Jedro

Razmerja med graditelji in lastniki so velikokrat sorodstvena, vendar pa dogovor o vlaganjih oz. gradnji, v konkretnem primeru v izdelavi stanovanja v hiši tožnice, samo po sebi ne pomeni, da je graditelj pridobil stvarnopravno upravičenje na sporni nepremičnini. Strinjanje oz. dovoljene lastnika sporne nepremičnine (hiše) s posegi in vlaganji v njegovo nepremičnino in dopustitev bivanja v novo zgrajenem stanovanju v hiši še ni dokaz sklenitve dogovora po pridobitvi stvarnopravnih učinkov na nepremičnini. Dogovor o gradnji ne vsebuje dogovora o spremembi lastninskega stanja na nepremičnini. Dogovor o prenosu lastništva mora biti izrecen, jasen in konkreten ter odraz volje obeh strank.

Ker je torej tožnica izključna lastnica sporne nepremičnine s stavbama, toženca pa sta v njej brez veljavnega pravnega naslova, je tožnica upravičena zahtevati vračilo tistega dela nepremičnine, ki ga uporabljata ali souporabljata (92. člen SPZ). Zato je podana podlaga za ugoditev reinvidikacijskemu zahtevku. Ob tem, da tožnica ne trdi, da bi toženca njeno lastninsko pravico vznemirjala še s čim drugim kot z odvzemom, je tožba na podlagi navedene zakonske določbe utemeljena.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana delna sodba v I. točki izreka spremeni tako, da se pravilno glasi: „Toženca sta dolžna v roku 60 dni tožnici vrniti v neposredno posest nepremičnino, parc. št. 368/1, k. o. ..., vključno s stavbama, ki na tej parceli stojita, in sicer stavbo ID 001, ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo z naslovom A. 1, B., razen stanovanja, ki je v pritličju in deloma v prvem nadstropju, in stavbo ID 002, ki v naravi predstavlja pomožen kmetijski objekt, vse prosto oseb“.

Zavrne se tožbeni zahtevek v delu, s katerim tožnica zahteva tudi izročitev dela stanovanja, ki se nahaja v prvem nadstropju.“

II. Odločitev o pritožbenih stroški se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano delno sodbo razsodilo, da sta toženca dolžna v roku 60 dni tožnici vrniti v neposredno posest nepremičnini parc. št. 368/1, k. o. ..., vključno s stavbama, ki na tej parceli stojita, in sicer stavbo ID 001, ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo z naslovom A. 1, B., razen stanovanja, ki je v pritličju, in stavbo ID 002, ki v naravi predstavlja pomožen kmetijski objekt, vse prosto oseb (I). Zavrnilo je tožbeni zahtevek v delu, s katerim tožnica zahteva izročitev pritličnega stanovanja v hiši na naslovu A. 1, B., v delu, s katerim zahteva izročitev nepremičnin, prostih toženčevih stvari, in v delu, s katerim zahteva opustitev poseganja v te nepremičnine (II). Odločitev o stroških je pridržalo za končno odločbo (III).

