Jedro

V primeru, ko v najem dane prostore uporablja nekdo tretji, najemodajalec ni prikrajšan, tretji pa ne obogaten na račun najemodajalca, ker uporaba stvari v času najema pripada najemniku in ne lastniku. Najemno razmerje torej preprečuje nastanek neupravičene obogatitve v razmerju lastnika do tretje osebe in s tem tudi uporabo 190. in 198. člena OZ.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 000/2017 z dne 24. 4. 2017 razveljavilo v prvem in tretjem odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Glede stroškov postopka je odločilo, da mora tožeča stranka toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 676,65 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka (tožnica). Sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje oziroma samo opravi sojenje in tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno, da tožbenemu zahtevku ugodi na podlagi ugotovitve sodišča, da toženka uporablja sporni prostor. Uvodoma navaja, da je tožnica oddajala poslovni prostor najemniku, ki je v začetku leta 2015 nehal plačevati najemnino. Izvršba je bila večinoma neuspešna. Družbenik najemnika je sredi leta 2016 ustanovil še eno d. o. o., tj. toženo stranko (toženko). Tožnica je februarja leta 2017 izvedela, da v njenih prostorih posluje toženka. S tožbo tožnica zahteva plačilo uporabe prostora od toženke za obdobje od oktobra 2016 do marca 2017. Sodba se morda na prvi pogled zdi formalnopravno pravilna, vendar je prišlo do zmotne uporabe materialnega prava. Sodišče dejstev in dokaznih predlogov ni proučilo s stališča vseh možnih materialnopravnih podlag: ni uporabilo splošnih temeljnih načel obligacijskega prava, ni upoštevalo fraudoloznih okoliščin ugotovljenega dejanskega stanja ter ni uporabilo določb o tem, da je dejanski najemnik v prostorih tožnice toženka. Strinjati se je mogoče z razlogovanjem, da dokler traja najemno razmerje, uporaba stvari pripada najemniku. Če stvar uporablja tretji, ni prikrajšan najemodajalec, temveč najemnik. Tudi določba 22. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) ni neposredna podlaga za zahtevek za neopravičeno obogatitev. Navedeno pa bi bilo sprejemljivo le, če v tej zadevi ne bi bile podane posebne dejanske okoliščine, ki jih je sodišče spregledalo. Pravni osebi sta povezani, prokurist najemnika je S. M. V., direktorica toženke je njegova hči. Toženko je S. M. V. ustanovil konec meseca junija 2016. Toženka trdi, da najetih poslovnih prostorov ne uporablja, kljub temu je imela v prostorih premične stvari. V prostore tožnice se je naselila naskrivaj. Toženka plačuje najemnikove račune za elektriko, v izvršbi zoper najemnika je plačala stroške izvršitelja in druge izvršilne stroške ter odkupila določene predmete. Tožnica je trdila, da toženka plačuje za najemnika tudi druge račune in predlagala poizvedbe pri pristojnih službah. Sodišče teh dokazov ni izvedlo in je tožnica v zvezi s tem uveljavljala absolutno bistveno kršitev ZPP. Toženka se je spustila tudi v višino najemnine. Toženka torej funkcionira