Jedro

Lastninska pripadnost delov stavbe je predhodno vprašanje za ureditev medsebojnih razmerij.

Podatki iz uradnih evidenc, ki temeljijo na etažnem načrtu iz elaborata, ne nudijo podlage trditvam predlagateljice, da so sporni prostori skupni del stavbe. Sledeč pogodbi, ki se izrecno opira na elaborat, je verjetneje, da so prostori, ki niso zajeti v etažnem načrtu, ostali v lasti nasprotne udeleženke.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da - se drugi odstavek glasi: "Predlagateljica se napoti na pravdo, da je solastnica balkona v nadstropju stavbe, južne terase nad transformatorskimi postajami, severne terase in sezonskega prodajnega kioska na jugovzhodnem delu stavbe kot skupnih delov stavbe 0000-236." - se v tretjem odstavku beseda "dolžan" nadomesti z besedo "dolžna".

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, (1) da se nepravdni postopek prekine, (2) da se nasprotna udeleženka napoti na pravdo z zahtevkom, da so nekateri prostori, za katere predlagateljica zatrjuje skupno lastništvo, njegova izključna last, in (3) da je nasprotna udeleženka dolžna obvestiti sodišče o vložitvi tožbe v tridesetdnevnem roku.

2. Nasprotna udeleženka v pritožbi zoper sklep uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sklep spremeni tako, da se na pravdo napoti predlagateljico.

Pravilna je ugotovitev v izpodbijanem sklepu, da je med udeleženkama sporno, ali so nekateri obravnavani prostori skupni del stavbe ali v pritožničini izključni lasti. Zmotno pa je stališče, da je predlagateljičina pravica verjetnejša od pritožničine. Tako zemljiškoknjižno stanje kot mirna in neovirana dejanska posest spornih delov jasno izkazujeta, da je njena pravica močnejša. V zemljiški knjigi so pri stavbi 0000-236 vpisani posamezni deli 1, 2, 3, 4 in 5, kot splošni skupni deli stavbe pa pripadajoče parcele 781/4, 785 in 781/3. Iz podatkov GURS izhaja, da stavba 0000-236 stoji na parceli 785 velikosti 1801 m2. Drugi dve parceli sta manjši in merita 96 m2 oziroma 99 m2. Predlagateljica je lastninsko pravico na delu stavbe pridobila na podlagi pogodbe o neodplačnem prenosu, projekta etažne lastnine PEL 355/98 in pogodbe o izročitvi nepremičnin, vse pa na način, da so bili natančno določeni deli stavbe izvzeti v njeno korist, ostalo pa je ostalo v lasti pravnega prednika nasprotne udeleženke. V IV. in VI. členu pogodbe z dne 5. 6. 1998 je predmet pogodbe opredeljen, kar pomeni, da so bile predmet prenosa le nepremičnine, v katerih se prirejajo igre na srečo. Nikjer ni navedeno, da med skupne dele in naprave v stavbi sodijo sporni prostori. Lastništvo je jasno razvidno tudi iz grafičnega prikaza etažnega elaborata. Tudi iz etažnega načrta, ki ga je predlogu priložila predlagateljica, jasno izhaja, da so terasa s pergolo, celoten balkon v nadstropju stavbe, južna terasa nad transformatorskimi postajami, severna terasa in sezonski prodajni kiosk dodeljeni v uporabo, last in posest predniku nasprotne udeleženke. Tako delitev potrjujejo tudi navedbe površin v tlorisu nadstropja, priloženem Projektu etažne lastnine. Identične velikosti so navedene tudi v pogodbi o izročitvi nepremičnin z dne 15. 9. 2006, s katero je predlagateljičina prednica na predlagateljico prenesla lastninsko pravico glede delov stavbe 0000-236. Taka delitev izhaja tudi iz desetletja trajajočih ravnanj obeh strank. Izključni uporabnik spornih delov je namreč nasprotna udeleženka. Iz prostorov v lasti predlagateljice niti ni mogoč neposreden dostop do spornih delov. Ti tudi po svojem namenu pripadajo poslovnim prostorom v nadstropju stavbe, ki so v lasti pritožnice.

3. Predlagateljica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Ker deli stavbe, ki naj bi bili izključna last nasprotne udeleženke, v katastru stavb niso vrisani kot deli stavbe, pritožnica že pojmovno ne more biti njihova izključna lastnica. Kar uveljavlja nasprotna udeleženka, je zemljiškoknjižno bolj verjetno skupno pripadajoče zemljišče. Njena pravica je zato manj verjetna od predlagateljičine. Poleg tega ne gre samo za dele, ki jih problematizira pritožba, ampak tudi za obsežen del objekta, ki se nahaja pod javno površino in niti lastninsko niti katastrsko ni urejen.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Predlagateljica je na podlagi tretjega odstavka 270. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) predlagala določitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij glede stavbe 0000-236. Med udeleženkama ni sporno razmerje solastninskih deležev na skupnih delih stavbe, sporno pa je, ali med skupne dele sodijo tudi balkon v nadstropju stavbe, južna terasa nad transformatorskimi postajami, severna terasa in sezonski prodajni kiosk na jugovzhodnem delu stavbe. Predlagateljica uveljavlja, da gre za skupne dele stavbe, nasprotna udeleženka pa trdi, da so njena izključna last. 6. V izpodbijanem sklepu je zavzeto stališče, da je glede na to, da je zemljiškoknjižna lastnica skupnih prostorov, in glede na trditev, da pogodba določa drugače, pravica nasprotne udeleženke manj verjetna in da je on tisti, ki ima interes za ugotovitev izključne lastninske pravice glede spornih prostorov. Pritožbeni očitek o zmotnosti tega stališča je utemeljen.