2. Zoper ugodilni del delne sodbe vlagata pritožbo toženca iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Poleg zmotne uporabe materialnega prava in napačne oz. nepopolne ugotovitve dejanskega stanja uveljavljata absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Predlagata spremembo sodbe v smeri celotne zavrnitve tožbenega zahtevka na izselitev iz nepremičnine, podrejeno razveljavitev sodbe v tem delu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navajata, da so se pravdne stranke marca 2007 v prisotnosti in ob soglasju tožničinega moža C. C. ustno dogovorile, da toženca v hiši tožnice na lastne stroške izdelata zgornji del hiše v stanovanje in da bo po izvedbi vlaganj vse njuna last. Toženca sta izdelala stanovanje. Da je bil dogovor sklenjen, sta z zaslišanjem potrdila toženca. Tožnica in njen mož nista izpovedovala po resnici, ko sta dogovor zanikala. Sodišče ni ovrednotilo (ne)verodostojnosti njunih izjav, čeprav sta večkrat prišla s seboj v nasprotje. Sodišče prezre nastrojenost tožnice do predlagane priče D. D., ki bi podala izjavo o tem, da je tožnico slišala govoriti o tem, kar navajata toženca. Da tožnici ne gre verjeti, da zatrjevani dogovor marca 2007 ni bi sklenjen, dokazano izhaja iz njenega zaslišanja, ko je naprej izpovedovala, da dogovora ni bilo, nato pa je na ponovno vprašanje odgovorila, da je ne briga, kaj je bilo prej, na opozorilo sodnice, da je to pomembno za odločitev v zadevi, pa da ne ve. Tožnica sploh ni želela odgovarjati. Iz njene izpovedi je tudi razviden njen odnos do tožencev. Podajala je arogantne izjave. Priča C. C. vse dela po navodilih tožnice. Tudi na vprašanje toženke, zakaj ne potrdi, da je tožnica rekla, da bo izdelano stanovanje njuno, sploh ni odgovarjal. Po minutnem premoru je uspel zanikati obstoj dogovora, a to kaže na pritisk tožnice nanj. Da je bil sklenjen dogovor, da bo celotno, s strani tožencev izdelano stanovanje v hiši njuna last, bi dodatno potrdila priča D. D., a je bil predlog za njeno zaslišanje neutemeljeno zavrnjen. Sodišče bi moralo izvesti poleg zaslišanja te priče zaslišati tudi pričo E. E. Ob dejstvu, da je dogovor v vsebini, kot je zatrjevan in dokazan, dovolj določen, konkreten in jasen, je nepravilen zaključek sodišče, da sprejete odločitve ne bi spremenilo, četudi bi priča D. D. potrdila, da bosta toženca na podlagi vlaganj postala lastnika. Ali je bila in kdaj je bila dogovorjena zemljiškoknjižna izvedba dogovora, na obstoj in veljavnost dogovora ne more vplivati, saj je zemljiškoknjižna izvedba samo postopek realizacije tega dogovora. Dejstvo je, da se je tožnica po vlaganjih premislila in ni več hotela zemljiškoknjižno realizirati sklenjenega dogovora. Toženca sta izpovedala, da sta želela po vlaganjih ta dogovor še zemljiškoknjižno urediti. Tudi iz izpovedbe priče C. C. je razumeti enako. Da sta se toženca po izvedbi vlaganj obrnila na tožnico, da naj podpiše, da sta zaradi vlaganj dobila lastninsko pravico na stanovanju, je posredno priznala tudi tožnica s svojim zaslišanjem. Iz celotnega dokaznega postopka je razvidno, da sta toženca po vlaganjih želela zemljiškoknjižno ureditev, kot je bilo dogovorjeno v letu 2007. Če ne bi bilo predhodno dogovorjenega, se toženca po izvedbi vlaganj ne bi obrnila na tožnico. A kot že rečeno, zemljiškoknjižna realizacija dogovora nima vpliva na odločitev o zahtevku. Dogovor je dokazan. Ni šlo le za obljubo tožnice, ampak za ponudbo in sprejem te ponudbe. Takšno realizacijo s strani tožencev sodna praksa šteje za konkludentni sprejem ponudbe. Neutemeljen je zaključek sodišča, da toženca nista pridobila lastninske pravice na podlagi dogovora strank o izvedbi vlaganj v predmetno nepremičnino ter dogovora o njuni pridobitvi lastninske pravice na tem stanovanju. Dogovor je bil jasen in določen. V skladu s tem dogovorom toženca po izvedenih vlaganjih pridobita izključno lastnino na izdelanem stanovanju. Kateri so ti prostori, med strankama ni sporno. Vzpostavitev etažne lastnine je zgolj neka vrsta tehnikalija za realizacijo sklenjenega dogovora. Gre za predhodni postopek, ki omogoči, da toženca prejmeta v izključno last stanovanje, ki sta ga izdelala. Naziranje sodišča prve stopnje, da bi se morale pravdne stranke dogovoriti o prehodni vzpostavitvi etažne lastnine in tudi kdaj točno po vlaganjih in vzpostavitvi etažne lastnine se bo izvedel prenos lastninske pravice na novem stanovanju, je pretirano strogo in neživljenjsko, glede na to, da gre za razmerje med sorodniki in pravnimi laiki. Toženca nikdar nista trdila, da bi bilo dano soglasje o pridobitvi lastnine na celi nepremičnini, trdila in izpovedovala sta, da bosta skladno z dogovorom pridobila lastnino na izdelanem stanovanju. Logično se tudi niso nikoli pogovarjali o solastnini. Dogovor o pridobitvi lastnine na zgornjem stanovanju zaradi vlaganj je bil sklenjen in realiziran. Morebitni neobstoj dogovora o zemljiškoknjižni realizaciji je nepomemben. V resnici je bilo že pred začetkom vlaganj dogovorjeno, da se po zaključku vlaganj zadeve tudi zapišejo. Tudi tožnica in njen mož sta izpovedala, da sta se po izvedbi vlaganj nanju toženca obrnila, da se zadeva uredi v zemljiški knjigi. Dejstvo je, da so se pravdne stranke vpričo priče pred vlaganji pogovarjale o zapisu dogovora in prenosu lastninske pravice in se dogovorile, da se to uredi kasneje. Če bi tožnica res že prej rekla, da ne bo dovolila, da se po vlaganjih uredi stanje, bi že takrat prišlo do spora med strankami in toženca ne bi začela z vlaganji. Tožnica in priča sta se po vlaganjih premislila. Toženka, na katero sodišče opira sodbo, je očitno zamešala časovno sosledje in je sodišče zato naredilo napačno dokazno oceno ter povsem izolirano vso težo podelilo le izpovedi toženke, brez da bi jo presojalo v kontekstu celotnega dokaznega postopka.

V primeru, da višje sodišče ne bi ugotovilo sklenitve dogovora marca 2007 v smeri pridobitve lastninske pravice z vlaganji, toženca iz previdnosti ugovarjata zmotnost presoje o primernosti časa odpovedi ugotovljenega trajnega obligacijskega razmerja med pravdnima strankama. Sodišče je napačno napolnilo standard (ne)primernega časa odpovedi. Vrhovno sodišče v odločbi II Ips 2/2022, ki jo omenja prvo sodišče, ni zavzelo stališča, da se kot okoliščine, ki previsi v korist lastnika nepremičnine, lahko upošteva spremenjen odnos med strankama po sklenitvi pogodbe. Navedlo je le, da lahko nekatera kasnejša ravnanja strank po sklenitvi oziroma odnosi med njimi prestavijo težišče razmerja, presojanega v luči vestnosti in poštenosti. Zgolj poslabšan odnos sam po sebi ne more biti razlog, da se previsi tehtnica v korist lastnika nepremičnine. Nižje sodišče bi moralo ugotavljati, katera od pravdnih strank je povzročila poslabšan/nevzdržen odnos. Če je vzrok pri lastniku, se to ne more prevesiti v njegovo korist. Če se v postopku ne bo upoštevalo v čigavi sferi je vzrok za poslabšanje odnosov, ampak je pomembno le dejstvo, da so odnosi slabi, to pomeni, da lahko lastnik takoj po izvedbi vlaganj začne nagajati vlagateljem, s čimer bo dosegel, da je nastopil primeren čas za odpoved pogodbenega razmerja z vlagateljem. S takšnim naziranjem se široko odpirajo vrata, da bo lastnik brez težav dosegel realizacijo druge skrajnosti. Če lahko lastnik nepremičnine s svojim ravnanjem povzroči, da se bo njegova odpoved štela za dano ob primernem času, potem postane to trajno pogodbeno razmerje v bistvu v celoti približano prekarističnemu razmerju. Zato bi moralo sodišče upoštevati številne navedbe v zvezi s tem, zakaj in kdo je povzročil poslabšanje odnosov. Do teh pravno pomembnih navedb se ni opredelilo, niti v zvezi z njim ni bil izveden temeljit dokazni postopek. Ker ni obravnavalo trditev o povzročitelju slabih odnosov, je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Vztrajata, da bi morala tožnica tožiti tudi toženčeva otroka, ki skupaj z njima bivata v gornjem stanovanju v predmetni hiši. Ni ustrezna primerjava z najemnim razmerjem, saj gre za drugačne okoliščine zadeve. Zmotno je naziranje, da naj bi le toženca dobila dovoljenje za bivanje v stanovanju. Sinova tožencev prav tako bivata na podlagi dovoljenja tožnice. Obstaja konkludentno dovoljenje tožnice za njuno bivanje, ki pa ni bilo odpovedano.

Zahtevek je nedoločen in nesklepčen. Reinvidikacijska tožba v primeru, ko imata toženca določene stvari v souporabi s tožnico ni utemeljena oziroma mogoča. Tožnica bi morala uveljavljati negatorno tožbo. Gre za napačno uporabo materialnega prava, saj sta določbi 92. in 93. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) jasni in prideta v poštev v primeru odvzema posesti, za kar pri souporabi določenih prostorov ne gre.

