Jedro

V obravnavanem primeru določbe o plačilu varščine ni mogoče razlagati kot, da so prodajalci z njo izključili pravilo, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena (že) s sprejemom ponudbe, in določili, da bo sklenjena šele pod (nadaljnjim) odložnim pogojem plačila 3.840,00 EUR. Med strankami je namreč nesporno, da je bilo po ponudbi treba nakazati varščino v roku 8 dni od sprejema ponudbe. Ker je pogodba sklenjena (že) s sprejemom ponudbe, bi moral torej kupec zahtevani znesek plačati v roku 8 dni od dneva sklenitve pogodbe. Takega ponudbenega določila ni mogoče obravnavati kot odložni pogoj. Sodišče sodi, da je s tem določena ena od pogodbenih obveznosti, ki jo mora kupec izpolniti v roku 8. dni po sklenitvi pogodbe. S sprejemom ponudbe je pogodba sklenjena, po pogodbi pa je kupec dolžan plačati dogovorjeno kupnino in še 3.840,00 EUR varščine za kritje stroškov prodaje, ki jih plača kupec. Posledice zamude pri izpolnitvi oziroma neizpolnitve pogodbenih obveznosti so določene v OZ in ne v ZKZ, o tem, ali so nastopile, pa v primeru spora odloča pravdno sodišče in ne upravni organ.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Upravna enota Novo mesto (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo na podlagi drugega odstavka 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) odobrila pravni posel, katerega predmet je prodaja solastniškega deleža 107/126 nepremičnine parc. št. 1106/1 k.o. ... za kupnino 3,50 EUR/m2 prodajalcev A.A., B.B., C.C., Č.Č., D.D., E.E., F.F., G.G., H.H., I.I., J.J., K.K.in L.L. ter kupca M.M. in zavrnila zahtevo tožnikov N.N. in O.O. za odobritev istega pravnega posla (2 točka izreka).

2. Iz obrazložitve izhaja, da so ponudbo za prodajo navedenega solastniškega deleža nepremičnine v zakonskem roku sprejeli N.N. in O.O. ter M.M., ki so tudi vložili vloge za odobritev posla. Tožnika sta v postopku zatrjevala, da je ponudba vsebovala dodatni pogoj, da sprejemnik ponudbe v roku 8. dni od sprejema ponudbe na fiduciarni račun družbe P. d.o.o. nakaže varščino v znesku 3.480,00 EUR, kar sta izpolnila. Da bi izpolnil vse pogoje iz ponudbe, bi moral to storiti tudi M.M., ki pa varščine ni plačal. Na ustni obravnavi je povedal, da je dodatne pogoje ponudbe spregledal in da so storitve posredovanja predrage. Prvostopenjski organ je v zvezi s tem presodil, da je M.M. sprejel vse pogoje ponudbe, ki so jih zahtevali prodajalci, razen varščine, kar pa ni predmet presoje upravnega organa. Glede na to je odobril pravni posel, sklenjen z M.M. Meni še, da tudi N.N. in O.O., ki nista predkupna upravičenca, nista plačala zahtevane varščine, saj iz predloženih bančnih izpiskov izhaja, da je O.O. dne 7. 12. 2017 nakazila družbi P. d.o.o. znesek 2.340,00 EUR, dne 27. 9. 2017 pa še 1.500,00 EUR, kar je pred sprejemom ponudbe.