7. Po 9. členu Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP)1 sodišče prekine postopek in napoti udeležence na pravdo, če pri reševanju predhodnega vprašanja ugotovi, da so med njimi sporna dejstva, od katerih je odvisna rešitev predhodnega vprašanja. Na pravdo napoti praviloma tistega udeleženca, katerega pravico šteje za manj verjetno, lahko pa tudi drugega udeleženca glede na njegov interes za ureditev pravnega razmerja.

8. Udeleženki soglašata, da je lastninska pripadnost delov stavbe predhodno vprašanje za ureditev medsebojnih razmerij. Ker različno razlagata pogodbo, ki je bila podlaga za pridobitev lastninskih upravičenj predlagateljice, je pravilno tudi stališče v izpodbijanem sklepu, da obstaja spor o dejstvih, ki utemeljuje prekinitev nepravdnega postopka. Zmotna pa je presoja, da so sporni prostori bolj verjetno skupni del in zato v solasti obeh udeleženk kot v izključni lasti nasprotne udeleženke.

9. Že v izpodbijanem sklepu je ugotovljeno, da je bila etažna lastnina na stavbi 0000-236 formalno vzpostavljena z elaboratom ter vpisom delov stavbe v zemljiško knjigo in da je stavba v katastru evidentirana v manjšem obsegu, kot obstaja v naravi. Neevidentirani prostori so po predlagateljičinem stališču skupni, po stališču nasprotne udeleženke pa v njeni izključni lasti. Predlagateljica je svoja solastninska upravičenja utemeljevala s trditvami o pomanjkljivostih v etažnem načrtu (da ni vrisana celotna stavba) in dejstvom, da ne v etažnem načrtu ne v pogodbi ni opredeljeno, kaj je (ostalo) v lasti nasprotne udeleženke in kateri so skupni deli. Nasprotna udeleženka je na drugi strani trdila, da je bil elaborat izdelan pred sklenitvijo pogodbe, na podlagi katere je predlagateljičina pravna prednica pridobila lastninsko pravico na treh posameznih delih stavbe in solastninsko pravico na skupnih delih, in da so bili deli stavbe, ki jih je pridobila predlagateljičina pravna prednica, v pogodbi opredeljeni tako, da se je pogodba sklicevala na podatke iz elaborata. Listine v spisu te navedbe potrjujejo. Neizpodbijana je ostala tudi trditev nasprotne udeleženke, da je bila ona tista, ki je od sklenitve pogodbe v letu 1998 ves čas uporabljala in vzdrževala sporne prostore.

10. Podatki iz uradnih evidenc, ki temeljijo na etažnem načrtu iz elaborata, torej ne nudijo podlage trditvam predlagateljice, da so sporni prostori skupni del stavbe. Sledeč pogodbi, ki se izrecno opira na elaborat, je verjetneje, da so prostori, ki niso zajeti v etažnem načrtu, ostali v lasti nasprotne udeleženke. Tak sklep dodatno podpira neizpodbijana trditev o dosedanji izključni rabi. Nenazadnje pa niti iz namembnosti spornih prostorov ne izhaja, da bi lahko služili le stavbi kot celoti. Vse navedeno utemeljuje sklep, da je predlagateljičina pravica manj verjetna.

11. Odločitve, da se na pravdo napoti nasprotna udeleženka, ne utemeljuje niti razporeditev interesa za ureditev spornega razmerja. Predlagateljica je zatrjevala, da je pridobila več, kot izhaja iz uradnih evidenc, in tudi podala predlog, naj se uredi stanje v katastru. Ni torej dvoma, da ima interes, da se pred odločitvijo v tem nepravdnem postopku katastrske evidence uskladijo s stanjem v naravi. Ker je njena pravica manj verjetna, ni pomembno, ali ima tak interes tudi nasprotna udeleženka.

12. Obe predpostavki tako utemeljujeta sklep, naj se na pravdo napoti predlagateljica. V njeni domeni je tudi postavitev zahtevka (tako z vidika uresničitve želenega obsega odločitve o predhodnem vprašanju kot z vidika njegove pravilnosti).

13. Po navedenem je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje spremenilo tako, da se na pravdo z ustrezno spremenjenim zahtevkom napoti predlagateljica (3. točka 365. člena ZPP).

1 Ker je bil postopek začet pred uveljavitvijo Zakona o nepravdnem postopku (Uradni list RS, št. 16/19 – ZNP-1), se na podlagi prvega odstavka 216. člena navedenega zakona v tej zadevi uporablja ZNP.