Nepravilna je tudi odločitev, da sta toženca dolžna izročiti celotno hišo, razen pritličnega stanovanja, ob tem, da je bilo med pravdnima strankama nesporno, da ima tožnica v izključni posesti tudi del prvega nadstropja predmetne hiše, ki predstavlja bivšo sobo tožnikovih sinov in tako tožničino stanovanje obsega tudi del prvega nadstropja in ne le celotnega pritličja. Ker tožnica zaseda tudi del prvega nadstropja, jima sodišče ne more naložiti nekaj, kar ne moreta izvršiti. Zaključek, da souporabljata večji del hiše, je zato neutemeljen, sploh pa ni razvidno, na podlagi česa sodišče tako zaključuje, če v spisu ni izmer posameznih prostorov hiše. 3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, pri tem ni storilo očitanih in uradno upoštevnih procesnih kršitev, pravilno je uporabilo tudi materialno pravo.

6. Tožnica uveljavlja vrnitveni zahtevek v okviru 92. člena SPZ. Toženca sta se med drugim branila z ugovorom, da v hiši z naslovom A. 1, B., bivata na podlagi dogovora s tožnico o izvedbi vlaganj v hišo in pridobitvi lastninske pravice; da imata stvarno pravico, ki ju upravičuje do njene posesti. Navajala sta, da je bil sklenjen dogovor, ki ustvarja spremembo dosedanjega lastninskega stanja na nepremičnini.

7. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da sta toženca leta 2006 bivala v najemniškem stanovanju, nato pa sta se na prigovarjanje tožnice v tem letu ali začetku leta 2007 preselila k njej v dnevno sobo v hiši (z naslovom A. 1, B.), v kateri sta bivala približno deset mesecev. Po približno dveh mesecih po vselitvi se je tožnica namenila zamenjati streho. Tedaj je bilo ugotovljeno (op. tudi na pobudo toženca, tako njegova izpoved), da bi bilo v delu prvega nadstropja in v mansardi mogoče izdelati stanovanje. Tožnica in toženca so se dogovorili, da bosta stanovanje izdelala toženca. S tem namenom je bil ob menjavi strešne kritine dvignjena streha, kar je financirala tožnica. Toženca sta nato iz gole podstrehe izdelala stanovanje, v to sta vložila svoja sredstva in delo. Tožnica jima je ta vlaganja dovolila, imela sta proste roke, da si uredita stanovanje, kot želita. Po izdelavi stanovanja sta se toženca vanj vselila, po rojstvu otrok so v njem bivali tudi oni, do spora so v stanovanju živeli 15 let. 8. Če nekdo (graditelj) s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Lastnik in graditelj se lahko dogovorita, da na nepremičnini nastane solastnina. Graditelj lahko na podlagi dogovora zahteva izstavitev listine za vpis solastnine v zemljiško knjigo (48. člen SPZ).

9. Razmerja med graditelji in lastniki so velikokrat sorodstvena, vendar pa dogovor o vlaganjih oz. gradnji, v konkretnem primeru v izdelavi stanovanja v hiši tožnice, samo po sebi ne pomeni, da je graditelj pridobil stvarnopravno upravičenje na sporni nepremičnini. Strinjanje oz. dovoljene lastnika sporne nepremičnine (hiše) s posegi in vlaganji v njegovo nepremičnino in dopustitev bivanja v novo zgrajenem stanovanju v hiši še ni dokaz sklenitve dogovora po pridobitvi stvarnopravnih učinkov na nepremičnini. Dogovor o gradnji ne vsebuje dogovora o spremembi lastninskega stanja na nepremičnini. Dogovor o prenosu lastništva mora biti izrecen, jasen in konkreten ter odraz volje obeh strank.1

