Jedro

Če se ni bila sklenjena najemna pogodba, je treba vprašanje, ali je toženec nezakonito vseljen, presojati po določbah Zakona o stanovanjskih razmerjih.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženca zavezalo, da mora izprazniti stanovanjsko enoto v objektu x, ter jo prazno vrniti tožeči stranki.

Zoper to sodbo se iz vseh razlogov pritožuje toženec in predlaga razveljavitev, podrejeno pa spremembo. Zatrjuje, da sodišče ni zanesljivo ugotovilo, ali toženec nezakonito zaseda stanovanje.

Zadovoljilo se je le s tem, da s tožečo stranko ni sklenil najemne pogodbe. Bistveno vprašanje je, ali je toženec imetnik stanovanjske pravice. Po 2. odst. 159. člena Stanovanjskega zakona, se namreč Zakon o stanovanjskih razmerjih uporablja do sklenitve najemne pogodbe. O tem, kdaj in na podlagi česa se je toženec vselil v sporno stanovanje, bo gotovo vedel direktor tožeče stranke. Toženec je vložil tudi tožbo za sklenitev pogodbe za odkup stanovanja. Do tega je upravičen v skladu s 117. členom Stanovanjskega zakona. Sicer pa je tudi iz sodbe Višjega sodišča v x z dne 8.5.1992 razvidno, da je toženec imetnik stanovanjske pravice. Po drugi strani bi bilo treba ugotoviti, ali je odločba o dodelitvi stanovanja Z. H. sploh pravnomočna. Končno je pomembno še, da je tožeča stranka od toženca prvič zahtevala izselitev šele z dopisom z dne 26.10.1992, tožbo pa je zoper njega vložila 20.1.1993. Pritožba je utemeljena.

Za odločanje je bistveno, ali ima toženec na spornem stanovanju stanovanjsko pravico. Res je, da je spor sprožen po uveljavitvi Stanovanjskega zakona. Vendar ta v 141. členu določa, da stanovanjska pravica preneha z dnem sklenitve najemne pogodbe, v 2. odst. 159. člena pa, da se do sklenitve najemne pogodbe uporablja Zakon o stanovanjskih razmerjih. In ker je med strankama nesporno, da najemne pogodbe nista sklenili, je odločitev odvisna od tega, ali ima toženec na spornem stanovanju stanovanjsko pravico. O tem pa, kot vsaj smiselno pravilno opozarja pritožba, ni mogoče sklepati zgolj iz ravnanja tožeče stranke, kot je njena zahteva, naj toženec stanovanje izprazni, poskus deložacije toženca iz spornega stanovanja in vložitev izselitvene tožbe. Res je, da ta ravnanja kažejo na zavrnilno stališče tožeče stranke do sklenitve najemne pogodbe, vendar to še ne predstavlja zavrnitve sklenitve najemne pogodbe, od katere teče 15-dnevni rok za sprožitev spora o upravičenosti zavrnitve sklenitve pogodbe (2. 3. in 4. odst. 148. člena Stanovanjskega zakona). To še toliko bolj, če je toženec vložil zahtevo za odkup stanovanja. Ker je torej ugotovitev sodišča prve stopnje, da toženec na spornem stanovanju ni imetnik stanovanjske pravice, nezanesljiva (kot rečeno temelji zgolj na dejstvu, da je tožeča stranka zahtevala od toženca izpraznitev, ga poskusila izseliti ter zoper njega vložila izselitveno tožbo), je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 370. člena ZPP).

Ob ponovnem obravnavanju naj sodišče prve stopnje zanesljivo ugotovi, ali ima toženec na spornem stanovanju stanovanjsko pravico. V ta namen naj ga pozove, da predloži odločbo o dodelitvi stanovanja ter druge dokaze o izpolnitvi pogojev iz 47. člena ZSR, po potrebi pa o tem zasliši tudi stranki (za tožečo stranko bržkone njenega direktorja, kot to predlaga toženec v pritožbi). Če se je toženec v stanovanje nezakonito vselil (torej pred izpolnitvijo pogojev iz 47. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih), bo treba ugotoviti, kdaj se je to zgodilo. Če od takrat pa do uveljavitve Stanovanjskega zakona nista pretekli 2 leti, se toženec ne bo mogel sklicevati na 3. in 4. odst. 50. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih.