Jedro

Izmikanje izpolnitvi obveznosti po sklenjeni predpogodbi (v smislu zatrjevanjega izogibanja komunikaciji, neodzivnosti dolžnice ter prelaganja dogovarjanja o realizaciji predpogodbe in sklenitvi pogodbe) neposredno kaže tudi na nevarnost, da bo uveljavitev terjatve kasneje onemogočena oziroma otežena.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sklep razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, ki se glasi: „1. V zavarovanje zahtevka upnika do dolžnice na sklenitev pogodbe o prodaji in nakupu nepremičnine z ID znakom del stavbe 01 z zemljiškoknjižnim dovolilom za vknjižbo lastninske pravice upnika ter na izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine za vknjižbo lastninske pravice upnika na nepremičnini z ID znakom del stavbe 01 se dolžnici prepove odtujitev in obremenitev nepremičnine z ID znakom del stavbe 01. 2. Prepoved iz prve točke tega sklepa se zaznamuje v zemljiško knjigo pri nepremičnini z ID znakom del stavbe 01 neposredno po izdaji tega sklepa.

3. Prepoved iz prve točke tega sklepa velja do izteka 30 dni od pravnomočnega zaključka sodnega postopka upnika proti dolžnici na sklenitev pogodbe o prodaji in nakupu nepremičnine z ID znakom del stavbe 01 z zemljiškoknjižnim dovolilom za vknjižbo lastninske pravice upnika ter na izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine za vknjižbo lastninske pravice upnika na nepremičnini z ID znakom del stavbe 01. 4. Upnik mora v roku 30 dni vložiti tožbo proti dolžnici na sklenitev pogodbe o prodaji in nakupu nepremičnine z ID znakom del stavbe 01 z zemljiškoknjižnim dovolilom za vknjižbo lastninske pravice upnika ter na izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine za vknjižbo lastninske pravice upnika na nepremičnini z ID znakom del stavbe 01, sicer začasna odredba po tem sklepu preneha veljati.

5. Dolžnica je dolžna upniku povrniti stroške tega postopka po priglašenem stroškovniku, in sicer v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva zamude dalje do plačila.“

2. Zoper sklep se pravočasno po pooblaščencih pritožuje upnik iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga spremembo sklepa tako, da se predlogu za izdajo začasne odredbe ugodi, podredno pa razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v nov postopek sodišču prve stopnje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Višje sodišče je sklep preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

5. Sodišče izda začasno odredbo v zavarovanje nedenarne terjatve, če upnik izkaže za verjetno, da terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala (prvi odstavek 272. člena ZIZ), verjetno pa mora izkazati tudi eno izmed naslednjih predpostavk: - nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena; - da je odredba potrebna, da se prepreči uporaba sile ali nastanek težko nadomestljive škode; - da dolžnik z izdajo začasne odredbe, če bi se tekom postopka izkazala za neutemeljeno, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez izdaje začasne odredbe nastale upniku (drugi odstavek 272. člena ZIZ).

6. V zvezi s prvim pogojem je upnik v predlogu za izdajo začasne odredbe navedel, da sta z dolžnico 27. 1. 2022 sklenila prodajno predpogodbo za nepremičnino z ID znakom del stavbe 01, v naravi stanovanje št. 2 na naslovu Ulica 19 v Ljubljani, na podlagi oglasa dolžnice, objavljenega na spletni strani www...net, ki ga je hčerka upnika A. A. prejela po elektronski pošti 23. 1. 2022 kot naročnica na nove oglase omenjene spletne strani. Po vsebini predpogodba predstavlja pogodbo o prodaji in nakupu stanovanja in vsebuje vse elemente takšne pogodbe. S tem je bil zavezovalni pravni posel sklenjen, manjka le zemljiškoknjižno dovolilo kot akt razpolagalnega pravnega posla, ki je potreben za izvršitev pogodbe. Ni neobičajno, da se zemljiškoknjižno dovolilo daje posebej po potrditvi pogodbe o prodaji in nakupu nepremičnine s strani pristojnega finančnega urada (glede plačila davka na promet nepremičnin). Upnik ima tako zahtevek do dolžnice na sklenitev pogodbe o prodaji in nakupu stanovanja z zemljiškoknjižnim dovolilom za vknjižbo lastninske pravice upnika na stanovanju oziroma na izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine za vknjižbo lastninske pravice upnika na stanovanju.

7. Sodišče prve stopnje je glede tega ugotovilo, da je upnik trdil in s predloženimi dokazi tudi izkazal sklenitev predpogodbe za stanovanje, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila, vsebina predložene predpogodbe pa potrjuje upnikove navedbe, da je bilo ob podpisu predpogodbe dogovorjeno, da bo naknadno sklenjena prodajna pogodba z zemljiškoknjižnim dovolilom kot manjkajočim aktom razpolagalnega pravnega posla. Sodišče je zato ugotovilo, da je upnik do stopnje verjetnosti izkazal obstoj terjatve na sklenitev pogodbe o prodaji in nakupu nepremičnine ID znak: del stavbe 01 z zemljiškoknjižnim dovolilom za vknjižbo lastninske pravice pri predmetni nepremičnini na upnika in s tem izpolnil prvi zakonsko zahtevani pogoj za izdajo predlagane začasne odredbe.

