Jedro

Izdatki za čiščenje poslovnih prostorov, ki so najemniku nastali pred uporabo prostorov, ne predstavljajo koristi za najemodajalca, saj si je najemnik prostor pred sklenitvijo najemne pogodbe ogledal in ga vzel v najem takega kot ga je videl.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se v 2. točki izreka spremeni tako, da se toženi stranki naloži v plačilo tudi 120.750,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneska 118.210,00 SIT za čas od 5.4.1993 dalje do plačila in od zneska 2.540,00 SIT od 5.5.1993 dalje do plačila, ter v 3. točki izreka tako, da se toženi stranki naloži, da mora povrniti tožeči stranki 408.930,00 SIT pravdnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje te sodbe dalje do plačila, v 8-ih dneh.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo naložilo toženi stranki, da mora plačati tožeči stranki 238.000,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 5.5.1993 dalje do plačila (1. točka izreka). Zavrnilo je zahtevek za plačilo 120.750,00 SIT s pripadki (2. točka izreka) in toženi stranki naložilo, da mora plačati tožeči stranki 150.238,75 SIT pravdnih stroškov (3. točka izreka). Proti 2. in 3. točki izreka se tožeča stranka pritožuje in uveljavlja pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni, tako da tožbenemu zahtevku ugodi tudi glede zneska 120.750,00 SIT s pripadki. Pritožba je utemeljena. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi v zvezi z zavrnilnim delom sodbe, ki se s pritožbo tudi izpodbija, ugotovilo naslednja dejstva: - da je imel sporne poslovne prostore pred sklenitvijo najemne pogodbe v najemu drug najemnik; - da je tožena stranka prevzela prostore v posest v zanemarjenem stanju; - da je bilo treba pred pričetkom investiranja lokal očistiti in zribati; - da je čiščenje opravil servis B. in zaračunal za opravljeno delo 120.750,00 SIT. Na podlagi teh ugotovitev je sodišče prve stopnje zaključilo, da je deloma utemeljen toženkin ugovor, da je tožeči stranki pri kršitvi pogodbe s strani tožene stranke nastala poleg škode tudi korist in da je korist, ki je tožeči stranki nastala v tem, ker ji prostorov sami ni bilo treba očistiti in je zato njena korist v višini stroškov čiščenja. Po mnenju sodišča prve stopnje je torej korist za tožečo stranko nastala, ker ni imela stroškov čiščenja preden je oddala poslovni prostor v najem toženi stranki. Tožeča stranka v pritožbi izpodbija tako ugotovljena dejstva in tudi zatrjuje, da tožena stranka takega ugovora sploh ni podala. Nasprotuje pa tudi materialnopravnemu zaključku sodišča prve stopnje, da je tožeči stranki nastala korist. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da pritožnica neutemeljeno zatrjuje, da tožena stranka ugovora, da naj se v zvezi z njeno kršitvijo pogodbe upošteva tudi korist, ki jo je tožeča stranka tudi pridobila s kršitvijo pogodbe, ni podala. Tak ugovor je podal V. Č., ko je nastopal kot pooblaščenec tožene stranke. Njegova ravnanja pa je odobril tudi odvetnik tožene stranke, saj se je na njegove trditve skliceval tudi v pritožbi zoper sodbo. Tako se je sodišče prve stopnje s tem ugovorom utemeljeno ukvarjalo. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da za pravilno odločitev v tej zadevi niti ni odločilno, ali so vse zgoraj naštete dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje povsem pravilne ali ne, torej ali so bili poslovni prostori prevzeti res zelo zanemarjeni, in ali sporni račun res dokazuje, da so bile storitve čiščenja opravljene v spornih prostorih in ali je servis res storitve opravil. Odločitev sodišča prve stopnje, tudi če so vse njegove dejanske ugotovitve povsem pravilne, namreč materialnopravno ni pravilna. Čiščenje prostorov zaradi zanemarjenosti je sicer lahko bil strošek za toženo stranko, vendar tega stroška ni mogoče opredeliti kot korist v smislu 3. odstavka 266. člena ZOR, ki bi jo tožeča stranka imela zaradi kršitve te pogodbe. Pritožnica namreč v pritožbi utemeljeno opozarja med drugim na določilo 4. odstavka 2. člena najemne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama (priloga A4). Iz te določbe jasno izhaja, da najemnik jemlje v najem prostor tak kot si ga je ogledal. Najemnik je torej prostor videl in ga je vzel v najem takšnega, kakršen je bil. Zato eventuelnih stroškov čiščenja ne more prevaliti na tožečo stranko, oziroma ti izdatki za tožečo stranko ne predstavljajo koristi. Da pa bi tožeča stranka od opravljenega čiščenja imela kakšno korist potem, ko so ji bili poslovni prostori po prenehanju najemnega razmerja vrnjeni, pa sodišče prve stopnje ni ugotovilo. Sodišče druge stopnje še dodaja, da pritožnik v zvezi s stroški čiščenja utemeljeno opozarja tudi na dejstvo, da je bilo s pogodbo predvideno, da bo tožena stranka opravila obširna adaptacijska dela (5. člen pogodbe) in je iz tega razloga tudi vprašljivo, ali je čiščenje prostorov pred izvedbo adaptacijskih del sploh bilo potrebno, zato je vprašljiv tudi nastanek stroškov čiščenja. Sodišče druge stopnje tako ugotavlja, da je sodišče prve stopnje na podlagi ugotovljenih dejstev naredilo napačen materialnopravni zaključek, ko je zaključilo, da je strošek čiščenja predstavljal korist za tožnika, zato je tudi neutemeljeno znižalo tožeči stranki sicer prisojeno odškodnino. Sodišče druge stopnje je zato pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo na podlagi 4. točke 358. člena ZPP v 2. točki izreka spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku tudi v preostalem delu ugodilo. Zaradi spremembe sodbe je sodišče druge stopnje odločilo tudi o vseh stroških postopka (2. odstavek 165. člena ZPP). Tožeča stranka je v pravdi v celoti uspela, zato ji je tožena stranka dolžna povrniti nastale pravdne stroške. Pravdne stroške je sodišče druge stopnje odmerilo glede na vloženi stroškovnik. Pravdne stroške, nastale do dne 27.11.1996 (ko je bilo o delu zahtevka pravnomočno odločeno), je sodišče druge stopnje odmerilo od vrednosti spornega predmeta 477.050,00 SIT. Od takrat naprej nastale pravdne stroške pa je odmerilo od vrednosti spornega predmeta 358.750,00 SIT. Tožeči stranki je priznalo nagrado za sestavo tožbe, pripravljalnih vlog, pritožbe in odgovora na pritožbo ter zastopanja na narokih ter sodne takse za tožbo, sodbo in pritožbo. Stroški so odmerjeni v skladu z veljavnimi odvetniškimi tarifami in taksno tarifo. Tožeči stranki je bilo skupaj priznano 3692 točk nagrade po Odvetniški tarifi. Ostalo pa predstavljajo sodne takse. Pravdni stroški tožeče stranke tako znašajo 408.930,00 SIT in jih je na podlagi 1. odstavka 154. člena ZPP dolžna povrniti tožena stranka. Pritožbenih stroškov v zvezi s sedaj vloženo pritožbo tožeča stranka ni priglasila, zato sodišču druge stopnje o teh stroških ni bilo treba odločiti.