Jedro

Neobstoj pogodbe o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov (32. člen SZ-1) sam po sebi ne predstavlja razloga, na podlagi katerega bi se etažnega lastnika lahko oprostilo plačila obratovalnih stroškov stavbe.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2004/...., z dne 12. 5. 2004 v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da mora tožnica tožencu plačati 27,75 EUR njegovih stroškov postopka.

Zoper sodbo se je po svojem pooblaščencu pravočasno pritožila tožeča stranka. V pritožbi navaja, da sodbo sodišča prve stopnje izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov, zlasti pa zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Naslovnemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in napadeno sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da napadeno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, toženi stranki pa naloži, da tožeči stranki povrne vse stroške tega postopka. V pritožbi zatrjuje, da je tožeča stranka sodišču predložila pogodbo o upravljanju, podpisano s strani lastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo skupaj 74,957 % na objektu R. 29, Ljubljana. Deleži se določijo na podlagi izmere posameznega stanovanja napram celotni izmeri vseh stanovanj v večstanovanjskem objektu in gre zgolj za tehnično matematičen izračun, ki ga določi že investitor ob izgradnji in opravi prevzema objekta. Če bi obveljalo stališče sodišča, da je predhodno potrebno soglasje glede določitve solastniških deležev, upravljanje večstanovanjskih objektov v Ljubljani ne bi funkcioniralo. Sodišče zmotno meni, da sama registracija pogodbe o upravljanju ne more vplivati na nastanek pravice zahtevati plačilo, dogovorjeno s pogodbo. Tožnik terja obratovalne stroške, ki spadajo med obratovanje v smislu 1. odstavka 24. člena SZ. Gre za posle rednega upravljanja, za kar zadostuje odločanje z večino lastniških glasov. Priglasila je pritožbene stroške.

Toženec je na pritožbo odgovoril. Poudaril je, da so nerešena naslednja predhodna vprašanja: pogodba o upravljanju še ni sklenjena oziroma še ni izdelan sklep sodišča namesto pogodbe; niso še določeni solastniški deleži; ne obstaja odločitev Zbora lastnikov stanovanja o določitvi firme G. za upravnika. Pogodba o upravljanju, na katero se sklicuje tožeča stranka, je goljufiva, priloga z naslovom »solastniški deleži lastnikov stanovanj« pa ponaredek in ima znake kaznivega dejanja ponarejanje listin po 256. členu KZ.

Pritožba je utemeljena.

Solastniki večstanovanjske stavbe morajo skleniti pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij in v njej določiti tudi višino solastniškega deleža na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah (32. člen Stanovanjskega zakonika – v nadaljevanju SZ-1 (1); prej 22. in 26. člen SZ). Dogovoriti morajo način izračunavanja stroškov in določiti ključ za delitev teh stroškov.

Ni mogoče pritrditi materialnopravnemu stališču sodišča prve stopnje, da zahtevek tožeče stranke ni utemeljen, ker lastniki še niso sporazumno določili višine solastniških deležev, v posledici česar naj ne bi bilo mogoče preveriti veljavnosti pogodbe o upravljanju. Podpiranje takega stališča bi naravnost sililo lastnike k nespoštovanju navedenih določil SZ-1, saj bi se s tem uspešno izogibali plačevanju obratovalnih stroškov. Organizacija, ki je za lastnike te storitve dejansko opravljala, tako ne bi bila varovana, zato je takšno stališče nevzdržno.

V obravnavani zadevi tožeča stranka utemeljuje vtoževano terjatev (plačilo za storitev upravljanja in plačilo stroškov obratovanja za obdobje od maja 2003 – februarja 2004) na podlagi Pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše z dne 26. 6. 2000 (priloga A2). Iz priloženega seznama izhaja, da je pogodbo podpisalo 36 od skupno 54 lastnikov, kar je že pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Prav tako iz priloženega potrdila z dne 13. 2. 2002 izhaja, da je tožeča stranka vpisana v register upravnikov kot upravnik za večstanovanjsko hišo R. u. 28 v Ljubljani. V tej stavbi se nahaja tudi sporno stanovanje toženca. Ker gre za posel rednega upravljanja, je pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in solastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (49. in 53. člen SZ-1; prej 31. člen SZ). To pomeni, da upravnika v določeni večstanovanjski hiši lahko s pogodbo izberejo solastniki, katerih solastniški deleži skupaj znašajo več kot polovico solastniških deležev, ta pogodba pa potem zavezuje vse tiste solastnike, ki pogodbe o upravljanju niso podpisali. Tožeča stranka je višino solastniških deležev izračunala glede na površino (na podlagi izmere posameznega stanovanja napram celotni izmeri vseh stanovanj v večstanovanjskem objektu). Takšen ključ za določitev solastniških deležev določa tudi določba 182. člena SZ-1. Če toženec želi izpodbiti veljavnost pogodbe o upravljanju mora tako ocenjenim solastniškim deležem lastnikov stanovanj substancirano (obrazloženo) prerekati (212. člen ZPP pa tudi 1. odstavek 286. člena ZPP nalagata izjavno breme obema strankama). To pomeni, da mora trditi in dokazati drugačne deleže. Sklicevanje, da pogodba ni veljavna, ker ob dejstvu, da lastniki niso soglasno določili solastniških deležev ni moč preveriti, če jo je podpisala potrebna večina, ne zadostuje. Če tega bremena toženec ne zmore, ga, skladno z zgoraj citiranimi določili, veže pogodba o upravljanju (katero je po izračunu tožeče stranke podpisala potrebna večina solastnikov), kljub temu da je ni podpisal. Toženec se bo tako pred zahtevkom uspešno branil samo, če bo trdil in dokazal, da delež, ki mu ga zaračunava tožeča stranka, ni pravilen.

Zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča sodišča prve stopnje je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, zato je bilo potrebno sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Zaradi vsega navedenega je naslovno sodišče v skladu z določbo 355. in 458. člena ZPP pritožbi ugodilo, sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje, upoštevaje zgoraj navedene zaključke naslovnega sodišča, pravilno ugotoviti vsa pravnorelevantna dejstva in nato o tožbenem zahtevku ponovno odločiti. Razveljavitev stroškovne odločitve je posledica razveljavitve odločitve o tožbenem zahtevku.

V posledici razveljavitve izpodbijane sodbe se naslovno sodišče ni ukvarjalo s presojo ostalih pritožbenih očitkov.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 3. odstavka 165. člena ZPP.

(1) Ob dejstvu, da je bila tožba (praviloma izvršilni predlog) vložena že v času veljavnosti novega Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/2003; SZ-1) je bilo potrebno obravnavano razmerje presojati skladno z določili tega zakona (193. člen SZ-1).