Jedro

Drugi odstavek 178. člena ZIZ določa, da vrednost nepremičnine ugotovi sodišče na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. ZIZ torej določa datum, na katerega sodišče prve stopnje ugotovi tržno vrednost nepremičnine in ta datum ni odvisen od datuma izdaje sklepa o ugotovitvi tržne vrednosti, kot navajata dolžnika v pritožbi, ampak od datuma, ko je cenilec opravil cenitev. Očitana bistvena kršitev določb postopka zato v obravnavani zadevi ni podana. Drži pritožbena navedba, da je bil izpodbijani sklep izdan skoraj dve leti kasneje, vendar glede na že obrazloženo to ne vpliva na datum, na katerega sodišče ugotovi tržno vrednost nepremičnine.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedenim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da skupna vrednost nepremičnine – solastniškega deleža obeh dolžnikov do 19/20 od celote nepremičnine, vpisane v zemljiško knjigo z ID znakom: ... 1549/1 (v solasti dolžnikov: B. B. do 9/20 celote in A. A. do ½ (10/20 od celote nepremičnine), ki v naravi predstavlja solastniški delež dolžnikov do 19/20 od celote, zazidane parcele št. 1549/1 k. o. ..., na kateri stoji vrstna hiša na naslovu Borštnikova - M., ki v celoti meri 247 m2, na dan 3. 6. 2019 znaša 161.500,00 EUR.

2. Zoper odločitev sodišča prve stopnje sta se pravočasno pritožila dolžnika. Navedla sta, da izpodbijani sklep temelji na cenitvi C. C., ki je neobjektivna, opravljena mnogo prenizko in v nasprotju z dejansko tržno vrednostjo nepremičnine. Istočasno je cenitev nerazumljiva ter protislovna oziroma je sama s seboj v nasprotju. Cenitev je nepopolna, saj v njej ni navedena objektivna primerjalna vrednost. Predmetna nepremičnina leži v k. o. ... in na tej lokaciji praktično ni nepremičnine, ki bi bila vredna manj od 250.000,00 EUR. Novejše hiše, kot je predmetna, so vse vredne več kot 300.000,00 EUR. Zaradi objektivne primerjalne vrednosti sta pritožbi priložila ponudbe za prodajo hiš v bližini. Trdila sta, da je v cenitvi narobe izračunana metoda kapitalizacije donosa, ki izhaja iz prenizke izhodiščne vrednosti in v kateri je naveden prenizek faktor prilagoditve. Menila sta, da tako prilagoditvena indikacijska vrednost kot tržna vrednost presegata 300.000,00 EUR. Nadalje sta trdila, da cenilec nepremičnine ni ocenil objektivno, saj ni navedel vrednosti njene lokacijske rente (ki je izjemna in raritetna – optimalna v mikro regiji). Pri izračunu tržne vrednosti je napak uporabljen koeficient 4,60 EUR na m2, prav tako ponder 0,85 (stran 23), za kar je povsem napačno izračunana indikacijska vrednost, ki znaša najmanj 100% več. Vrednost vrhunskih materialov sploh ni vnesena v cenitev, prav tako ne komunalna opremljenost nepremičnine in dejstvo, da je bilo za nepremičnino leta 1999 izdano pravnomočno uporabno dovoljenje. Sodišču prve stopnje sta očitala, da je bistveno kršilo določbe postopka s tem, ko je ugotovilo skupno vrednost nepremičnine na dan 3. 6. 2019. Po njunem mnenju bi vrednost nepremičnine morala biti ugotovljena za obdobje največ tri mesece pred izdajo sklepa. Vrednost nepremičnin se je do julija 2021, ko je bil izdan izpodbijani sklep, spremenila, saj so se nepremičnine na tržno zanimivih lokacijah podražile najmanj za 25%. Pritožbenemu sodišču sta predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Pritožbenih stroškov nista priglasila.

