, za stanovalce v bloku tudi moteč, ne more biti obravnavan na običajen način, potrebna je določena strpnost in razumevanje, nasprotno vodi v bojkot, getoiziranje in neenakopravno obravnavanje posameznika, kar lahko predstavlja grob poseg v temeljne človekove pravice. Tak odnos pa nedvomno predstavlja kršitev ustavnega načela, da je Republika Slovenija socialna in družbeno pravična država, ki take primere rešuje po načelu solidarnosti in vzajemnosti. Zato bi bilo sodišče dolžno zadevo obravnavati celovito, kot to določa 4., 5. in 8. čl. ZPP. Sodišče pa tožencu ni dalo možnosti, da se na glavni obravnavi izjasni o vseh relevantnih dejstvih, da se kot stranka zasliši in pojasni ter z dokazi podkrepi svoje materialno in procesnopravne ugovore. Toženec očitno svojih procesnih pravic v postopku ni zmogel uveljaviti, sodišče pa bi že na podlagi odgovora na tožbo lahko podvomilo o toženčevi pravdni sposobnosti. Sodišče ni ravnalo v skladu z 80. čl. ZPP, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev postopka po 11. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, posledično je podana kršitev tudi po 8. tč. istega člena, saj stranki ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem. Na to kaže tudi okoliščina, da je toženec predčasno zapustil razpravno dvorano, ker na glavni obravnavi (ki je dejansko ni bilo) ni imel možnosti obrazložiti svoje videnje sporne zadeve in predlagati dokaze za svoje trditve. Vsekakor pa je podana relativna kršitev po 1. odst. 339. čl. ZPP v zvezi z 2., 5. in 8. čl. ZPP, ker sodišče tožencu ni dopustilo, da se izjasni o vseh navedbah in ni izvedlo vseh relevantnih dokazov. Formalističen zapis, da stranki navajata kot v tožbi in odgovoru na tožbo in da nimata novih dokazov, ni skladna z dejanskim potekom glavne obravnave in ne vsebuje dejanskih zahtev toženca, da se v mejah postavljenega zahtevka in glede na navedbe tožeče stranke, zadeva celovito obravnava. Očitane kršitve so bistveno vplivale na pravilnost in zakonitost izdane sodbe. Nejasno je zato ostalo, kaj je dejanski temelj tožbenega zahtevka – neplačilo najemnine ali kršitev pogodbe zaradi nespoštovanja „hišnega reda“. Tožeča stranka je na glavni obravnavi, potem, ko se je kot nesporno ugotovilo, da ima toženec poravnane vse obveznosti, izjavila, da vztraja pri zahtevku, predvsem iz medsosedskih odnosov. Tožeča stranka se je pri tem oprla predvsem na dopis PP, ki ga je komandir PP kasneje preklical in se v zvezi s tem tožencu tudi pisno opravičil (o tem dopis PP in zapisnik o obravnavi pritožbe toženca). Sodišče od tožeče stranke ni zahtevalo dodatnega pojasnila, kaj pomeni „predvsem“. V kontekstu nespornih ugotovitev (poravnana najemnina) je lahko primarno zaključiti, da je tožeča stranka tožbeni temelj skrčila zgolj na medsosedske odnose, sodišče pa je tožbo obravnavalo zgolj iz razloga neplačevanja najemnine. Tožba je bila glede na nejasnost, nezadostno opredeljenost in pogojnost dejanske podlage neprimerna za nadaljnje obravnavanje (180. čl. ZPP). Tožeči stranki bi morala biti vrnjena v popravo, kot to določa 108. čl. ZPP. Po mnenju pritožbe je tudi sicer tožbeni zahtevek nerazumljiv in nesklepčen. Tožeča stranka odpoveduje najemno pogodbo, z zahtevkom pa se odpoveduje najemno razmerje. Najemnega razmerja ni mogoče odpovedati in s prenehanjem najemnega razmerja ne preneha tudi najemna pogodba. Med obema pojmoma je materialnopravno relevantna razlika, v procesnem smislu pa predstavlja to absolutno bistveno kršitev po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, ker je izrek sodbe nerazumljiv in nasprotuje samemu sebi ali razlogom sodbe, predstavlja pa to tudi napačno uporabo materialnega prava 112. čl. Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki določa, da se s tožbo odpoveduje najemna pogodba in ne najemno razmerje. Podana je tudi bistvena kršitev, ker je sodišče štelo kot nesporno pravni zaključek, ne pa pravnorelevantna dejstva. V konkretnem primeru je kot nesporno ugotovilo, da je zaradi neplačevanja najemnine podan razlog za odpoved najemne pogodbe. Tega toženec ni nikoli izjavil, tožeča stranka pa taki ugotovitvi verjetno ni nasprotovala. Tak zapis dejansko pomeni pripoznavo tožbenega zahtevka, za katerega pa je iz odgovora na tožbo povsem nedvoumno, da ni odraz toženčeve prave volje, dejansko pa je očitno usmeril v celoti nadaljnji potek postopka in nudil sodišču podlago, da je tako sumarno izvedlo glavno obravnavo. Posledično je sodišče oprlo svojo odločitev na nepopolno in nepravilno ugotovljeno dejansko stanje. Sodišče je glede „izbranega“ odpovednega razloga svojo odločitev oprlo izključno samo na dva dokaza: najemno pogodbo z dne 9.9.2004 in kartico odprtih postavk na dan 8.12.2006. 3. odst. 103. čl. SZ-1 določa, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Sodišče ni izvedlo dokaza, ali je bil toženec ustrezno opomnjen. Zadovoljilo se je z ugotovitvijo, da je bil določen čas v zamudi s plačilom. Zaključilo je sicer, da je bil opomin poslan, ali je bil po vsebini tak, kot izrecno zahteva zakon, pa ni preverilo. Tudi, če bi šteli, da je opomin vsebinsko ustrezen, je bila tožba preuranjena, ker je toženec pojasnil in nihče temu ni oporekal, da je opomin prejel šele kasneje, kar ga je od pošte prevzela partnerka in da je zapadlo najemnino plačal v celoti takoj, ko je za dolg in opomin izvedel. Iz tega sledi, da je bila najemnina plačana v naknadno določenem roku 15-ih dni, potem ko je prejel opomin in pogojev za odpoved najemne pogodbe ni. Ob vsem navedenem pa se sodišče tudi ni seznanilo z zadnjo veljavno najemno pogodbo, saj se sklicuje na pogodbo z dne 9.9.2004, k tej pogodbi pa je bil kasneje sklenjen aneks št. 1, kot izhaja iz dopisa S. d.o.o. z dne 12.11.2004. Tožeča stranka je po pooblaščencu na vse pritožbene navedbe obširno odgovorila in predlagala, da se pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

Pritožba ni utemeljena.

V postopku na prvi stopnji je bilo ugotovljeno, da sta: - pravdni stranki dne 9.9.2004 sklenili najemno pogodbo za stanovanje; - pogodbeno dogovorjene obveznosti plačevanja najemnine toženec ni redno izpolnjeval; - na dan 8.12.2006 je znašal njegov dolg iz naslova neplačanih najemnin za julij 2005 ter avgust, september, oktober, november 2006 skupno (tedaj) 148.895,00 SIT; - tožeča stranka je toženca s pisnim opominom z dne 13.11.2006 opozorila na kršitev najemne pogodbe ter da bo, v kolikor dolga ne bo poravnal v 15-ih dneh, s tožbo odpovedala najemno pogodbo.

- toženec zapadle najemnine v danem roku ni plačal, temveč šele po vložitvi tožbe.