3. Drugostopenjski organ je pritožbo tožnikov, F.F., E.E., D.D. in J.J. ter A.A. in L.L. zoper izpodbijano odločbo zavrnil. Navaja, da je bil zavezovalni posel sklenjen z objavo ponudbe in njenim sprejemom. Preverjanje zatrjevanih napak pri sprejemu ponudbe, ki vsebuje tudi posebne prodajne pogoje in s tem vprašanje (ne)popolnosti realizacije posebnega prodajnega pogoja, ni v pristojnosti upravnega organa, ki vodi postopka sprejema ponudbe in odobritve pravnega posla. Pogodbenik, ki se ne strinja z načinom izpolnitve pogodbenih obveznosti, ki izhajajo iz sklenjenega pravnega posla, to uveljavlja v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem v skladu z določbami Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). V smislu določb ZKZ je izjava o sprejemu ponudbe pravilno podana in veljavna, če se v bistvenih elementih sklada s ponudbo, tako da se z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in izjave o njenem sprejemu, lahko sklene pogodba za nakup kmetijskega zemljišča. Tem zahtevam je kupčeva izjava ustrezala, saj je bila dana za delež v prodajo ponujenega zemljišča in za ponujeno ceno.

4. Tožniki se s takšno odločitvijo ne strinjajo. V tožbi navajajo, da je bil v ponudbi skladno s 4. alinejo drugega odstavka 20. člena ZKZ naveden pogoj prodaje, in sicer, da sprejemnik ponudbe v roku 8. dni od sprejema ponudbe nakaže varščino v višini 3.840,00 EUR na fiduciarni račun nepremičninske družbe P. d.o.o. Tožnika O.O. in N.N. sta ponudbo sprejela in izpolnila tudi ta pogoj. Po drugi strani izjava solastnika nepremičnine M.M. o sprejemu ponudbe ni bila popolna oziroma slednji ponudbe, ker varščine ni nakazal, sploh ni sprejel. S svojim ravnanjem je skladno z 29. členom OZ podal nasprotno ponudbo. Sklicujejo se na sodbo Upravnega sodišča II U 508/2016, ki se opira na uveljavljeno stališče, da so dovoljeni in zakoniti tudi drugi pogoji ponudbe, po katerih se kmetijska zemljišča lahko prodajajo. Toženka je zmotno uporabila materialno pravo, ko se je postavila na stališče, da presoja 4. alineje drugega odstavka 20. člena ZKZ ni v pristojnosti upravnega organa. Ponudba, ki so jo dali prodajalci, je zahtevala plačilo 14.273,50 EUR, toženka pa je odobrila posel, po katerem prodajalci prejmejo zgolj 10. 433,50 EUR, zaradi česar je bila tretja tožnica prikrajšana. Kršen je 71. člen Ustave, ki določa varstvo kmetijskih zemljišč ter 33. člen Ustave, ki varuje pravico do zasebne lastnine.

5. Prvostopenjski organ napačno interpretira 4. alinejo drugega odstavka 20. člena ZKZ-1, ko navaja, da so prodajalci zahtevali tako imenovan „naknaden“ pogoj in da posledično M.M. ni izpolnil naknadnega pogoja. Pri tem drugostopenjski organ zastopa popolnoma drugačno stališče, da gre v obravnavanem primeru zaradi neplačila varščine zgolj „za manjšo kršitev upravnega postopka“. Organa na ta način odločata arbitrarno, mimo prakse Upravnega sodišča in mimo določbe 20. člena ZKZ. Po drugi strani pa sta prva tožnica in drugi tožnik na fiduciarni račun P. d.o.o. nakazala 3.840,00 EUR. Odločitev, da nista izpolnila ponudbenih pogojev, ker sta varščino nakazala prej, kot v roku 8 dni od sprejema ponudbe, je napačna, saj sta v tem roku zagotovila naveden znesek na fiducirani račun nepremičninske družbe. Roka nista zamudila, če pa sta plačala predhodno, to ne more iti njima v škodo. Poleg tega so razlogi kontradiktorni, saj toženka ob tem, ko navaja, da tožnika nista izpolnila pogoja, istočasno trdi, da odločanje o dodatnem pogoju ni v njeni pristojnosti. Predlagajo, da sodišče odloči v sporu polne jurisdikcije, tj. tožbi ugodi, izpodbijani akt odpravi in odobri pravni posel med prodajalci in kupcema N.N. in O.O. Podrejeno predlagajo odpravo izpodbijane odločbe in vrnitev zadeve toženki v ponovni postopek. Uveljavljajo povrnitev stroškov postopka.