10. Pritrditi je razlogovanju sodišča, da so bile navedbe tožencev nejasne in nedoločne ter da očitno ni bil sklenjen nek jasen in konkreten dogovor o prehodu lastninske pravice na toženca, ob tem, da ni jasno niti to, kaj bi toženca sploh dobila, na kakšen način in kdaj bi pridobila stvarnopravna upravičenja. Toženca sta različno trdila, kaj naj bi se stranke dogovorile. V odgovoru na tožbo (hrbtna stran list. št. 14) sta navajala, da so se marca 2007 pravdne stranke dogovorile, da izdelata stanovanje deloma v prvem in mansardnem delu hiše, da v njem bivata in da bo po izvedbi vlaganj vse njuna last. V vlogi (list. št. 61) sta še trdila, da obstaja podlaga za njuno bivanje v hiši, da je ta podlaga njuna (so)lastnina predmetne nepremičnine v dogovoru s tožnico vsled vlaganj v hišo, nadalje sta menila, da je bil sklenjen dogovor o pridobitvi lastninske na izdelanem stanovanju. Trdila sta, da jima je tožnica rekla, da če bosta vlagala, bo to njuno. Že na tem mestu velja pritrditi izpodbijani sodbi, da je iz takšnih navedb razvidno, da je tožnica dala obljubo o pridobitvi lastnine; da bo dala pozneje, kaj točno naj bi toženca dobila, pa niti ni jasno. Obljuba tožnice, da bo nanju prenesla lastninsko pravico, nima stvarnopravnih učinkov. Gola obljuba še ne pomeni, da je bil ustrezen zavezovalni pravni posel sklenjen v marcu 2007, oziroma da bi toženca na tej podlagi dobila (so)lastninsko pravico.2 Pritožbene navedbe, da je šlo v konkretni situaciji za ponudbo tožnice in sprejem te s strani tožencev, so neupoštevne pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP), tudi sicer pa že zgoraj neizpodbijano ugotovljena dejstva/okoliščine sklepanja dogovora o vlaganjih kažejo, da ni mogoče govoriti o ponudbi v luči 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Iz gornjih trditev ne izhaja konkreten dogovor, ali dobita stanovanje oz. etažno lastnino ali solastnino na nepremičnini ali skupno lastnino. Toženca menita, da jima je tožnica obljubila prenesti lastninsko pravico na izdelanem stanovanju, a ni sporno, da na tožničini nepremičnini ni vzpostavljena etažna lastnina, brez katere pa toženca glede na uveljavljena pravila SPZ ne bi mogla postati lastnika stanovanja. Da bi se etažna lastnina vzpostavila, pravdne stranke niso govorile. Lahko je pritrditi pritožbi, da vzpostavitev etažne lastnine predstavlja tehnikalijo za realizacijo ustno sklenjenega dogovora. Vendar pa je zmotno pritožbeno stališče, da morebitni neobstoj dogovora o zemljiškoknjižni ureditvi nima nobenega pomena. Sodišče prve stopnje ni sledilo izpovedbam tožnice in njenega moža, da pred začetkom vlaganj s tožencema sploh niso govorili o lastninski pravici. Zato so pritožbeni pomisleki o neverodostojnosti njune izpovedi brez posebne teže. V izpodbijani sodbi je namreč upoštevaje izpovedi tožencev zanesljivo ugotovljeno, da dogovor o prenosu lastninske pravice ali nastanku solastnine na podlagi vlaganj ni bil (konkretno) dogovorjen. Toženka je namreč izpovedovala, da tožnica v pogovorih o lastninski pravici (pred vlaganji) ni želela zemljiškoknjižnega prenosa. Neprepričljiva je pritožbena navedba, da je časovno nekoliko pomešala zadeve. Nenazadnje je tudi toženec, kot je razvidno iz razlogov izpodbijane sodbe, izpovedoval, da je že pred vlaganji marca 2007 želel, da bi bilo dobro, da bi se kaj napisalo, a do tega ni prišlo, ker tožnica tega ni želela, je pa rekla, da bo to njuna last. Takšni izpovedbi pomenita oziroma ponujata sklep, da tožnica ni želela oziroma ni bila njena volja, da se na toženca prenese lastninska pravica. Torej se z njima ni dogovorila, da bo to storila. Neprepričljiva je pritožbena navedba, da toženca ne bi vlagala, če ne bi bilo pred tem dogovora o pridobitvi stvarne pravice. Da bi bil sklenjen ustni dogovor o vlaganjih s stvarnopravnimi posledicami oziroma obveznostjo tožnice, da se prenese stvarna pravica z izstavitvijo zemljiškoknjižne listine, da bi bil torej sklenjen pravi posel v smislu SPZ, ki bi bil podlaga za pridobitev lastninske pravice graditelja v dokaznem postopku že z izpovedbama tožencev ni bil potrjen. Kaj se je dogajalo med vlaganji in po vlaganjih glede izstavitve listine ni pomembno, saj sta toženca trdila, da naj bi bil sporazum o stvarnopravnih posledicah sklenjen pred tem. Da bi tožnica podala pravno zavezujočo izjavo o priznanju kakršnekoli lastninske pravice, v postopku ni bilo dokazano. Ali je tožnica toženca s tem, da bo pozneje po gradnji nanju prenesla lastninsko pravico, kakorkoli zavajala, ni pomembno. Toženca imata ob izpolnjenih zakonskih pogojih možnost zahtevati povrnitev vlaganj, s katerimi sta povečala vrednost tožničine nepremičnine, kar pa ni predmet tega postopka. Ker je bil že z izpovedbama tožencev potrjeno, da konkreten dogovor o prenosu lastninske pravice ni bil sklenjen, sodišče prve stopnje utemeljeno ni izvedlo dokaza z zaslišanjem priče D. D. Priča E. E. (partner priče D. D.) je bil predlagan le glede sklepanja dogovora oziroma soglasja tožnice o vlaganjih/gradnji tožencev (list. št. 16, 62), v pritožbenem postopku pa ni več sporno, da je takšen dogovor obstajal. 11. Glede na pravilnost presoje, da toženca nista uspela dokazati, da bi imela na predmetni nepremičnini stvarno pravico, je na podlagi pritožbeno nespornih ugotovitev v izpodbijani sodbi - da je tožnica tožencema dovolila uporabo dela svoje nepremičnine (in s tem tudi uporabo skupnih delov – hodnika, kleti, zunanjih površin pred hišo, dostopne poti, del garaže) za nedoločen čas in brezplačno, pravilen pravni zaključek izpodbijane sodbe, da je med strankama obstajalo trajno pogodbeno razmerje, v katerem rok trajanja ni bil določen. V skladu s prvim odstavkom 333. člena OZ lahko tako razmerje vsaka stranka prekine z odpovedjo ob vsakem, vendar ne ob neprimernem času. Pritožbeno ni sporno, da je bila odpoved podana, sporno je, ali je sodišče prve stopnje pravilno napolnilo pravni standard ne/primernega časa. Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku, da v izpodbijani sodbi ugotovljene okoliščine primera ponujajo sklep, da odpoved ni bila podana ob neprimernem času. Čeprav je ob odločanju o tem, ali je razmerje odpovedano ob neprimernem času, treba tehtati čigava pravica je v tistem trenutku bolj potrebna varstva, torej na eni strani pravica tožencev do nadaljnje uporabe nepremičnine, v kateri sta si ustvarila dom, in na drugi strani pravica tožnice, da v okviru svoje lastninske pravice odpove pogodbeno obligacijsko razmerje, ni mogoče mimo v sodbi neizpodbijano ugotovljenega dejstva, da se toženca v obravnavani zadevi na to, da bi bila odpoved dana ob neprimernem času, nista sklicevala. Že to kaže, da odpovedi razmerja ni mogoče očitati nezakonitosti/neutemeljenosti.