Te ugotovitve pomenijo pravnorelevantno dejansko stanje za materialnopravni zaključek, ki ga je sprejelo prvostopenjsko sodišče. Po 4. alinei 19. čl. najemne pogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki, je neplačevanje najemnine in stroškov krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, ki se v skladu s 103. čl. SZ-1 odpoveduje s tožbo, če lastnik predhodno pisno opozori najemnika o kršitvi najemne pogodbe z navedbo načina odprave odpovednega razloga ter primernim rokom (ki ne sme biti krajši od 15-ih dni) za odpravo le-tega. Pritožbeno sodišče tako zaključuje, da je sodišče prve stopnje ob pravilni uporabi materialnega prava pravilno štelo tožbeni zahtevek za utemeljen. Pritožbene navedbe, ki v določeni meri nedopustno širijo trditveno in dokazno podlago v odgovoru na tožbo (337. čl. ZPP), take odločitve prvostopenjskega sodišča ne morejo omajati. Da bi za toženca kot invalida ne veljala sankcija odpovedi v primeru kršitve najemne pogodbe, kot nakazuje pritožba, iz najemne pogodbe ne izhaja, niti v povezavi z »novimi« pritožbenimi navedbami, da je toženec psihiatrični, pljučni in srčni bolnik. Res mora sodišče med postopkom ves čas po uradni dolžnosti paziti, ali je tisti, ki nastopa kot stranka, lahko pravdna stranka in ali je pravdno sposoben. Da pa bi in zakaj bi prvostopenjsko sodišče lahko že na podlagi odgovora na tožbo podvomilo v toženčevo pravdno sposobnost, pritožba, ki to trdi, ne pojasni. Iz odgovora na tožbo izhaja, da je toženec tožbo prejel in povsem pravilno razumel poziv, da mora na tožbene navedbe odgovoriti v roku 30-ih dni in predlagati dokaze. Ta rok je toženec spoštoval, razumljivo odgovoril in priložil listinske dokaze. Tudi vabilo za glavno obravnavo je razumel in se je pravilno udeležil. Da pa bi mu bila poslovna sposobnost odvzeta ali omejena se ne trdi (77. čl. ZPP). Tudi iz v pritožbi priloženega izvida Psihiatričnega dispanzerja z dne 26.4.2007 izhaja, »da pri tožencu ni znakov globje depresivnosti, niti znakov psihotičnosti, v osnovi gre le za osebo z dokaj nizko frustracijsko toleranco, ki včasih impulzivno in neadekvatno odreagira«. Zato vse navedene okoliščine, tudi po mnenju pritožbenega sodišča še ne dajejo podlage za dvom v obstoj toženčeve procesne sposobnosti in pritožbeni očitek bistvene kršitve po 11. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP ni utemeljen, niti 8. tč. cit. zakonske določbe. Ta je podana, če kakšni stranki z nezakonitim postopanjem, zlasti pa z opustitvijo vročitve, ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem. Svojega zaslišanja v dokazne namene toženec ni predlagal, niti tožeča stranka, zato ga sodišče ni zaslišalo. Iz zapisa glavne obravnave pa izhaja, da je toženec vztrajal pri odgovoru na tožbo in da drugih dokazov ni predlagal, niti tožeča stranka. Kakšne so bile njegove zahteve na obravnavi in ki niso vpisane v zapisnik, pa pritožba ne konkretizira. Za v pritožbi očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka pa zgolj pavšalno zatrjevanje takih kršitev ne zadošča, niti ne dejstvo, da je toženec med razglasitvijo sodbe zapustil razpravno dvorano, očitno nezadovoljen z odločitvijo, saj je nato za vložitev pritožbe pooblastil odvetnika. Tožeča stranka se je v tožbi sklicevala na odpovedni razlog po 4. in 7. alinei 1. odst. 19. čl. sklenjene najemne pogodbe, prvostopenjsko sodišče je pravilno obrazložilo, da za vtoževano odpoved zadostuje že eden, zaradi nerednega plačevanja najemnine, s tem, ko drugega zatrjevanega odpovednega razloga zato ni obravnavalo, postopka