6. Toženka v odgovoru na tožbo navaja, da se je prvostopenjski organ sicer dotaknil okoliščine, da tožnika v roku domnevno nista plačala celotne varščine in tako nista izpolnila morebitnega drugega pogoja prodaje, vendar ne gre za ugotavljanje dejstva, ki bi bilo pomembno za odločitev v konkretni zadevi. Obravnavanje tega vprašanja zato lahko pomeni zgolj nebistveno kršitev upravnega postopka, ki jo je saniral drugostopenjski organ. Toženka tudi ni zatrjevala, da gre pri neplačilu varščine za manjšo kršitev postopka, ampak je poudarila, da so po drugem odstavku 22. člena ZKZ stranke v postopku odobritve vsi, ki so sprejeli ponudbo skladno z zakonom. Izjava o sprejemu ponudbe je podana in veljavna, če se v bistvenih elementih sklada s ponudbo, ki pa mora po drugem odstavku 20. člena ZKZ kot bistvene sestavine vsebovati podatke o ponujenem zemljišču, tj. parcelno številko, katastrsko občino, površino in katastrsko kulturo ter ceno za ponujeno zemljišče, tako da se s sprejemom ponudbe lahko sklene pogodba. Tem zahtevam je kupčeva izjava o sprejemu ponudbe ustrezala.

7. Stranki z interesom L.L. in A.A. v odgovoru na tožbo izjavljata, da se tožbenim navedbam pridružujeta, saj so z odločitvijo toženke prikrajšani za 3.840,00 EUR. Volja M.M. kupiti nepremičnino tudi ni pristna, saj je dal na naroku jasno vedeti, da je cena zanj previsoka. Ostale stranke z interesom na tožbo niso odgovorile.

8. Tožba ni utemeljena.

9. V obravnavani zadevi je sporno, ali je predkupni upravičenec veljavno sprejel ponudbo, ki je poleg solastniškega deleža nepremičnine in cene za kvadratni meter zemljišča vsebovala tudi določilo, da je pogoj prodaje, da sprejemnik ponudbe v roku 8 dni od sprejema ponudbe na račun nepremičninske družbe P. d.o.o. nakaže varščino za stroške prodaje v višini 3.840,00 EUR, čeprav tega zneska ni plačal. 10. Po drugem odstavku 20. člena ZKZ mora ponudba vsebovati: - podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež; - podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina); - ceno in - morebitne druge prodajne pogoje. Drži torej stališče tožnikov, da lahko prodajalec skladno s 4. alinejo drugega odstavka 20. člena ZKZ določi morebitne druge pogoje prodaje in da je sodna praksa nekatere pogoje že obravnavala kot zakonite.1

11. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, je v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov.2

12. Sodišče sodi, da v obravnavanem primeru določbe o plačilu varščine ni mogoče razlagati kot, da so prodajalci z njo izključili pravilo, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena (že) s sprejemom ponudbe, in določili, da bo sklenjena šele pod (nadaljnjim) odložnim pogojem plačila 3.840,00 EUR. Med strankami je namreč nesporno, da je bilo po ponudbi treba nakazati varščino v roku 8 dni od sprejema ponudbe. Ker je pogodba sklenjena (že) s sprejemom ponudbe, bi moral torej kupec zahtevani znesek plačati v roku 8 dni od dneva sklenitve pogodbe. Takega ponudbenega določila ni mogoče obravnavati kot odložni pogoj. Sodišče sodi, da je s tem določena ena od pogodbenih obveznosti, ki jo mora kupec izpolniti v roku 8. dni po sklenitvi pogodbe. S sprejemom ponudbe je pogodba sklenjena, po pogodbi pa je kupec dolžan plačati dogovorjeno kupnino in še 3.840,00 EUR varščine za kritje stroškov prodaje, ki jih plača kupec. Posledice zamude pri izpolnitvi oziroma neizpolnitve pogodbenih obveznosti so določene v OZ in ne v ZKZ, o tem, ali so nastopile, pa v primeru spora odloča pravdno sodišče in ne upravni organ.