12. Sicer pa je sodišče prve stopnje pravilno, sklicujoč se na sodno odločbo Vrhovnega sodišča RS v zadevi II Ips 22/2022 utemeljijo, čigava pravica je bila v času odpoved razmerja bolj potrebna varstva. V navedeni odločbi je sodišče zavzelo stališče, da je treba pojem neprimernega časa napolniti v vsakem primeru posebej, upoštevaje okoliščine primera in položaj strank ter da je treba, upoštevaje temeljna načela pogodbenih razmerij, predvsem načelo vestnosti in poštenja ter prepovedi zlorabe pravic, opraviti tehtanje, čigava pravica je bolj potrebna varstva. Kot pravilno dodaja pritožba, je v odločbi Vrhovno sodišče zapisalo, da lahko nekatera kasnejša ravnanja strank po sklenitvi dogovora oziroma odnos med njima prestavi prvotno težišče razmerja, presojenega v luči vestnosti in poštenja. Takšen zapis tudi po presoji pritožbenega sodišča lahko pomeni, da se kot ena izmed okoliščin, ki prevesi tehtnico v korist lastnika nepremičnine, lahko upošteva spremenjen odnos med strankama po sklenitvi pogodbe. Sodišče prve stopnje, je poleg tega, kakšna je bila volja pogodbenih stranka oziroma s kašnim namenom sta pogodbo sklenili, ugotavljalo okoliščine primera in položaj strank. Strinjati se je z izpodbijano sodbo, da je bilo v trenutku nastanka pogodbenega razmerja v letu 2007 in po izgradnji stanovanja (v začetku leta 2008) potrebno večje varstvo toženčeve pravice do spoštovanja njunega doma. V izpodbijani sodbi je tudi ugotovljeno, da so pravde stranke dobrih deset let bivale v sožitju, sčasoma pa so se odnosi v zadnjih letih spremenili, manj so si pomagali, odnosi so postali konfliktni do te mere, da se več ne pozdravijo. Po trditvah pravdnih strank naj bi bila za to odgovorna nasprotna stranka, pri čemer vsaka stranka opisuje določene dogodke in ravnanja nasprotne stranke, ki naj bi po subjektivnem prepričanju vodili k poslabšanju odnosov. Vendar pa presoja, kdo naj bi bil kriv za to, da je prišlo do nevzdržnih odnosov, ne more imeti odločilne teže.3 Da bi to bilo ključno, tudi ne izhaja iz odločbe Vrhovnega sodišča. Sodišče prve stopnje je ob ugotovljenih okoliščinah primera, da sta toženca izkazala pripravljenost, da se iz stanovanja izselita, da priznavata, da ne vidita več možnosti za skupno sobivanje v isti hiši in da sta že in še intenzivno iščeta novo nepremičnino, a da sta se iz stanovanja, ki ga ugotovljeno uporabljata brez pravnega naslova, pripravljena izseliti po izplačilu vlaganj (kar pa ne more biti razlog za uspešno upiranje izselitvi) pravilno zaključilo, da je ob dani situaciji treba večje varstvo nuditi lastninski pravic. V konkretnem primeru ne gre za primer, ko bi tožnica dovolila uporabo svoje nepremičnine s figo v žepu, z namenom, da bi toženca investirala v nepremičnino, neposredno po vlaganjih pa jima odpovedala razmerje. Toženca (sta) z družino uporabljata(la) stanovanje, ki sta ga izdelala v tožničini hiši za lastne potrebe, več kot deset let, zato o kršitvi omenjenih načel s strani tožnice ni mogoče enoznačno govoriti. Neprepričljiv je ob danih okoliščinah zato tudi pritožbeni očitek, da se je sporno trajno pogodbeno razmerje približalo k prekarističnemu, ki se ga lahko odpove kadarkoli.

