Jedro

Najemojemalec lahko (ob sklepanju najemne pogodbe s pogodbeno drugačno ureditvijo) izključi možnost uporabe določb ZOR o neupravičeni pridobitvi v zvezi z vlaganji v poslovni prostor, ki so omogočila njegovo uporabo (le-tega) za pogodbeno dogovorjen namen.

Izrek

Pritožbi tožencev se kot neutemeljeni zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu.

Pritožnika sama trpita svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je v izreku sodbe z dne 1. 10. 2009 pod tč. 1 ugotovilo, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v znesku 3.370,01 EUR, pod tč. 2 ugotovilo, da ne obstoji terjatev tožene stranke do tožeče stranke v znesku 3.370,01 EUR in pod tč. 3 toženi stranki naložilo, da tožeči stranki v 15 dneh plača 3.370,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 9. 2004 dalje do plačila ter ji povrne pravdne stroške v znesku 1.995,03 EUR, v primeru zamudnega plačila s pripadki. Presežni tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo zakonskih zamudnih obresti od določno opredeljenih zneskov za čas do 10. 9. 2004 je sodišče zavrnilo.

Zoper odločitev pod tč. 1, 2 in prisodilni del odločitve pod tč. 3 izreka sodbe sta se pravočasno pritožila toženca. V pritožbah sta navajala, da uveljavljata pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala, da se njunima pritožbama ugodi in sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zoper prvotoženca v celoti zavrne, da se ugotovi obstoj terjatve drugotoženke do tožeče stranke v znesku 3.370,01 EUR in da se v tč. 3 izreka terjatvi tožeče stranke in drugotoženke pobotata. V pritožbi sta navajala, da je sodišče prve stopnje zmotno prisodilo od zneska 3.370,01 EUR tožnici zakonske zamudne obresti od 11. 9. 2004 dalje. Višina uporabnine, ki predstavlja tožničino terjatev iz naslova neupravičene obogatitve, predstavlja nečisto terjatev, katere višina se presoja na dan odločanja sodišča. Zato pa tožena stranka ne more priti v zamudo prej, dokler ne izve, koliko znaša njena obveznost in bi lahko zato sodišče prve stopnje tožnici prisodilo zakonske zamudne obresti šele od 1. 10. 2009 dalje. Sodišče prve stopnje bi moralo slediti ugovoru pasivne legitimacije toženca J. Z. Ta ni bil dejanski uporabnik nepremičnine, zato pa bi moralo sodišče zahtevek zoper njega zavrniti. V nasprotju z 31. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS, št. 18/74 s spremembami, v nadaljevanju ZPSPP) je razlogovanje sodišča prve stopnje, da bi lahko tožena stranka povrnitev vlaganj zahtevala le od sklenitelja pogodbe, saj tožnica ni vstopila v pogodbeno najemno razmerje. Tožnica je po tem, ko je 24. 12. 1999 kupila nepremičnine, kot novi lastnik vstopila v pravice in obveznosti dotedanjega lastnika nepremičnine oz. najemodajalca. Tožena stranka je zato utemeljeno naslovila svoj zahtevek zoper tožečo stranko, utemeljeno pa je vložila ugovor delne ničnosti pogodbe s sklicevanjem na odločitev Vrhovnega sodišča RS v zadevi III Ips 51/2005. Že iz pogodbenih določil in višine vlaganj je nesporno, da toženi stranki ni bila dana možnost pobotanja vlaganj z najemnino, zaradi česar je njena pravica podana tudi na podlagi odločitve Ustavnega sodišča RS v odločbi U-I-108/01-17. Tu je Ustavno sodišče sprejelo odločitev, da lahko najemnik zahteva povrniti svojih vlaganj na podlagi splošnih določb o neupravičeni pridobitvi, pri čemer prične zastaralni rok teči šele z dnem, ko je najemnik opustil posest najetih poslovnih prostorov. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila izpraznitev poslovnih prostorov januarja 2004. Zato pa je v nasprotju s cit. ustavno odločbo zaključilo o zastaranju zahtevka. Takšno stališče tudi nima opore v pravnem institutu pobota, saj ta nastane takrat, ko so stekli pogoji zanj, to je 1. 10. 2009. Najemnik je dela, ki bodo omogočala opravljanje trgovinske dejavnosti, izvedel s soglasjem najemodajalca, saj sicer najemojemalec svoje dejavnosti ne bi mogel opravljati. Tožena stranka pa ni imela možnosti poračuna teh svojih vlaganj skladno s čl. 17 ZPSPP. Zato pa ima še vedno ugovor do pobota svojih vlaganj, ki so višja od terjatve tožnice za uporabnino. Nasprotna stranka na pritožbi ni odgovorila.