3. Upnik in osebe iz drugega odstavka 179. člena ZIZ, ki jim je sodišče prve stopnje vročilo izpodbijani sklep in pritožbo, na pritožbo niso odgovorile.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je preizkusilo pravilnost izpodbijanega sklepa v okviru presoje utemeljenosti pritožbenih navedb, kot tudi v okviru uradnega pritožbenega preizkusa po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).

6. Iz izreka izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje tržno vrednost nepremičnine ugotovilo na dan 3. 6. 2019. To je dan, ko je cenilec opravil ogled nepremičnine in ga na strani 4 cenitve navedel kot dan, na katerega je v cenitvenem poročilu, ki ga je sicer izdelal 22. 6. 2019, ocenil tržno vrednost nepremičnine. Drugi odstavek 178. člena ZIZ določa, da vrednost nepremičnine ugotovi sodišče na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. ZIZ torej določa datum, na katerega sodišče prve stopnje ugotovi tržno vrednost nepremičnine in ta datum ni odvisen od datuma izdaje sklepa o ugotovitvi tržne vrednosti, kot navajata dolžnika v pritožbi, ampak od datuma, ko je cenilec opravil cenitev.1 Očitana bistvena kršitev določb postopka zato v obravnavani zadevi ni podana.

7. Drži pritožbena navedba, da je bil izpodbijani sklep izdan skoraj dve leti kasneje, vendar glede na že obrazloženo to ne vpliva na datum, na katerega sodišče ugotovi tržno vrednost nepremičnine. Če se je vrednost nepremičnine v času do izdaje sklepa o ugotovitvi tržne vrednosti res zvišala za najmanj 25% (oziroma če se bo do dneva razpisane prodaje še spremenila), bosta dolžnika to dejstvo lahko uveljavljala s predlogom za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, v skladu s četrtim odstavkom 178. člena ZIZ, na kar sta bila izrecno opozorjena tudi v zadnjem odstavku obrazložitve izpodbijanega sklepa.

8. Glede vseh ostalih pritožbenih navedb pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre za dobeseden prepis pripomb, ki sta jih dolžnika podala na cenitev v vlogi, vloženi 9. 10. 2019, pri čemer je cenilec na te pripombe odgovoril 21. 10. 2019, dolžnika pa glede odgovora cenilca nista imela dodatnih pripomb. V izpodbijanem sklepu je sodišče prve stopnje obrazloženo pojasnilo, zakaj pripombam dolžnikov ni sledilo in zakaj se je pri oceni vrednosti nepremičnine oprlo na izdelano cenitev. Pritožbeno sodišče pravilne, zadostne, jasne in razumljive razloge sodišča prve stopnje v celoti povzema, v odgovor na pritožbene navedbe pa še dodaja:

