Jedro

Odločitev o tem, katere prostore bi tožniki v spornem obdobju lahko dejansko oddali v najem, je ostala v rokah sodišča. V pravdnem postopku so namreč vsa dokazna sredstva enakovredna, kar velja tudi za izvedensko mnenje. Sodišče nanj ni vezano, kot menijo tožniki, ampak ga mora, tako kot vse druge dokaze, oceniti skladno z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP, upoštevaje splošne življenjske izkušnje in pravila logičnega mišljenja. Sodišče prve stopnje je to tudi storilo.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se v izpodbijanem delu (I. točka, II. točka – glede zneska 334.292,80 EUR z obrestmi in III. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženka vsakemu tožniku plačati po 138.499,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7. 3. 2019 dalje. Zavrnilo pa je njihov znesek za plačilo dodatnega zneska 134.217,26 EUR za vsakega tožnika ter za zamudne obresti od 8. 7. 1996 do 7. 3. 2019. Sklenilo je še, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

2. Pritožili sta se obe pravdni stranki. Tožniki se sklicujejo na bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotno ugotovitev dejanskega stanja, toženka pa na zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja ter zmotno uporabo materialnega prava. Tožniki predlagajo ustrezno spremembo sodbe, toženka pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožniki izpodbijajo zavrnilni del (za skupaj 334.292,80 EUR oziroma za vsakega od tožnikov po 111.430,93 EUR, z obrestmi) ter stroškovni del sodbe. Ne strinjajo se z odločitvijo glede parc. št. 707 k. o. X. Sodba namreč v tem delu nima razlogov. Kljub mnenju izvedenke, da bi se moglo v najem oddati tri nadstropja, je sodišče ugotovilo, da bi bilo kot skladišče mogoče uporabljati le klet in pritlično etažo. Gre za špekulacijo, ki ne temelji na izkustvu. Tožniki so zato upravičeni prejeti še preostalo zahtevano denarno odmeno zaradi nemožnosti uporabe njihovega premoženja. Posledično jim toženka dolguje tudi povračilo pravdnih stroškov.

4. Toženka nasprotuje zlasti cenitvi nepremičnine parc. št. 707 k.o. X. Izvedenka je namreč površino objekta izračunala iz bruto površine, ki jo je pomnožila s številom etaž, ni pa upoštevala faktorja bruto/neto, ki je pri tako starih objektih maksimalno 0,60. V nadaljevanju ponavlja svoje pripombe, ki jih je dala k izvedenskemu mnenju. Vztraja pri izvedbi izmere neto tlorisnih površin ali pa naj se upošteva podatek GURS. Pri izračunu je treba upoštevati nezasedenost, neizterljivost, stroške vzdrževanja in znižano stopnjo kapitalizacije ter s tem znižano najemnino. V obravnavanem primeru gre za veliko površino, dostop do etaže je možen samo po stopnišču. Upoštevati je treba tudi dopustno obremenitev medetažnih konstrukcij. Običajno imajo taki objekti lesene strope, česar izvedenka ni preverjala. Pri izračunu ne bi smela upoštevati nadomestila za tveganje in nadomestila za upravljanje. Rizika izgube kapitala ni bilo, prav tako ne stroškov in porabe časa za upravljanje s kapitalom. Izvedenka ni pregledala notranjosti objekta in samo ugiba, da so v celoti uporabna vsa tri nadstropja, vključno s podstrešjem in kletjo. Očitno je, da bi bilo kot skladišče za pridelke mogoče upoštevati le površino 984 m2, zmanjšano za debelino zunanjih in notranjih zidov. Sodišče nepravilnosti pri izdelavi izvedenskega mnenja ni moglo odpraviti, čeprav je za več kot polovico znižalo izračunano odškodnino. Toženka zato predlaga, naj sodišče v ponovljenem postopku določi drugega izvedenca.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

O pritožbi tožnikov:

6. Izpodbijana sodba ni obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), na katero neopredeljeno meri pritožba tožnikov. Sodišče prve stopnje je namreč tudi svojo odločitev glede nepremičnine parc. št. 707 k. o. X jasno in obširno obrazložilo. Pritožbena trditev, da sodba v tem delu nima razlogov, je očitno protispisna. Sodbo je vsekakor mogoče preizkusiti; sicer pa za očitek tovrstne procesne kršitve ne zadošča le nestrinjanje stranke z razlogi sodbe.

7. Sodišče prve stopnje se je pri ugotavljanju dejanskega stanja oprlo na izsledke in mnenje izvedenke. Njena naloga je bila, da s svojim strokovnim znanjem pomaga pri razjasnitvi odločilnih in drugih pravnopomembnih dejstev (243. člen ZPP). Izvedenka je res ocenila, da so za oddajo v najem primerne tri etaže v stavbi (klet, pritličje in nadstropje), vendar ta ocena za sodišče ni bila zavezujoča. Odločitev o tem, katere prostore bi tožniki v spornem obdobju lahko dejansko oddali v najem, je ostala v rokah sodišča. V pravdnem postopku so namreč vsa dokazna sredstva enakovredna, kar velja tudi za izvedensko mnenje. Sodišče nanj ni vezano, kot menijo tožniki, ampak ga mora, tako kot vse druge dokaze, oceniti skladno z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP, upoštevaje splošne življenjske izkušnje in pravila logičnega mišljenja. Sodišče prve stopnje je to tudi storilo.