Pritožbi nista utemeljeni.

Denarno izkazani zahtevek tožeče stranke za vrnitev zneska, ki ga je tožena stranka pridobila z neupravičeno uporabo tožničinih poslovnih prostorov in ki ga je tožeča stranka uveljavljala upoštevajoč višino najemnine, ki je bila med pravdnima strankama za ta isti prostor dogovorjena že v predhodni najemni pogodbi, ni zahtevek, s katerim je uveljavljana takoimenovana “nečista terjatev”. Za takšne zahtevke Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) v 193. čl. določa, da je treba zamudne obresti plačati od dneva pridobitve, če je bil pridobitelj nepošten, drugača pa od dneva vložitve zahtevka. Zato pa so zmotni pritožbeni očitki o nepravilni prisoji začetka teka zakonskih zamudnih obresti od tožnici prisojenega zneska od dneva vložitve tožbe dalje.

Tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje nikoli ni navajala, da prvotoženec J. Z. ni bil uporabnik poslovnih prostorov tožnice in v zvezi s tem ugovarjala njegovo pasivno legitimacijo. Ugovarjala je le pasivno legitimacijo drugotoženke. Zato je sodišče prve stopnje že glede na trditve pravdnih strank pravilno ugotovilo, da je toženec bil uporabnik poslovnih prostorov v obdobju, v zvezi s katerim tožnik uveljavlja svoj zahtevek. Kljub temu pa je sodišče takšno dejstvo ugotovilo tudi na podlagi skladnih izpovedb zakonite zastopnice tožeče stranke in drugotoženke. Pritožbeni očitki v zvezi s pritožbenimi trditvami, da sodišče ni upoštevalo ugovora pasivne legitimacije prvotoženca, se tako izkažejo kot neutemeljeni.

Delno materialnopravno pravilni so sicer pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje ob presoji v pobot uveljavljene terjatve tožencev zmotno uporabilo materialno pravo, ko je spregledalo določbo čl. 31 ZPSPP glede vstopanj novega pridobitelja lastninske pravice na poslovnem prostoru v pravice in obveznosti prejšnjega lastnika kot najemodajalca in odločbo Ustavnega sodišča RS, opr. št. U-I-108/01-17 glede začetka teka zastaralnega roka za zahtevke najemojemalcev za povrnitev svojih vlaganj v najemne prostore na podlagi splošnih določb o neupravičeni pridobitvi. Upoštevajoč navedeno in ugotovitve sodišča prve stopnje, da sta toženca posest poslovnih prostorov tožnici prepustila januarja 2004, bi zahtevek na povrnitev vlaganj prvotoženca, potrditvah tožene stranke edinega sklenitelja najemne pogodbe za poslovni prostor s tožničino lastninsko prednico, glede na čas vložitve tožb (10. 9. 2004) res ne bil zastaran.

Za drugotoženko, ki potrditvah tožene stranke ni bila skleniteljica najemne pogodbe z lastninskim prednikom tožnice in v zvezi s katero zato določbe ZPSPP in v zvezi s takšnimi najemnimi razmerji (najemnimi razmerji poslovnih prostorov), kot jih ureja ta zakon, navedena odločba Ustavnega sodišč RS ne veljajo, pa je pravilen zaključek sodišča prve stopnje o zastaranosti njenega zahtevka iz naslova vlaganj v poslovni prostor tožnice. Njen zahtevek namreč ob dejstvu, da zatrjevanih vlaganj v prostor ni opravila kot najemnica takšnega prostora, predstavlja zahtevek, za katerega velja splošni petletni zastaralni rok (po čl. 371 ZOR oz. enako po čl. 346 OZ) in ki je začel teči takrat, kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje. Ob takšnih ugotovitvah pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno zaključilo o zastaranosti njene v pobot uveljavljene terjatve iz naslova vlaganj.