13. Toženka je zato po presoji sodišča pravilno štela, da se v upravnem postopku ne presoja izpolnitve obveznosti, ki izhajajo iz sklenjenega pravnega posla oziroma se posledice zatrjevane neizpolnitve uveljavljajo v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem. Tudi po stališču Vrhovnega sodišča je v upravnem sporu izvedena sodna presoja zakonitosti odločb, izdanih v postopku odobritve prodaje kmetijskih zemljišč, omejena le na presojo pravilne uporabe določb ZKZ, ne pa tudi na presojo eventualnih civilnopravnih elementov same pogodbe. V postopku prodaje kmetijskih zemljišč je pogodba pod odložnim pogojem odobritve sklenjena že v trenutku, ko kupec pisno sprejme prodajalčevo ponudbo. Razveljavitev oziroma ničnost tako sklenjene pogodbe pa lahko kupec uveljavlja po pravilih obligacijskega prava le pred sodiščem splošne pristojnosti3. Enako po presoji naslovnega sodišča velja za zahtevke zaradi neizpolnitve pogodbe.

14. Ker je M.M. dal izjavo, da sprejema ponudbo, ki je vsebovala ceno na kvadratni meter zemljišča ter poleg tega še varščino za stroške (četudi naj bi to spregledal oziroma bil v zmoti), ne drži niti trditev, da je toženka odobrila pravni posel, po katerem prodajalci prejmejo 10.433,50 EUR kupnine, ne pa tudi varščine oziroma zneska za plačilo vseh stroškov prodaje, ki jih plača kupec. Toženka je odobrila točno takšno pogodbo, kot izhaja iz ponudbe in njenega sprejema. Če kaj od tega, kar je bilo s tem poslom dogovorjenega, ni izpolnjeno, bo morala tretja tožnica prikrajšanje, ki ga zatrjuje v tožbi, uveljavljati v postopku pred pravdnim sodiščem.

15. Ker tožniki zgolj pavšalno zatrdijo, da naj bi bila kršena 71. in 33. člen Ustave, česar z ničemer ne konkretizirajo, sodišče teh ugovorov ni moglo presojati, medtem ko samo razlogov za kršitev teh določb Ustave ni našlo.

16. Toženka je tako pravilno odločila, da je bila s tem, ko je predkupni upravičenec M.M. sprejel ponudbo, pogodba sklenjena, ne glede na to, ali je v roku 8 dni od sprejema ponudbe plačal zahtevani znesek varščine. Ker so izpolnjeni tudi drugi pogoji iz 19. člena ZKZ in je bil posel utemeljeno odobren, je ravnanje prve tožnice in drugega tožnika, tj. ali sta na račun P. d.o.o. plačala varščino po sprejemu ponudbe ali pred tem, za pravilno odločitev irelevantno. Zato so razlogi prvostopenjskega in drugostopenjskega organa s tem v zvezi odveč, pri čemer pa kot nerelevantni za pravilno odločitev na zakonitost izpodbijane odločbe ne morejo vplivati.

17. Glede na navedeno je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Ker relevantno dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo izpodbijanega akta (M.M. je solastnik nepremičnine, katere solastniški delež se prodaja in je ponudbo sprejel, ni pa v roku 8 dni po sprejemu ponudbe plačal varščine v znesku 3.840,00 EUR) med strankami dejansko ni sporno, je sodišče v skladu s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

1 Tako npr. I U 1913/2017, I U 837/2017 in druge. 2 Tako načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012. 3 Glej I Up 76/2019.