Jedro

Če ni dogovorjeno drugače, ima najemnik še deset let po izdaji denacionalizacijske odločbe pravni temelj za uporabo prostorov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo nalog o izpraznitvi poslovnega prostora istega sodišča opr. št. P 53/99 z dne 26.3.1999 in tožbeni zahtevek zavrnilo. Obenem je tožeči stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v znesku 27.224,00 SIT, v 15-ih dneh pod izvršbo.

Zoper sodbo se po svoji pooblaščenki pritožuje tožeča stranka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge in sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni tako, da vzdrži izpraznitveni nalog v veljavi in toženki naloži plačilo pravdnih stroškov, podrejeno pa, naj sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Pritožnica navaja, da pride določba 31. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP v poštev samo tedaj, ko je najemna pogodba sklenjena brezpogojno in za nedoločen čas. V obravnavani zadevi pa naj bi bila pogodba, ki so jo s toženko sklenili P.O. in ostali, sklenjena za določeno dobo in sicer do takrat, ko bi imenovani s toženko sklenili kupno pogodbo. Pogodba naj bi bila antidatirana, kar pritožnica dokazuje z dejstvi, ki so vsebovana v pogodbi in pogodbeniki za njih 1.6.1999 objektivno še niso mogli vedeti. Toženka naj bi tako vedela, da sklepa fiktivno najemno pogodbo, ki je bila sklenjena zgolj z namenom oškodovanja tožnice. Toženka se po pritožničinem mnenju na pogodbo iz tega razloga tudi ne sklicuje, marveč svojo pravico utemeljuje z odločbo o denacionalizaciji Ministrstva za kulturo, št. 464-94/92, vendar pa je, tako pritožnica, tudi ta rok (5 let) že potekel. Pritožnica zaključuje, da ni ne dejanske, ne pravne podlage, da bi toženka zasedala lokal in to vrh vsega brezplačno.

Na pritožbo je po svoji pooblaščenki odgovorila tožena stranka, ki navaja, da je najemnino plačevala O-vim vse od 1.6.1993, kar izkazuje s priloženimi fotokopijami, res pa je, da je pisni zapis pogodbe sledil nekoliko kasneje. Toženka zaključuje, da je najemna pogodba pravilna in veljavna ter pritožbene navedbe neutemeljene, zato predlaga, naj sodišče sodbo sodišča prve stopnje potrdi.

Pritožba ni utemeljena.

Odločilno dejstvo v obravnavani zadevi je, ali toženka zaseda sporni lokal brez pravne podlage. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odgovor na to vprašanje negativen. Pritožbeno sodišče nima pomislekov v odločitev prvega sodišča. Prvo sodišče je ugotovilo, da je toženka dne 1.7.1988 sklenila najemno pogodbo s Samoupravno stanovanjsko skupnostjo. 24. člen Zakona o denacionalizaciji - ZDEN določa, da vrnitev stvari v denacionalizacijskem postopku ne vpliva na najemna razmerja. Če pa je najemno razmerje sklenjeno za dobo daljšo od 10 let, trajajo le-ta še največ 10 let od dneva, ko postane odločba o denacionalizaciji pravnomočna. Sporni prostori so bili upravičencem do denacionalizacije O-vim vrnjeni 25.5.1993. Ker je bila najemna pogodba z dne 1.7.1988 sklenjena za nedoločen čas, v skladu z navedeno določbo še vedno velja. Po 31. členu ZPSPP (Ur.l. SRS št. 18/74 - RS št. 13/93) stopi pridobitelj lastninske pravice v pravice in obveznosti najemodajalca. Po odločbi o denacionalizacji so v ta pravni položaj stopili upravičenci. Tožnica je postala lastnica lokala s sodno odločbo, izdano v pravdi, ki se je vodila pod opravilno številko P 210/93 Škofjeloškega Okrajnega sodišča. V skladu z določbo 31. člena ZPSPP je v pravni položaj najemodajalca tako tedaj vstopila tožnica. Slednje bi ne držalo edino v primeru, če bi najemna pogodba z dne 1.7.1988 prenehala. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da so v vmesnem obdobju denacionalizacijski upravičenci in toženka res skušali urejati medsebojna pogodbena razmerja glede spornega lokala, vendar nikakor v smeri prekinitve najemnega razmerja. Četudi bi bil pravni posel med slednjimi fiktiven, kot navaja pritožba, to na pravice toženke v obravnavani zadevi ne vpliva. če bi bil ta pravni posel namreč iz tega razloga neveljaven, zato še vedno velja najemna pogodba s 1.7.1988. Pogodba med denacionalizacijskimi upravičenci in toženko resda ni najbolj jasna, vendar pa pritožbeno sodišče zaključuje, da je toženka v vsakem primeru še vedno najemnica spornih prostorov. Narava pogodbe med denacionalizacijskimi upravičenci in toženko je namreč takšna, da po eni strani še na konkretni ravni potrjuje zakonsko ureditev, po kateri pridobitelj vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, po drugi strani pa predstavlja dogovor o tem, da bo kasneje sklenjena prodajna pogodba. Ker sklenitev le-te sploh ni bila možna, je ta pogodba v obravnavani zadevi irelevantna, saj, kot rečeno, ne vsebuje izražene volje, da najemna paogodba preneha. Iz navedenih razlogov pritožbeno sodišče zaključuje, da ima toženka pravno podlago za uporabo spornih prostorov, to pa je najemna pogodba z dne 1.7.1988. V nadaljevanju je potrebno odgovoriti še na pritožbene navedbe, češ da se toženka sklicuje na to, da ima pravico zasedati poslovni prostor po odločbi o denacionalizaciji ter da je petletni rok iz te odločbe potekel v maju 1998. Rok iz te odločbe pa se nanaša na drug sklop denacionalizacijskih vprašanj ter nima s toženkinim pravnim položajem nobene zveze in je za obravnavano zadevo brez pomena.

Petletni rok iz denacionalizacijske odločbe se nanaša na zavezanca v denacionalizaciji in le-temu daje pravico, da ima v tem času še pravico uporabljati sporno nepremičnino ter ima pravno podlago v 2. odstavku 22. člena ZDEN, ki ureja razmerja med zavezancem in upravičencem v denacionalizaciji. Pritožba je torej tudi v tem delu neutemeljena.

Ker je pritožba neutemeljena in pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo nobenih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je izpodbijano sodbo potrdilo.