Jedro

Materialnopravno zmotno pa je stališče pritožnika, da je bil usten dogovor o izdelavi posebnega vhoda v lokal predpostavka za sklenitev najemne pogodbe, tak usten dogovor pa je po določbi 2. odstavka 71. člena ZOR veljaven. Citirano določilo govori o veljavnosti ustnega dogovora le o stranskih točkah, o katerih v oblični pogodbi ni nič rečeno, če niso v nasprotju z njeno vsebino ali če niso v nasprotju z namenom, zaradi katerega je obličnost predpisana. Po trditvah tožene stranke je bil poseben vhod v lokal bistvena lastnost lokala, torej predmeta najema in torej zato tudi bistvena sestavina najemne pogodbe. Že iz tega razloga ni mogoče govoriti o stranskih točkah pogodbe v smislu 2. odstavka 71. člena ZOR.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje Pritožnik sam nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče obdržalo v veljavi izvršilni sklep Temeljnega sodišča v Kranju, enote v Kranju, opr. št. I Ig 228/93 z dne 15.2.1993, v 1. in 3. točki izreka. Toženi stranki je naložilo še povračilo nadaljnjih pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 110.106,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21.9.2000 dalje do plačila.

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, uveljavljala pa je pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP in zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala spremembo sodbe z zavrnitvijo tožbenega zahtevka in stroškovno posledico, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožnik prvostopenjskemu sodišču očita bistveno postopkovno kršitev po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP, ker naj bi sodišče ugotovilo, da je med strankama obstajal ustni dogovor o izgradnji posebnega vhoda za sporni lokal, nato pa naj bi nelogično zaključilo, da razlogi za nerealizacijo najemne pogodbe niso na strani tožeče stranke. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da očitana bistvena postopkovna kršitev ni podana. Na podlagi izvedenih dokazov je namreč prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da so dogovori o izgradnji posebnega vhoda v lokal potekali in bili aktualni le za primer, če bi tožena stranka sporni lokal kupila. Ob sklenitvi najemne pogodbe pa pogoj, da mora imeti lokal kot predmet najema poseben vhod, ni bil zapisan v pogodbi, ki mora biti skladno z 2. odstavkom 12. člena ZPSPP sestavljena v pisni obliki, da je veljavna. In ker ta pogoj v pisni najemni pogodbi ni bil zapisan, je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da razlog za neizpolnjevanje pogodbe ni na strani tožeče stranke. Tožena stranka bi se namreč uspešno lahko upirala tožbenemu zahtevku na plačilo najemnine zaradi odstopa od pogodbe le v primeru, če bi v najemni pogodbi natančno opredelila, kakšne lastnosti mora imeti v najem vzeta nepremičnina (primerjaj 15. člen ZPSPP). Pritrditi je sicer pritožbenemu stališču, da zaradi določila 6. člena pogodbe tožena stranka ni smela izvajati nobenih gradbenih posegov in je zato očitek prvostopenjskega sodišča, da bi poseben vhod v lokal lahko izdelala sama, neutemeljen. Vendar navedeno za odločitev o tožbenem zahtevku ni relevantno. Samo dejstvo, da tožena stranka lokala ni prevzela v posest in ga nikoli ni uporabljala, pa tudi ni relevantno. Ni namreč trdila, da ji je bila onemogočena pridobitev posesti najetega lokala, pač pa je kot razlog za neprevzem lokala navajala le neizdelan poseben vhod v lokal. Materialnopravno zmotno pa je stališče pritožnika, da je bil usten dogovor o izdelavi posebnega vhoda v lokal predpostavka za sklenitev najemne pogodbe, tak usten dogovor pa je po določbi 2. odstavka 71. člena ZOR veljaven. Citirano določilo govori o veljavnosti ustnega dogovora le o stranskih točkah, o katerih v oblični pogodbi ni nič rečeno, če niso v nasprotju z njeno vsebino ali če niso v nasprotju z namenom, zaradi katerega je obličnost predpisana. Po trditvah tožene stranke je bil poseben vhod v lokal bistvena lastnost lokala, torej predmeta najema in torej zato tudi bistvena sestavina najemne pogodbe. Že iz tega razloga ni mogoče govoriti o stranskih točkah pogodbe v smislu 2. odstavka 71. člena ZOR.

Na ugotovljeno dejansko stanje je prvostopenjsko sodišče pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pritožbeno sodišče ni našlo drugih bistvenih postopkovnih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), izrecna uveljavljana bistvena postopkovna kršitev pa ni podana, je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Izrek o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje pritožbene stroške.