Jedro

"Če je prodajalec kupcu pred začetkom stečaja izročil posest nepremičnine, vendar mu ni izstavil zemljiškoknjižnega dovolila, je le delno izpolnil svojo obveznost. […] [P]oložaj, ko je insolventni dolžnik pred začetkom stečajnega postopka že izročil posest nepremičnine, obravnavati po pravilih o vzajemno neizpolnjeni dvostranski pogodbi, ne glede na to, ali je kupec pred začetkom stečaja plačal celotno kupnino ali le del kupnine. Zato lahko pri tem položaju kupec tudi po začetku stečajnega postopka uveljavlja zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, saj za terjatve, ki izvirajo iz vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe, začetek stečajnega postopka ne povzroči nobenih pravnih posledic (prvi odstavek 265. člena ZFPPIPP)." Med zapisom in pravo pravno vsebino določbe neredko ni preprostega enačaja, včasih pa je rezultat jezikovne razlage treba celo predreti (z argumentom teleološke redukcije). V tem primeru je takšno predrtje utemeljeno. Nesmiselno bi bilo z vidika varovalnega režima ZVKSES, da bi bil potrošnik bolje varovan, če ne bi plačal vse kupnine, kot če jo plača v celoti.

Izrek

I.Toženkina pritožba se delno zavrne in se I. točka izreka sodbe sodišča prve stop­nje potrdi.

II.Pritožbi zoper II. točko izreka izpodbijane sodbe se delno ugodi in se ta točka izreka spremeni tako, da morata stranki in stranski intervenient sami trpeti vsak svoje stroške postopka na prvi stopnji.

III.Pritožnica sama trpi pritožbene stroške.

Obrazložitev

1.V ponovljenem sojenju po razveljavitvenem sklepu tega sodišča I Cpg 376/2024 z dne 7. 11. 2024 je sodišče prve stopnje ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku iz spremenjene tožbe in toženki naložilo, da tožniku izstavi zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo njegove lastninske pravice na posameznem delu stavbe št. 5, št. stavbe 3511, k. o. št. 0000 (I. točka izreka), toženko pa je zavezalo k povrnitvi pravdnih stroškov tožnika in stranskega intervenienta na tožnikovi strani (II. točka izreka).

2.Pritožuje se toženka. Tožnik in intervenient na pritožbo nista odgovorila.

3.Pritožba ni utemeljena, razen delno glede odločitve o pravdnih stroških.

4.Današnja pritožbena sodba v veliki meri ponavlja obrazložitev prejšnje. Na prvi stopnji zaradi skladnega navajanja pravdnih strank ali zatrjevanja ene od njiju (ali intervenienta), pa neoporekanja druge ni bilo sporno, da je tožnik s pogodbo z dne 15. 3. 2011 (Pogodba 2) stanovanje (posamezni del stavbe iz tožbenega zahtevka) kupil od intervenienta, ta pa s pogodbo z dne 30. 11. 2010 (Pogodba 1) od toženke. Tožnik je v stanovanju živel, odkar ga je kupil, intervenient pa predtem že vse od 1999., ko je posest pridobil na podlagi prodajne predpogodbe s toženkino univerzalno pravno prednico, investitorko izgradnje stanovanj v tej stavbi. V Pogodbi 1 je bilo ugotovljeno, da je intervenient od celotne kupnine 114.502,28 EUR plačal 108.342,02 EUR, in dogovorjeno, da ostanek plača v 30 dneh, sicer pogodba preneha veljati. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je ostanek dejansko plačal, in četudi je bilo to po izteku roka, je štelo, da pogodba zato ni bila razdrta. Pogodbi 1 in 2 vsebujeta zemljiškoknjižni dovolili prodajalcev, da se kupca vknjižita kot lastnika, vendar v nobenem primeru prodajalčev podpis ni bil notarsko overjen. Zemljiškoknjižno stanje v stavbi ni bilo urejeno, dokler etažna lastnina ni bila vzpostavljena s sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani II N 53/2015 z dne 23. 5. 2018, izdanem v postopku po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1, Uradni list RS, št. 34/17). Nad toženko se je 22. 5. 2017 začel stečajni postopek.