13. Pritožnika neutemeljeno vztrajata, da bi tožnica poleg njiju morala tožiti tudi njuna otroka, s čimer naj ne bi bila podana ustrezna pasivna legitimacija. Zmotno je pritožbeno stališče, da bi lahko tožnica uspela z zahtevkom le v primeru, da bi tožbo vložila tudi zoper otroka tožencev. Četudi bi tožnica izrecno/konkludentno dovolila uporabo nepremičnine tudi svojima vnukoma, nista zato s tožencema nujna sospornika. Sicer pa je tožnica trdila, da je uporabo nepremičnine dovolila tožencema. Temu toženca nista ugovarjala (list. št. 17). Zato so pritožbene trditve, da njuna otroka bivata v hiši na podlagi dovoljenja tožnice, neupoštevne pritožbene novote (prvi odst. 337. člena ZPP). Dejstvo je, da v hiši toženca živita s svojima otrokoma, kot družina. Ko je bilo izdelano stanovanje, sta se vanj vselila, po rojstvu otrok so v njem bivali tudi oni. Strinjati se je s stališčem izpodbijane sodbe, da je s preklicem dovoljenja tožencema odpadla podlaga, da stanovanje (in druge prostore) uporabljata, s tem pa je odpadla tudi podlaga, da jih uporabljajo druge, z njima povezane osebe, v konkretnem primeru otroka, ki v stanovanju živita po njuni volji. Primerjava z najemnim razmerjem, - ko v stanovanju skupaj z najemnikom živijo tudi druge osebe in najemnik nima več naslova za bivanje v njem in je on tisti, ki mora poskrbeti za njihovo izselitev, - je ustrezna, saj gre za podobno razmerje, ko oseba v stanovanju biva brezplačno. Potrebe in nujnosti za vložitev tožbe tudi zoper mld. otroka tožencev, zato v konkretnem primeru ni. Zahteva, da toženca izročita nepremičnino prosto vseh (z njima povezanih) oseb, je dovolj.