in do vseh ostalih ravna ter navidez deluje kot dejanska najemnica prostorov, tako je bilo tudi v vtoževanem obdobju oziroma predstavlja ravnanje toženke izigravanje zakonskih določb. Sodišče bi moralo toženki odreči pravno varstvo, ker je zlorabila dejstvo, da je najemnino formalno dolžna plačevati druga pravna oseba. Najemnik najemnine ne plačuje in je ostal brez sredstev in ne posluje. Sklicuje se na odločbo II Cpg 947/2016 VSL. Odločitev sodišča bi lahko bila pravilna, če najemnik in toženka ne bi bila povezana. Toženka ne plačuje ničesar, to priznava, saj trdi, da prostorov ne uporablja. Dejanski najemnik in uporabnik je namesto formalnega najemnika toženka. Po določbi 58. člena Obligacijskega zakonika (OZ) je najemno pogodbo izvrševala toženka. Enako je ugotovilo Vrhovno sodišče RS v odločbi III Ips 121/2008. Tudi v tej zadevi bi sodišče moralo v toženki prepoznati dejansko najemnico, ki mora prevzeti tudi obveznosti najemnika, med katerimi je predvsem plačevanje za uporabo poslovnega prostora. Sodišče bi moralo izvesti dokazni postopek, da toženka uporablja prostore, izvaja pravice in obveznosti najemnika, nato pa odločiti, da toženka dolguje tožnici vtoževani znesek za uporabo njenih prostorov, bodisi iz naslova najemnine bodisi iz naslova neupravičene obogatitve. Tudi če tožnica predhodno ni podala identičnih navedb glede uporabe prava (izigravanje zakona, 58. člen OZ), je podala zadostno dejansko podlago in dokazne predloge v zvezi s tem. Tožnica je postavila tudi trditve o podnajemu, pretirana je zahteva, da bi morala postaviti podrobne trditve o tem. Obrazložitev sodišča, da bi bil zahtevek za uporabnino utemeljen šele po odpovedi najemne pogodbe formalnemu najemniku, ne more biti sprejemljiva, saj se pogodbe o najemu poslovnih prostorov lahko odpovedujejo le sodno.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da je imela v času, za katerega tožnica od toženke zahteva plačilo uporabnine, tj. od oktobra 2016 do marca 2017, poslovne prostore na K. v L. na podlagi najemne pogodbe z najemodajalcema, tj. tožnico in B. L., z dne 20. 9. 2010 v najemu najemnica P., d. o. o. Tožnica je navedeno najemno pogodbo odpovedala z vložitvijo tožbe dne 11. 9. 2017. 6. Sodišče je pravilno navedlo, da v skladu z 22. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemnik ne more brez soglasja lastnika oddati poslovnega prostora v podnajem ali ga izročiti komu drugemu v uporabo. Če do tega pride, gre lahko za kršitev pogodbenih obveznosti, ne more pa to predstavljati podlage za obogatitveni zahtevek. V primeru, ko v najem dane prostore uporablja nekdo tretji, najemodajalec ni prikrajšan, tretji pa ne obogaten na račun najemodajalca, ker uporaba stvari v času najema pripada najemniku in ne lastniku. Najemno razmerje torej preprečuje nastanek neupravičene obogatitve v razmerju lastnika do tretje osebe in s tem tudi uporabo 190. in 198. člena OZ, na katera je tožnica opirala svoj zahtevek. Sodišče prve stopnje je ob povedanem zahtevek na plačilo uporabnine pravilno zavrnilo.