5.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo tožnikove lastninske pravice na stanovanju, potem ko je sprejelo stališče, ki ga je pritožbeno sodišče kot stranski razlog pojasnilo v svojem prejšnjem sklepu. Pritožnica to stališče graja, pritožbeno sodišče pa pri njem vztraja. Prej stranski razlog za odločitev je zdaj tako postal nosilni. Preden odgovori na njene očitke, pritožbeno sodišče ponavlja, da pritrjuje naslednjim razlogom iz Komentarja Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), Tax-Fin-Lex, Ljubljana 2017:

"Z izročitvijo posesti nepremičnine prodajalec kupcu omogoči izvrševanje upravičenja uporabe, ki ga vključuje lastninska pravica na tej nepremičnini. Hkrati s tem kupec pridobi lastniško posest nepremičnine (prvi odstavek 27. člena SPZ [Stvarnopravni zakonik]). Položaj kupca ima značilnost stvarnopravnega položaja, saj v razmerju do kupca prodajalec s tem izgubi lastninskopravno, petitorno (stvarnopravno) varstvo po 92. členu SPZ. Kupec se namreč proti prodajalčevemu vrnitvenemu zahtevku lahko ubrani z ugovorom kupljene in prodane stvari po 93. členu SPZ. Če je pro­dajalec kupcu pred začetkom stečaja izročil posest nepremičnine, vendar mu ni izstavil zemljiškoknjižnega dovolila, je le delno izpolnil svojo obvez­nost. Zaradi stvarnopravnih učinkov izročitve posesti in zaradi nedeljivosti prodajalčeve izpolnitvene obveznosti pa ima izročitev posesti značilnost izpolnitve v pretežnem delu. Pravilnost tega sklepa dodatno utemeljuje ureditev v četrtem odstavku 15. člena ZVKSES [Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uradni list RS, št. 18/04], po katerem lahko kupec do izročitve zemljiškoknjižnega dovolila zadrži 5 % kupnine. Če obstaja položaj, da je prodajalec - stečajni dolžnik kupcu že izročil posest nepremičnine in je kupec plačal 95 % kupnine, preostalih 5 % pa zadržuje do izročitve zemljiškoknjižnega dovolila […,] gre za položaj vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe, ki je še nobena stranka ni izpolnila v celoti, temveč jo je vsaka izpolnila v pretežnem delu. Zato je treba položaj, ko je insolventni dolžnik pred začetkom stečajnega postopka že izročil posest nepremičnine, obravnavati po pravilih o vzajemno neizpolnjeni dvostranski pogodbi, ne glede na to, ali je kupec pred začetkom stečaja plačal celotno kupnino ali le del kupnine. Zato lahko pri tem položaju kupec tudi po začetku stečajnega postopka uveljavlja zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, saj za terjatve, ki izvirajo iz vzajem­no neizpolnjene dvostranske pogodbe, začetek stečajnega postopka ne po­vzroči nobenih pravnih posledic (prvi odstavek 265. člena ZFPPIPP). Zato kupcu (upniku) te nedenarne dajatvene terjatve za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ni treba prijaviti v stečajnem postopku in jo lahko uveljavi zunaj stečajnega postopka (tretji odstavek 265. člena ZFPPIPP). Upravitelj lahko (kot zakoniti zastopnik stečajnega dolžnika) tudi po začetku stečajnega postopka izstavi veljavno zemljiškoknjižno dovolilo, na katerem je njegov podpis notarsko overjen in s tem izpolni obveznost stečajnega dolžnika iz te pogodbe (drugi odstavek 265. lena ZFPPIPP)." (str. 630-631)

6.Toženka se pritožuje, da je pritožbeno sodišče "<em>zgolj prepisalo stališče dr. Nine Plavšak</em> ". A je tako ravnalo (prejšnjič in zdaj spet), ker gre za avtorsko delo s sklenjenim nizom pravnih argumentov, ki jim sámo pritrjuje, citirani odlomek pa je umeščen v sistematično in konsistentno širšo analizo tipičnih položajev, v katerih se lahko znajde kupec nepremičnine v prodajalčevem stečaju (str. 626-632). Ker je ta argumentacija že v izvirniku strnjena, povzemanje niti s stališča ekonomije izražanja ne bi ničesar prispevalo. Zato citat.

