Jedro

Pri odločanju o zahtevku za povrnitev škode zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti, ki jo predstavlja razlika v ceni, je treba ugotoviti, ali bi oškodovanec lahko zmanjšal škodo z deponiranjem kupnine kot hranilne vloge na vpogled

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani del sodbe se razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijanim delom sodbe je sodišče prve stopnje toženo stranko zavezalo, da mora tožnici plačati 425.696,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 76.008,00 SIT od 1.1.1994 dalje, od zneska 249.485,30 SIT od 18.10.1995 dalje, od preostalega dela glavnice pa od dospelosti posameznih mesečnih obrokov najmnine.

Toženo stranko je tudi zavezalo, da mora tožnici povrniti 63.867,50 SIT stroškov postopka.

Zoper ta del sodbe se iz vseh razlogov pritožuje tožena stranka in predlaga razveljavitev. Zatrjuje, da je tožnica najkasneje na dan vložitve zahteve v januarju 1993 vedela, da bo morala plačati kupnino v višini najmanj 1.116.760,70 SIT. S tem denarnim zneskom je torej morala razpolagati. Znano je, da bi tožnica do dneva dejanskega plačila kot povprečno skrben človek lahko denar hranila v banki, za kar bi dobila obresti za hranilne vloge na vpogled. Te bi za čas od januarja leta 1993 do aprila 1995, ko je kupnino za stanovanje dejansko plačala, znašale najmanj 250.000,00 SIT. Do enakih pripadkov bi tožeča stranka prišla, če bi denar ob vložitvi zahteve naložila v devize in na dan zapadlosti kupnine zaradi rasti deviz te prodala in plačala v tolarski protivrednosti. Ker sodišče tega ni ugotavljalo, je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Razen tega je bila januarja 1993, ko je tožnica vložila zahtevek za odkup stanovanja, praksa taka, da je bilo mogoče stanovanje prodati le ob predložitvi potrdila o državljanstvu imetnika stanovanjske pravice. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je namreč šele 17.7.1994 spremenilo pravno prakso in omogočilo prenos pravice do odkupa stanovanja od imetnika stanovanjske pravice, ki ni državljan Republike Slovenije, na kupca, ki je njegov ožji družinski član in državljan Republike Slovenije hkrati. Tožnica je bila do 4.2.1995 najemnik v omenjenem stanovanju in je bila zato po zakonu dolžna plačevati najemnino. Izpodbijana sodba pa nima razlogov, zakaj tožnica od marca leta 1993 ni bila več dolžna plačevati najemnine.

Tožnica je odgovorila na pritožbo, pri čemer oporeka pravnim in dejanskim pritožbenim trditvam ter predlaga naj jo pritožbeno sodišče zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijani del sodbe prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Brez pomena so sicer pritožbene navedbe o tem, kdaj je Vrhovno sodišče Republike Slovenije zavzelo stališče, da ima zakonec imetnika stanovanjske pravice, ki mu je ta dal pisno privolitev za odkup stanovanja, pravico odkupiti stanovanje po določbah stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) o privatizaciji stanovanj, ne glede na to, ali je imetnik stanovanjske pravice državljan Republike Slovenije.

Omenjeno stališče predstavlja namreč zgolj interpretacijo določb 117. in nasl. čl. SZ.

Pač pa pritožba utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje ni ugotavljalo, ali je tožnica storila vse razumne ukrepe, da bi se zmanjšala škoda, ki jo je povzročila kršitev kontrahirne dolžnosti (183. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih - v nadaljevanju ZOR), kar bi v konkretnem primeru prestavljalo vsaj deponiranje kupnine na banki kot hranilne vloge na vpogled (4. odst. 266. čl. ZOR). Dejansko stanje je zato nepopolno ugotovljeno.

Razen tega je treba pritrditi pritožbi, da sodišče prve stopnje ni navedlo predpisov, na katere je oprlo tisti del odločbe, s katerimi je toženo stranko zavezalo, da mora tožnici povrniti plačane zneske najemnine za obdobje od 1.3.1993 do prodaje stanovanja. Zato v tem delu sodbe ni mogoče preizkusiti. To velja še posebej za tisti del, ki se nanaša na plačilo zamudnih obresti od zneska 76.008,00 SIT, saj je v razlogih sodbe pojasnjeno, da znaša najemnina za čas od 1.3.1993 do 1.1.1994 (omenjeni znesek naj bi namreč predstavljal prav najemnino za to obdobje) 63.340,00 SIT.

Podana je torej tudi bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 13. tč. 2. odst. 354. čl. Zakona o pravdnem postopku - (nadaljevanju ZPP).

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče izpodbijani del sodbe razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 370. čl. in 1. odst. 369. čl. ZPP). Ker je odločba o stroških postopka odvisna od končnega uspeha strank, je bilo treba razveljaviti tudi stroškovno odločbo.

Ob ponovnem obravnavanju naj sodišče prve stopnje pri ugotavljanju obsega škode (glede na to, da tožnica ne zatrjuje, da bi bila pogodba z dne 9.2.1995 razvezana, rezdrta, ali razveljavljena, niti ne zatrjuje okoliščin, zaradi katerih bi bila nična, njen zahtevek za vrnitev razlike v kupninah bržkone ne bo mogoče utemeljevati z določbami o neupravičeni pridobitvi - 210. in nasl. ZOR) upošteva 4. odst. 266. čl. ZOR (določba se resda nahaja v poglavju o poslovnih odškodninskih obveznostih, vendar jo je treba že zaradi načela vestnosti in poštenja ter načela prepovedi povzročanja škode, zlasti pa glede na določbo 190. čl. ZOR uporabiti tudi pri neposlovnih odškodninskih obveznostih) ter ugotovi, kolikšen bi bil kapitaliziran znesek obresti za hranilne vloge na vpogled od zneska 1.116.760,70 SIT za čas od dneva, ko bi morala tožnica toženi stranki plačati kupnino po pogodbi, ki bi jo stranki sklenili januarja ali februarja 1993, do dneva, ko je tožnica plačala kupnino po pogodbi z dne 9.2.1995. Razen tega naj v obrazložitvi sodbe navede pravno podlago tudi za odločbo o zahtevku za vrnitev plačanih zneskov najemnine (verjetno bo šlo tu za 183. čl. ZOR) upošteva strukturo teh zneskov (t.j. ugotovi, ali niso v njih zajeti tudi stroški tekočega in investecijskega vzdrževanja ter stroški gospodarjenja s hišo, ter v tem primeru ugotovi višino tega dela "najemnine") ter pazi na konzistentnost izreka in obrazložitve. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. in 4. odst. 166. čl. ZPP.