Jedro

Če pogodbe o medsebojnih razmerjih ni, je rešitev enostavna. Za medsebojna razmerja med etažnimi lastniki se uporabljajo zakonske določbe. Sodišče prve stopnje je torej moralo ugotoviti, kakšen je ključ delitve, ki ga določa SPZ. In ker je ugotovilo, da ta odstopa od uporabljenega oziroma zatrjevanega (saj bruto površine niso parametri, ki jih za določitev solastniškega deleža v (dejanski) etažni lastnini določa 106. člen SPZ), je nadalje pravilno zaključilo tudi, da zahtevku (po višini) ni mogoče ugoditi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 123030/2015 z dne 16. 10. 2015 razveljavi v 1. in 3. odstavku izreka in zahtevek tožeče stranke zavrne (I. točka izreka). Tožeči stranki je v plačilo naložilo nadaljnje pravdne stroške tožene stranke, in sicer v višini 526,23 EUR, v 8 dneh (II. točka izreka).

2. Zoper citirano sodbo je iz vseh pritožbenih razlogov po Zakonu o pravdnem postopku(1) (v nadaljevanju ZPP) pritožbo vložila tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi ter izpodbijano odločitev spremeni tako, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 123030/2015 z dne 16. 10. 2015 v 1. in 3. odstavku izreka ohrani v veljavi, toženi stranki pa v plačilo naloži še stroške pravdnega postopka, oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi, zadevo pa vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Na pravilno vročeno pritožbe tožena stranka ni odgovorila.

4. Obravnavani spor je gospodarski spor majhne vrednosti - tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena ZPP). O pritožbi je zato na podlagi določbe petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodba, s katero je končan spor v postopkih v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). S pritožbo torej ni dopustno izpodbijati dejanskih ugotovitev, niti ni mogoče uveljavljati relativnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP.

7. V obravnavanem gospodarskem sporu (majhne vrednosti) tožeča stranka od tožene stranke zahteva plačilo še neplačanih stroškov upravljanja, opominjanja in obratovanja v poslovni stavbi na naslovu K. 94, L. Trdi, da je na podlagi Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja z dne 28. 5. 2014 upravnik navedene stavbe in da je bila v obdobju, iz katerega izvira vtoževana terjatev, tožena stranka v tej stavbi lastnik poslovnega prostora št. 3. Tudi vse zahtevane stroške (ki jih je delila: 1. po razmerju med površino posameznega dela in skupno površino posameznih delov, katerim služi skupni del, 2. po številu posameznih delov in 3. po porabi) temelji na Pogodbi opravljanju storitev upravljanja - stroške obratovanja podrejeno še na določbah OZ o verziji (saj je bila za plačan del faktur dobaviteljem energije, blaga in storitev sama prikrajšana, tožena stranka pa obogatena). Zahteva tudi plačilo nadomestila za stroške izterjave.

8. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Pri tem je v obrazložitvi kot ključno izpostavilo, da: - je stavba na naslovu K. 94, L., nestanovanjska stavba in ni sporno, da gre za poslovne prostore; - je pri tej nepremičnini, ki je v solastnini, zaznamba o postopku za vzpostavitev etažne lastnine; - navedb tožeče stranke o bruto izmeri posameznega dela št. 3 in skupni površini posameznih delov, načrt stavbe (A 19) ne potrjuje; - dokazov o bruto površinah posameznih delov tožeča stranka ni predložila; - se v skladu z določili tretjega odstavka 7. člena Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja z dne 28. 5. 2014 skupni stroški do sklenitve pogodbe o medsebojnih razmerjih delijo skladno z velikostjo lastniškega deleža po podpisni listini, ki je priloga te pogodbe (pogodba o medsebojnih razmerjih med lastniki posameznih delov predmetne stavbe ni bila sklenjena); - iz podpisne listine k Pogodbi izhaja, da je delež tožene stranke 13,85 % in da so listino podpisali lastniki, katerih skupni deleži znašajo 57,67 % in - dogovora o delitvi skupnih stroškov v razmerju z velikostjo deležev v podpisni listini očitno niso sprejeli vsi lastniki, saj ga štirje od devetih niso podpisali.

9. Tožeča stranka se z razlogi izpodbijane sodbe ne strinja. Uvodoma kot protispisno graja ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnica ni izkazala višine idealnega deleža tožene stranke. Poleg tega prvostopenjskemu sodišču očita, da bi se s postavitvijo izvedenca gradbene stroke (pravilno: geodetske stroke), ki ga je predlagala v pripravljalni vlogi z dne 2. 3. 2016 (list. št. 40), lahko prepričalo, da je delež tožene stranke na stavbi pravilen in znaša 13,8491 %, in sicer kot razmerje med površino stavbe 785,90 m² in njenim posameznim delom v velikosti 108,84 m². Prav tako bi se o tem dejstvu lahko prepričalo z vpogledom v predložene razdelilnike iz prve pripravljalne vloge, v zvezi s katerimi je tožeča stranka zatrjevala, da predstavljajo specifikacijo vseh podlag in višine tožencu zaračunanih stroškov.

10. S takšnimi pritožbenimi očitki pritožbeno sodišče ne soglaša. Na primarne pritožbene očitke o protispisnosti (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP(2)) odgovarja, da so neutemeljeni. Zaključek, da tožnica ni izkazala višine idealnega deleža tožene stranke, je materialnopravni. Ne gre za napačen postopek prenosa oziroma napako pri povzemanju vsebine listine. Takšen zaključek je sodišče prve stopnje sprejelo kljub ugotovitvi, da iz podpisne listine k Pogodbi izhaja, da je delež tožene stranke 13,85 % (pri čemer je poudariti, da ta nedvomno predstavlja razmerje med zatrjevanima površinama; (108,84 ∕785,90) x 100)(3). In sicer iz več razlogov - ker tožeča stranka niti trdila ni, da delež 13,8491 % odraža razmerje med uporabno vrednostjo njenega posameznega dela in skupno uporabno vrednostjo površin poslovnih prostorov; ker dogovora o delitvi skupnih stroškov v sorazmerju z velikostjo deležev v podpisni listini niso sprejeli vsi lastniki.

11. Je pa sodišče prve stopnje (zaradi nasprotovanja tožene stranke) res presojalo tudi, ali s strani tožeče stranke zatrjevane (bruto) površine izkazujejo predloženi listinski dokazi.

12. Pri tem pa se v nasprotju z logiko pritožnice(4) ni moglo opreti neposredno na razdelilnike, ki jih je priložila prvi pripravljalni vlogi pod točko II. Niti se v zvezi z bruto površinami ni moglo opreti neposredno na podpisno listino k Pogodbi z dne 28. 5. 2014. Zatrjevanih površin zgolj na podlagi teh dveh dokumentov sodišče prve stopnje ni moglo šteti za dokazane. Bi jih pa lahko na podlagi predloženega etažnega načrta stavbe (A 19)(5). A v obravnavanem primeru le-ta navedb o bruto površini posameznega dela št. 3 v poslovni stavbi na naslovu K. 94, L. (tj. 108,84 m²) in skupni površini posameznih delov (785,90 m²) ni potrdil. Očitek sodišču prve stopnje, da bi moralo v tem kontekstu upoštevati še razdelilnike, je po presoji pritožbenega sodišča torej neutemeljen.

13. Prav tako je neutemeljena navedba, da bi sodišče prve stopnje v obravnavanem gospodarskem sporu moralo izvesti dokaz s postavitvijo izvedenca geodetske stroke.

14. Tožeča stranka v postopku na prvi stopnji namreč ni navedla, da je izvedba dokaza z izvedencem geodetske stroke namenjena dokazovanju zatrjevanih bruto površin. Da bi ga sodišče prve stopnje moralo aktivirati, da bi se ugotovilo, da je površina poslovnega prostora tožene stranke 108,84 m² in površina stavbe 785,90 m², je zato neutemeljena pritožbena trditev. Je pa tožnica uveljavljala, da naj se z njim (šele) ugotovi solastniški delež tožene stranke. A sodišče prve stopnje po presoji pritožbenega sodišča pravilno ni sledilo niti temu predlogu. Tožeča stranka ni navedla parametrov iz 106. člena SPZ. Zakaj bi bilo to nujno, je obrazloženo v nadaljevanju.

15. Še pred tem pa pritožbeno sodišče poudarja, da iz obrazložitve prvostopenjske sodbe ne izhaja, da sodišče prve stopnje tožene stranke ni obravnavalo kot (dejanskega) lastnika poslovnega prostora, niti da je smiselno zaključilo, da skupne stroške po razdelilniku po 68. členu SPZ trpijo le tisti lastniki, ki so vpisani v zemljiško knjigo. Takšna zatrjevanja pritožnice so neutemeljena. Sodišče prve stopnje toženi stranki „privilegiranega položaja“ ni poklonilo zato, ker le-ta ni vpisana v zemljiško knjigo (idealni delež bi namreč lahko dokazala npr. tudi s prodajno pogodbo). Tožbeni zahtevek zoper njo je zavrnilo iz drugih materialnopravnih razlogov.

16. Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače (115. člen SPZ). Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače (106. člen SPZ). Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo (zlasti) opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena SPZ (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

17. Pogodba o medsebojnih razmerjih med lastniki posameznih delov predmetne stavbe ni bila sklenjena. Zakon ne določa nobenih posledic, če pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij ni sklenjena oziroma če se etažni lastniki kasneje dogovorijo, da pogodba ne velja več. Če pogodbe o medsebojnih razmerjih ni (in v obravnavanem primeru je ni), je rešitev enostavna. Za medsebojna razmerja med etažnimi lastniki se uporabljajo zakonske določbe.(6)

18. Sodišče prve stopnje je torej moralo ugotoviti, kakšen je ključ delitve, ki ga določa SPZ. In ker je ugotovilo, da ta odstopa od uporabljenega oziroma zatrjevanega (saj bruto površine niso parametri, ki jih za določitev solastniškega deleža v (dejanski) etažni lastnini določa 106. člen SPZ), je nadalje pravilno zaključilo tudi, da zahtevku (po višini) ni mogoče ugoditi.

19. Pravilno pa je po presoji pritožbenega sodišča zaključilo tudi, da zahtevek ni utemeljen niti na podlagi Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja. Pravilno je namreč ugotovilo, da bi Pogodba o upravljanju v delu, ki ureja način obračunavanja stroškov, morala biti sklenjena s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Določitev ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, je v vsakem primeru (torej, ne glede na to, ali gre za solastnino ali (dejansko) etažno lastnino) posel izrednega upravljanja in se za njegovo sprejetje zahteva soglasje vseh solastnikov/etažnih lastnikov (prim. VSL II Cpg 653/2015, VSL II Cpg 631/2015).

20. Tožena stranka se ni upirala zgolj s strani tožeče stranke zatrjevanim površinam, temveč je nasprotovala tudi samemu načinu obračunavanja po ključu delitve, ki ga daje razmerje med temi (bruto površinami). In sicer prek očitka, da Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja z dne 28. 5. 2014 v delu, ki ureja način obračunavanja stroškov, ni podpisala zadostna večina (kar pomeni, da je v tem delu nasprotovala njeni veljavnosti in so zato neutemeljeni pritožbeni očitki o preseganju trditvene podlage tožene stranke). Ker se je to izkazalo za resnično, pa v njej ni več iskati temelja za zaračunavanje stroškov po uveljavljanem deležu 13,85 %. Njen zahtevek za povračilo stroškov, ki jih je tožeča stranka obračunavala po navedenem ključu delitve, po pogodbeni podlagi zato ni utemeljen. Kot že obrazloženo pa ni utemeljen niti po zakonski podlagi. Tožeča stranka niti trdila ni, da idealni delež 13,85 % predstavlja razmerje med uporabno vrednostjo posameznega dela v etažni lastnini in skupno uporabno vrednostjo nepremičnine (106. člen SPZ).

21. Prav tako se po povedanem izkaže, da so neutemeljeni očitki, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do tistih stroškov, ki se ne delijo po solastniških deležih, temveč po porabi oziroma po enoti. Če odmik od zakonsko predvidenega ključa delitve predstavlja delitev po (bruto) površinah, je še toliko boj evidentno, da je tudi zaračunavanje po porabi in po enoti način delitve, za katerega bi bilo potrebno soglasje vseh solastnikov. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da pogodba v zvezi z določitvijo ključa ni veljavna. To pa avtomatično pomeni, da tožeča stranka v pogodbi ni imela temelja niti za zaračunavanje stroškov po porabi in po enoti. Niti ga ni imela v 106. členu SPZ.

22. Izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi so skladno z obrazloženim torej neutemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo nobene kršitve, na katere je dolžno paziti uradoma (drugi odstavek 350. člena ZPP), je obravnavano pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

23. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije z njeno vložitvijo povezane stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 73/07 - uradno prečiščeno besedilo, 45/08 - ZArbit, 45/08, 111/08 - odl. US, 121/08 - skl. US, 57/09 - odl. US, 12/10 - odl. US, 50/10 - odl. US, 107/10 - odl. US, 75/12 - odl. US, 76/12 - popr., 40/13 - odl. US, 92/13 - odl. US, 6/14, 10/14 - odl. US, 48/14 in 48/15 - odl. US.

Op. št. (2): Ki je podana, če je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov, in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi.

Op. št. (3): V nadaljevanju pa presodilo, da takšen delež ni dokazan.

Op. št. (4): Ki z navedbami, da bi sodišče prve stopnje pri ugotavljanju zatrjevanih bruto površin moralo upoštevati tudi razdelilnike, sicer graja v postopku pred sodiščem prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje, na katere pa je pritožbeno sodišče odgovorilo zgolj vsled večje jasnosti obravnavanih problemov (kot je že bilo pojasnjeno, dejanskega stanja v postopkih v sporih majhne vrednosti ni dopustno izpodbijati, pritožbeno sodišče pa pravilnosti dejanskih ugotovitev ne sme presojati).

Op. št. (5): Ali pa npr. pogodbe o nakupu poslovnega prostora.

Op. št. (6); Vir: dr. Miha Juhart in drugi v Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str345.