8. Dejanski zaključek izpodbijane sodbe, da bi bilo kot skladišče še najlažje uporabljati oziroma oddajati klet in pritlično etažo, ne pa nadstropja in podstrešja, je po presoji pritožbenega sodišča povsem sprejemljiv. Sodišče prve stopnje ga je utemeljilo z razumnim in življenjsko logičnim pojasnilom, da bi uporaba nadstropja in podstrešja terjala ročno prenašanje blaga za skladiščenje, kar ni realno. Takšna obrazložitev je, upoštevaje značilnosti stavbe, kot jih je opisala izvedenka, dovolj tehtna in prepričljiva, da je posplošen pritožbeni očitek o domnevni špekulativnosti ne more omajati. Sicer pa je že sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da donosa o nepremičnine ni mogoče zgolj predpostavljati, temveč ga je treba zatrjevati in dokazati1. Na tožnikih je bilo torej trditveno in dokazno breme, da bi lahko v uporabo proti plačilu oddali tudi prvo nadstropje v stavbi. Tožniki tega bremena niso zmogli. Celo v pritožbi niti ne poskušajo pojasniti, kaj bi lahko skladiščili v prvem nadstropju, kljub konstrukcijskim značilnostim in nevzdrževanosti stavbe, da bi dejansko lahko dosegli zatrjevano korist. 9. Po navedenem je odločitev o zavrnitvi izpodbijanega dela zahtevka v zvezi z nepremičnino parc. št. 707 k. o. X v dejanskem in pravnem pogledu pravilna. Tožniki njene spremembe ne morejo doseči, posledično pa to velja tudi za odločitev o pravdnih stroških. Sodišče prve stopnje je namreč stroškovno breme glede na izid pravde in doseženi uspeh pravilno porazdelilo med obe pravdni stranki v enakem deležu. O toženkini pritožbi:

10. Toženka v svoji pritožbi napada celotno sodbo. Za pritožbo glede nepremičnine parc. št. *114 k. o. Y in nepremičnine parc. št. 922/0 k. o. X ne more imeti pravnega interesa. Sodišče prve stopnje je namreč kot nadomestilo za izgubljeno pravno korist v zvezi s prvo navedeno nepremičnino tožnikom prisodilo le znesek 473,80 EUR, ki ga je toženka sama priznala, medtem ko je zahtevek v zvezi z drugo navedeno nepremičnino sploh zavrnilo.

11. Toženka obrazloženo nasprotuje le prisojenemu znesku za nepremičnino parc. št. 707 k. o. X. Pri tem se, za razliko od tožnikov, ne strinja z izvedenskim mnenjem, vendar neutemeljeno. Izvedenka je ob zaslišanju dovolj prepričljivo zavrnila toženkine pripombe, toženka pa tedaj ni predlagala drugega izvedenca. To je prvič storila šele v pritožbi, torej prepozno (prvi odstavek 337. člena ZPP). Tudi sicer v mnenju izvedenke ni nobenih nasprotij ali pomanjkljivosti, ki bi terjale ponovitev dokazovanja (tretji odstavek 254. člena ZPP).

12. Izvedenka je pojasnila, da si notranjosti stavbe ni mogla ogledati, kar toženke doslej ni motilo, saj ponovnega ogleda stavbe ni predlagala. Podatek o površini posamezne etaže (984 m2) je povzela iz javnih evidenc GURS, za kar se zavzema tudi sama toženka. Res pa je to površino v mnenju pomnožila s številom (treh) etaž; kot že navedeno, je sodišče pri izračunu nadomestila upoštevalo samo dve etaži. Tudi toženkin očitek glede debeline zidov je izvedenka prepričljivo zavrnila, kot je pojasnjeno v izpodbijani sodbi. Sodišče je pri izračunu denarnega nadomestila upoštevalo tudi strošek nezasedenosti in strošek neizterljivosti za primerljive nepremičnine, medtem ko so stroški vzdrževanja zajeti že v nizki ceni najema.

13. Pritožba v delu, kjer toženka polemizira o nadomestilu za tveganje, nadomestilu za upravljanje in nasploh o stopnji kapitalizacije, ni razumljiva. Izvedenka je namreč za nepremičnino parc. št. 707 k. o. X izračunala povprečno ceno najema v primerih realiziranih primerljivih oddaj. Faktor kapitalizacije pa je uporabila pri nepremičnini parc. št. 922/0 k. o. X, kjer ni bilo dovolj podatkov za primerjavo tržnih najemnin, zato je njihovo vrednost ocenila tako, da je uporabila na donosu zasnovan način vrednotenja. Kot že navedeno, je bil zahtevek v zvezi s to nepremičnino zavrnjen. Brez pomena je torej pritožbeno zavzemanje za neupoštevanje kapitalizacije pri parceli št. 707 k. o. X, kjer je bila uporabljena druga metoda vrednotenja, ki kapitalizacije ne vključuje.

Sklepno:

14. Potemtakem tudi toženkini pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Ker v postopku na prvi stopnji ni bilo uradoma upoštevnih procesnih ali materialnih kršitev, je sodišče druge stopnje obe pritožbi zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo prvo sodbo (353. člen ZPP).

15. Pravdni stranki sta s pritožbama propadli, zato morata svoje pritožbene stroške kriti sami. Odločitev o teh je zajeta z zavrnilnim izrekom sodbe (prvi odstavek 165. člena ZPP).

1 Sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 291/2014 z dne 19. 5. 2016.