ni kršilo. Tožeča stranka je na obravnavi vztrajala pri tožbenem zahtevku, saj dejstvo, da je toženec po vložitvi tožbe zapadlo najemnino poravnal, ugotovljene kršitve najemne pogodbe ne more sanirati. Nepomembno je tudi, zakaj je tožeča stranka pri tožbenem zahtevku vztrajala, kot zapisano v zapisniku, zaradi medsosedskih odnosov. Da pa bi tožeča stranka predlagala, naj sodišče pri odločanju upošteva le odpovedni razlog iz 7. alinee 1. odst. 19. čl. najemne pogodbe, kot skuša prikazati pritožba, iz zapisnika ne izhaja, niti to ne utemeljuje pritožbene zahteve po dopolnjevanju tožbe v smislu 108. čl. ZPP. Po tej določbi ravna sodišče, ko prejme tožbo in je nerazumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, zato sodišče zahteva od vložnika, da mora vlogo popraviti ali dopolniti. To pa za tožbo v obravnavanem primeru ne velja. Ta je bila povsem razumljiva in sposobna za obravnavanje. Tudi tožbeni zahtevek. Jasno je, da s sklenitvijo (najemne pogodbe) nastane pogodbeno (najemno) razmerje, z odpovedjo pa to preneha in zato pritožbeni očitek zmotne uporabe 112. čl. SZ-1 in bistvene kršitve po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP ni utemeljen. Res je sodnica v zapisniku o glavni obravnavi formulirala zapis o nesporno ugotovljenem dejstvu, da „toženec najemnine ni redno plačeval“, s sklicevanjem na vsebino 19. čl. najemne pogodbe, katerega pritožba nekorektno povzema, le delno, kar pa ne predstavlja bistvene postopkovne kršitve, ki bi lahko vplivala na odločitev. Da ni redno plačeval najemnine, tudi za toženca ni bilo sporno, to je sam potrdil, tudi že v odgovoru na tožbo. Seveda pa tožbenega zahtevka ni pripoznal, o pripoznavi v postopku na 1. stopnji niti govora ni bilo, zato so take pritožbene navedbe brezpredmetne. Utemeljen je sicer pritožbeni očitek, da sodišče v zapisu dokaznega sklepa ni upoštevalo dokaza z vpogledom v pisni opomin z dne 13.11.2006 s povratnico (287. čl. ZPP), vendar pa to predstavlja le relativno kršitev postopka, ki na odločitev ni vplivala. Prvostopenjsko sodišče je ta dokaz upoštevalo in izpodbijana sodba ima ustrezne razloge, da pisni opomin ustreza zakonski zahtevi iz 3. odst. 103. čl. SZ-1. Zato ne drži pritožbeni očitek, da je odločitev oprlo samo na dva dokaza, najemno pogodbo in kartico odprtih postavk. Kot nadalje navaja pritožba, je toženec že v odgovoru na tožbo priznal, da je bil v zamudi s plačili najemnine in stroškov ter navedel, da je opomin tožeče stranke prevzela njegova partnerka, ki je imela v tistem času zdravstvene težave in bila hospitalizirana. Zato je dolg plačal takoj, ko je za opomin izvedel. Kdaj naj bi opomin dejansko prejel in kdaj dolgovano plačilo izvršil (kot šele v pritožbi navaja v roku 15-ih dni po prejemu), pa niti v odgovoru na tožbo, niti v pritožbi, toženec ne konkretizira, niti predlaga dokaze. Tako ostajajo gornje trditve nedokazane. Pritožbeni očitek nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja zato ni utemeljen. Da njegova izvenzakonska partnerka biva v stanovanju, kar je bilo predmet aneksa k najemni pogodbi, je toženec navajal že v odgovoru na tožbo, zato je tožbene navedbe v zvezi s tem tožeča stranka na obravnavi umaknila in ne drži, da se sodišče prve stopnje s tem dejstvom ni seznanilo. Ob vsem navedenem in ker pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe (350. čl. ZPP) kršitev ni zasledilo, je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. čl. ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 154. in 155. čl. ZPP v zvezi s 165. čl. ZPP.