9. Dolžnika nista pojasnila, v čem naj bi bila cenitev nerazumljiva, protislovna oziroma sama s seboj v nasprotju, tudi pritožbeno sodišče pa po pregledu cenitve takih nepravilnosti ni našlo. Dolžnika ustreznosti cenitve tudi nista uspela omajati s predložitvijo oglasov za prodajo hiš v k.o. ..., na katere sta se sklicevala v zvezi s trditvami, da naj bi vrednost nepremičnin v bližini ocenjevane nepremičnine znašala najmanj 250.000,00 EUR. Kot je v odgovoru na pripombe dolžnikov pojasnil cenilec, temu pa je utemeljeno sledilo tudi sodišče prve stopnje, namreč spletnih oglasov za prodajo nepremičnin v okolici ni mogoče upoštevati kot primerljivih vrednosti nepremičnin, saj gre zgolj za ponudbe, medtem ko je cenilec v cenitvi upošteval dejansko opravljene transakcije s primerljivimi nepremičninami. Pritožbeno sodišče k temu dodaja, da je cenilec v tabeli na strani 24 cenitve upošteval nepremičnine iz iste katastrske občine, zato je po presoji pritožbenega sodišča neutemeljena tudi pritožbena navedba, da ni upošteval izjemne in raritetne lokacije nepremičnine, ki je optimalna v mikro regiji. Sicer pa dolžnika nista podrobneje pojasnila, v čem naj bi bila lokacija ocenjevane nepremičnine tako posebna, da bi jo bilo treba še posebej upoštevati pri oceni vrednosti, in v čem konkretno naj bi se razlikovala od lokacij nepremičnin, ki jih je kot primerljivi nepremičnini (tj. nepremičnini, ki sta po fizičnem stanju objekta, lokaciji, legi in izgradnji podobni ocenjevani nepremičnini) pri izračunu indikacijske tržne vrednosti (str. 25 cenitve) upošteval cenilec. Dolžnika sta tudi zgolj pavšalno grajala izračun indikacijske vrednosti nepremičnine po na donosu zasnovanem načinu, pri čemer nista pojasnila, zakaj naj bi bili mera kapitalizacije donosa, koeficient 4,60 EUR/m2 in ponder 0,85, ki jih je upošteval cenilec, napačni ter kateri podatki za izračun naj bi bili po njunem mnenju pravilni in zakaj. Cenilec, ki je že v osnovnem cenitvenem poročilu določno obrazložil, zakaj je upošteval navedene podatke, na njune pripombe v tej smeri zato ni mogel vsebinsko odgovoriti, tudi pritožbeno sodišče pa tovrstnih pavšalnih navedb ne more presojati.

10. Glede očitka o neupoštevanju vrednosti vrhunskih materialov in komunalne opremljenosti nepremičnine iz same cenitve izhaja, da je cenilec na strani 9 cenitve navedel materiale, ki so bili uporabljeni pri gradnji nepremičnine in podatke o komunalni opremljenosti nepremičnine, dolžnika pa niti v pripombah na cenitev niti v pritožbi nista določno navedla, katerih konkretnih vrhunskih materialov in komunalne opremljenosti naj cenilec ne bi upošteval. Dolžnika ob tem tudi spregledata, na kar je cenilec posebej opozoril v odgovoru na pripombe, da ocenjevani objekt ni nov, ampak je bil v času cenitve star 22 let, zaradi česar so vgrajeni elementi kot so inštalacije, okna, vrata, kritina, kleparski izdelki... že delno amortizirani, kar je cenilec utemeljeno upošteval tudi pri oceni vrednosti. Kot izhaja iz odgovora na pripombe dolžnikov, je namreč vrednost novozgrajenega objekta pri opremljenosti, kot jo ima ocenjevani objekt, ob cenitvi znašala od 850 EUR/m2 do 950 EUR/m2, cenilec pa je vrednost ocenjevane nepremičnine ocenil na 766 EUR/m2. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki, da cenilec pri oceni ni upošteval, da ima nepremičnina pridobljeno uporabno dovoljenje. Cenilec je namreč v zadnji alineji na strani 6 cenitve podatek o izdanem uporabnem dovoljenju (ki ga je cenitvi tudi priložil) izrecno navedel kot eno od izhodišč ocene vrednosti.

11. Glede na obrazloženo se kot pravilen izkaže zaključek sodišča prve stopnje, da ugotovitve cenilca odražajo pravilno oceno dejanskega stanja v času cenitve, sodišče prve stopnje pa se je pri ugotovitvi tržne vrednosti nepremičnine utemeljeno oprlo na zadevno cenitev in vrednost dolžnikoma lastnih deležev (tj. 19/20 celote) na nepremičnini z ID znakom parcela- 1549/1 na njeni podlagi ugotovilo v višini 161.500,00 EUR.

12. Ker tudi kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), ni ugotovilo, je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo dolžnikov zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točk1 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Tako tudi sklep Višjega sodišča v Ljubljani VSL I Ip 200/2014 z dne 25. 2. 2014.