Jedro

V tej zadevi je ključno vprašanje lastninjenja in nadaljnje privatizacije vtoževane nepremičnine, ki je bila nekdaj v družbeni lastnini. Ker gre za stanovanje, je potrebno pri reševanju spora izhajati iz predpisa, ki je urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj, to je SZ iz leta 1991. Pravna prednica tožnikov je kot imetnica stanovanjske pravice odkupila stanovanje s pogodbo, sklenjeno na podlagi privatizacijskih določb SZ. V tej pogodbi z dne 11.10.1993 je kot prodajalec in lastnik nastopala družba C.I. S tem trenutkom je lastninska pravica prejšnjega lastnika (ne glede, kdo dejansko je to bil) prenehala. To v konkretnem primeru pomeni, da je (morebitna) toženkina lastninska pravica, tudi če je do sklenitve Pogodbe z dne 11.10.1993 obstajala, s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe prenehala.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da sta tožnika lastnika stanovanja z ID znakom 1, vsak do ½ (I. točka izreka). Tožnikoma je nato naložilo, da v roku 15 dni povrneta toženi stranki pravdne stroške v znesku 700,76 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od izteka izpolnitvenega roka dalje (II. točka izreka).

2. V pritožbi tožnika navajata, da je sodišče prve stopnje svojo odločitev o močnejši pravici oprlo izključno na zemljiškoknjižne podatke, na katerih pa je bilo vnaprej jasno, da ne izkazujejo pravice uporabe stanovanja družbe C.I. kot pravnega prednika tožnikov. Popolnoma so bile prezrte njune trditve, da je tožena stranka vedela in morala vedeti, da je bilo sporno stanovanje do sklenitve Pogodbe št. 28/93 z dne 11.10.1993 v uporabi C.I., in da je na njem imela M.P., v skladu s takrat veljavnimi določbami SZ stanovanjsko pravico, na podlagi česar je to stanovanje lahko tudi odkupila od C.I.. Iz potrdila Stanovanjskega sklada tudi izhaja, da je M.P. kupnino za stanovanje v celoti plačala 24.12.1998 in s tem pridobila razpolagalno pravico. Pritožba poudarja, da tožena stranka ni nikdar obrazloženo oporekala zatrjevanim lastninsko pravnim upravičenjem C.I. oz. M.P. kot imetnice stanovanjske pravice. Tožena stranka naj bi nedvomno poznala pravni status za vsak del stavbe, zato se na dobro vero ne more sklicevati, prav tako se ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo (primerjaj odločbo US RS Up 591/10-15 z dne 2.12.2010). Poleg tega tožena stranka nikdar ni imela spornega stanovanja v uporabi, zato glede na 112. člen SZ na njem ne more uveljavljati močnejše pravice.

3. Tožena stranka je odgovorila na pritožbo, jo označila za neutemeljeno in predlagala povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožnika sta zatrjevala, da sta lastnika stanovanja z ID znakom 1, vsak do ½. Sklicevala sta se na verigo pravnih naslovov in pri tem trdila, da je njuna pravna prednica M.P. (kot imetnica stanovanjske pravice) odkupila to stanovanje s Pogodbo o prodaji stanovanja št. 28/93 z dne 11.10.1993 od družbe C.I. kot prodajalca na podlagi takrat veljavnih določb Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS št. 18/91, v nadaljevanju SZ) o lastninjenju in privatizaciji stanovanj. Tožbo sta vložila zatem, ko sta lastninsko pravico predhodno neuspešno poskušala vpisati v zemljiško knjigo na podlagi omenjene pogodbe ter pogodb o nadaljnjih prenosih lastninske pravice. Pri vknjižbi ju je namreč, kot navajata sama in kot je ugotovljeno tudi v sodbi, „prehitela“ tožena stranka, ki se je kot lastnica nesporno vknjižila leta 2003. Slednja je tožbenemu zahtevku oporekala in se v postopku na prvi stopnji sklicevala na dejstvo, da ji je bila že leta 1958 na sporni nepremičnine dodeljena pravica uporabe, in sicer z odločbo Občinskega ljudskega odbora, št. 1 z dne 8.8.1958 in je lastninsko pravico pridobila kot imetnica pravice uporabe, da slednja sicer ni bila zemljiškoknjižno izvedena, da pa se je na podlagi zakona transformirala v lastninsko pravico, pri čemer sta bila za potrebe vknjižbe v zemljiško knjigo izdana še Izjava Občine, št. 2 z dne 18.4.1997 in Dovoljenje za bremen prosti odpis nepremičnin Občine z dne 17.4.1997. Hkrati se je sklicevala na pomanjkanje razpolagalne sposobnosti družbe C.I., češ da nikoli ni imela pravice uporabe na stanovanju in tako tudi ni mogla te pravice oziroma lastninske pravice prenesti naprej, posledično pa nobene pravice nimata niti tožnika kot zadnja v verigi zatrjevanih pridobiteljev.

6. Sodišče prve stopnje je ugotavljalo, katera stranka ima močnejšo pravico na sporni nepremičnini. Prišlo je do zaključka, da je to tožena stranka, ki je s predložitvijo v prejšnji točki navedenih listin izkazala, da se je kot lastnica v zemljiško knjigo vknjižila v dobri veri, medtem ko tožnika nista dokazala, da bi prodajalec C.I. ob sklenitvi prodajne pogodbe dne 11.10.1993 na spornem stanovanju imel pravico uporabe, po ugotovitvah sodišča pa tudi v zemljiški knjigi ni bil vknjižen kot lastnik.