7.Pritožnica meni, da je zgornje stališče arbitrarno, kolikor naj se ne bi opredeljevalo do primera, kakršen je zadevni, ko je kupnina plačana v celoti. Res obstaja vsaj navidezno, gotovo pa dobesedno neskladje med ugotovljenim in pritožbeno nespornim dejstvom, da je bila vsa kupnina za stanovanje plačana, ter presojo, da je zadevna pogodba vzajemno neizpolnjena - zakon namreč kot takšno opredeljuje pogodbo, ki je nista (ali pa ne v celoti) izpolnila niti insolventni dolžnik niti njegov sopogodbenik (prim. 2. točko drugega odstavka 24. člena ZFPPIPP). Vendar citirani odlomek v resnici ni neopredeljen glede tega primera, temveč izraža pravno stališče, da kadar ima kupec stanovanja po prisilnem režimu iz ZVKSES pravico zadržati 5 % kupnine, dokler mu prodajalec ne zagotovi (s čimer šele sam v celoti izpolni svojo pogodbeno obveznost napraviti kupca za lastnika) popolnega zemljiškoknjižnega dovolila, je to enakovredno vzajemno neizpolnjeni pogodbi, tudi če kupec navedene pravice ni izkoristil in je plačal vso kupnino. Med zapisom in pravo pravno vsebino določbe neredko ni preprostega enačaja, včasih pa je rezultat jezikovne razlage treba celo predreti (z argumentom teleološke redukcije). V tem primeru je takšno predrtje utemeljeno.

8.Pododdelek 5.3.3 ZFPPIPP s posebnimi pravili za vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe nasproti sopogodbenikom stečajnega dolžnika načelno in na splošno niti ni posebej ugoden. Obligacijsko pravo s svojim načelom pacta sunt sevanda (8. člen Obligacijskega zakonika, OZ) se tu praviloma podreja interesom stečaja in njegovim načelom enakega obravnavanja upnikov, zagotavljanju najboljših pogojev za njihovo poplačilo in pa hitrosti postopka (46.-48. člen ZFPPIPP). Z začetkom stečajnega postopka namreč pridobi stečajni dolžnik pravico odstopiti od vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe (prvi odstavek 267. člena ZFPPIPP). Opcijo bo stečajni upravitelj izkoristil, vselej kadar bo to v korist stečajne mase (zlasti vrednostno, včasih pa tudi z vidika predvidenega trajanja unovčenja še dolgovane nedenarne sopogodbenikove dajatve; praviloma bo odstopil takrat, kadar naj bi sam prejel nedenarno izpolnitev, dolguje pa denar), neoziraje se na kakšno obzirnost do sopogodbenika stečajnega dolžnika. Če bo pogodbo ohranil v veljavi, bo tako ravnal zato, ker bo presodil, da bo - tudi za ceno dolžnosti izpolnitve (preostanka) pogodbene obveznosti stečajnega dolžnika - tako bolje za celotno skupnost stečajnih upnikov (ker gre morda za dobičkonosen posel; ker je morda pogodbo delno izpolnil samo stečajni dolžnik, s predmetom preostanka pa že razpolaga ipd.). Če bo od pogodbe odstopil, bo z morebitnim pozitivnim "saldom" po pobotu glede delno že izpolnjenega (drugi odstavek 268. člena ZFPPIPP) sopogodbenik stečajnega dolžnika participiral na stečajni masi enako kot drugi stečajni upniki, tj. zgolj sorazmerno z njimi (četrti odstavek 268. člena ZFPPIPP).