7. Najemodajalec lahko za izterjavo najemnine zahteva od uporabnika (podnajemnika) plačilo zneska, ki ga ta dolguje najemniku iz podnajema samo, če tretji uporablja prostore na podlagi podnajemne pogodbe. Trditve, o obstoju podnajemnega razmerja je tožnica podala prepozno, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, in drugačne pritožbene navedbe niso utemeljene. Sodišče druge stopnje se v izogib ponavljanju sklicuje na pravilne razloge sodišča prve stopnje v 11. točki obrazložitve, ki jih toženka zgolj z navedbo, da naj bi bila pretirana zahteva, da bi postavila podrobne trditve o tem, ne more izpodbiti.

8. Tožnica se načeloma strinja z razlogi sodišča prve stopnje, vendar zatrjuje, da je v konkretnem primeru zaradi fraudoloznih okoliščin ugotovljenega dejanskega stanja in neuporabe določb o tem, da je dejanski najemnik v prostorih tožnice toženka (58. člen OZ, realizirana najemna pogodba oziroma dejanski prenos podjetja) odločitev materialnopravno nepravilna. Navedbe niso utemeljene in se tožnica neutemeljeno na več mestih sklicuje na to, da naj bi bila dejanska najemnica toženka zaradi realizacije pogodbe. Pri tem se sklicuje na odločbo Vrhovnega sodišča RS III Ips 121/2008, vendar neutemeljeno. V navedeni odločbi je namreč Vrhovno sodišče RS v 17. točki navedlo, da je bilo pravilno ugotovljeno, da je bila med najemodajalcem in (drugim) tožencem kot najemnikom kljub pomanjkanju pisne oblike sklenjena veljavna najemna pogodba. Najemodajalec je namreč poslovne prostore izročil (drugemu) tožencu in je s tem pridobil terjatev iz naslova najemnine. V navedenem primeru ni bilo (le) pisne oblike, kljub temu je bila med strankama pogodba sklenjena. V konkretnem primeru tožnica dogovora (soglasja volj) med pravdnima strankama ni zatrjevala. Neutemeljeno se zato sklicuje na 58. člen OZ. Realizirana je namreč lahko le pogodba, ki je bila sklenjena, le da ne na predpisan obličen način. Dogovor, če bi ta obstajal, pa bi izključeval uporabo določb o neupravičeni obogatitvi.

9. Podrobnejši odgovor na večkrat zatrjevano dejansko najemništvo ob povedanem ni potreben, enako velja tudi glede očitka, da bi moralo sodišče v zvezi s tem izvesti dokazni postopek. Statusa najemnika toženka, tudi če je za najemnika določene stroške plačevala, s tem ni mogla pridobiti. Iz tega razloga sodišču prve stopnje tudi ni bilo treba izvajati predlaganih dokazov, s katerimi je tožnica dokazovala, da toženka za najemnika plačuje določene račune in obveznosti in absolutno bistvena kršitev določb ZPP v zvezi s tem ni bila podana, saj ti dokazi niso bili potrebni za odločitev. Očitek tožnice, da bi sodišče moralo izvesti dokazni postopek, da toženka uporablja prostore ter izvaja pravice in določene obveznosti najemnika, ob povedanem ni utemeljen.

10. Kot je pravilno navedlo sodišče prve stopnje, sklenjena najemna pogodba izključuje zahtevek iz naslova uporabnine in odškodnine zoper tretjo osebo, zato trditev tožnice, da je imela toženka v navedenih poslovnih prostorih premične stvari, na pravilnost odločitve ne vpliva. Pri tem je tožnica podajala nasprotujoče si navedbe, saj je navajala, da ima toženka v poslovnih prostorih premičnine stvari, hkrati pa je v postopku navajala, da naj bi bila pogodba, po kateri je toženka postala lastnica predmetov, glede katerih je v izvršilnem postopku VL 000/2016 uveljavljala, da so njena last, antidatirana in fiktivna ter prirejena za potrebe ugovora v zadevi VL 000/2016. 11. Odločitev v tej zadevi v zvezi z zatrjevanjem, da bi sodišče toženki moralo odreči pravno varstvo, tudi ni primerljiva z izpostavljeno odločbo II Cpg 947/2016, ki se je nanašala na pogodbeni stranki. Dejstvo je, da v času, za katerega tožnica zahteva uporabnino od toženke, podlage za to nima, glede na veljavno najemno pogodbo z drugim najemnikom, ki v tistem času še ni bila odpovedana. Tožnica jo je odpovedala šele v septembru 2017, medtem ko uporabnino zahteva za čas od oktobra 2016 do marca 2017. Tožnica neutemeljeno napada tudi obrazložitev sodišča, da bi bil zahtevek za uporabnino utemeljen šele po odpovedi najemne pogodbe formalnemu najemniku, glede na to, da se pogodbe o najemu poslovnih prostorov odpovedujejo sodno. Tožnica namreč v času, za katerega zahteva uporabnino, niti tožbe na odpoved najemne pogodbe še ni vložila.

12. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo in pravilno ugotovilo relevantno dejansko stanje. Ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

13. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka. Svoje stroške pritožbenega postopka nosi tudi toženka, saj njen odgovor ni pripomogel k odločitvi sodišča druge stopnje in je bil tako nepotreben. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 154., 155. in 165. členu ZPP.