8. Drugi pogoj za izdajo začasne odredbe je upnik utemeljeval na prvi alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ, torej na obstoju nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena. V tem delu je navedel, da s pomočjo hčerke že od konca februarja skuša doseči realizacijo predpogodbe in preko telefona komunicira z možem dolžnice B. B., ki ureja in se dogovarja o vsem, dolžnica se je pojavila zgolj ob podpisu predpogodbe. Upnik nato podrobno pojasnjuje in izkazuje časovni potek korespondence po mobilnih sporočilih med A. A. in B. B., in sicer navaja, da je B. B. 28. 2. 2022 sporočil A. A., da jo bo poklical, pa se nato na klice ni odzval, in da jo je 3. 3. 2022 obvestil o smrti družinskega člana in težki stiski dolžnice, zaradi katere ne ve, kdaj bo možna realizacija predpogodbe, A. A. pa je po izraženem sožalju in razumevanju izpostavila, da se zadeva vseeno lahko realizira. Ker ni bilo odziva, je A. A. 7. 3. 2022 prosila, če jo B. B. lahko pokliče, odzval se je, da jo pokliče po koncu službe in da je dolžnica doživela živčni zlom, pozno popoldne je na ponovni opomnik A. A., da pričakuje njegov klic, odgovoril, da je še vedno v službi. Po pogovoru je 8. 3. 2022 A. A. preverila pri notarju, kako se lahko uredi realizacija predpogodbe, in B. B. 9. 3. 2022 sporočila, da notar lahko pride tudi na dom, B. B. pa se je šele naslednji dan odzval, da je bil do 23. ure zaseden in da ima dolžnica zdravnika, ki naj bi predlagal hospitalizacijo, v tem primeru pa je verjetno možno samo razdrtje dogovora. A. A. je B. B. 11. 3. 2022 predlagala komunikacijo preko elektronske pošte, 13. 3. 2022 pa je urgirala, naj ji odgovori na poslano pošto. Odgovoril je šele naslednji dan, da bo zadevo prebral, še en dan kasneje pa, da jo bo poklical. V telefonskem pogovoru je nato napovedal, da bo sredstva za vračilo prejete kupnine dobil od kolega iz Italije. 16. 3. 2022 je B. B. sporočil, da iz Italije nima odgovora, da pa naj bi imel možnost sredstva dobiti od drugega kolega, ki je v Srbiji in naj bi se vrnil v naslednjem tednu. A. A. je isti dan odgovorila, da predlaga ureditev termina za razdrtje predpogodbe za 23. 3. 2022 in se to dogovorila tudi z odvetnikom, B. B. pa se je odzval šele čez 5 dni in termin potrdil, nato pa ga je odpovedal in se je A. A. dogovorila na nov termin, kar mu je sporočila 23. 3. 2022. V naslednjih dneh je sledilo le še izmikanje B. B. s sklicevanjem na to, da je na poti, ter z napovedovanjem klica in elektronske pošte, ki pa jih ni bilo, kot izhaja iz korespondence z dne 28. 3. 2022, 30. 3. 2022, 31. 3. 2022 ter v tednu med 4. 4. 2022 in 8. 4. 2022. Upnik iz navedenega sklepa, da na strani dolžnice ni namena realizirati predpogodbe in ga očitno ni bilo niti ob sklenitvi predpogodbe, dolžnici in možu je šlo samo za to, da dobita čim večji del kupnine in sta dosegla, da je upnik poleg are ob podpisu predpogodbe plačal še 43.000,00 EUR, skupaj 63.000,00 EUR, kar ni običajno. Dodatno pa se je upniku to potrdilo, ko je ugotovil, da dolžnica predmetno stanovanje ponovno oglašuje za prodajo na Facebook strani X., kar je bila firma dolžnice kot samostojne podjetnice, ki je bila zgolj po enem mesecu sicer že izbrisana iz sodnega registra, kar kaže, da ji je šlo tudi pri tem samo za iskanje finančnih ugodnosti. Predstavljena ravnanja dolžnice neposredno kažejo, da nima namena izpolniti obveznosti iz predpogodbe in da je s tem, ko dolžnica stanovanje očitno prodaja naprej, čeprav ima veljavno sklenjeno predpogodbo in je že prejela del kupnine v znesku 63.000,00 EUR, neposredno ogrožena izpolnitev zahtevka upnika na sklenitev pogodbe o prodaji in nakupu stanovanja z zemljiškoknjižnim dovolilom za vknjižbo lastninske pravice upnika na stanovanju oziroma na izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine za vknjižbo lastninske pravice upnika na stanovanju. Če bo dolžnica na podlagi ponovnega oglasa stanovanje prodala, upnik ne bo mogel več doseči realizacije predpogodbe. Skladno z drugo točko prvega odstavka 273. člena ZIZ je upnik zato predlagal, da sodišče dolžnici prepove odtujitev in obremenitev stanovanja z zaznambo prepovedi v zemljiško knjigo neposredno po izdaji sklepa.

9. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu zaključilo, da upniku obstoja nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena, ni uspelo izkazati. Svoje razloge je omejilo samo na trditve glede oglasa za prodajo stanovanja, ki je predmet predpogodbe, ter zaključilo, da dolžnikovih navedb o ponovnem oglaševanju prodaje predloženi dokaz ne potrjuje. Iz predloženega natisnjenega oglasa namreč ni razviden datum, kdaj naj bi bil oglas dejansko objavljen, upnik pa ni predložil ali predlagal kakršnihkoli drugih dokazov, ki bi kazali na to, da je bil oglas objavljen v času po sklenitvi prodajne predpogodbe in ne v času pred tem. Trditve upnika o nevarnosti, da bo uveljavitev zahtevka zaradi dolžničine ponovne prodaje stanovanja onemogočena ali precej otežena, so po mnenju sodišča prve stopnje torej ostale dokazno nepodprte.

10. Pritožba utemeljeno opozarja, da se sodišče prve stopnje pri odločitvi ni opredelilo do upnikovih obširnih navedb glede izmikanja realizaciji predpogodbe, ki jih je upnik podkrepil tudi z dokazi (izpisi mobilnih sporočil in elektronske pošte). Višje sodišče predvideva, da je taka neopredelitev posledica izhodišča sodišča prve stopnje, da se te navedbe nanašajo zgolj na utemeljevanje verjetnosti obstoja terjatve kot prvega pogoja za izdajo začasne odredbe, vendar pa je tako izhodišče napačno oziroma preozko. Izmikanje izpolnitvi obveznosti po sklenjeni predpogodbi (v smislu zatrjevanjega izogibanja komunikaciji, neodzivnosti dolžnice ter prelaganja dogovarjanja o realizaciji predpogodbe in sklenitvi pogodbe) namreč neposredno kaže tudi na nevarnost, da bo uveljavitev terjatve kasneje onemogočena oziroma otežena, kot pravilno opozarja pritožba. Te navedbe je zato treba presojati tudi z vidika oziroma v povezavi s pogojem izkazovanjem nevarnosti po prvi alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ, posebej ob nadaljnjih upnikovih trditvah o oglaševanju prodaje stanovanja, ki je predmet predpogodbe, na omrežju Facebook. Ob upoštevanju vseh zatrjevanih ravnanj dolžnice višje sodišče zaključek sodišča prve stopnje o neizkazu nevarnosti, da bo zaradi oglaševanja stanovanja uveljavitev terjatve otežena ali onemogočena, ocenjuje za preozek in prestrog. Drži sicer, da iz predloženega dokaza ni neposredno razviden datum objave oglasa za prodajo stanovanja, kot je zaključilo sodišče prve stopnje. Vendar pa je treba upoštevati, da je upnik podal tudi obširno in dokazno podprto trditveno podlago o izmikanju dolžnice, iz katere natančno izhaja datumski okvir poskusov dogovarjanja o realizaciji predpogodbe v obdobju med 28. 2. 2022 in 8. 4. 2022 (prav zaradi datumske opredelitve je višje sodišče upnikove trditve zgoraj tudi podrobno povzelo), iz navedb upnika v predlogu pa nadalje izhaja, da so bila njegova predvidevanja o dolžničinem izmikanju dodatno potrjena, ko je ugotovil, da dolžnica stanovanje ponovno, torej že po sklenjeni predpogodbi, prodaja. Izpis oglasa, za katerega upnik jasno in izrecno trdi, da predstavlja nov, po sklenitvi predpogodbe objavljen oglas, kljub odsotnosti navedbe datuma objave tega oglasa torej ob vseh ostalih dokazno podprtih navedbah o dolžničinem izmikanju izpolnitvi obveznosti po predpogodbi po stališču višjega sodišča zadošča za verjeten izkaz objektivne, dejanske in konkretizirane nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve kasneje onemogočena oziroma otežena.

11. Po pojasnjenem višje sodišče zaključuje, da je upnik z zadostno stopnjo verjetnosti izkazal oba pogoja za izdajo predlagane začasne odredbe po 272. členu ZIZ. Ker slednje višje sodišče zaradi zagotovitve pravnega sredstva (ugovor dolžnice) ne more izdati, je pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se v skladu z določbo tretjega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pridrži za končno odločbo.