9.Zgoraj citirana avtorica pa v istem delu še prepričljivo utemeljuje (na str. 627-628), da se ta režim in njegov pravkar opisani mehanizem (očitno pomotoma tam sicer ni sklicev na drugi odstavek 261. člena ter na drugi in tretji odstavek 268. člena ZFPPIPP) ne uporabi v primeru, da stečajni upravitelj odstopi od pogodbe s kupcem nepremičnine, ki je to že dobil v posest. V tem primeru velja splošna ureditev iz tretjega odstavka 111. člena OZ: "Če imata obe stranki pravico zahtevati vrnitev danega, veljajo za vzajemno vračanje pravila, ki veljajo za izpolnitev dvostranskih pogodb[,]" vključno s pravico iz prvega odstavka 101. člena OZ, da stranka zadrži, kar je prejela, dokler ji ni vrnjeno vse, kar je sama dala. Kupec zato ne mora vrniti posesti nepremičnine, preden ne dobi vrnjen ves denar, ki ga je plačal iz naslova kupnine. Težko si je zamisliti, da bi bil v primeru pretežnega plačila kupnine odstop od takšne pogodbe ugoden za stečajno maso. V tej dejanski posledici je ta ureditev kupcu nepremičnine v prid.

10.Po presoji pritožbenega sodišča mora biti enake ugodnosti deležen tudi potroš­nik, ki je plačal že vso kupnino za stanovanje in ki mu je stanovanje poznejši stečajni dolžnik že izročil v posest. Kogentni režim iz ZFPPIPP se tu sreča in trči s kogentnim režimom iz ZVKSES (ta še izrecno določa enako pravno posledico, kot je izpeljana v prejšnji točki te obrazložitve v drugem odstavku v zvezi s 5. točko prvega odstavka 70. člena). V splošnem je slednji od zakonov namenjen, kot izhaja že iz njegovega imena, zaščiti kupcev pred tveganjem neizpolnitve investitorja, še posebej v primeru stečaja (prim. 1 člen), del te varovalne ureditve pa je tudi zgoraj navedeno prisilno pravilo po četrtem odstavku 15. člena, da sme kupec zadržati 5 % kupnine, dokler mu prodajalec ne zagotovi pogojev za vknjižbo last­ninske pravice. To po presoji sodišča utemeljuje zaključek, da je v splošni uvodni (nekaj točk obrazložitve višje že povzeti) zakonski definiciji vzajemno neizpolnjene pogodbe v 24. členu ZFPPIPP prekrita pravna praznina (nenazadnje v 4. členu ZFPPIPP pri opredelitvi uporabe kratic zakonodaje, ki se uporabljajo v nadaljnjem besedilu, ni najti tudi ZVKSES). Ta praznina zahteva, da za primer, kakršen je zadevni, obstaja izjema. Nesmiselno bi bilo z vidika varovalnega režima, da bi bil potrošnik bolje varovan, če ne bi plačal vse kupnine, kot če jo plača v celoti.

11.Pritožnica se znova sklicuje na sklep Vrhovnega sodišča III Ips 128/2014 z dne 22. 4. 2016, o katerem pa je bilo že prejšnjič rečeno, da iz njegove obrazložitve ne izhaja, da je bila tamkajšnja prodajalka investitorka, ki bi jo zavezoval, kupec pa potrošnik, ki bi ga varoval ZVKSES. Že zato zadevi nista primerljivi (več v 7. točki obrazložitve prejšnjega pritožbenega sklepa).