7. Pritožbeno sodišče se z tako argumentacijo ne strinja in ocenjuje, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, kar je pripeljalo tudi do zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, kot je obrazloženo v nadaljevanju.

8. Očitno je v tej zadevi ključno vprašanje lastninjenja in nadaljnje privatizacije vtoževane nepremičnine, ki je bila nekdaj v družbeni lastnini. Ker gre za stanovanje, je potrebno pri reševanju spora izhajati iz predpisa, ki je urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj, to je SZ iz leta 1991. Z relevantnimi določbami v osmem poglavju SZ je bila tako ukinjena družbena lastnina na stanovanjih. V 111. do 114. členu je zakonodajalec uredil lastninjenje v korist države, občine in drugih pravnih oseb, ki so tedaj imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih. V tej zvezi trditvena podlaga strank ponuja dva (sporna) konkurenta. Hkrati pa je bila s 117. členom SZ lastnikom naložena tako imenovana kontrahirna dolžnost, po kateri so, na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, morali prodati stanovanje imetniku stanovanjske pravice. Ta pravna podlaga daje težo trditvi tožnikov, da je njuna pravna prednica kot imetnica stanovanjske pravice odkupila stanovanje s pogodbo, sklenjeno na podlagi privatizacijskih določb SZ in nesporni okoliščini, da je v tej pogodbi z dne 11.10.1993 kot prodajalec in lastnik nastopala družba C.I.. Po drugi strani pa okoliščina, da je tožena stranka z listino izkazala, da je (v svojstvu gasilskega društva) leta 1958 pridobila pravico uporabe, nima pomena, kakršnega ji je dalo sodišče prve stopnje.

9. Kot rečeno je bila s 117. členom SZ lastnikom stanovanj naložena omenjena kontrahirna dolžnost, pri čemer pa so (bivši) imetniki stanovanjske pravice z uresničitvijo pravice do odkupa oziroma s trenutkom sklenitve posameznih prodajnih pogodb pridobili lastninsko pravico (glej 118. člen SZ), ne glede na spor o tem, kdo od več zatrjevanih imetnikov pravice uporabe je ob lastninjenju postal lastnik stanovanja, ki ga je po zakonu moral prodati (1). Z drugimi besedami, s tem trenutkom je lastninska pravica prejšnjega lastnika (ne glede, kdo dejansko je to bil) prenehala. To v konkretnem primeru pomeni, da je (morebitna) toženkina lastninska pravica, tudi če je do sklenitve Pogodbe o prodaji stanovanja št. 28/93 z dne 11.10.1993 (morda) obstajala, s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe prenehala (primerjaj: sodbo in sklep Vrhovnega sodišča II Ips 438/2008 z dne 9.2.2012). Glede na vsebino pogodbe z dne 11.10.1993 se je C.I. predstavljal pravni prednici tožnikov kot lastnik in je M.P. kot imetnica stanovanjske pravice izkoristila pravico do odkupa stanovanja. Pri tem glede na splošno znano dejstvo, da v začetku devetdesetih let prejšnjega stoletja stanje vpisov v zemljiški knjigi ni bilo urejeno, da se je pravica uporabe lahko prenašala izvenknjižno in nenazadnje dejstvo, da niti tožena stranka pravice sporne pravice uporabe ni imela vpisane v zemljiški knjigi, pravni prednici tožnikov ni mogoče očitati neskrbnega ravnanja, da je sklenila pogodbo z omenjenim prodajalcem (glej zgoraj citirano odločbo) ali ji glede na okoliščine očitati opustitev raziskovalne dolžnosti, da razišče pravno stanje nepremičnine, ki je bila predmet pogodbe. V konkretnem primeru zaradi specifičnih okoliščin (lastninjenje in privatizacija stanovanj v družbeni lastnini po SZ) tudi zgolj zanikanje toženca, da bi imela M.P. stanovanjsko pravico, ne zadostuje; da bi imel kdo drug stanovanjsko pravico, pa toženec tudi ni navajal. 10. Glede na zgoraj navedeno v tej pravdi ni relevantno zemljiškoknjižno stanje sporne nepremičnine v času privatizacije. Odločilno ni niti vprašanje dobre vere tožene stranke, v tovrstnih primerih gre lahko za vprašanje pravne zmote stranke o tem, kdo ima pravni status lastnika, kar pa v tej pravdi toženki ne pomaga. Glede na vse navedeno argumenti sodišča prve stopnje ne dajejo podlage za izpodbijano odločitev in je pritožbeno sodišče ne sprejema.

11. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo s problemom identitete sporne nepremičnine, ki ga je med drugim izpostavila tožena stranka. Navedla je namreč, da iz predložene kopije prodajne pogodbe iz leta 1993 sploh ni razvidno točno katero stanovanje je predmet pogodbe in to ponavlja tudi v odgovoru na pritožbo. V kolikor drži zatrjevanje, da ni izkazano, da bi bil predmet nakupa stanovanje, ki se vtožuje - sedaj z ID znakom 1 (iz zemljiškoknjižnega izpiska izhaja, da je bila etažna lastnina vzpostavljena šele leta 2008), je jasno, da tožbeni zahtevek ne more biti utemeljen. Ker ugotovitev o tem pravno pomembnem dejstvu sodba ne vsebuje, je pritožbeno sodišče sodbo glede glavne stvari razveljavilo in posledično tudi v stroškovnem delu ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Napotki za delo so razvidni iz zgornje obrazložitve.

12. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

op. št. 1: Torej četudi bi toženec z dnem uveljavitve SZ postal lastnik stanovanja, bi bil dolžan stanovanje prodati imetniku stanovanjske pravice.