Ne glede na zmotno uporabo materialnega prava v zvezi s presojo prvotoženčeve v pobot uveljavljene terjatve, pa je sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno zaključilo tudi o neobstoju le-te. Sodna praksa je glede najemnikovih vlaganj v poslovni prostor že zavzela stališče (to izhaja iz odločb VS RS, opr. št. II Ips 581/2007, III Ips 160/2007, II Ips 330/2004, in drugih), da je glede teh potrebno ločevati med tistimi, s katerimi najemnik tako uredi poslovni prostor, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen z najemno pogodbo (in ki jih ureja 14. čl. ZPSPP) in tistimi, ki ta okvir presegajo (stroški popravil, vzdrževanja, ureditve, in ki jih ureja 16. in 17. čl. ZPSPP). Zatrjevana vlaganja prvotoženca tudi po pritožbenih trditvah predstavljajo prvo navedena vlaganja. Po določbi 14. čl. ZPSPP gradbena izgotovitev in ureditev poslovnega prostora do mere, ki omogoča uporabo za pogodbeno dogovorjeni namen, bremeni najemodajalca. Vendar se stranke najemnega razmerja v skladu z načelom svobodnega urejanja obligacijskih razmerij lahko dogovorijo drugače (10. čl. ZOR v zv. s čl. 1060 OZ). Ob sklepanju najemne pogodbe si zato lahko najemojemalec izgovori manj pravic ali težje pogoje, kot bi mu sicer šli po zakonu ali kot bi se v zvezi s tem dogovoril kdo drug. S takšno pogodbeno ureditvijo pa najemojemalec izključi možnost uporabe določb ZOR o neupravičeni pridobitvi (čl. 210 ZOR in naslednji, - v zvezi s čl. 1060 OZ). Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta se najemodajalec in najemojemalec v zvezi z najemojemalčevimi vlaganji v poslovni prostor (ki so po ugotovitvah sodišča prve stopnje bila opravljena do leta 1991) v aneksu št. III najemne pogodbe pogodbeno dogovorila in to razmerje uredila tako, da so se vlaganja v višini 7.000,00 DEM poračunala z najemnino, ki je zato najemojemalcu določeno obdobje ni bilo potrebno plačevati. Torej sta sklenitelja najemne pogodbe pravno razmerje med njima v zvezi z vlaganji najemojemalca v pogodbi uredila. S tem pa je bila izključena najemnikova pravica do zahtevka iz naslova neupravičene pridobitve v zvezi s temi vlaganji. Tožena stranka bi glede na zatrjevano večjo višino vlaganj, kot je bila pogodbeno zajeta, lahko izkazovala pravni interes za zatrjevano delno ničnost najemne pogodbe v tem delu, kjer je pogodbeno bilo urejeno takšno poplačilo najemnikovih predhodnih vlaganj v poslovni prostor. Vendar pa je tožena stranka (s sklicevanjem na odločitev VS RS, opr. št. III Ips 51/2005) delno ničnost teh določb iz aneksa utemeljevala s trditvami, da je zaradi nesorazmernosti dejanske višine vlaganj s pogodbeno določeno višino šlo za oderuško pogodbo. Samo zaradi nesorazmernosti vrednosti dajatev oz. izpolnitev pa pogodba ne more biti nična. Določba 141. čl. ZOR (v zvezi s čl. 1060 OZ) namreč kot oderuško pogodbo, ki je sicer nična, opredeljuje pogodbo, v zvezi s katero je podana ne le neekvivalenca dajatev, kar zakon opredeljuje kot takoimenovani objektivni pogoj, ampak mora biti podan tudi subjektivni pogoj, ki ga izkazuje namen tistega, ki je pridobil nesorazmerno korist, k ustvaritvi takšne koristi, to pa tako, da je izkoristil stisko ali težko gmotno stanje, nezadostno izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost drugega. Samo izpolnitev obeh, torej tako objektivnega kot subjektivnega pogoja, opredeljuje pogodbo kot oderuško, ki je glede na določbo čl. 141 ZOR nična. Zato pa iz trditev tožene stranke ne izhaja pravna utemeljenost in upoštevanost njenih trditev o delni ničnosti.

Sodišče prve stopnje je, čeprav delno iz napačnih materialnopravnih razlogov, materialnopravno pravilno ugotovilo, da v pobot uveljavljena terjatev tožene stranke ne obstoji. Ob pravilni ugotovitvi obstoja tožničine terjatve je tako sodišče prve stopnje tudi pravilno ugodilo tožbenemu zahtevku v ugotovljenem obsegu tožničine terjatve.

Zaradi neutemeljenosti pritožbenih razlogov in dejstva, da se sodišču prve stopnje v zvezi z izdano sodbo niso pripetile nobene od kršitev, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (čl. 350/II ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbi tožencev zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (čl. 353 ZPP).

Pritožnika s pritožbama nista uspela, zato sama trpita svoje pritožbene stroške (I. odst. 154. čl. ZPP v zv. s I. odst. 165. čl. ZPP).