Jedro

Zahteva za odkup stanovanja mora biti določna, to je vsebovati mora navedbo predmeta nakupa (ki se lahko nanaša le na stanovanje, na katerem je imel privatizicijski upravičenec stanovanjsko pravico) in izbiro pogojev plačila kupnine (iz drugega in tretjega odstavka 117. člena oziroma 119. in naslednjih členov SZ). Le taka zahteva omogoča lastniku stanovanja, da v predpisanem 30 dnevnem roku po vloženi zahtevi oblikuje ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, ki je sklenjena s trenutkom, ko privatizacijski upravičenec ponudbo sprejme. Pri tem je še pomembno, da pravno predstavlja stanovanje nedeljiv materialnopravni pojem (po definiciji 2. člena SZ so sestavni del stanovanja tudi pomožni prostori) ter je zato stanovanje praviloma v pravnem prometu kot celota. To pa pomeni dalje, da kadar so pomožni prostori sestavina določenega stanovanja, ne morejo biti proti volji prizadetih v pravnem prometu samostojno, tako kot tudi ne stanovanjski prostori iz prvega odstavka 2. člena SZ brez pomožnih prostorov, kadar jih imajo.

Pravna ureditev sklepanja prodajnih pogodb za stanovanja po privatizacijskih določbah SZ pomeni specialno ureditev, ki jo je treba upoštevati v primeru kršitve kontrahirne dolžnosti lastnika stanovanja. Utemeljenosti tožbenega zahtevka za povrnitev plačane (neprofitne) najemnine zato, glede na ugotovljeno dejansko podlago odločanja, niti ni mogoče obravnavati po določbah ZOR (ne po 183. ne po 210. in naslednjih členih).

Ker je toženka odklonila prodajo stanovanja zato, ker je tožnik terjal odkup stanovanja skupaj z garažo, je pravilen sklep, da toženkina odklonitev prodaje ni bila protipravna in da zato ne more odgovarjati za sporno škodo, ki naj bi nastala tožniku v posledici odklonitve zahtevane prodaje.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je deloma ugodilo tožnikovemu tožbenemu zahtevku ter naložilo toženki, da je dolžna skleniti s tožnikom prodajno pogodbo za triinpolsobno stanovanje v Ljubljani za kupnino 2,001.457,70 SIT in izstaviti za vknjižbo etažne lastnine sposobno listino, medtem ko je zahtevek za prodajo garaže zavrnilo. Toženki je še naložilo, da mora tožniku povrniti po odbitku stroškov upravljanja plačane zneske mesečnih najemnin od prodanega stanovanja in sicer od februarja 1993 do vključno maja 1997 ter mu plačati stroške postopka. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke ugodilo ter zavrnilo tožnikov zahtevek za vrnitev plačane najemnine, medtem ko je tožnikovo pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožnik vložil revizijo iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava ter predlagal, da naj se sodba sodišča druge stopnje razveljavi. Menil je, da je sporna garaža sestavni del stanovanja in da jo ima zato pravico odkupiti. Če je toženka menila, da tožnik ni upravičen do odkupa garaže, pa bi lahko ugodila le zahtevi za prodajo stanovanja. Ob takem stanju je zmoten materialnopravni zaključek, da manjka en element odškodninske odgovornosti.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo in toženki, ki nanjo ni odgovorila (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977, naprej ZPP, katerega določila je revizijsko sodišče moralo upoštevati v postopku na podlagi določila 498. člena sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS št. 26/99).

Revizija ni utemeljena.

V reviziji je sporna odločitev v delu, s katerim sta bila zavrnjena tožbena zahtevka (1) za prodajo garaže hkrati s stanovanjem po določilu 117. člena Stanovanjskega zakona (SZ) in (2) za vrnitev najemnine, ki jo je imetnik stanovanjske pravice plačal v času od vložitve zahteve za prodajo stanovanja pa do maja 1997. Ad. 1/ Sodišči nižjih stopenj sta ugotovili, da je bila tožnikovemu očetu dodeljena garaža s posebno odločbo 3.2.1989, da je bila glede nje sklenjena posebna pogodba o uporabi 28.9.1989 ter da je zanjo uporabnik plačeval tudi posebno zakupnino, medtem ko je bilo stanovanje dodeljeno z odločbo 9.11.1988, stanovanjska pogodba zanj je bila sklenjena 22.5.1989 in je za stanovanje imetnik stanovanjske pravice plačeval posebno najemnino. Dalje sta ugotovili, da se sporna garaža nahaja v sklopu stanovanjske stavbe z več številkami in sicer T..., da je v stavbi skupaj 131 garažnih boksov, od katerih jih etažni lastniki zasedajo 93, zunanji lastniki pa 37, od 37 stanovanjskih enot in dveh poslovnih enot na T. pa zasedajo etažni lastniki 24 garažnih boksov, preostale pa zunanji lastniki. Na podlagi takih ugotovitev sta sodišči druge in prve stopnje presodili, da garažni prostor ne predstavlja dela spornega stanovanja, da zato ne deli njegove usode in da tožnik nima pravice do odkupa garažnega prostora na podlagi določb 117. člena SZ. Zato sta ugodili le delu zahtevka, ki se je nanašal na prodajo stanovanja brez garaže, glede prodaje garaže pa sta zahtevek zavrnili. Revizijsko sodišče ocenjuje, da sta sodišči nižjih stopenj utemeljeno zavrnili zahtevek za prodajo garažnega prostora, ki ga je tožnikov oče uporabljal na podlagi posebnega zakupnega razmerja in ne na podlagi najemne pogodbe, sklenjene za stanovanje. Tožnikov tožbeni zahtevek za prodajo garažnega prostora tako ni imel podlage v 117. členu SZ, ki daje imetniku stanovanjske pravice (oziroma po njegovi volji ožjemu družinskemu članu) pravico do odkupa zgolj prostorov, ki so po definiciji prvega odstavka 4. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR) predstavljali stanovanje.