12.Glede nezastaranja zahtevka, ki mu je bilo z izpodbijano sodbo ugodeno, pritožbeno sodišče sledi prvostopenjskemu sodišču in ne pritožnici. Terjatev na izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo zastara v desetih letih (350. člen OZ), zastaranje pa začne praviloma teči prvi dan po dnevu, ko je upnik imel pravico terjati izpolnitev obveznosti (prim. prvi odstavek 336. člena OZ). Po pritožničinem mnenju naj bi zastaranje steklo s sklenitvijo pogodbe med stranskim intervenientom in tožnikom 15. 3. 2011 (Pogodba 2) in se izteklo pred vložitvijo tožbe 6. 9. 2021. Pritožnica pa že sama izhaja iz tega, da se je stranski intervenient tožniku zavezal zagotoviti etažno lastnino na stanovanju, pri čemer v času sklenitve pogodbe takšne lastnine v tisti stavbi še ni bilo (le t. i. dejanska etažna lastnina). Čeprav bi bila pogodbenika stanje že po sklenitvi pogodbe res lahko reševala tako, da bi intervenient tožniku izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastnine na ustreznem solastninskem deležu na parceli, na kateri stoji stavba, pa to ni predmet s (t)istimi (pravnimi) lastnostmi, ki se ga je zavezala priskrbeti prodajalka. Stanje bi bilo sanirano v tem smislu, da bi tožnik dosegel vknjižbo svoje lastninske pravice, vendar ne glede natanko tistega predmeta, ki je bil dogovorjen s Pogodbo 2. Ta je nastal šele, ko se je pravnomočno končal postopek v zgoraj navedeni zadevi II N 53/2015 po ZVEtL-1, v katerem je bila prvostopenjska odločba izdana 23. 5. 2018 (prim. 14. člen slednjega zakona v zvezi s 3. točko prvega odstavka 40. člena Zakona o zemljiški knjigi, po kateri se vknjižba pravic dovoli na podlagi pravnomočne sodne odločbe, s katero je sodišče ugotovilo obstoj, spremembo oziroma prenehanje pravice, katere vknjižba se predlaga).

13.Glede prisoje pravdnih stroškov na prvi stopnji pritožnica utemeljeno graja, da je sodišče prve stopnje zapisalo le procesno določbo, na podlagi katere sme odločiti samo o temelju stroškov, o njihovi višini pa odločati kasneje, vendar o materialnopravnem temelju prisoje vseh stroškov v prid tožnika in njegovega intervenienta ni reklo ničesar. Kljub temu pritožbeno sodišče ne sledi njenemu zavzemanju za uporabo izjeme po četrtem odstavku 60. člena (v zvezi s tretjim odstavkom 299. člena) ZFPPIPP. Po njej tožnik kljub svojemu uspehu plača stroške pravde, ker je do nje sploh prišlo zaradi njegove pomanjkljive prijave izločitvene pravice v stečajnem postopku. Vendar pa z izpodbijano in z današnjo sodbo ni bilo razsojeno o tožnikovem izločitvenem zahtevku (prim. mdr. določbo 2. točke prvega odstavka 22. člena ZFPPIPP, ki izločitveno pravico pri nepremičnini opredeljuje za primere zunajknjižne - in ne pravnoposlovne, kar je predmet te sodbe - pridobitve lastninske pravice). Pač pa drugačno razporeditev bremena stroškov na prvi stopnji po presoji pritožbenega sodišča narekuje okoliščina, da je postopek vse do modifikacije tožbe na edinem naroku ponovljenega sojenja potekal na podlagi tožbe s protislovno nakopičenimi tožbenimi zahtevki (gl. prejšnji pritožbeni sklep). Znaten del prvostopenjskih pravdnih stroškov je po nepotrebnem nastal zaradi te neskrbnosti, zato je po presoji pritožbenega sodišča primerno uporabiti drugi odstavek 154. člena ZPP, da če stranka deloma zmaga v pravdi, lahko sodišče glede na doseženi uspeh odloči, da krije vsaka stranka svoje stroške.

14.Na tej podlagi temelji delna sprememba II. točke izpodbijane sodbe (II. točka izreka te pritožbene sodbe). Ker pa pritožbeni očitki zoper sodbo o tožbenem zahtevku niso utemeljeni in ker samo v tem delu ni našlo napak, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče na podlagi 353. člena ZPP pritožbo v tem delu zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (I. točka izreka današnje sodbe).

15.Zaradi neuspeha s pritožbo toženka pritožbene stroške trpi sama (prvi odstavek 165. in prvi odstavek 154. člena ZPP) (III. točka izreka te sobe).

Zveza:

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 27, 27/1, 93 Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES - člen 15, 15/4, 70, 70/1, 70/1-5 Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 24, 24/2, 24/2-2 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 111

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.