14. Neutemeljen je očitek, da je tožba nesklepčna. Tožnica uveljavlja lastninsko varstvo na podlagi vrnitvene tožbe v luči 92. člena SPZ. Bistveno je, da toženca z odrekom tožničinega soglasja nimata več pravne podlage za bivanje v sporni stanovanjski hiši in pomožnem objektu, četudi tožnica v tej hiši izključno uporablja svoje stanovanje in souporablja druge skupne prostore in njeno okolico. Ker je torej tožnica izključna lastnica sporne nepremičnine s stavbama, toženca pa sta v njej brez veljavnega pravnega naslova, je tožnica upravičena zahtevati vračilo tistega dela nepremičnine, ki ga uporabljata ali souporabljata (92. člen SPZ). Zato je podana podlaga za ugoditev reinvidikacijskemu zahtevku. Ob tem, da tožnica ne trdi, da bi toženca njeno lastninsko pravico vznemirjala še s čim drugim kot z odvzemom, je tožba na podlagi navedene zakonske določbe utemeljena.

15. Pritožnika pa utemeljeno opozarjata, da tožnica ni konkretno prerekala v njunih vlogah podanih trditev, iz katerih izhaja ( hrbtna stran list. št. 14, hrbtna stran list. št. 42, 43), da tožnica izključno uporablja stanovanje v pritličju in sobo v prvem nadstropju (del prvega nadstropja), ki ne predstavlja s strani tožencev izdelanega stanovanja (oziroma ni del zaključenega stanovanja tožencev) v delu prvega nadstropja in v mansardi.4 Pritožbeno sodišče tudi sicer ugotavlja, da je v izpodbijani sodbi (tč. 13) ugotovljeno, da sta toženca na podlagi dovoljenja tožnice izdelala samostojno/ločeno stanovanje, ki ga izključno uporabljata z otrokoma, v delu prvega nadstropja in v mansardi. Zato tožnica ni upravičena do vrnitve posesti na stanovanju v pritličju in deloma v prvem nadstropju, ki ga toženca z otrokoma ne uporabljata in do njega nimata dostopa. Zahtevek, da morata tožnici vrniti celotno nepremičnino, razen stanovanja v pritličju in deloma (sobo) v prvem nadstropju, ki ga zaseda samo tožnica, je dovolj določen, ob tem ko je tudi pravdnima strankama znano (in med njima pritožbeno nesporno), kaj predstavlja zaključeno celoto stanovanja, ki sta ga izdelala toženca, in je ločeno od stanovanja tožnice.

16. Glede na navedeno je bilo treba pritožbi delno ugoditi in izpodbijano sodbo spremeniti tako, da sta toženca dolžna izročiti tožnici hišo na naslovu A. 1, B., razen stanovanja v pritličju in deloma v prvem nadstropju, in kmetijski objekt, prosto oseb (458. člen ZPP). Temu ustrezno je zavrnjen zahtevek na izročitev dela nepremičnine v prvem nadstropju. Sicer pa je pritožba neutemeljena, saj uveljavljani in uradoma upoštevni pritožbeni razlogi (prvi odstavek 350. člena ZPP) niso podani. Zato jo je v ostalem delu pritožbeno sodišče zavrnilo in delno sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

17. Čeprav sta toženca v majhnem delu uspela s pritožbo, je odločeno, da se odločitev o pritožbenih stroških pridrži za končno odločbo, ko bo odločeno še o drugem zahtevku (zahtevku za plačilo uporabnine).

1 Primerjaj odločbe VSL I Cp 1207/2021, I Cp 1838/2018, II Cp 1658/2020 itd. 2 Glej odločbe II Ips 178/2016, II Ips 229/2010, I Cp 1247/2015. 3 Sodišče prve stopnje zato pravilno ni ugotavljalo krivca za nevzdržnost odnosov med pravdnima strankama. Očitka o nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju in o kršitvi pravice do izjave zato nista utemeljena. 4 Tudi sicer je pritrditi pritožbi, da je tožnica to dodatno potrdila s svojim zaslišanjem, saj je priznala, da toženca uporabljata polovico (zgornjega) prvega nadstropja (zapisnik GO z dne 3. 6. 2022, str. 7).