Ad. 2/ Revizijsko je sporna tudi zavrnitev tožnikovega zahtevka za plačilo škode, ki naj bi mu nastala zato, ker mu toženka po vloženi zahtevi ni takoj prodala stanovanja. Škodo naj bi predstavljala čista najemnina, ki jo je moral plačevati v času od vložitve zahteve za prodajo stanovanja pa do dejanske prodaje. Navedeni zahtevek se opira na določilo 183. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki določa: kdor je po zakonu dolžan skleniti neko pogodbo, mora povrniti škodo, če na zahtevo zainteresirane osebe take pogodbe nemudoma ne sklene. Ker je tak zahtevek odškodninski, je utemeljen le, če so v konkretnem primeru ugotovljene vse predpostavke civilnega delikta: škoda, nedopustno ravnanje, vzročna zveza med obema navedenima elementoma ter odgovornost (krivda). Ugotavljanje teh predpostavk terja predhodno pravno opredelitev narave obligacijskega razmerja oziroma pogodbe, zaradi katere naj bi prišlo do škode, ker da pogodba ni bila nemudoma sklenjena.

Po določilu prvega odstavka 117. člena SZ, je lastnik dolžan prodati na zahtevo imetnika stanovanjske pravice oziroma z njegovo privolitvijo tudi njegovemu ožjemu družinskemu članu, stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko pravico. To določilo je specialno v razmerju do 27. člena ZOR, ki uzakonja obvezno sklenitev pogodbe, kadar to zahteva zainteresirana oseba, 183. člen ZOR pa sankcionira kršitev takoimenovane kontrahirne dolžnosti. Člen 117. SZ poleg obvezne prodaje stanovanja določa tudi kriterije za oblikovanje kupnine ter različne popuste glede na rok plačila, ki je po izbiri kupca lahko takojšnje ali pa obročno. Kupoprodajno pogodbo je lastnik dolžan skleniti najpozneje v 30 dneh po vloženi zahtevi (peti odstavek 117. člena SZ). Glede na taka določila se pogodbeno razmerje privatizacijskega odkupa olastninjenih stanovanj začne oblikovati z zahtevo imetnika stanovanjske pravice za prodajo stanovanja. Na vloženo zahtevo pa se mora lastnik odzvati s ponudbo, ki mora vsebovati vse elemente kupoprodajne pogodbe, tako da je pogodba sklenjena, če kupec tako ponudbo sprejme.

Za razumevanje spornega razmerja je potrebno pojasniti pomen kupčeve zahteve za oblikovanje prodajalčeve ponudbe. Prodajalec olastninjenih stanovanj iz 117. člena SZ ne more prosto izbrati kupca ali določiti predmeta prodaje in tudi ne oblikovati prodajne cene ter plačilnih pogojev. Kdo je lahko kupec in kako se izračuna vrednost stanovanja, od katere predstavlja kupnina 70% pri obročnem plačilu, ki se lahko pri hitrejšnjem odplačilu še zniža za določene odstotke oziroma 40% pri plačilu v roku 60 dni po sklenitvi pogodbe, določa zakon v 117. in naslednjih členih SZ. Zakon pa prepušča kupcu izbiro med navedenimi možnimi načini plačila (117., 119. in 120. člen SZ). Na podlagi povedanega je treba zaključiti: lastniki iz 111. do 114. člena SZ so dolžni prodati olastninjena stanovanja prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, če ti to zahtevajo. Pobudo za prodajo v obliki zahteve mora dati prejšnji imetnik stanovanjske pravice (oziroma pooblaščeni ožji družinski član). Zahteva mora biti določna, to je vsebovati mora navedbo predmeta nakupa (ki se lahko nanaša le na stanovanje, na katerem je imel privatizicijski upravičenec stanovanjsko pravico) in izbiro pogojev plačila kupnine (iz drugega in tretjega odstavka 117. člena oziroma 119. in naslednjih členov SZ). Namreč le taka zahteva omogoča lastniku stanovanja, da v predpisanem 30 dnevnem roku po vloženi zahtevi oblikuje ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, ki je sklenjena s trenutkom, ko privatizacijski upravičenec ponudbo sprejme. Pri tem je še pomembno, da pravno predstavlja stanovanje nedeljiv materialnopravni pojem (po definiciji 2. člena SZ so sestavni del stanovanja tudi pomožni prostori) ter je zato stanovanje praviloma v pravnem prometu kot celota. To pa pomeni dalje, da kadar so pomožni prostori sestavina določenega stanovanja, ne morejo biti proti volji prizadetih v pravnem prometu samostojno, tako kot tudi ne stanovanjski prostori iz prvega odstavka 2. člena SZ brez pomožnih prostorov, kadar jih imajo.

Revizijsko sodišče ocenjuje, da zgoraj pojasnjena pravna ureditev sklepanja prodajnih pogodb za stanovanja po privatizacijskih določbah SZ pomeni specialno ureditev, ki jo je treba upoštevati v primeru kršitve kontrahirne dolžnosti lastnika stanovanja. Utemeljenosti spornega tožbenega zahtevka za povrnitev plačane (neprofitne) najemnine zato po presoji revizijskega sodišča, glede na ugotovljeno dejansko podlago odločanja, niti ni mogoče obravnavati po določbah ZOR (ne po 183. ne po 210. in naslednjih členih). Vendar se tudi pri drugačnem materialnopravnem stališču, ki sta ga za podlago presoje vzeli sodišči prve in druge stopnje, izkaže, da ta tožnikov tožbeni zahtevek ni utemeljen in da je torej pravilna odločitev sodišča druge stopnje in ne sodišča prve stopnje.

Toženkino ravnanje, ko ni v roku 30 dni po prejemu tožnikove vloge podala ponudbe v obliki sestavljene kupoprodajne pogodbe za sporno stanovanje, bi moglo biti protipravno le, če bi bila tožnikova zahteva za prodajo določna (v spredaj opisanem pomenu), popolna in v mejah pravic, ki jih je imel kot imetnik stanovanjske pravice to je, če bi izpolnil svojo sodelovalno dolžnost korektno, ker je pomenila predpostavko za sestavo toženkine ponudbe. Tožnik je po ugotovitvah sodišč nižjih stopenj uveljavljal v zahtevi odkup stanovanja v površini 102,76 m2 (čeprav je bilo njegovemu očetu dodeljeno stanovanje v velikosti 83,05 m2) in z garažo, katere prodajo je terjal ves ta postopek. Med postopkom pa ni bilo sporno, da se je toženka upirala zgolj obveznosti prodaje garaže, medtem ko je tožniku priznavala pravico do odkupa stanovanja (tudi l. št. 9 spisa). Tožnik pa takega stališča toženke ni sprejemal ter je terjal prodajo stanovanja z garažo. Navedene ugotovitve in nadaljnja, da je toženka odklonila prodajo stanovanja zato, ker je tožnik terjal odkup stanovanja skupaj z garažo, utemeljujejo tudi po presoji revizijskega sodišča sklep, da toženkina odklonitev prodaje ni bila protipravna in da zato ne more odgovarjati za sporno škodo, ki naj bi nastala tožniku v posledici odklonitve zahtevane prodaje. Pri tem je opozoriti na že zgoraj navedeni pomen zahteve za prodajo, ki more predstavljati podlago prodajalcu za oblikovanje ponudbe le, če je zahteva v skladu z zakonom oziroma s prodajalčevo z zakonom naloženo obveznostjo. Kot lahko prodajalec odkloni prodajo, kadar zahteva kupec nižjo od z zakonom predpisane kupnine, tako lahko odkloni prodajo tudi, kadar kupec terja odkup večjega stanovanja s pomožnimi prostori, kot pa so mu bili dodeljeni. Potek postopka kaže, da je do spora med strankama prišlo zato, ker se tožnik ni zadovoljil zgolj z odkupom stanovanja brez garaže. Njegov zahtevek v smeri odkupa garaže pa je bil neutemeljen. Toženkina odklonitev prodaje stanovanja z garažo ni bila v nasprotju z določili SZ in zato tako njeno ravnanje ni bilo protipravno. Za domnevno škodo, ki naj bi tožniku nastala zaradi odklonitve prodaje po njegovi zahtevi, toženka ni odgovorna po določbah 183. člena ZOR. Revizijsko sodišče je v skladu z navedenimi razlogi, ki potrjujejo materialnopravno pravilnost odločitve sodišča druge stopnje, zavrnilo tožnikovo revizijo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).